آخرين گزارش دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي حاكي از آن است كه در بهمن امسال ميانگين نرخ مسكن از 9ميليون تومان به 10ميليون تومان رسيده است. همچنين در نتيجه اين ادامه افزايش قيمت، معاملات مسكن نسبت به مدت مشابه سال گذشته 49درصد كاهش يافته است و اكنون متقاضيان با سركوب نيازهاي خود به اجاره‌نشيني و يا مهاجرت به شهرهاي اقماري روي آورده‌اند. براي بررسي اين موضوع «آرمان» گفت‌وگويي با ايرج رهبر، نايب رئيس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، انجام داده است كه در ادامه مي‌خوانيد.
** بررسي روند قيمتي مسكن نشان از رشد يك‌ميليون توماني ميانگين واحدهاي مسكوني در پايتخت دارد. علت روند صعودي قيمت مسكن چيست؟ به‌نظر شما اين روند تا چه زماني ادامه پيدا مي‌كند؟
ابتداي امر بايد اشاره كرد كه شرايط آينده و به‌ويژه سال 98 چندان قابل پيش‌بيني نيست. اما مي‌توان در زمينه چرايي بروز اين اتفاق اظهار نظر كرد. مسكن هم به‌عنوان يكي از بازارهاي اقتصاد از روند حركتي اقتصاد كلان كشور تاثير مي‌پذيرد. طي ماه‌هاي اخير همه بازارهاي كشور شرايط ملتهبي را پشت‌سر گذاشته‌اند كه واحدهاي مسكوني هم در اين زمينه مستثني نشده‌اند. اصلي‌ترين دليل آن هم به ركود پنج‌ساله توليد بازمي‌گردد و هنوز هم برنامه مدوني در اين زمينه وجود ندارد. حال بايد به اين شرايط، سوداگري و افزايش قيمت زمين طي سال گذشته را هم اضافه كرد. در بازار مسكن همواره دو گروه متقاضي وجود دارد كه طي ماه‌هاي اخير متقاضيان سوداگر از مشتريان واقعي كه واحد را براي زندگي مي‌خواهند، پيشي گرفته‌اند.
به‌ويژه آنكه التهابات بازار ارز و طلا باعث شد در مقاطعي تمركز دولت روي اين بازارها برود و دولت از ساير بازارها، به‌ويژه مسكن غافل شود. صاحبان سرمايه هم كه نسبت به آينده اين بازارهاي غيرمولد نگران بودند، پول خود را وارد بازارهاي مطمئن‌تري نظير مسكن كردند. طوري كه مي‌توان گفت 80درصد گراني‌هاي اخير ناشي از سودجويي و رفتارهاي سوداگرانه است. كاهش قدرت خريد مردم هم باعث شده تا ميزان معاملات در اين بازار به حداقل برسد. كساني هم كه معامله انجام مي‌دهند، بالطبع سرمايه‌اي در گوشه‌اي ديگر دارند و آن سرمايه را تبديل به خانه مي‌كنند و يا واحد خود را با واحد ديگري تعويض مي‌كنند.
اما افرادي كه خانه اولي به حساب مي‌آيند اين روزها كمترين حضور را در بازار دارند. با اين حال نسبت به آينده مسكن نمي‌توان پيش‌بيني دقيقي انجام داد، همه چيز به شرايط كلان اقتصاد بستگي دارد. به‌عنوان مثال اگر بازار ارز شرايط با ثباتي را تجربه كند، بعيد به‌نظر مي‌رسد كه نرخ مسكن افزايش يابد. اما اگر در اين بازار قيمت‌ها صعودي شود، بالطبع بايد منتظر افزايش قيمت مسكن هم باشيم. البته عوامل ديگري همچون تصويب لوايح FATF و ... هم در اين تحليل تاثيرگذارند. پيش از اين هم انتظار نمي‌رفت كه قيمت مسكن طي يك سال بيش از 90درصد افزايش پيدا كند و يا يك‌ماهه از 9ميليون تومان به 10ميليون تومان برسد، اما بعضي از كاستي‌هاي اقتصادي اين شرايط را به وجود آورد.
** بازار مصالح ساختماني و مواد مورد نياز ساختمان‌سازي اكنون چه شرايطي را طي مي‌كنند؟ آيا تغيير قيمت در اين بازار تاثيري بر افزايش قيمت مسكن داشته است؟
بالطبع در هر صنعتي افزايش قيمت مواد اوليه تاثير بسزايي در قيمت نهايي مي‌گذارد كه بازار مسكن هم از اين قاعده مستثني نيست. در يك سال اخير قيمت مصالح، تاسيسات و ... افزايش قابل‌توجهي را پيدا كرده‌اند. مصالح ساختماني همزمان با افزايش قيمت مسكن رشد 40درصدي داشته‌اند. در اين بين قيمت آسانسور، كليد و پريز برق نسبت به ساير مصالح ساختماني رشد بيشتري داشته‌اند. دستمزد كارگران و معماران ساختماني نيز رشد قابل توجهي داشته است.
