معیارهای تعیین میزان اجاره بهای مسكن كدامند؟

به گزارش ایرنا، مشكل تامین مسكن به عنوان مهم ترین دغدغه اقشار متوسط و كم درآمد جامعه كه درصد قابل توجهی از جمعیت كشور را تشكیل می دهند، امنیت اجتماعی و اقتصادی خانواده ها را نشانه رفته است.
اجرای برخی طرح ها از جمله طرح مسكن مهر تاكنون فقط مسكنی زودگذر بر درد بی علاج مسكن اقشار متوسط و ضعیف جامعه بوده است.
عدم توانایی قشر متوسط و كم درآمد جامعه در تامین مسكن كه اغلب دارای مشكلات معیشتی و درآمدی هستند، آنان را به سوی اجاره یا رهن خانه ها و آپارتمان های كوچك و گاه كم كیفیت تولید شده توسط انبوه سازانی سوق داده كه منفعت خود را بر رفاه جامعه ترجیح داده اند.
با وجود اینكه بخش مهمی از درآمد ماهیانه خانوارها صرف تامین مسكن از جمله اجاره واحدهای مسكونی می شود، به نظر می رسد تاكنون راهكار مناسبی برای كنترل این هزینه ها با ابزارهای نظارتی اندیشیده نشده است.
عدم رعایت عرف و انصاف در معاملات املاك از جمله در رهن و اجاره كه به صورت امری رایج در شهرهای مختلف به وجود آمده، زمینه را برای زیر فشار قرار دادن اقشار كم درآمد و متوسط جامعه توسط مالكان واحدهای مسكونی ایجاد كرده است.
عقد قراردادهای خارج از قانون با بهایی بیشتر از ارزش واقعی واحد مسكونی به عناوین مختلف از جمله رهن كه گاه آن را قراردادی مبتنی بر ارزش های اسلامی نیز عنوان می كنند، بیش از پیش بازار اجاره بهای سنگین را گرم تر از هر زمانی كرده است.
امری كه می توان با ایجاد فرمول و راهبردی مناسب بر اساس ارزش مكانی و منطقه ای ملك و واحدهای مسكونی، قراردادهای منصفانه برای رهن و اجاره و حتی فروش مسكن در نظر گرفت.
نقص های واضح در قوانین مصوب در این زمینه، دست دلالان و حتی صاحبان املاكی را كه نه به دنبال مسكن دار كردن مردم، بلكه به دنبال سود خارج از عرف برای خود هستند، باز گذاشته است.
با در نظر گرفتن وضعیت فعلی بازار مسكن و درخواست و تقاضای صاحبان املاك برای در اختیار گرفتن حاشیه سود بیشتر، حقوق مستاجر به عنوان بخش مهمی از جامعه كنونی كشورمان در حال از بین رفتن و در این میان سكوت و انفعال مراجع و دستگاه های متولی و ناظر بر بازار مسكن، كاملا واضح است.
وجود وام های سنگین با دوره های پرداخت كوتاه كه توسط سازندگان و انبوه سازان بر پیكر برخی از صاحبان واحدهای مسكونی تحمیل شده را نیز می توان از دلایلی دانست كه بار پرداخت آن از دوش مالك برداشته شده و سنگینی آن بر دوش مستاجری نهاده شده كه گاه توان آن را نیز ندارد.
بر اساس قانون حقوق مالك و مستاجر، تعیین میزان رهن و اجاره بها بر عهده موجر و مالك ملك خواهد بود و این در حالی است كه اختیار كامل در این مورد موجب تحمیل اجاره بهای خارج از عرف و سنگین بر مستاجر می شود.
عدم وجود قوانین حقوقی شفاف در زمینه مسكن اجاره ای، همواره چالشی بزرگ برای تامین حقوق مستاجران به عنوان بخش مهمی از جامعه كم درآمد و متوسط در شهرها بوده كه مورد غفلت نهادها و سازمان های مدافع حقوق شهروندی بوده است.
تصویب و اجرای قوانین لازم و شفاف در حوزه مسكن، می تواند راهبردی مناسب برای رفع اختلاف نظرها در مورد تعیین میزان اجاره بهای مسكن در شهرها باشد، لیكن فرهنگ سازی در این زمینه فارغ از وجود قوانین مصوب، راهكاری به مراتب كم هزینه تر و گاه عملی تری در اوضاع كنونی خواهد بود.
بنگاه های معاملات ملكی به عنوان بخش مهمی از موضوع تعیین اجاره بهای مسكن، نقش مهمی در افزایش یا كاهش و نیز تعادل در عقد قراردادهای بین مالك و مستاجر دارند.
با وجود تعیین ارقام رهن و اجاره كه از سوی مالك واحدهای مسكونی انجام می شود، لیكن بنگاه های معاملات املاك نقش تسریع كننده و واسطه ای خود را با در نظر گرفتن منافع صنفی انجام می دهند.
