بهار بازار مسكن در راه است

به گزارش گروه پژوهش و تحلیل خبری ایرنا، بازار مسكن از سال 91 وارد دوره ركود شد كه دلایل متعددی از جمله تضعیف قدرت خرید مردم ناشی از بحران اقتصادی سال های گذشته، رشد نامتعارف قیمت مسكن در اواسط دهه80و ادامه روند صعود آن تا دهه 90، تولید واحدهای مسكونی لوكس و مطابقت نداشتن با نیاز واقعی در بازار، ورود نهادهای پرقدرت مانند بانك ها به بازار مسكن و كاهش قدرت سرمایه گذاری شركت های خرد در این حوزه و كاهش تولید این ركود به سال های بعد سرایت كرد تا اینكه از ابتدای امسال نشانه های ورود به دوره پیش رونق دیده شد.

**آنچه بر مسكن گذشت
دولت یازدهم برای خروج مسكن از ركود سیاست پس انداز مبتنی بر تسهیلات ارزان قیمت را در پیش گرفت كه ارائه تسهیلات به بخش مسكن كمترین تاثیر را در نرخ تورم داشته باشد. همچنین متقاضیان بازار متكی بر پس انداز خود و نه منابع دولتی صاحب خانه شوند.
بنابراین «عباس آخوندی» وزیر راه و شهرسازی در همان ابتدای شروع به كار خود در راس حوزه مسكن و شهرسازی افزایش سقف تسهیلات بانكی را در دستور دولت قرار داد كه پس از 4 سال طبق گفته وی؛ تسهیلات خرید مسكن تا 11 برابر افزایش یافت.
تصویب وام های 50 میلیون تومانی برای بازسازی و تجمیع بافت فرسوده در سال 93 و آغاز ارائه این وام های از سال 1394 بود. پس از آن تسهیلات 80 میلیون تومانی خرید مسكن تصویب و به اجرا رسید و از سال گذشته هم زوج های خانه اولی می توانند برای دریافت وام 160 میلیون تومانی برای یك پلاك مسكونی اقدام كنند.
نكته بسیار مهم در اخذ این تسهیلات آسان بودن شرایط دریافت آن و سود بانكی كمتر از 10 درصد است به طوری كه خرید واحدهای مسكونی با ویژگی های بافت فرسود نرخ سود 8 درصد و برای واحدهای نوساز نرخ سود تسهیلات 9.5 درصد است.
تقویت طرف عرضه و تقاضا به طور همزمان مهم ترین سیاست دولت در این بخش بود كه پس از افزایش سقف تسهیلات خرید مسكن به طرف تقاضا با هدف افزایش قدرت خرید مردم، ارائه تسیهلات 130 میلیون تومانی به سازندگان مسكن برای ساخت هر واحد مسكونی با سود بانكی 18 درصد به تصویب و اجرا رسید. همچین اصلاح قوانین و حذف مقررات دست و پا گیر در روند صدور پروانه ساختمانی از دیگر اقدامات دولت و به همت بخش خصوصی برای تقویت طرف عرضه و تولید مسكن بود.
این اقدامات دولت با همكاری طرف تولید مسكن منجر به این شد كه بازار مسكن در سال جاری وارد دوره پیش رونق شود به طوری كه طبق آخرین گزارش بانكی مركزی، تعداد معاملات آپارتمان های مسكونی شهر تهران در 11منتهی به بهمن ماه سال 1395 در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، 6.5 درصد افزایش داشته اشت.
از سوی دیگر «علی چگنی» مدیركل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازی گفته است كه نرخ رشد سرمایه گذاری در ساختمان های شروع شده و در شش ماهه اول سال 95 نسبت به مدت مشابه سال گذشته سرمایه گذاری در بخش تولید مسكن 0.8 درصد مثبت شده است. حال اینكه كارشناسان بازار مسكن می گویند: روند افزایش حجم معاملات مسكن تا ماه پایانی امسال ادامه پیدا می كند و این انگیزه برای تولید مسكن را افزایش می دهد.
علی رغم اینكه برای اجرای پروژه مسكن مهر تا كنون 120 هزار میلیارد تومان هزینه شده است اما این پروژه به دلیل جانمایی نامناسب آن نتوانست بخش عمده ای از نیاز بازار مسكن را جواب دهد. با این حال دولت در كنار اجرای سیاست های مسكنی خود، اجرای تعهد دولت گذشته در مسكن مهر را در دستور كار خود قرار داد و در طول چهار سال گذشته 840 هزار واحد مسكن مهر معادل 55 درصد تمام این پروژه ساخته شد كه كارشناسان این حوزه معتقدند: دولت با این رقم می توانست پروژه های مسكن را در مركز شهرها به اجرا برساند و یا سقف وام های مسكن را افزایش دهد كه طرفداران آن از مسكن مهر بیشتر است و نیاز بیشتری از بازار را پوشش می دهد.

