نگاهی تحلیلی به طرح تاسیس صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان

نخستین برنامه ی مسكن كه همان ابتدای كار دولت یازدهم و شروع به كار «عباس آخوندی» به عنوان وزیر راه و شهرسازی اعلام شد، «مسكن اجتماعی» بود كه قشر كم درآمد مخاطب اصلی این طرح است؛ هر چند هنوز جزییات مسكن اجتماعی اعلام نشده است اما تاكید دولت این است كه مسكن اجتماعی مشكلات و انتقاداتی را كه امروز بر مسكن مهر وارد است، نداشته باشد. مهم ترین آن انتقادات بی توجهی به زیرساخت های شهری و جانمایی طرح های مسكن مهر بوده است.

دومین سیاست و برنامه ی وزارت راه و شهرسازی كه با همكاری بانك مركزی مطرح است، طرح صندوق پس انداز است كه با عنوان تسهیلات 80 میلیون تومانی شناخته شده است؛ تسهیلاتی كه گفته می شود با سود بانكی 14 درصد به دست مردمی كه قشر میان درآمدی هستند، می رسد. هر چند این طرح اما و اگرهایی دارد اما اصل این است كه مردم كلان شهرها بخشی از قیمت مسكن را از محل پس انداز خود و بخشی را از تسهیلات 80 میلیون تومانی تامین كنند.

اما سومین طرح وزارت راه و شهرسازی كه اولین طرح آن با عنوان «نسیم 1» به اجرا رسید، طرح صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان است؛ طرحی كه وزیر راه و شهرسازی اجرای آن را تحقق آرزوی 12 ساله ی خود می داند. این طرح برخلاف ادعای برخی از كارشناسان مبنی بر اینكه سیاست دولت تحریك تقاضا است و در نهایت به افزایش قیمت مسكن منجر می شود، طرف عرضه را نشانه گرفته است.

هر چند مدلسازی صندوق زمین و ساختمان از سال 86 در سازمان بورس اوراق بهادار وجود داشت اما این صندوق برای نخستین بار در كشورمان به طور رسمی با حضور دو وزیر اقتصادی در دولت یازدهم- وزیر راه و شهرسازی و وزیر اقتصاد و دارایی- افتتاح شد و اولین طرح خانه سازی صندوق با عنوان نسیم 1، برای ساخت60 واحد مسكونی واقع در شهرك گلستان (راه آهن)‌،‌ كلید خورد و ظرف مدت كمتر از یك هفته پذیره نویسی 150 میلیارد ریال واحدهای سرمایه گذاری صندوق زمین و ساختمان انجام شد و براساس اساسنامه ی این صندوق، دارندگان واحدهای سرمایه گذاری صندوق زمین و ساختمان نسیم برای خرید واحدهای مسكونی در اولویت هستند.

پس از اتمام پذیره نویسی صندوق زمین و ساختمان نسیم 1، بلافاصله مجمع صندوق زمین و ساختمان «آویشن» برگزار شد كه گفته می شود بزرگ ترین صندوق زمین و ساختمان است و به گفته ی «سید محمد پژمان» مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسكن نخستین صندوقی است كه عرضه ی اولیه واحد‌های سرمایه‌گذاری آن و سپس معاملات ثانویه ی اوراق صندوق در تالار معاملات بورس انجام می‌شود.

در این طرح، تنها دخالت دولت، ایجاد صندوق در بازار سرمایه است و سایر اقدامات از فروش سهام و ساخت و ساز گرفته تا فروش و واگذاری واحدها به عهده ی بخش خصوصی و هلدینگ های ساختمان سازی است. آرزوی دیرینه ی وزیر راه و شهرسازی موافقان و مخالفانی دارد؛ مخالفان معتقدند، صندوق ها نمی توانند به خانه دار شدن مردم كمكی كنند و موافقان هم می گویند، صندوق شروع خوبی برای افزایش عرضه ی مسكن است و دولت می تواند برای هر طرح خانه سازی كه از طرف بخش خصوصی انجام می شود در بازار سرمایه یك صندوق تشكیل دهد و از طریق سرمایه ی مردم، انبوه سازی انجام شود.



