طرح نوسازي بازار اجاره مسكن

در ادامه اين گزارش مي خوانيم: بررسي‌ها درباره شروط افزايش سرمايه‌گذاري در اجاره‌داري نشان مي‌دهد، پوست‌اندازي اين حوزه از طريق بازتعريف كاركرد سنتي ابزارها و طراحي نهادهاي جديد مي‌تواند ضمن كاهش ريسك، عرضه واحدهاي اجاره‌اي را براي سرمايه‌گذاران جذاب كند. طرح نوسازي بازار اجاره، «ارائه تسهيلات بانكي به اجاره‌نشين‌ها»، «ايجاد بانك اطلاعاتي از مستاجران» و «بيمه معاملات اجاره» را پيشنهاد مي‌كند.

شرط سرمايه‌گذاري در يك حوزه پرپتانسيل بازار ملك به لحاظ جذابيت عرضه ناشي از حجم بالاي تقاضا،‌ اعلام شد. بازار «اجاره» مسكن هفته گذشته از سوي صاحب‌نظران اقتصادي در همايش «دنياي‌اقتصاد» به‌عنوان حوزه‌ اولويت‌دار براي سرمايه‌گذاران ملكي در سال 97 معرفي شد. به‌طوري كه افزايش جمعيت اجاره‌نشين در كشور طي 5 سال گذشته از 27 درصد به 31 درصد در كل كشور و از 33 درصد به 37 درصد در مناطق شهري، نوعي فرصت براي تقويت عرضه آپارتمان‌هاي اجاره‌اي به حساب مي‌آيد. از طرفي، برنامه ملي بازآفريني شهرها در قالب ساخت حداقل 100 هزار واحد مسكوني در بافت‌هاي فرسوده، گروه تازه‌اي از اجاره‌نشين‌ها را به‌واسطه فرآيند دو ساله تخريب و نوسازي آن هم به شكل سريالي (ادامه‌دار) روانه بازار اجاره مي‌كند كه در نتيجه باعث افزايش تقاضاي كل شامل اجاره‌نشين‌هاي قديمي، مستاجران جديد و همچنين مستاجران موقت داراي ملك در حال نوسازي خواهد شد.

به رغم حجم بالاي تقاضاي اجاره مسكن، سمت عرضه در اين حوزه، به شكل كاملا سنتي فعاليت مي‌كند به‌طوري كه خلأ موجران بزرگ‌مقياس (شركت‌هاي اجاره‌داري) باعث شده حجم واحدهاي مسكوني آماده اجاره يا در اختيار مستاجران، متناسب با دوره‌هاي ركود-رونق معاملات خريد مسكن، با نوسانات شديد روبه‌رو شود و بر روند رشد هزينه مستاجران اثر سوء ايجاد كند. هم اكنون اگرچه سفارش به سرمايه‌گذاري در اجاره‌داري به لحاظ چشم‌انداز اين حوزه بازار ملك،‌ مورد تاييد است اما شرط ورود به آن، «پوست‌اندازي ساختار و نهادهاي فعال بازار اجاره مسكن» است تا زمينه تقويت عرضه خانه‌هاي اجاره‌اي به‌عنوان مكمل بازدهي فراهم شود. در اين زمينه، محمدسعيد حيدري صاحب‌نظر مالي در بخش مسكن مطالعه‌اي انجام داده است كه نشان مي‌دهد: پوست‌اندازي بازار اجاره نيازمند 6 ضلعي محرك موجران است. طرح نوسازي بازار اجاره مسكن بر اساس مطالعه صورت گرفته، در قالب طراحي جديد اكوسيستم استيجار قابل پياده‌سازي است.

در اين طرح، ماموريت و كاركرد ابزارها و نهادهاي فعال در بازار ملك بايد بازتعريف شود كه شامل واسطه‌هاي ملكي،‌ بانك عامل بخش مسكن و شركت‌هاي بيمه است. بنگاه‌هاي ملكي با تغيير نقش در بازار اجاره مي‌توانند حلقه واسطه موجر و مستاجر با بانك‌ها شوند تا امكان پرداخت وام رهن و اجاره همچون وام خريد به متقاضيان فراهم بيايد. بنگاه‌ها همچنين با ارائه خدمات بيمه‌اي و تضميني از جمله گارانتي تحويل يا تخليه به موقع واحد اجاره‌اي و پرداخت به موقع اجاره‌بها مي‌توانند ريسك اجاره‌داري را براي سرمايه‌گذاران كاهش دهند. سه تحول ديگر نيز از مسير ايجاد نهادهاي جديد شامل پايگاه اطلاعات اقتصادي و عملكرد مالي مستاجران، موسسات رتبه‌سنجي اعتباري مستاجران و همچنين صندوق‌هاي استيجار قابل تحقق است.