** ورود مسكن به دوره رونق از ابتدای سال جاری
یكی از نشانه های ورود به دوره رونق افزایش قیمت است. گزارش های اتحادیه مشاوران املاك نشان می دهد كه در دورانی كه بازار مسكن در اوج رونق بود یعنی تقریبا در دو دهه گذشته قیمت مسكن 104 برابر افزایش یافت. حال اینكه یكی از علامت هایی كه ورود بازار مسكن به دوره رونق را در سال جاری تایید می كند، افزایش قیمت 5 درصدی مسكن است.
طبق آخرین گزارش بانك مركزی درباره بازار مسكن؛ در 11 ماه اول سال 95 ، متوسط قیمت یك متر مربع بنای واحد مسكونی معامله از طریق بنگاه های ملكی شهر تهران 43.8 میلیون ریال بوده است كه نسبت به دوره مشابه سال قبل، 5.4 درصد افزایش نشان می دهد.از دیگر نشانه های ورود به دوره رونق، افزایش نرخ سرمایه گذاری در بازار مسكن كه همانطور كه گفته شد در شش ماه اول امسال این نرخ 0.8 درصد افزایش یافت.
«حسام عقبایی» رییس اتحادیه مشاوران املاك استان تهران در گفت و گو با پژوهشگر ایرنا درباره وضعیت بازار مسكن در سال 96 اظهار داشت: به طور قطع دوره ركود سال گذشته به پایان رسید و از امسال وارد دوره رونق می شویم اما رونق بازار مسكن در سال 96 شروطی دارد كه یكی از آنها اصلاح نظام پولی و بانكی كشور است.
وی با بیان اینكه از اردیبهشت ماه سال گذشته مسكن به طور تقریبی وارد دوره پیش رونق شد و حجم معاملات افزایش یافت، گفت: هر چند كه در ماه هایی از سال مانند آذر ماه روند افزایش حجم معاملات مسكن متوقف شد اما در بهمن و هفته اول اسفند ماه معاملات خرید و فروش مسكن سیر صعودی در پیش گرفت.
عقبایی با اشاره به افزایش قیمت مسكن در ماه های بهمن و اسفند، ادامه داد: قیمت مسكن دو ماه اخیر و هفته اول اسفند ماه تا 4 درصد افزایش یافت كه این نشانه رونق است البته در دوره رونق هم حداكثر افزایش قیمت مسكن زیر نرخ تورم عمومی خواهد بود و از این بابت جای نگرانی وجود ندارد.
رییس اتحادیه مشاوران املاك افزود: بازار مسكن سایر شهرها متاثر از بازار مسكن تهران هستند و به طور قطع اگر بازار مسكن در پایتخت وارد دوره رونق شود این شرایط به سایر شهرهای كشورمان سرایت خواهد كرد.

**تحقق وعده مسكن اجتماعی
یكی از برنامه های وزیر راه و شهرسازی كه در جلسه رای اعتماد هم در صحن علنی مجلس مطرح شد، اجرای مسكن اجتماعی بود كه اعلام شد پس از اتمام پروژه مسكن مهر این پروژه برای تامین مسكن اقشار كم درآمد كشور به اجرا می رسد.
هر چند كه وجود مشكلات متعدد در ساخت مسكن مهر از جمله تامین منابع مالی منجر به تاخیر در رسیدگی به مسكن اجتماعی شد اما در نهایت چندی پیش این طرح از سوی دولت به تصویب رسید. طبق مصوبه دولت؛ در صورت وجود متقاضیان از گروه‌های كم‌درآمد برای خرید واحدهای مسكن مهر بدون متقاضی، به ازای هر واحد مسكونی هفت میلیون تومان كمك بلاعوض پرداخت می‌شود.
از دیگر برنامه های دولت در اجرای مسكن اجتماعی كمك به ساخت مسكن استیجاری،از طریق پرداخت كمك اجاره و وام قرض‌الحسنه است و وزارت راه و شهرسازی مجاز است زمین هایی را در اختیار سازندگانی كه اقدام به ساخت مسكن ملكی - استیجاری می‌كنند، قرار دهد و سازندگان موظف هستند كه واحدهای استیجاری را حداقل به مدت 10 سال به متقاضیان معرفی شده واگذار كنند.
كمك هزینه اجاره خانوارهای كم‌درآمد به ترتیب تا 200 هزار تومان برای شهرهای زیر (500) هزار نفر و تا 400 هزار تومان با افزایش سالیانه (10 درصد) برای شهرهای بالای
(500) هزار نفر تعیین می‌شود كه پس از تایید قرارداد اجاره دراختیار مالكین قرار داده می‌شود.
همچنین وام قرض‌الحسنه ودیعه مسكن برای حمایت از خانوارهایی كه توان بازپرداخت اقساط را دارند به ازای هر واحد هفت میلیون و 500 هزار تومان با بازپرداخت 60 ماهه تعیین می‌شود. حال اینكه طبق گفته مسئولان وزارت راه و شهرسازی قرار است در اجرای طرح مسكن اجتماعی ساخت و ساز ها در مركز شهر باشد و از ظرفیت بافت های فرسوده برای اجرای این طرح استفاده شود.
تئوری های اقتصادی می گوید كه هر رونق و ركودی دارای یك سیكل و دوره مشخصی است كه براساس آن، سیكل رونق بازار مسكن باید ازامسال شروع شود.
همچنین كارشناسان اقتصاد مسكن بر این باور هستند كه معاملات مسكن در سال 1396 رو به افزایش خواهد بود و هر چند كه ممكن است در یك مقطع زمانی تحت تاثیر دوازدهمین دوره انتخابات ریاست جمهوری قرار بگیرد اما این مقطع را هم با ادامه سیر صعودی معاملات البته با افزایش قیمت زیر نرخ تورم عمومی پشت سر می گذارد.
پژوهشم **9345**1601** خبرنگار : نازیلا مهدیانی ** انتشاردهنده : شهناز حسنی