تصاوير رنگارنگ از خانه‌هاي زيبا و مجلل خارج از كشور، چشم‌اندازهاي باشكوه رو به دريا و كوهستان، كمترين فاصله به مراكز اصلي شهر و دانشگاه‌ها و مهم‌تر از همه گرفتن حق اقامت ... اينها اصلي‌ترين نكاتي است كه شوهاي تبليغاتي تلويزيون به نمايش مي‌گذارند تا ايراني‌ها را به خريد ملك در خارج از كشور ترغيب كنند.
اين تبليغات حالا دامنه گسترده‌تري پيدا كرده است و از چند تيزر تبليغاتي در شبكه‌هاي ماهواره‌اي به دفاتر فروش داخلي و فايل آگهي بنگاه‌داران ايراني كشيده شده اما اين انتهاي روياي خارج‌نشيني در خانه‌هاي لوكس به شمار نمي‌رود. در پشت پرده اقامت به شرط خريد ملك، داستان مفصلي وجود دارد كه ممكن است شما را از خريد خانه و معطل گذاشتن سرمايه در يك كشور غريب پشيمان كند.
هرچند «مصطفي قلي خسروي» رئيس سابق اتحاديه املاك كشور معتقد است در ايران هيچ دفتري براي فروش ملك خارجي وجود ندارد اما كافي است كمي جست‌وجو كنيد تا متوجه شويد دفاتر بزرگ و كوچك بسياري در گوشه و كنار كشور قد علم كرده‌اند تا براي ايراني‌هاي متقاضي در چهارگوشه دنيا خانه بخرند.
از بنگاه املاك اسپانيا در پاسداران و املاك مالزي در شريعتي و شعبه آن در مشهد گرفته تا فروش املاك دوبي در شيراز، تبريز و... علاوه‌بر شركت‌ها و دفاتر فروش تخصصي، بنگاه‌هاي كوچك سطح شهر نيز به خريد و فروش املاك خارجي مي‌پردازند. در فايل‌هاي آگهي اين واسطه‌ها همه‌جور خانه‌اي پيدا مي‌شود؛ از آپارتمان لوكس در منطقه مركزي لندن و خانه ويلايي ١٠ خوابه در باكو با استخر و آبشار اختصاصي تا آپارتمان كوچك قديمي‌ساز در حومه شهر استانبول.
دلالي ملك از راه دور!
مشخصات صاحبان بعضي از آگهي‌ها سري به‌نظر مي‌رسد. براي دسترسي به اين افراد بايد از سد بنگاه‌داران بگذري. آنها حاضر نيستند به‌صورت تلفني كوچكترين اطلاعاتي در اختيارتان بگذارند. بعضي‌ها مي‌گويند جبهه‌گيري‌هاي گذشته درباره فروش ملك خارجي، بنگاه‌داران را محافظه‌كار كرده است.
براي مذاكره درباره يك فايل آگهي لازم است كه به صورت حضوري در بنگاه يا دفتر فروش حاضر شويد. آنها بعد از اطمينان از قصد خريدتان، تصاوير خانه موردنظر را به مشتري نشان مي‌دهند و پس از آن هماهنگي‌هاي لازم انجام مي‌شود تا خريدار بتواند مدارك و اسناد خانه را از نظر قانوني بررسي و استعلام‌هاي لازم را دريافت كند.
بررسي صحت اسناد و ارايه استعلام معمولا به عهده يك وكيل حقوقي است كه به‌عنوان مشاور فروش استخدام شده است. اين وكيل كه توسط بنگاه‌داران به كار گرفته مي‌شود، هماهنگي‌هاي لازم براي بازديد حضوري و پروسه نقل و انتقال سند در خارج از كشور را به عهده مي‌گيرد و به‌طور ميانگين بابت اين پروسه حدود ٥ تا ٧ميليون تومان دريافت مي‌كند.
«داوود شاه محمدي» كه در يكي از بنگاه‌هاي بزرگ املاك تهران مشغول فعاليت است، در اين‌باره به «شهروند» مي‌گويد: بعضي از بنگاه‌هاي ايراني تنها به فروشنده دسترسي دارند و نهايت كاري كه انجام مي‌دهند معرفي مشتري به فروشنده است. اين دسته از فعالان املاك، ادامه كار را به طرفين معامله واگذار مي‌كنند اما برخي ديگر نمايندگاني در خارج از كشور دارند كه ادامه كار را به آنها مي‌سپارند و مشتري خود را در خارج از ايران نيز پشتيباني مي‌كنند.
شاه‌محمدي درباره ماهيت اين نمايندگي‌ها توضيح مي‌دهد: اغلب اين افراد ايرانيان خارج از كشور هستند كه به دليل سابقه سكونت طولاني با قوانين خريد و فروش ملك در آن كشورها آشنايي دارند. اين افراد گاهي با بنگاه‌هاي بزرگ و معتبر ايران همكاري مي‌كنند و پورسانت بنگاه‌داران ايراني را پس از انجام معاملات مي‌پردازند.
