نرخ خانه های خالی در كشور به 11.3 درصد افزایش یافته است

به گزارش روز دوشنبه ایرنا، در این گزارش كه با هدف بررسی ظرفیت های اخذ «مالیات بر خانه‌های خالی» تهیه شده، آمده است: در ادبیات اقتصاد مسكن، وجود خانه‌‌های خالی به میزان نرخ طبیعی، امری ذاتی برای تعادل در بازار مسكن تلقی می شود.
آنچه برهم زننده تعادل و جزء غیرذاتی این بازار تلقی می‌ شود، فاصله قابل توجه نرخ واقعی خانه‌‌های خالی(نسبت تعداد خانه‌‌های خالی به تعداد كل واحدهای مسكونی) نسبت به نرخ طبیعی آن است كه این امر به دلیل وجود «تقاضای سوداگرانه خانه‌‌های خالی» رخ می‌دهد.
در چنین شرایطی، دخالت دولت در بازار (دخالتی حداقلی و كارآمد) از طریق ابزارهای تنظیم‌‌گری امری ضروری و اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. یكی از مهمترین و مؤثرترین ابزارها برای تنظیم‌ بازار و مقابله با تقاضای سوداگرانه مسكن خالی، وضع مالیات بر خانه‌‌های خالی است زیرا این نوع مالیات با افزایش هزینه خالی نگه داشتن واحدهای مسكونی، انگیزه‌‌های سوداگرانه مالكان املاك مذكور را كاهش می‌دهد.
طبق گزارش معاونت اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی، بررسی روند خانه‌های خالی در كشور طی سال‌های 1385 تا 1395 حاكی از آن است كه نرخ واقعی خانه‌های خالی در كشور از رقم 4.2 درصد در سال 1385 (معادل 633 هزار واحد خالی) به 8.3 درصد در سال 1390 (معادل 1.6 میلیون واحد خالی) و 11.3 درصد در سال 1395 (معادل 2.6 میلیون واحد خالی) افزایش یافته است.
این در حالی است كه نرخ طبیعی خانه‌های خالی طی دوره زمانی مذكور، براساس محاسبات گزارش حاضر كه به كمك مدلسازی‌های اقتصادسنجی برآورد شده، معادل 4 درصد است؛ بنابراین می‌توان اذعان داشت كه در شرایط حاضر، شكاف قابل توجهی بین نرخ طبیعی و نرخ واقعی خانه‌های خالی در بازار مسكن ایران وجود دارد (حدود 7 واحد درصد اختلاف) و این شكاف در گذر زمان در حال افزایش است.
بر این اساس، مالیات بر خانه‌های خالی در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌‌های مستقیم مصوب 1394 و در قالب حكم ماده (54) مكرر وضع شد.
طبق حكم این ماده، واحدهای مسكونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یكصد هزار نفر كه به استناد سامانه ملی املاك و اسكان كشور (موضوع تبصره 7 ماده 169 مكرر این قانون) به عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات به نسبتی از مالیات بر اجاره خواهند شد.
شایان توجه است مالیات واحدهای خالی در سال دوم معادل یك دوم مالیات متعلقه، سال سوم برابر مالیات متعلقه و سال چهارم و به بعد 1.5برابر مالیات متعلقه خواهد بود.
به گزارش ایرنا، مالیات بر خانه‌‌های خالی تا پایان سال 1380 به موجب مواد (10) و (11) قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366اخذ می شد اما با توجه به برخی اشكالات قانونی و اجرایی آن بویژه اشكالات مربوط به شناسایی خانه‌‌های خالی و ارزش‌گذاری در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌های مستقیم در سال 1380 لغو شد.
تجربه كشورهای پیش‌‌رو در اخذ مالیات بر خانه‌‌های خالی همانند انگلستان، اسكاتلند، فرانسه و آمریكا در استفاده از این ابزار مالیاتی نشان می‌دهد كه این كشورها در كنترل این بخش از تقاضای سوداگرانه بازار مسكن عملكرد مثبتی داشته‌‌اند به شكلی كه این كشورها دارای نرخ خانه‌‌های خالی پائین‌تری نسبت به كشورهای فاقد این ابزار هستند.
برای مثال كشورهای انگلستان و اسكاتلند از پایین‌ترین نرخ خانه‌های خالی در بین كشورهای اروپایی (معادل 3 درصد) برخوردارند. همچنین كشور فرانسه نیز با نرخ خانه‌‌های خالی معادل 7 درصد دارای نرخی پائین‌‌تر از متوسط كشورهای اروپایی مذكور است.
اگرچه هدف اصلی از وضع مالیات بر خانه‌‌های خالی، كسب درآمد مالیاتی نیست. اما برآورد ظرفیت درآمدی این نوع مالیات در راستای بدست آوردن معیاری جهت هزینه - فایده كردن وضع آن اهمیت دارد.
