احتكارِ خانه

چندی پیش وزیر راه و شهرسازی اعلام كرد 400 هزار خانه ی خالی در شهر تهران وجود دارد كه هدف از ساخت آن تجارت و نه تامین محل سكونت مردم بوده است. از این رو، سیاست دولت وضع قانون مالیات بر خانه های خالی با هدف عرضه ی این خانه های ذخیره شده به بازار مسكن است و دولت مالیات را ابزاری برای جلوگیری از احتكار واحدهای مسكونی می داند.
در فرایند بر هم خوردن عرضه و تقاضا در بازار مسكن، در دهه ی 60 بود كه با افزایش جمعیت، كشور در آستانه ی كمبود واحد مسكونی قرار گرفت. یك دهه بعد چرخه ی عرضه از میزان تقاضا جاماند و تقاضای مازاد باعث افزایش قیمت شد؛ افزایشی كه از میانه های دهه ی80 آشكارتر شد و در سال های 1386 تا 1389 با جهشی خیره كننده به اوج رسید و قیمت ملك (زمین و آپارتمان های تجاری و مسكونی) در بازار به رقم هایی نجومی رسید.
ارزش افزوده ی ایجاد شده در صنعت ساختمان، سرمایه های كلانی را وارد بازار مسكن كرد به طوری كه انبوه سازی بخش مسكن برای مدت ها رقیبی نداشت و سرمایه های بازارهای موازی مانند ارز و طلا هم به سمت ساختمان سازی سرازیر شد. طبق گفته ی كارشناسان، سودهای غیر متعارف در این بازار در مقطع زمانی نیمه ی دوم دهه ی 80 به 300 درصد هم رسیده بود و انبوه سازان حتی به سود 150 درصد هم رضایت نمی دادند. با افزایش تقاضا میزان ساخت وساز هم افزایش یافت تا اینكه بازار پس از افزایش قیمت بی سابقه ی مصالح ساختمانی، كاهش توان خرید مردم، ایجاد ركود در اقتصاد كلان و عقب نشینی تقاضا به ركودی عمیق برخورد.
با عمیق تر شدن ركود، كاهش پنج درصدی قیمت ها و خروج حباب از این بازار، خانه های ساخته شده برای عرضه در دوره رونق، دوباره ذخیره شد. انبوه سازان مدعی هستند در یك سال گذشته در حالی كه قیمت خانه كاهش داشته، هزینه های ساخت بالا رفته و در این شرایط فروش صرفه ی اقتصادی ندارد . در شرایطی كه سیاست وزارت راه و شهرسازی ثبات قیمت ها در بازار مسكن است، برخی فعالان این حوزه می گویند افزایش قیمت خانه در دوره ی رونق هم كم تر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.
آمار و برآوردها نشان می دهد بیش از یك میلیون و 400 هزار خانه ی خالی در كشورمان وجود دارد كه 400 هزار واحد آن در شهر تهران است. همچنین، آمارهای رسمی می گوید یك سوم جمعیت كشورمان صاحب خانه نیستند و بازار مسكن نیاز به عرضه ی سالانه یك و نیم میلیون مسكن به متقاضیان واقعی دارد. با توجه به وضعیت موجود، عرضه ی خانه های ذخیره شده می تواند تا حدی نیازهای متقاضیان را تامین كند اما مشكل اینجا است كه در این وضعیت انبوه سازان حاضر به عرضه نیستند. برای رفع این مشكل و مبارزه با احتكار مسكن، دولت ابزار مالیات را در دست دارد به طوری كه از این پس صاحبان خانه های خالی باید مالیات بپردازند و این مالیات به طور تصاعدی هم افزایش می یابد.
در برخی از كشورها مالیات خانه های خالی آنچنان بالا است كه حتی اگر اجاره صرفه ی اقتصادی نداشته باشد هم مالك عرضه ی خانه را به خالی ماندن آن ترجیح می دهد. راهكار مالیاتی برای اینكه مسكن به كالای سرمایه یی تبدیل نشود در كشورهایی مانند انگلیس بسیار سختگیرانه است به طوری كه در این كشور اگر كسی خانه ی دوم داشته باشد و آن خانه هم خالی باشد دولت می ‌تواند تا 200‌ درصد از ارزش خانه از او مالیات بگیرد.