طرح اكوسيستم جديد استيجار در حوزه مسكن نشان مي‌دهد: يك نظام اجاره‌دهي-اجاره‌گيري كارآمد، در سريع‌ترين و با كمترين هزينه و بيشترين شفافيت سمت عرضه و تقاضا را بايد به هم وصل كند، چنين نظامي اگر با ابتكارات و نهادهاي تسهيلگر و... به گونه‌اي كارآ شكل گيرد، در عين افزايش انعطاف عمل اشخاص حقيقي و حقوقي در حوزه رفع انواع نيازها و خواسته‌هاي خود، باعث افزايش بهره‌وري دارايي‌هاي تحت اجاره و در نتيجه آن افزايش سرعت گردش منابع در اقتصاد و كاهش ركود مي‌شود. علاوه بر تمامي موارد فوق‌الذكر يكي از مزاياي نظام مذكور كه هميشه مغفول مي‌ماند اين است كه وجود يك بازار عميق اجاره‌دهي و اجاره‌گيري در ارتباط با دارايي‌هاي مختلف (به‌ويژه دارايي‌هاي غيرهمگن نظير ساختمان) زيرساخت اطلاعاتي قدرتمندي براي ارزش‌گذاري اين دارايي‌ها (تقويت امكان استفاده از روش مهم تنزيل جريانات نقد آتي در ارزش‌گذاري) و به‌دنبال آن كارآتر شدن هرچه بيشتر بازار خريد و فروش آنها (با افزايش شفافيت قيمتي) مي‌شود. البته در نقطه مقابل، وجود يك بازار گسترده و كارآي استيجار، بسياري از موارد خريد و فروش دارايي‌ها (و هزينه مرتبط با آن) را عملا بلاتوجيه مي‌سازد (عملا بسياري از نيازها از طريق طرح‌هاي اجاره‌دهي سفارشي‌سازي شده قابل رفع هستند و چنين سفارشي‌سازي در يك بازار گسترده به‌راحتي امكان‌پذير است).

در اين مطالعه به‌صورت مشخص در حوزه ساختمان (مسكوني/تجاري/اداري) به‌دنبال مرور اوليه اجزا و اركان اكوسيستم استيجار و نقش اساسي آن در تحول نظام اجاره‌داري در اقتصاد ايران هستيم. در اينجا در يك سمت پيشنهادهايي در مورد اصلاح در نهادهاي درگير در سيستم كنوني اجاره‌داري كشور بر اساس مفهوم جديد‌التعريف اكوسيستم استيجار از يك طرف و بهره‌گيري از تغيير و تحولات فناورانه و غيرفناورانه رخ داده طي دهه‌هاي اخير از طرف ديگر هستيم، اما در سمت مقابل پيشنهادهايي براي نهادسازي‌هاي جديد براي شكل‌گيري عملي اين اكوسيستم به‌صورت يك مجموعه همبسته و خودتقويت‌گر، ارائه مي‌شود. براي اصلاح نهاد‌هاي سنتي درگير در اكوسيستم استيجار، ابتدا بايد نقش جديد براي بنگاه‌هاي معاملات ملكي تعريف شود تا در اتصال نهادهاي مالي (تسهيلات‌دهنده، تضمين‌كننده و بيمه‌گر) به طرفين معاملات (معاملات اجاره/رهن/بيع/پيش فروش و...) و تسهيل فرآيند (اعطاي تسهيلات مربوط به خريد و حتي تسهيلات در حوزه رهن و بيعانه، ارائه خدمات ضمانتي و بيمه‌اي درخصوص تحويل به‌موقع ملك، بازپرداخت بيعانه، پرداخت اجاره و...) بتوانند نقش ايفا كنند. همچنين تعريف مدل جديد درآمدي براي بنگاه‌هاي معاملات ملكي (كسب درآمد از خدمات به جاي كسب درآمد بر مبناي درصدي از ارزش معامله) لازم است. اين خدمات شامل خدمات مرتبط با نهادهاي مالي فوق‌الذكر، بازديد مجازي از ملك مربوطه با كمك فناوري‌هاي هدست مجازي و تصويربرداري سه بعدي و پانوراما، اتصال بنگاه‌ها به دفاتر اسناد رسمي و عقد قرارداد و ثبت رسمي آن و مواردي از اين دست مي‌تواند باشد.