دریافت حق معامله به صورت درصدی از هر عقد قرارداد بر اساس میزان رهن یا اجاره، كفه ترازوی میل به افزایش مبالغ و اجاره بها را در زمان عقد قراداد اجاره بها، به نفع مالك سنگین تر می كند.
ایجاد قانون و یا راهكاری مناسب برای نظارت بر این معاملات كه گاه با فرارهای مالیاتی نیز همراه بوده و نیز ایجاد ساز و كاری مناسب برای تعیین میزان رهن و اجاره بر اساس ارزش منطقه ای و ریالی ملك می تواند در تعدیل و مهار صعودی اجاره بهای واحدهای مسكونی نقش موثری ایفا كند.
یكی از مستاجران واحدهای مسكونی در این رابطه به خبرنگار ایرنا گفت: برخی مالكان با تعیین ارقام سنگین در قالب رهن و اجاره، فشار سنگینی بر مستاجران وارد كرده و در حال حاضر موارد محدودی با قیمت مناسب در سطح شهرها برای اجاره وجود دارد كه اغلب آنها نیز در مناطق حاشیه شهری و با امكانات پایین بوده یا ساختمان هایی در حال تخریب هستند.
حسین قمری اصل افزود: وجود دو واحد با شرایط یكسان اما با اجاره های مختلف، نشان از بی نظمی در موضوع اجاره مسكن در كشور دارد و برای آنكه حق مستاجران ضایع نشود باید راهكاری از سوی مسئولان اندیشیده شود.
یكی دیگر از مستاجران نیز در این خصوص اظهار كرد: در مراجعه به بنگاه های معاملاتی با قیمت های عجیبی در زمینه رهن و اجاره مواجه شدم، به طوریكه در یكی از این موارد در شهری چون مراغه، میزان رهن نصف ارزش فروش ملك بود و پرداخت این میزان از عهده مستاجران خارج است.
علی قربانی زاده اضافه كرد: برخی از واحدهای اجاره ای كه حتی امكاناتی مانند سیستم گرمایشی، كابیت بندی و پاركینگ ندارند با قیمت های بسیار بالا در لیست واحدهای اجاره ای املاك قرار گرفته اند و در این موارد حقوق مستاجر به كل نادیده گرفته شده و موجران به دلیل انتفاع بیشتر از هرگونه نوسازی و تعمیر و نگهداری واحد اجاره ای خودداری می كنند.
رئیس انجمن صنفی بنگاه های معاملات املاك مراغه نیز در این خصوص به خبرنگار ایرنا گفت: عدم وجود قوانین مصوب در زمینه نظارت بر تعیین میزان اجاره بهای مسكن، موجب افزایش آن و در نتیجه ركود در بخش مسكن شده است.
حسین صلواتی افزود: بنگاه های معاملات ملكی با وجود نظارت مستمر اتحادیه صنفی به دلیل نبود قانون الزام آور در مورد اجاره بهای مسكن، فقط بر اساس خواست مالكان واحدهای مسكونی اقدام به عقد قراردادهای اجاره می كنند.
وی ادامه داد: در برخی از موارد، قیمت بیش از عرف برخی از واحدها مسكونی و حتی صنفی موجب وارد آمدن خسارت به مستاجران و نیز بروز برخی اختلافات حقوقی در این زمینه نیز شده است.
وی اضافه كرد: تصویت قوانین توسط دستگاه های متولی امر از جمله دستگاه قضائی و نمایندگان مجلس، گام مهمی در احقاق حقوق شهروندی و تعیین میزان اجاره بهای منصفانه در سطح جامعه خواهد بود.
وی با بیان اینكه توجه به فرهنگ اسلامی در عقود و نیز قراردادها از جمله تاكیدات دین مبین اسلام در جامعه است گفت: رعایت انصاف به عنوان بخشی از آموزه های دینی توسط مالكان در واگذاری واحدهای مسكونی به صورت اجاره می تواند در قالب فرهنگی فراگیر بخش اعظمی از مشكلات موجود در این زمینه را مرتفع سازد.
با وجود اظهارنظرها و دیدگاه ها متفاوت در سطح جامعه، ایجاد قوانین و راهبردهای صنفی در كنار توجه به آموزه های اسلامی و دینی مبتنی بر انصاف و رعایت حقوق شهروندی می تواند چاره گشای كلاف سر درگم تعیین اجاره بهای مسكن در جامعه كنونی باشد.
شهرستان مراغه با حدود 250 هزار نفر جمعیت در 127 كیلومتری تبریز، مركز آذربایجان شرقی واقع است.
گزارش از: ابراهیم مطلوبی**تنظیم:عیسی عطاپور**انتشار: عزیزی راد
3077/7487/518