كدام عوامل به گرانی مسكن دامن زدند؟

به گزارش خبرنگار اقتصادی ایرنا، افزایش قیمت مسكن در ایران كه با كمی تاخیر نسبت به رشد قیمت‌ها در بازار ارز و طلا آغاز شد، سبب شده تا فرصت خانه‌دار شدن افراد كمتر شود تا آنجا كه كارشناسان رفاه اجتماعی معتقدند خانه‌دار شدن مردم تا پنج سال به تاخیر افتاده است.
در این بین هر كدام از بخش‌های درگیر در بازار مسكن، گناه رشد قیمت‌ها را به گردن دیگری می‌اندازد. برخی عقیده دارند رشد قیمت‌ها در نهاده‌های ساختمانی مهمترین دلیل افزایش قیمت‌هاست.

** افزایش 49 درصدی قیمت نهاده‌های ساختمان
آمارها نشان می‌دهد شاخص كل قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسكونی شهر تهران در تابستان امسال نسبت به بهار امسال 25.7 درصد و به تابستان پارسال 49.1 درصد افزایش داشته است.
براساس آخرین گزارش مركز آمار از شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسكونی شهر تهران، در گروه ایزوگام و قیر تابستان امسال نسبت به تابستان سال گذشته 169 درصد رشد، گروه چوب 108 درصد، گروه آهن آلات، میلگرد و پروفیل در و پنجره نیز تابستان امسال در مقایسه با فصل مشابه پارسال با تورم 94 درصد رشد داشته است.
این سه گروه از مصالح ساختمانی كه بیشترین تورم را در میان سایر گروه‌های نهاده‌های ساختمان‌های مسكونی شهر تهران در تابستان امسال تجربه كردند از شروع ساخت و ساز تا زمان تكمیل واحدهای مسكونی، مورد نیاز سازندگان هستند؛ در واقع این سه گروه از مصالح ساختمانی طیف متنوعی از مراحل و فرآیندهای مربوط به اجرای پروژه‌های ساختمانی را به لحاظ رشد قیمت تمام شده ساخت و سازهای مسكونی تحت تأثیر قرار می‌دهند و در همه مراحل ساخت، اثر افزایشی خود را بر هزینه‌های ساختمانی اعمال می‌كنند.
با این حال بسیاری ازفعالان این بخش عقیده دارند كه رشد قیمت زمین سبب شده تا قیمت مسكن با افزایش بالایی روبه رو شود. دلیل این افراد نیز اختلاف قیمت مسكن در نقاط مختلف شهر است به گونه‌ای كه حتی در مواردی قیمت‌ها در نقاط پایین و بالای شهر تا 7 برابر اختلاف دارد.
از سوی دیگر افرادی نیز هستند كه افزایش قیمت مسكن را بازتابی از شرایط اقتصادی حاكم می‌دانند و عقیده دارند كه تورم باعث شده تا مردم از ترس كاهش ارزش دارایی‌های خود به سمت بازارهایی مانند سكه، ارز و یا مسكن بیایند.

** سه عامل موثر بر افزایش قیمت مسكن
«فرشید پورحاجت» دبیركانون سراسری انبوه سازان در گفت وگو با خبرنگار اقتصادی ایرنا، مهمترین عامل افزایش قیمت مسكن را «بی‌ثباتی اقتصادی» اعلام كرد و افزود: رشد قیمت زمین، افزایش دستمزدها و نهاده‌های تولید به بی‌ثباتی اقتصادی باز می‌گردد و ارتباط مستقیم با سیاست‌گذاری حوزه مسكن و غبارآلود بودن فضای كسب و كار دارد.
پورحاجت افزود: این سه عامل اساسی باعث دامن زدن به افزایش قیمت زمین، افزایش هزینه‌ها و حتی مصالح ساختمانی شده است.

** تغییر ماهیت مسكن با تصویب قوانین خلق‌الساعه
دبیركانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینكه در فضای كسب و كار نیز قوانین خلق‌الساعه با نگاه سرمایه‌گذاری در حوزه مسكن وضع می‌شود، گفت: با توجه به این نگاه، نباید انتظار داشته باشیم كالای مصرفی تغییر ماهیت نداده و به كالای سرمایه‌ای تبدیل نشود.
وی گفت: زمانی كه قوانین متعددی برای دریافت عوارض، مالیات و سایر وجوه مصوب می‌شود زمینه را برای حركت از پیكره مسكن به حوزه سرمایه‌گذاری ایجاد كرده و نگاه سرمایه‌گذاری به تولید مسكن را دامن می‌زند.
پورحاجت ادامه داد: تصویب قوانین مزاحم در بخش های مختلف همچون «پیش فروش ساختمان»، فقط ابزار مالی بخش تولید را بدون توجه به شرایط كنونی می‌گیرد و نتیجه آن، از دست دادن كارایی تنها منبع تامین نقدینگی در بخش خصوصی است و بنگاه‌های تولیدی قادر به تامین نقدینگی خود خارج از سیستم بانكی نخواهند بود.
به گفته وی، این مساله در سالیان گذشته به انحراف رفته و سبب شده برای اقتصاد كشور و بخش تولید چالش‌های اساسی ایجاد شود.