به نظر می رسد استفاده از چنین الگویی سبب طرح راهكار وضع مالیات بر خانه های خالی شده است. در طرف دیگر اما انبوه سازانی قرار دارند كه مدعی هستند وضع مالیات برای وادار كردن مالك به عرضه ی مسكن با شعار اقتصاد آزاد دولت تضاد دارد.

**نسبت خانه های خالی با احتكار
مسكن در بیشتر كشورها كالایی اجتماعی به شمار می رود اما در ایران به دلیل ارزش افزوده یی كه در پی سیاست های غلط و فعالیت گسترده ی دلالان به وجود آمده به كالای سرمایه یی تبدیل شده است به طوری كه طبق گفته مدیر كل اداره ی راه و شهرسازی استان تهران، خانه در كلانشهر تهران گران تر از اروپا است.
سیاست اصلی دولت بر این پایه است كه مسكن كالای مصرفی باشد و نه ابزاری برای سرمایه گذاری. در برابر، وجود بیش از یك و نیم میلیون خانه ی خالی نشان می دهد این میزان و حجم از واحد های مسكونی برای سرمایه گذاری ساخته شده است و مالكان در شرایط ركود قصد فروش ندارند. البته انبوه سازان می گویند این میزان واحد مسكونی به دلیل نبود تقاضا در بازار خالی مانده است و ربطی به احتكار ندارد.
«حسن محتشم» رییس انجمن صنفی كارفرمایی انبوه سازان مسكن و ساختمان در گفت وگو با گروه پژوهش و تحلیل خبری ایرنا با بیان اینكه شمار خانه های خالی در حال كاهش است گفت: با توجه به سیاست های دولت و البته شرایط حاضر در بازار مسكن و همانگونه كه معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام كرده میزان خانه های خالی در تهران از 400 هزار واحد به 250 هزار واحد رسیده است.
وی تاكید كرد: به طور قطع اقتصاد آزاد این اجازه را به سرمایه گذاران می دهد در هر بخشی وارد فعالیت اقتصادی شوند و از سود اقتصادی آن بخش استفاده كنند. بنا بر این، سرمایه گذار این اختیار را دارد كه در هر بخشی كه منافع بیشتری دارد، وارد شود و در قانون هم ساخت و ساز به قصد تجارت منع نشده است. طبیعی است كه انبوه سازان به دنبال سود در حوزه ی كاری خود باشند. شغل انبوه سازان سرمایه گذاری در بخش مسكن است و افزایش ساخت و ساز هم سیاستی است كه دولت آن را دنبال می كند. در حال حاضر بازار مسكن با كمبود تولید مواجه است و معتقدم این تعداد واحد به دلیل نبود توان مالی مردم خالی مانده است.
رییس انجمن صنفی كارفرمایی انبوه سازان مسكن و ساختمان افزود: در اقتصاد آزاد، ساز وكار بازار و سیستم عرضه و تقاضا نرخ گذار است و با توجه به اینكه چرخه ی اقتصادی كند و گردش نقدینگی بسیار ضعیف است و ركود در برخی از صنایع از بین نرفته، هنوز امكان خرید در مردم به وجود نیامده و نبود تقاضا ركود در بازار مسكن را به دنبال داشته است.

**مالیات، راهكار عرضه ی خانه های خالی؟
به باور كارشناسان، اصلی ترین عامل گرانی هر كالایی از جمله مسكن نبود توازن در فرایند عرضه و تقاضا است. در این ارتباط، سیاست های دولت های پیشین كه «مسكن مهر» از برجسته ترین آن طی سال های اخیر به شمار می رود، نتوانست نیاز قشرهای مختلف را برطرف سازد و با وجود سرمایه گذاری كلان دولت، طرح هایی از این دست با ناكامی رو به رو و در نهایت منجر به افزایش نرخ تورم در كشور شد. در این شرایط، بسیاری از كارشناسان و مسوولان معتقدند به غیر از واحدهای تجملی و گران قیمت كه حاصل ورود بانك ها به حوزه ی ساختمان سازی است، چندصد هزار خانه ی خالی می تواند توازن را به بازار برگرداند. البته همچنان كه پیشتر گفتیم موضوع این است كه مالكان حاضر به عرضه ی این واحد ها در دوره ی ركود نیستند؛ پدیده یی كه زیر عنوان احتكار مسكن از آن یاد می شود.