به‌گفته شاه محمدي هيچ قانون مشخصي درباره ميزان دستمزد بنگاه‌داران وجود ندارد و پورسانت‌ها توافقي است اما به‌طور معمول ميزان اين پورسانت حدود يك‌درصد ارزش ملك خارجي است كه با تنظيم يك پيش قرارداد از خريدار و فروشنده دريافت مي‌شود و پس از دريافت اين كارمزد است كه طرفين معامله به يكديگر معرفي مي‌شوند.
آپارتمان‌هاي تركيه و دوبي در صدر فروش
در لابه‌لاي آگهي املاك خارجي آپارتمان‌هاي كوچك تركيه و دوبي بيشترين سهم را دارند. متراژ اين آپارتمان‌ها به‌طور ميانگين حدود ٦٥ تا ٧٠ متر است و حداقل قيمت درنظر گرفته براي آنها مبلغي در حدود ١٣٠ميليون تومان است. يكي از فعالان املاك خارجي در منطقه ميرداماد به «شهروند» مي‌گويد: بيشترين متقاضيان فروش ملك خارج از كشور، افرادي هستند كه در تركيه و دوبي خانه خريده‌اند.
او درباره علت اين موضوع مي‌گويد: افرادي كه در كشورهاي همسايه سرمايه‌گذاري كرده‌اند معمولا توان مالي پايين‌تري داشته‌اند و به قصد گرفتن اقامت در اين كشورها آپارتمان كوچكي در حومه شهر خريداري كرده‌اند اما پس از دنبال‌كردن پروسه مهاجرت و آگاهي از جزييات آن، از خريد ملك در اين كشورها پشيمان شده و تصميم گرفته‌اند سرمايه خود را از معطلي در يك كشور خارجي درآورده و در جايي ديگر هزينه كنند.
اين مشاور كه تمايلي به درج نام خود ندارد در ادامه تأكيد مي‌كند: بيشترين كلاهبرداري در زمينه فروش ملك خارجي همين وعده گرفتن اقامت است كه البته اين موضوع به دليل اطلاعات حقوقي ناقص و كم شهروندان ايراني رخ مي‌دهد. مواردي هم وجود دارد كه دلال با سند صوري خانه‌اي را فروخته كه وجود خارجي ندارد يا صاحب آن فرد ديگري است!
او در توضيح اين شيوه كلاهبرداري مي‌گويد: واسطه با نشان دادن خانه اجاره‌اي به مشتري و با هويت جعلي ملكي را فروخته است اما در مراجعات بعدي موضوع كلاهبرداري فاش شده و مالباخته به دليل آشنا نبودن با قوانين حقوقي كشور مورد نظر و در دست نداشتن مدرك معتبر موفق به تعقيب مجرم نشده است.
خريد ملك آسان‌ترين شيوه اقامت نيست
«تنها با روزي ٢٠هزار تومان صاحب يك آپارتمان لوكس در دوبي شويد و علاوه‌بر آن اقامت بگيريد» اين عبارت تبليغي يكي از دفاتر فروش املاك دوبي در شيراز است اما آيا
همه چيز به همين سادگي است؟ كافي است كمي درباره قوانين مهاجرپذيري كشورهاي مختلف مطالعه كنيد تا متوجه شويد خريد ملك آسان‌ترين راهكار
به شمار نمي‌آيد.
در قبرس مشتريان خارجي غيرمقيم، تنها به شرطي مي‌توانند خانه بخرند كه تعهد بدهند قصد اشتغال و كار در اين جزيره را ندارند. آنها همچنين بايد متعهد شوند كه بيشتر از ٦ ماه در سال از قبرس خارج نمي‌شوند و مدت اقامت‌شان در كشور ثانويه بيشتر از يك تا ٣ ماه طول نمي‌كشد.
در تركيه نيز تنها به شرط خريد يك خانه كوچك نمي‌توانيد مجوز اقامت بگيريد. «حميد كيان» رئيس انجمن بازرگانان ايراني فعال در تركيه مي‌گويد: خريد ملك در تركيه هيچ تضمين قطعي براي خارجي‌ها ايجاد نمي‌كند كه در اين كشور مقيم شوند و تبليغات انجام شده در اين زمينه غيرواقعي است.
به‌گفته اين فعال اقتصادي ساكن در تركيه، در صورت خريد ملك مجبوريد پروسه سختگيرانه‌اي را پشت سر بگذاريد تا موفق شويد مجوز اقامت محدود و نه دايم را دريافت كنيد. اين اقامت محدود تنها به خارجياني اعطا مي‌شود كه خانه خود را در شهرهاي موردنظر ترك‌ها خريداري كرده باشند.
اين شهرها معمولا شهرهايي هستند كه شمار مالكان خارجي املاك‌شان كمتر از ١٠درصد مالكان ترك است. بنابراين خريد ملك در شهرهاي پرطرفداري مثل قونيه، آنتاليا، استانبول، آنكارا، موغلا، بورسا و ازمير كه شمار مالكان خارجي‌شان به مرز ١٠درصد رسيده است هيچ امتياز اقامتي براي خريداران ايجاد نمي‌كند.
