در این راستا شاید برایتان سوال باشد كه چرا تمدید قرارداد اجاره، رشد بیشتری نسبت به سال قبل داشته است و چرا گزینه‌های كمتری برای عقد قرارداد جدید با قیمت‌هایی قابل قبول‌تر دارید. شاید هم در فكر راهكاری هستید تا پیش از اتمام تابستان، بتوانید با قیمتی منصفانه، واحد مورد نظرتان را اجاره كنید.
**فرمول تعیین اجارهبها
در ابتدا لازم است نحوه تعیین اجاره بها را بررسی كنیم. ذیل موضوع عرضه و تقاضا، اجاره بهای مسكن، بر اساس ارزش ملك تخمین زده می‌شود. به طور معمول، مبلغ رهن كامل یك واحد مسكونی، بین یك پنجم تا یك چهارم ارزش ملك در نظر گرفته می‌شود و برای تعیین مبلغ اجاره ماهیانه نیز با توجه به نرخ‌های سود بانكی، هر 1 میلیون تومان عموماً معادل 30 هزار تومان در نظر گرفته می‌شود.
به نظر می‌رسد این نسبت‌ها به خاطر شرایط رخ داده در بازار دستخوش تغییر شده‌اند، هرچند كه رئیس مركز آمار ایران، از افزایش 11 درصدی اجاره مسكن در كشور خبر داده است.
**تغییر قانون روابط موجر و مستاجر
پس از افزایش اجارهبها و شنیده شدن خبرهایی مبنی بر حركت مستاجران تهرانی به محلات و شهرهای پیرامونی كه بر اساس اعلام مركز آمار، با نرخ رشد 19 درصدی مواجه بوده‌است، وزیر راه و شهرسازی از تغییر در قانون روابط موجر و مستاجر خبر داد. آخوندی اعلام كرد با اصلاح این قانون، رشد اجاره بها قابل كنترل خواهد شد و مشوق‌های مالیاتی برای مالكان در نظر گرفته شده است.
بر اساس پیش نویس ارائه شده، مالك نمی‌تواند به صورت یك‌طرفه قراردادهای یك ساله اجاره را فسخ كند. تمدید قرارداد نیز حداكثر تا سقف 10 درصد اجاره قرارداد قبلی، امكان‌پذیر است و در صورتی كه مستاجر با این میزان موافق نباشد، واحد قابل تخیله خواهد بود. فرض پنهان این پیشنهاد، سوق دادن مالكان و مستاجران به عقد قراردادهایی با مدت زمانی طولانی‌تر و رشد اجارهبها در چارچوبی تحت نظارت است تا بتواند مانع از رشد اجاره شود. اما آیا چنین قانونی در مقام اجرا، كارایی لازم را خواهد داشت؟
** سامان دادن به بازار اجاره با افزایش مدت اجاره
به نظر می‌رسد قانون‌گذار، علت اصلی افزایش اجاره را در طول مدت قراردادها، دانسته است و در نظر دارد با كنترل این عامل، به بازار اجاره مسكن سر و سامان دهد. این در حالی است كه برخی اظهارنظرها، علت این افزایش‌ها را در جای دیگر جستجو می‌كنند. به عنوان مثال، صدیف بدری، سخنگوی كمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، رشد نقدینگی را از دلایل عمده گران شدن مسكن و همچنین اجاره بها، می‌داند. وی با بیان اینكه بازار مسكن یكی از باثبات‌ترین بخش‌های اقتصادی برای سرمایه‌گذاری است، هجوم نقدینگی به این بخش را عامل افزایش سرسام‌آور واحدهای مسكونی و تجاری و در نتیجه، افزایش اجاره عنوان می‌كند.