** تورم، تب مسكن را بالا برد
دبیركانون سراسری انبوه‌سازان، اصلی‌ترین دلیل نوسانات در قیمت مسكن را عامل تورم دانست و افزود: این موضوع به همه دولت‌ها باز می‌گردد.
وی تاكید كرد: زمانی كه تورم بالایی دراقتصاد به وجود می‌آید مردم تلاش می‌كنند تا ارزش سرمایه‌های خود را بالا ببرند و از همین رو دارایی خود را به كالایی تبدیل می‌كنند كه می‌تواند ارزش خود را حفظ كند.
وی گفت: این مشكل اكنون در حوزه مسكن، دلار، طلا، بورس و ... رخ داده و همه نشات گرفته از موضوع تورم است. در واقع اگر تورم كنترل می‌شد هیچگاه این اتفاقت در اقتصاد رخ نمی‌داد.
پورحاجت ادامه داد: مصالح ساختمانی نیز بخش عمده آن در كشور تولید می‌شود اما زمانی كه تولید‌كننده می‌خواهد در بازار‌های جهانی به صورت رقابتی كار كند، نیم نگاهی به این بازارها دارد و از آنجا كه قیمت‌گذاری‌ها به دلار انجام می‌شود، نوسان قیمت دلار بر كالاهای تولیدی نیز اثرگذار خواهد بود.

** افزایش 100 درصدی نرخ محصولات فولادی
وی در این زمینه، به مواردی در بخش محصولات فولادی و پتروشیمی اشاره كرد و گفت: در فولاد با افزایش 100 درصدی قیمت نسبت به پارسال مواجه هستیم.
دبیركانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینكه در شرایط ثبات اقتصادی، تولید‌كننده و مصرف‌كننده می‌توانند برای حضور در بازار برنامه‌ریزی كنند، افزود: اما در آشفتگی اقتصادی، نه بخش تولید می‌تواند تصمیم درستی بگیرد و نه مصرف‌كنندگان برای خرید برنامه‌ریزی خواهند داشت.
به گفته پورحاجت، آمارها نشان می‌دهد در 6 سال اخیر با كاهش 50 درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی روبه‌رو بوده‌ایم و در مقابل، در همین سال‌ها، افزایش تقاضای مصرفی نیز وجود داشته است.
وی تاكید كرد: حتی در شرایط كنونی كه آمارها از كاهش خرید و فروش حكایت دارد بازهم مصرف‌كننده واقعی برای مسكن وجود دارد اما شرایط برای ورود به بازار مسكن مهیا نیست و تقاضای مصرفی نمی‌تواند خود را با بازار مسكن وفق دهد.
پورحاجت، نوسانات را مانع حضور متقاضیان در بازار مسكن دانست و گفت: در 5 سال گذشته تولید مسكن كاهش 50 درصدی داشته است؛ زمانی كه نظم عرضه و تقاضا به هم می‌خورد، تاثیر خود را بر بازار مسكن می‌گذارد اما در شرایط كنونی این فقط یكی از فاكتورهای افزایش قیمت است.

** قیمت مسكن بیشتر تحت تأثیر قیمت زمین است
با این حال «اسماعیل كاظمی» رئیس اتحادیه مصالح ساختمانی در گفت وگو با خبرنگار اقتصادی ایرنا، افزایش قیمت زمین را مهمترین دلیل رشد نرخ مسكن دانست و گفت: افزایش قیمت مصالح بیش از آنكه تاثیر واقعی داشته باشد، تأثیر روانی بر بازار مسكن داشته است.
وی با بیان اینكه تورم قیمتی مصالح ساختمانی غیرفلزی در پنج سال گذشته از میانگین تورم سالانه كمتر بوده است، ادامه داد: قیمت مسكن بیشتر تحت تأثیر بهای زمین است و اختلاف نرخ مسكن در مناطق شمالی و جنوبی نیز این ادعا را تایید می‌كند.
كاظمی افزود: افزایش قیمت مصالح ساختمانی به چند دسته تقسیم می‌شود؛ به طور مثال سیمان در بسته‌بندی و بارگیری افزایش داشته است اما از سوی دیگر از سال 1392 به دلیل ركود كاری، تولیدكننندگان نتوانسته‌اند افزایش سالانه قیمت‌ها را با توجه به تورم سالیانه اعمال كنند و تخفیف هایی ارائه می‌شد كه حباب در بازار ایجاد می‌كرد.

** افزایش 30 درصدی قیمت مصالح ساختمانی غیر‌فلزی
وی با بیان اینكه از ابتدای امسال تاكنون با 30 درصد افزایش قیمت زمین مواجه بوده ایم، تاكید كرد: طبیعی است كه این افزایش قیمت بر بهای تمام شده مسكن اثر‌گذار باشد و سازنده این را در اعداد و ارقام لحاظ كند اما عمده قیمت تمام شده یك واحد آپارتمان مربوط به نرخ زمین است.
به گفته رئیس اتحادیه مصالح ساختمانی، به طور میانگین حدود 60 درصد قیمت مسكن، قیمت زمین است.
وی با بیان اینكه سایر مصالح ساختمانی مانند آهن‌آلات با افزایش قیمت همراه بوده، گفت: هر چند كه به تازگی آهن با كاهش قیمت همراه بوده است اما در بهای تمام‌شده مسكن، موضوع زمین حرف اول و آخر را می‌زند.
كاظمی ادامه داد: به دلیل ركود در سال‌های اخیر در بخش ساخت و ساز، مصالح ساختمانی به ویژه سیمان، گچ، آجر، ماسه ، خاك سنگ و در كل مواد كانی غیرفلزی نتوانسته به قیمت حقیقی خود برسد و بنا به ضرورت فروش محصولات، با زیان كالاهای خود را به بازار وارد كردند؛ در برخی موارد حتی این قیمت‌ها از نرخ واقعی نیز كمتر بوده است و این رقابت ناسالم بین توزیع كنندگان ادامه دارد.
اقتصام**4018** 2023