چراكه به‌دنبال افزايش هزينه زندگي قدرت خريد شهروندان كاهش يافته و آنها با افزايش دستمزد خود سعي در تامين مخارج خود دارند. توليدكنندگان نيز اين هزينه‌ها را در قيمت نهايي مسكن جبران مي‌كنند. بنابراين بايد توجه داشت كه ركود مسكن فقط يك بعد از اتفاق ناخوشايندي است كه مي‌توان تحليل كرد. رشد بيكاري، ركود كارخانجات، رشد اقتصادي منفي و ... ديگر تبعات اقتصادي هستند كه به‌دنبال گراني مسكن اتفاق مي‌افتند و معمولا كارشناسان در تحليل‌‌هاي خود از آن غافل مي‌شوند.
** وزير راه‌‌وشهرسازي به‌تازگي اعلام كرده است كه تسهيلات مسكن افزايش پيدا نمي‌كند. با اين حال برخي به‌دنبال ايجاد فشار براي افزايش قيمت وام مسكن هستند. آيا بهتر نيست اين سرمايه‌ها به سمت توليد حركت كند و دولت به‌جاي تحريك تقاضا از سمت عرضه حمايت كند؟
نبايد تصور كرد كه با تحريك تقاضا توليد هم افزايش مي‌يابد. اين تزي بود كه آقاي عبده‌تبريزي در زمان وزارت آقاي آخوندي مطرح كرد و دولت هم با افزايش تسهيلات براي مشتريان تصور كرد كه اين پول وارد چرخه توليد مي‌شود. اما اين تصور اشتباهي است كه فقط منابع كشور را اتلاف مي‌كند. افزايش توليد نياز به ابزار اوليه‌اي به اسم سرمايه دارد. سرمايه هم بايد به شكل مستقيم به انبوه‌سازان و توليدكنندگان داده شود. در حال حاضر مسكن در شرايط ركودي به سر مي‌برد. در بازار نه خريداري وجود دارد و نه فروشنده‌اي. شرايط پيش‌آمده فاصله قيمت‌ها را به‌شدت افزايش داده و تا زماني كه مردم بخواهند با شرايط فعلي تطبيق پيدا كنند، زمانبر مي‌شود. بايد شرايط اقتصادي كشور را در نظر گرفت.
اكنون بيش از 3.5 ميليون تقاضا در بازار مسكن وجود دارد، ديگر دولت چه چيز را مي‌خواهد تحريك كند. پس بهتر است تسهيلات به طرف توليد و عرضه هدايت شود تا شايد پاسخگوي بخشي از اين تقاضا باشد. زماني كه اين پول وارد بخش تقاضا مي‌شود، انتظار تورمي پيش مي‌آيد و فروشندگان با افزايش قيمت سعي مي‌كنند اين وام‌ها را از آن خود كنند و سود بالايي را به جيب بزنند. اما اگر اين وام‌ها به سمت عرضه برود قيمت‌ها متوازن مي‌شود و ديگر افزايش قيمت مسكن توجيه ندارد. زيرا اگر قيمت‌ها افزايش يابد، ارزش مبالغ وام كاسته مي‌شود.
** برخي تحليلگران معتقدند در اين شرايط فقط دخالت دولت در بازار مي‌تواند به بازار سامان ببخشد. اين در حالي است كه بخش مسكن خصوصي‌ترين بازار ايران به‌شمار مي‌رود. آيا شما موافق دخالت دولت در اين بازار هستيد؟
خير، دخالت دولت در اقتصاد نتيجه مطلوبي ندارد. ما بارها تجربه دخالت دولت در بازارهاي مختلف را داشته‌ايم كه هيچ‌كدام نتيجه مطلوبي نداشته است. حال اگر اين بخش وارد بازار مسكن هم شود بايد منتظر عواقب بدتري هم باشيم. همين حال دولت با افزايش چند برابري ماليات، تعرفه بيمه و عوارض شهرداري فشار زيادي را به توليدكنندگان وارد كرده و تاثير بسزايي در افزايش قيمت‌ها گذاشته است. اين در حالي است ما بارها خواستار ايجاد معافيت‌هايي براي توليدكنندگان شده‌ايم. ما شاهد ايجاد حباب قيمتي در بازار مسكن هستيم كه هر چه اين حباب بزرگ‌تر شود آثار نامطلوب‌تري بر كشور مي‌گذارد.
پيش از اين به تبعات اقتصادي اين روند پرداختيم، اما بايد توجه داشت كه در صورتي كه جوانان نتوانند سر پناهي را براي ادامه زندگي پيدا كنند، نااميد مي‌شوند و ممكن است به سمت افسردگي بروند و اين خلأ را بخواهند با اعتياد پر كنند و يا به بزهكاري روي آورند تا از پس مخارج زندگي خود برآيند. بر اين اساس ميزان طلاق افزايش مي‌يابد و ازدواج جوانان به حداقل مي‌رسد كه اكنون شاهد همه اين اتفاقات هستيم و ممكن است در نهايت منجر به بروز يك بي‌اعتمادي اجتماعي و تبعات سياسي شود.
منبع: روزنامه آرمان، 1397.12.13
گروه اطلاع رساني**2002**
تهران- ايرنا-ايرج رهبر، نايب رئيس انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت وگو با روزنامه آرمان مي گويد: بهتر است تسهيلات به طرف توليد و عرضه هدايت شود تا شايد پاسخگوي بخشي از اين تقاضا باشد. زماني كه اين پول وارد بخش تقاضا مي‌شود، انتظار تورمي پيش مي‌آيد و فروشندگان با افزايش قيمت سعي مي‌كنند اين وام‌ها را از آن خود كنند و سود بالايي را به جيب بزنند.