***صندوق با سرمایه های خرد خانه سازی می كند

«مسكن لوكوموتیو اقتصاد است» این دیدگاه وزیر امور اقتصادی و دارایی نسبت به بازار مسكن است؛ طبق گفته ی «علی طیب نیا» مسكن نقش لوكوموتیو اقتصاد كشور و حتی اقتصادهای بزرگ تر را دارد و هرگونه فراز و نشیب این بخش دارای بیشترین تاثیر مستقیم در سایر بخش ها است و اگر بازار مسكن از ركود خارج شود می تواند در خروج بازارهای دیگر از ركود هم تاثیر گذار باشد.

حال با توجه به اهمیتی كه بخش مسكن نه فقط در ایران بلكه در تمام دنیا دارد، دولت چندین طرح برای حل مشكل تامین وافزایش عرضه ی مسكن در نظر گرفته كه از میان این طرح ها صندوق زمین و ساختمان طرحی است كه با شعار «سقفی به اندازه سرمایه ی شما» از ابتدای شهریور ماه كلید خورده است.

این طرح مورد استقبال بخش خصوصی و سرمایه گذاران بخش مسكن قرار گرفته است و یكی از مهم ترین مزیت های آن، جمع آوری سرمایه های خرد مردم است. «سعید لیلاز» كارشناس مسایل اقتصادی در گفت و گو با گروه پژوهش های خبری ایرنا درباره ی راه اندازی صندوق پروژه های زمین و ساختمان در كشور برای نخستین بار گفت: بحث صندوق زمین و ساختمان تنها بحث تامین مسكن نیست؛ چراكه در زمان حاضر چیزی حدود 400 الی 500 هزار واحد خالی و خانه ی مازاد در كشورمان وجود دارد اما متقاضیان مسكن قدرت خرید این واحدهای مازاد را با اشكال مختلف سرمایه گذاری ندارند. می دانیم كه ركود اقتصادی، بازار مسكن را هم زیر تاثیر خود قرار داده است و در این مدت مردم قدرت خرید خانه را از دست داده اند.

وی با اشاره به اهدافی كه صندوق زمین و ساختمان دنبال می كند و مزیتی كه دارد، اظهار كرد: معتقدم مهم ترین مزیتی كه این صندوق دارد، جذب سرمایه های خرد است و هر صندوق از جمع آوری سرمایه های خرد و سرگردان مردم تشكیل می شود و انبوه سازی و عرضه ی مسكن با همین سرمایه های كوچك كلید می خورد.

لیلاز با بیان اینكه هدف صندوق، جذب سرمایه برای خروج از ركود است، ادامه داد: با همین سرمایه های كوچك مردم، بخش مسكن را می توان از ركود خارج كرد و به آن رونق بخشید.

این كارشناس اقتصادی با تاكید بر این موضوع كه هنوز در كشورمان فرهنگ انبوه سازی جا نیفتاده است، گفت: مشكل تامین مسكن این است هنوز فرهنگ انبوه سازی درونی نشده است و هنوز به سمت صنعتی سازی نرفته ایم. هنوز در كشورمان خانه سازی به صورت شخصی انجام می شود؛ این در حالی است كه انبوه سازی ، قیمت تمام شده ی مسكن را كاهش می دهد.

وی با اشاره به كاركرد این صندوق گفت: تجربه نشان می دهد در كشورمان خانه سازی یا شامل خانه های لوكس یا شامل خانه هایی مانند مسكن مهر می شود كه هیچ یكی از این دو دسته تا كنون نتوانسته اند، نیاز مردم به مسكن را پوشش دهند و حال فرصتی ایجاد شده كه خانه هایی با سرمایه ی مردم و سلیقه ی آن ها ساخته شود.



***استقبال هلدینگ های ساختمانی

هر چند مخالفان سیاست های دولت در زمینه ی مسكن این روزها تمركز خود را بر روی تسهیلات 80 میلیونی یا همان طرح صندوق پس انداز گذاشته اند اما یكی از نقدهایی كه به این طرح دارند، این است كه واحدهای مسكونی چیزی نیستند كه بتوان آن را در بازار سرمایه به فروش گذاشت و مسكن كالای متجانسی نیست كه بتوان آن را در بورس ارایه كرد؛ چراكه ویژگی های سهام فروخته شده دقیقا مشخص نیست.