**كنترل با ابزار مالیاتی
رئیس اتحادیه مشاوران املاك نیز از ابزار مالیاتی به عنوان عامل كنترل اجاره بها سخن گفت. قلی‌خسروی در سخنانی، راه‌اندازی نظام ساخت و ساز جامع را پیشنهاد داده است، به این صورت كه برای اجرای صنعت خانه‌داری، شهرداری‌ها با همكاری نهادهای حمایتی واحدهای مسكونی را ساخته و با قیمت پایین در اختیار مردم قرار دهند. با این اقدامت شاهد نوسانات شدید نرخ اجارهبها در كشور نخواهیم بود.
روزنامه دنیای اقتصاد از انجام تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسكن در مناطق مختلف پایتخت خبر داده كه نشان می‌دهد بخشی از واسطه‌های ملكی و فعالان بازار اجاره مسكن هنوز از این تصمیم دولت بی‌اطلاع بوده و در جریان جزئیات این تصمیم قرار ندارند؛ با این حال بخش دیگری از واسطه‌های ملكی به واسطه اخبار منتشرشده از سوی رسانه‌ها در جریان این لایحه قرار گرفته‌اند.
**بنگاه‌داران: تاثیر بر فضای روانی بازار
موضوع مهمی كه در این رابطه و به‌عنوان یكی از پارامترهای مطرح شده در واكنش واسطه‌های بازار اجاره مسكن شهر تهران می‌توان به آن اشاره كرد این است كه برخی از بنگاه های معاملات ملكی معتقدند در صورتی كه این لایحه به تصویب برسد و صورت قانونی پیدا كند، اگر چه اثر چندانی بر كنترل بازار اجاره نخواهد داشت، اما می‌تواند فضای روانی بازار را تا حدودی تحت تاثیر قرار دهد؛ واسطه‌های فعال در بازار اجاره مسكن در مناطق مختلف با اشاره به تجربه ناموفق اجرای طرح برخورد تعزیراتی با موجران متخلف در سال 90 معتقدند این گونه برخوردها همان‌گونه كه در اوایل دهه 90 نیز تجربه شد نمی‌تواند اثر چندانی بر بازار اجاره داشته باشد؛ ضمن اینكه در شرایط فعلی بازار اجاره مسكن بیش از آنكه تابع متغیرهای درونی بازار ملك باشد، از تحولات و نوسانات سایر بازارهای اقتصادی همچون افزایش تورم انتظاری ناشی از تغییرات نرخ ارز و سكه تاثیر می‌پذیرد و در شرایطی كه وضعیت این بازارها نامشخص و دچار نوسان شدید است، این تاثیر‌پذیری به مراتب بیش از سایر زمان‌هاست.
** علامت‌دهی به بازار برای تداوم صعود اجاره بها
به طور كلی به نظر می‌رسد، این پیش‌نویس می تواند به مثابه، نوعی علامت‌دهی به بازار، نشان از ادامه روند صعودی اجارهبها داشته باشد و عدم شناسایی صحیح عوامل موثر بر افزایش قیمت‌ها و وزن هر یك، منجر به تصمیم‌گیری های ناقص و غیركارا می‌شود. همواره باید به این نكته توجه داشت كه بخش‌های مختلف اقتصاد مانند قانون ظروف مرتبطه در فیزیك، (البته با فاصله) از یكدیگر تاثیر می‌گیرند و بر یكدیگر تاثیر می‌گذارند و تجارب و شواهد گوناگون نشان داده‌اند عموما سیاست‌هایی كه یك بخش را به صورت منفرد و جداگانه در نظر گرفته‌اند، آن طور كه باید موفقیت‌آمیز نبوده‌اند.
گزارش از مریم السادات علم‌الهدی
*گروه اخبار چندرسانه ای* ایرناپلاس*
تهران- ایرنا پلاس- این روزها افزایش قیمت ارز و طلا، در صدر خبرهای اقتصادی قرار دارد، اما اگر اجاره‌نشین باشید، افزایش اجاره بها از مهمترین دغدغه‌های شما خواهد بود.