در ساير شهرها نيز تنها با ثبت شركت در تركيه و به شرط انتقال ميزان مشخص سرمايه به اين كشور مي‌توانيد مجوز كار و خريد ملك دريافت كنيد. شرايط اقامت در امارات و دوبي نيز مشابه قوانين تركيه است. در مقطعي كلاهبرداري خريد ملك به بهاي گرفتن اقامت در دوبي آن‌قدر شيوع پيدا كرد كه سركنسولگري ايران در دوبي بيانيه‌اي رسمي براي شهروندان ايراني منتشر كرد و نسبت به اين موضوع هشدار داد.
در كشورهاي آسياي شرقي نظير مالزي و تايلند نيز براي خريد ملك وجود يك شريك مالزيايي يا تايلندي يا شهروند اصيل آن كشور ضروري است و اين قانون تنها با شروط بسيار دشوار و محدود‌كننده حذف مي‌شود.
در مالزي در صورت خريد خانه‌هاي ارزانقيمت با ارزش كمتر از ٢٥٠هزار رينگت بايد موضوع را به كميته سرمايه‌گذاري اتباع خارجي اطلاع داد تا آنها براي گرفتن مجوز اقامت محدود اوليه اعلام نظر كنند. اين موضوع در ساير كشورها و ازجمله كشورهاي اروپايي با سختگيري بيشتري پيگيري مي‌شود و نياز است افراد قبل از خريد ملك در اين كشورها حتما با سفارتخانه‌هاي ايران و مشاورانشان مذاكره كنند.
اقامت به شرط ملك، ترفند خارجي‌ها
موضوع خريد ملك به بهاي اقامت، درواقع تنها يك ترفند اقتصادي براي جذب سرمايه‌هاي خارجي به شمار مي‌آيد. اگر به مقررات مشترك كشورها براي خريد ملك در خاك‌شان دقت كنيم به راحتي اين موضوع را متوجه مي‌شويم. تقريبا بيشتر كشورها حاضر به واگذاري زمين به مشتريان خارجي نيستند. فروش خانه‌هاي ويلايي يا زمين‌دار تنها به شرط داشتن شريك خارجي و تبعه اصلي آن كشورها ممكن است. اين شروط گاهي به خريد آپارتمان نيز تعميم پيدا مي‌كند.
در اين كشورها، معمولا جذب سرمايه خارجي با هدف رواج ساخت‌وساز در نقاط كمتر توسعه يافته انجام مي‌شود و مشتريان خارجي نمي‌توانند ملكي را به سادگي در شهرهاي اصلي و پرطرفدار آن كشورها خريداري كنند. در صورتي كه اين موضوع اتفاق بيفتد شرايط محدودكننده‌اي براي خريدار اعمال مي‌شود مثلا نداشتن حق اقامت، پيدا كردن شريك خارجي يا نداشتن حق كار يا برعكس به جريان انداختن ميزان قابل توجهي سرمايه مالي در آن كشورها و ثبت شركت و ... درواقع مي‌توان گفت اگر موفق به دريافت اقامت دايم كشوري نشده‌ايد، خريد ملك هرگز گزينه مناسبي به شمار نمي‌آيد. اين گزينه تنها به درد افرادي مي‌خورد كه مقيم آن كشورها به شمار مي‌آيند يا قصد اقامت دايم نداشته و به دليل تحصيل يا كار به كشور ديگر رفت و آمد دارند.
اجاره‌خانه خارجي از تهران!
البته در اين ميان بازار اجاره خانه در خارج از كشور نيز براي بنگاه‌داران داخلي جذابيت ويژه پيدا كرده است. «شاه‌محمدي» فعال بازار معامله املاك خارجي به «شهروند» مي‌گويد: معمولا مالكان خانه‌هاي اجاره‌اي، ايرانيان مقيم و غيرمقيم كشورهاي خارجي هستند كه ترجيح مي‌دهند ملك خود را به يك مستاجر هموطن واگذار كنند.
«محتاج» كه خود را مشاور بين‌المللي املاك معرفي مي‌كند و دفتر كارش در خيابان جمهوري واقع است به «شهروند» مي‌گويد: رونق سفرهاي خارجي باعث شده است كه بازار اجاره املاك خارج از كشور داغ شود. در گذشته دانشجويان بيشترين متقاضي اجاره املاك در خارج از كشور به شمار مي‌آمدند اما درحال حاضر تورهاي تفريحي و گردشگران يا افراد متقاضي اقامت نيز به گروه مستاجران خارج از كشور اضافه شده‌اند.
علاوه‌بر اين در گذشته اجاره ملك خارجي از ايران چندان مرسوم نبود اما درحال حاضر تعدادي از بنگاه‌داران تهراني با همكاري شركاي خود در خارج از كشور قراردادهاي اجاره را از تهران منعقد مي‌كنند و فرد به محض ورود به آن كشور وارد خانه خود مي‌شود.
1625
تاریخ انتشار: ۲۷ دی ۱۳۹۳ - ۰۹:۱۵
تهران - روزنامه شهروند - شماره 477 - فروش ملك در تركيه، قبرس، دوبي و اسپانيا، ترفند جذب سرمايه است خريد خانه در خارج كشور به اقامت ختم نمي‌شود.