رفع مشكل مسكن در گرو حل مسایل كلان اقتصادی

به گزارش گروه تحلیل، تفسیر و پژوهش های خبری ایرنا، طبق نظر كارشناسان، بازار مسكن یكی از مهمترین بخش های اقتصادی به شمار می رود كه ركود و رونق آن می تواند به معنای ركود و رونق در بسیاری دیگر از بازارهای كشور، از مصالح ساختمانی گرفته تا صنایع و خدمات باشد. در واقع بخش عمده ای از فعالیت های صنعتی و غیر صنعتی به آن متكی است، به همین دلیل اگر دولت ها بخواهند جهشی اقتصادی ایجاد كنند از این بازار غافل نمی شوند.
نكته ای كه وجود دارد این است كه بازار مسكن نیز همانند سایر بازار ها از یك طرف تابعی از فرایند عرضه و تقاضا است و از سوی دیگر خود این عامل تا حد زیادی تابعی است از عوامل اجتماعی و فرهنگی. برای مثال بیكاری، مشكلات زیست محیطی و عواملی از این دست، مهاجرت از برخی شهرها و مناطق كشور به شهرها و مناطق دیگر را موجب شده كه این موضوع تقاضا برای مسكن در شهرهای مقصد مهاجرت را افزایش می دهد.
یا در داخل شهرها نیز برخی از مناطق صرفاً به دلیل موقعیت مكانی و وجهه اجتماعی- فرهنگی آن گرانتر از سایر مناطق است. چنین بخش هایی از شهر با تقاضای بیشتر و در نتیجه با افزایش قیمت بیشتری نیز روبه رو هستند.

** تاریخچه مشكل مسكن
در اواخر رژیم پهلوی در سال 1356 بازار مسكن اوضاع چندان مناسبی نداشت و نابسامانی بی‌سابقه‌ای بر بازار حكم‌فرما شد. طبق نظر كارشناسان، تورم فزاینده بخش ساختمان كه به علت رونق و تحرك فوق‌العاده فعالیت‌های ساختمانی در سال 1355 به اوج خود رسیده بود، در اوایل سال 1356 نیز ادامه داشت و اثرات آن به شكل ترقی سریع قیمت زمین، دستمزد كارگران و بهای مصالح ساختمانی هزینه سرمایه‌گذاری در ساختمان را به ‌شدت بالا برد. در اواخر سال 1357 و در آستانه انقلاب بازار مسكن دچار ركود نسبی شد و این ركود تا اوایل سال 1358 ادامه داشت.
بعد از انقلاب و به ویژه در دوران جنگ تحمیلی مشكل كمبود مسكن ادامه پیدا كرد. بر اساس آمارهای موجود در سرشماری سال 1365 تعداد خانوارهای ایران به 9.67 میلیون خانوار و تعداد خانه‌ها به 8.27میلیون واحد رسید و در نتیجه كمبود مسكن حدوداً 1.4 میلیون واحدی وجود داشت. این كمبود مسكن در سال 1367 به 1.69 میلیون واحد رسید.
بعد از جنگ و به ویژه در دوران سازندگی و با شروع سیاست های تعدیل اقتصادی و قدم گذاشتن دولت وقت در راه اقتصاد آزاد مشكل مسكن نه تنها حل نشد بلكه بیشتر نیز شد. طی این سال‌ها به‌طور متوسط قیمت زمین در 30 شهر بزرگ كشور 6.5 برابر افزایش یافت و قیمت مسكن 8.8برابر شد. متوسط رشد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ 24 و در تهران 25.1درصد بود.
در ۸ سال دولت محمد خاتمی میانگین قیمت هر مترمربع واحدمسكونی در تهران از ۱۵۵ هزار تومان به ۵۸۳ هزار تومان می‌رسد و رشد 3.7 برابری پیدا می‌كند. در سال‌های دولت اصلاحات، برنامه شاخص و كلیدی برای تامین مسكن و هدایت بازار ساخت‌وساز وجود ندارد و در این سال‌ها حجم محدودی مسكن اجاره به شرط تملیك احداث می‌شود، اما در مقابل، بخش خصوصی در شهرها سرمایه‌گذاری قابل توجهی انجام می‌دهد. تأكید دولت خاتمی بر حل مشكل كم‌درآمدها، آزادسازی بازار مسكن و هم‌چنین حمایت از كوچك‌سازی و انبوه‌سازی بود.
در دوران ریاست جمهوری آقای احمدی نژاد برجسته ترین كار در زمینه مسكن شروع پروژه مسكن مهر بود. با این كه چند میلیون خانه در قالب این پروژه ساخته شد ولی به دلایلی همچون افزایش حجم نقدینگی، مكان یابی نادرست و در نتیجه بدون متقاضی ماندن بخشی از مسكن مهر و مواردی از این دست بازار مسكن در این دوره نیز با تورم و افزایش قابل توجه قیمت ها مواجه شد.
به طور كل می توان گفت كه مشكل كمبود مسكن و گرانی آن همواره پای ثابت اقتصاد كشور بوده و حل آن بابسته منوط به حل مشكلات و مسائل كلان اقتصادی است.