«حامد مظاهریان» معاون امور مسكن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی چندی پیش درباره ی پدیده ی احتكار مسكن در دوره ی ركود گفته بود یكی از راهكارهای عرضه ی خانه های خالی به بازار اعمال مالیات است اما تاكنون سازمان امور مالیاتی ابزاری در جهت شناسایی خانه ‌های خالی برای گرفتن مالیات طراحی نكرده است. به گفته ی مظاهریان بحث احتكار را باید از راه نظام مالیاتی كنترل كرد و در همه ی دنیا هم موضوع احتكار را از این راه كنترل می كنند. سازندگان در یك سال گذشته از حداكثر فرصت ركود در بازار استفاده كرده اند و كمتر وارد خرید و فروش شدند. البته با آرامشی كه امسال برای بازار مسكن پیش بینی می كنیم،‌ خانه های انباشته شده به مرور وارد بازار می شود.
در این پیوند، «مصطفی قلی خسروی» كارشناس بازار مسكن به پژوهشگر ایرنا گفت: احتكار مسكن به طور مصنوعی كاهش تولید را به دنبال دارد. هر چند ساخت و ساز انجام می شود اما وقتی این تولیدها به بازار عرضه نشود، كاهش عرضه در مقابل افزایش تقاضا منجر به گرانی مسكن خواهد شد.
وی با تاكید بر تاثیر جدی موضوع احتكار بر افزایش دوره ی ركود و نیز افزایش ناگهانی قیمت ها در دوره ی رونق گفت: سیاست های مالیاتی هر چند می تواند ابزار خوبی برای عرضه ی مسكن های خالی باشد اما در عمل به درستی اجرایی نمی شود و مالكان هم به خوبی راه های دور زدن قانون مالیات را فراگرفته اند.
از سوی دیگر محتشم با بیان اینكه مالیات به طور موقت می تواند خانه های خالی را وارد بازار اجاره كند، اظهار كرد: به طور قطع گرفتن مالیات درمان احتكار نیست. شاید خانه های خالی از سكنه به واسطه ی اعمال مالیات وارد بازار اجاره شود اما ورود سرمایه گذاران به بازار اجاره در میان مدت باعث كاهش تولید و در نهایت باعث افزایش قیمت ها در بازار مسكن می شود.
رییس انجمن صنفی كارفرمایی انبوه سازان مسكن و ساختمان با تاكید بر اینكه ورود دستوری به بازار نتیجه یی نمی دهد، گفت: دولت اگر قدرت خرید را افزایش می داد با روش منطقی تری به اهداف خود می رسید. از سوی دیگر باید گفت دولت نمی تواند كاهش قیمت نفت و پیامدهای تحریم در اقتصاد را با گرفتن مالیات جبران كند.
براساس قانون مالیات بر خانه های خالی، اگر ملكی از سال دوم خالی باشد مالك باید 50 درصد مالیات مشخص شده را بپردازد. این میزان در سال سوم معادل 100 درصد و در سال چهارم برابر 150 درصد مالیات اجاره خواهد بود. همچنین در زمینه ی تعیین ارزش‌ معامله های ملكی و مالیات بندی، بازنگری هایی صورت گرفته به شكلی كه این مالیات پس از 10 سال به 20 درصد میانگین قیمت روز املاك می ‌رسد. همچنین اگر كسی ساخت و ساز داشته باشد، درآمد آن مشمول مالیات می‌ شود.
در حال حاضر سرمایه ی عظیمی در خانه های خالی پنهان شده است و عامل احتكار می تواند ضمن بی پاسخ گذاشتن نیاز متقاضیان مسكن تهدیدی برای ثبات ایجاد شده در بازار این كالای مهم باشد چرا كه با كاهش عرضه و افزایش میزان تقاضا، تعادل باز هم به زیان خریداران بر هم می خورد و این روند به افزایش قیمت ها دامن می زند.
*از:نازیلا مهدیانی (گروه پژوهش و تحلیل خبری)
پژوهشم**9345 **9279**2054