براساس محاسبات انجام شده، ظرفیت بالقوه كل مالیات بر خانه‌‌های خالی كشور در سال اول اخذ این نوع مالیات (سال 1397 یا سال دوم موضوع ماده 54 مكرر) رقمی معادل 3.2 هزار میلیارد ریال است.
لازم به ذكر است دلیل اصلی پایین بودن ظرفیت این نوع مالیات در شرایط حاضر، اختلاف قابل توجه ارزش اجاری تعیین شده توسط كمیسیون تقویم املاك نسبت به ارزش اجاری روز املاك است كه حدود یك سوم ارزش اجاری روز برآورد می شود و درصورت رفع این نقص، ظرفیت بالقوه این نوع مالیات در سال اول اجرای آن به 9 هزار میلیارد ریال افزایش خواهد یافت.
كارآمدبودن ابزار مالیات بر خانه‌های خالی مستلزم رفع چالش‌های مترتب بر وصول این نوع مالیات خواهد بود. در این ارتباط یكی از مهمترین چالش‌های اجرای این نوع مالیات، مقوله شناسایی خانه‌های خالی است.
اگرچه در راستای رفع این چالش بر شناسایی خانه‌‌های خالی توسط سامانه ملی املاك و اسكان كشور (موضوع تبصره 7 ماده 169 مكرر قانون اصلاحی مالیات‌های مستقیم مصوب 31/4/1394) و ایجاد این سامانه طی شش ماه پس از تصویب این قانون تاكید شده ولی تاكنون این سامانه توسط وزارت راه و شهرسازی راه‌اندازی نشده است.
نكته دیگر در این خصوص آنكه انتظار می رود حتی در صورت راه‌اندازی این سامانه اطلاعاتی، تا حدود زیادی چالش مربوط به شناسایی خانه‌‌های خالی باقی خواهد ماند. زیرا در حكم تبصره مذكور جهت ایجاد این سامانه بر نقش ویژه شهرداری‌ها و همچنین دیگر دستگاه‌‌های دارنده اطلاعات املاك نظیر شركت های آب، برق و گاز منطقه‌‌ای و شركت‌‌های پست و مخابرات در امر شناسایی خانه‌های خالی تأكید نشده است.
در این ارتباط لازم به ذكر است، تجربیات كشورهای پیش‌‌رو در اخذ این نوع مالیات حاكی از نقش اصلی شهرداری‌‌ها در امر شناسایی خانه‌‌های خالی است؛ علاوه بر این، نبود تعریف خانه خالی در ماده 54 مكرر از دیگر چالش‌های اجرای این مالیات است به طوری كه براساس حكم این ماده، خانه‌هایی كه به دلیل نداشتن شرایط اسكان (همانند خانه‌های فرسوده) و وجود موانع قانونی خالی نگه داشته می‌شوند، مشمول پرداخت مالیات موضوعه خواهند شد كه این امر علاوه بر ایجاد اختلافات میان مؤدیان و سازمان امور مالیاتی كشور، به نوعی ناعدالتی مالیاتی را در پی خواهد داشت.
یكی دیگر از موارد ابهامی موضوعه، معافیت درآمد اجاره با توجه به متراژ مستغل مسكونی استیجاری موضوع تبصره (11) ماده (53) قانون مذكور است؛ به موجب این حكم، آپارتمان‌های كمتر از 150مترمربع در تهران و كمتر از 200 مترمربع در سایر شهرها، از پرداخت مالیات اجاره معاف هستند كه منطقاً این معافیت نیز در خصوص خانه‌های خالی موضوعیت ندارد.
در راستای اجرای صحیح و موفق مالیات بر خانه‌‌های خالی و شكست نخوردن مجدد این نوع مالیات توصیه می شود راه‌اندازی سامانه ملی املاك و اسكان كشور با سرعت پیگیری شود؛ ضمن آنكه با اصلاح تبصره (7) ماده (169) مكرر قانون مالیات‌‌های مستقیم مصوب 1394، می بایست امكان استفاده از ظرفیت‌های اطلاعاتی نهادها و دستگاههای دارنده اطلاعات املاك بویژه شهرداری‌ها و همچنین شركت‌های آب، برق و گاز منطقه‌‌ای و شركت‌‌های پست و مخابرات فراهم شود.
اصلاح ماده 54 مكرر به شكلی كه در آن «خانه‌های خالی مطابق با قوانین موضوعه كشورهای پیشرو در اخذ این نوع مالیات تعریف شود» و همچنین «معافیت مربوط به متراژ واحدهای مسكونی استیجاری (موضوع تبصره 11 ماده 53) درخصوص خانه‌های خالی تعلق نگیرد» ضرورت دارد.
همچنین باید اصلاح ارزش اجاری املاك تعیین شده توسط كمیسیون تقویم املاك به نحوی كه ارزش اجاری معادل ارزش روز اجاره املاك شود، در دستور كار سیاستگذاران باشد.

اخبار اقتصادی ایرنا در تلگرام: IRNAeco@
اقتصام*2025* 6075
خبرنگار: لیلا جودی** انتشاردهنده: زهرا هجینی نژاد