** سرمایه گذاری در مسكن؛مردم یا دولت
به گزارش رسانه ها، عباس آخوندی وزیر سابق وزارت راه و شهرسازی در جلسه تودیع و معارفه وزیر جدید بیان داشته بود كه ' به ساخت و ساز مسكن توسط دولت اعتقادی ندارم، به همین دلیل در سال های گذشته بیشتر به دنبال حمایت از ساخت مسكن توسط افراد بوده ایم تا اینكه دولت عمل كند'.
هرچند اصل موضوع درست است،اما كارشناسان اقتصادی به دلیل شرایط خاص اقتصاد ایران نظری متفاوت دارند. در كشوری كه بخش اعظم اقتصاد آن دولتی و یا شبه دولتی است، نمی توان انتظار داشت كمبود عرضه مسكن از طریق بخش خصوصی جبران شود. هرچند سرمایه گذاران خرد و درشت بخش خصوصی در این حوزه مشغول فعالیت هستند اما بدون شك بخش مهم و قابل توجهی از سرمای موردنیازشان را از دولت می گیرند. بنابر این دولت اگرچه می تواند خود دست به ساخت و ساز نزند اما این به معنای عدم دخالت آن در این بخش نیست. به بیان ساده تر، مسكن نیاز به سرمایه دارد و جز دولت، هیچ فرد و یا شركت خصوصی دیگری آنقدر پول ندارد كه بتواند عرضه مسكن را به تقاضا موجود نزدیك و جامعه را از زیر فشار تورم آن خلاص كند.
طبق آمار ارائه شده در حال حاضر تولید مسكن كشور كمتر از 300 هزار واحد است، درصورتی كه یك میلیون واحد در سال باید ساخته شود. بنایر این، جبران كمبود 700 هزار واحد مسكونی در سال عددی نیست كه از عهده بخش خصوصی بر بیاید.
بعلاوه، طبق برآورد كارشناسان در حال حاضر قیمت مسكن در برخی شهرها و از جمله تهران تا دو برابر و حتی بیشتر افزایش یافته است. این در حالی است كه میزان درآمد اقشار متوسط و كم درآمد جامعه تغییری نداشته است و از طرف دیگر سایر هزینه های زندگی نیز بالا رفته است، به همین دلیل باید دولت اقدام جدی در این زمینه انجام دهد.
دولت از دو جهت باید اقدام كند. نخست اینكه منابع لازم برای ارائه تسهیلات ارزان قیمت و بلند مدت به مردم را فراهم سازد. در غیر این صورت امكان خانه دار شدن برای بخش اعظم جامعه امكان پذیر نخواهد بود. دوم به اقدامات دولت در زمینه سایر شاخص های اقتصادی سطح كلان همون مهار تورم، افزایش رشد اقتصادی، كاهش بیكاری و غیره باز می گردد. حل معضل مسكن جدا از سایر بخش های اقتصادی امكان پذیر نیست. مسكن جزئی از منظومه ی اقتصاد كل بوده و به همین خاطر رشد و رونق و حل مشكلات آن جز از طریق حل مشكلات سایر اجزا امكان پذیر نیست.
پژوهشم**س-م**1552