اما «علی بمانی» یكی از انبوه سازان حوزه مسكن معتقد است كه در بورس، سهام این طرح فروخته می شود و سرمایه گذاران كه در این طرح سهم دارند از محل فروش واحدهای آماده شده سود خواهند برد؛ هر چند كه خودشان هم حق خرید این واحدها را دارند.

وی در گفت و گو با گروه پژوهش های خبری ایرنا با بیان اینكه در بازار سرمایه قرار نیست واحدی فروخته شود، اظهار كرد: سرمایه گذاران با خرید هر سهم 1000تومانی از این صندوق می توانند در عواید آن سهیم باشند.

بمانی با اشاره به كاركرد صندوق زمین و ساختمان گفت: صندوق به قشر خاصی تعلق ندارد و برای طرحی در بازار سرمایه صندوق ایجاد و پذیره نویسی آن انجام می شود. در همان ابتدا مدت زمان ساخت هر طرح با توجه به مساحت و تعداد واحدهای آن اعلام می شود و متقاضیان می توانند بدون واسطه سهام طرح مورد نظر خود را خریداری كنند كه البته با خرید سهام حق خرید واحدها را از دست نمی دهند.

این انبوه ساز با بیان اینكه هلدینگ های ساختمانی مخاطب اصلی این صندوق هستند و تاكنون هم سرمایه گذاران مختلفی پیشنهاد سرمایه گذاری ارایه داده اند، گفت: راه اندازی این صندوق افزایش میزان عرضه است كه تاكنون توانسته است، ‌نظر انبوه سازان زیادی را به خود جلب كند.



***اول راه هستیم

انبوه سازان و مردم برای نخستین بار سرمایه گذاری در صندوق زمین و ساختمان را تجربه می كنند،؛ سرمایه گذاری یی كه می تواند تنها به اندازه ی 1000 تومان باشد. با توجه به اینكه هیچ سابقه یی از كاركرد این صندوق ها در كشورمان در بخش های مختلف اقتصادی وجود ندارد عده یی هنوز نتوانسته اند به این شكل سرمایه گذاری اعتماد كنند و هنوز هم اصرار بر ارایه تسهیلات بانكی به عنوان اصلی ترین راه حل مشكل مسكن دارند.

منتقدان می گویند دولت به جای راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان، سقف تسهیلات بانكی را بالا ببرد. منتقدان با اشاره به وضعیت برخی از كشورهای اروپایی كه در آنها بیش از 100 درصد قیمت یك خانه از طریق تسهیلات بانكی به متقاضیان ارایه می شود، تاكید می كنند كه باید دولت به سمت افزایش تسهیلات بانكی پیش برود. اما به نظر می رسد از آنجایی كه بانك مركزی و سایر بانك ها منابع لازم و كافی برای ارایه ی چنین تسهیلاتی ندارد،‌ نمی توان این الگوهای خارجی را در كشور پیاده كرد.

از طرفی دیگر اگر قرار بر استفاده از منابع بانك مركزی باشد،‌ تجربه ی ایجاد تورم ناشی از ساخت مسكن مهر با پول پر قدرت بانك مركزی باز هم در كشورمان تكرار می شود و به عبارت دیگر دولت جدید دوباره مرتكب اشتباه دولت قبل می شود.

اما در این بین كه بانك ها قدرت پرداخت تسهیلات بانكی با سود كم را ندارند، صندوق پروژه ها با جذب سرمایه های خرد و كلان مردم می تواند عرضه را در بازار مسكن افزایش دهد و زمانی كه مازاد تولید وجود داشته باشد و میزان عرضه باب میل و سلیقه ی مردم از میزان تقاضا پیشی بگیرد، طبیعتا قیمت ها هم كاهش پیدا می كند.

در حالی كه هنوز صندوق ها از خودشان سابقه یی به جا نگذاشته اند، به نظر می رسد نقدهای مطرح شده كمی عجولانه است؛ با توجه به اینكه دو صندوق نسیم و آویشن به فاصله ی كم تر از دو هفته از هم شروع به كار كرده اند، نشان از استقبال سرمایه گذاران بخش خصوصی از این طرح را می دهد و مسوولان نوید افزایش راه اندازی این صندوق ها در كلان شهرها را در آینده نزدیك می دهند.

*از:نازیلا مهدیانی (گروه پژوهش های خبری)

پژوهشم**ن.م**2054