از طرفي تعريف و طراحي نمونه‌ قراردادهاي جديد در سيستم قضايي براي انواع معاملات قابل انجام در سيستم اقتصاد اشتراكي (اجاره‌نامه‌هاي كوتاه‌مدت/بسياركوتاه‌مدت، اجاره‌نامه‌هاي تناوبي (اجاره نامه براي دوره‌هاي زماني تناوبي و براي ساعات مشخصي از هر شبانه‌روز يا روزهاي مشخص از هر هفته در آن دوره زماني چند ماهه/چندساله)، اجاره‌نامه‌هاي اشتراكي، قراردادهاي اجاره جزئي(اجاره قسمت محدود و مشخصي از يك ملك)، اجاره‌نامه‌هاي شرايطي با نرخ متغير و تعديل شونده) است. نقش بانك در معاملات بيع حوزه مسكن مشخص و شفاف است، اما در حوزه اجاره نقش مشخصي براي شبكه بانكي جز بحث پرداخت اجاره بها از طريق اين سيستم تعريف نشده است. پيشنهاد مطرح، ايجاد بازار مبادله وديعه و اجاره با كمك شبكه بانكي و حتي ورود بانك‌ها به بحث تامين مبلغ وديعه مسكن (در قالب تسهيلات كوتاه‌مدت بر مبناي عقود مختلف) است. طراحي محصولات بيمه‌اي در حوزه زيان‌ها و هزينه‌هاي مربوط به پرداخت به‌موقع و كامل مبلغ اجاره، تخليه به‌موقع ملك، پرداخت و بازپرداخت به‌موقع مبلغ بيعانه، وارد شدن خسارت به ملك يا تجهيزات و تاسيسات آن، گوشه‌اي از خدماتي است كه توسط شركت‌هاي بيمه قابل ارائه در انواع قراردادهاي اجاره ملك است.

اين بررسي، درباره نهادهاي جديد مورد نياز بازار اجاره نشان مي‌دهد، پايگاه‌داده‌هاي مربوط به معاملات و مبادلات مالي تك‌تك افراد در حوزه ملك (داده‌هاي مربوط به پرداخت اجاره، اقساط مسكن، بيعانه و... در اين پايگاه ذخيره شده و توسط موسسات رتبه‌بندي براي تشكيل پرونده اعتباري براي هر فرد قابل دسترس است) لازم است. موسسات رتبه‌سنجي اعتباري با دسترسي به پايگاه‌هاي اطلاعاتي مربوط به مبادلات مالي افراد در حوزه بازار ملك مي‌توانند اقدام به تشكيل پرونده اعتباري و اعطاي رتبه به افراد كنند. در اين حالت هنگام يافتن مستاجر، مالك مي‌تواند بر مبناي رتبه اعتباري مستأجر بالقوه نسبت به اجاره/ عدم اجاره و مبلغ اجاره ماهانه يا بيعانه و ساير تضامين مربوطه تصميم‌گيري دقيق‌تري داشته باشد. در مقابل مستاجران نيز به‌واسطه وجود چنين پايگاهي سعي مي‌كنند به بهترين شكل در مقابل موجران به تعهدات مختلف خود عمل كنند. با اختراع فناوري بلاك چين در فضاي اينترنت، اين امكان فراهم شده كه به‌صورت كاملا مجازي و بدون نياز به مراجعه حضوري و حتي اينترنتي به نهادهايي نظير دفاتر اسناد رسمي، دو شخص به‌صورت مستقيم نسبت به عقد قرارداد در هر حوزه‌اي با يكديگر اقدام كرده و مفاد قرارداد و امضاي طرفين روي آن، با استفاده از فناوري فوق‌الذكر غيرقابل جعل و غيرقابل انكار خواهد بود، مساله فقط در اينجا ايجاد سازوكارهايي براي رسميت بخشي به اين فناوري توسط نهادهاي انتظامي و قضايي كشور است. در اين شرايط به‌صورت اينترنتي كل فرآيند جست‌وجوي ملك، مشاهده آن، مذاكره و عقد قرارداد امكانپذير خواهد بود و بر سرعت معاملات در اين حوزه افزوده خواهد شد و هزينه‌ها نيز قطعا كاهش خواهد يافت. كاهش ريسك اجاره‌داري به راه‌اندازي نهاد داوري و كارشناس رسمي حوزه اجاره نيازمند است. اين نهاد در بحث تعيين نرخ اجاره (به‌خصوص با توجه به بيشتر بودن تنوع شرايط اجاره نسبت به شرايط فروش ساده يك ملك) و داوري در اختلافات پيش‌آمده به‌ويژه در گونه‌هاي جديد قراردادهاي اجاره كمك مي‌كند اشخاص حقيقي و حقوقي با آرامش بيشتري به سمت مدل‌هاي جديد اجاره‌داري حركت كرده و علاوه بر آن در حوزه‌هاي سنتي اكوسيستم استيجار نيز بازار روان‌تر و سريع‌تر به حركت خود ادامه دهد و جامعه نيز با كمك آن از احقاق سريع‌تر حقوق مالك و مستأجر منتفع شود. صندوق‌هاي استيجار و اوراق‌بهادارسازي جريانات مالي و درآمدي ناشي از آن، نياز ديگر است.

طبق تعاريف موجود، اين صندوق‌ها شخصيت حقوقي هستند كه با فروش سهام خود به افراد تامين مالي كرده و در مقياس كلان و به‌صورت حرفه‌اي اقدام به خريد ملك و اجاره دادن آن به افراد مي‌كنند، يك مدل پيشنهادي ديگر در اين مسير بحث ايجاد صندوق‌هايي است كه در آن افراد املاك خود را در اختيار اين صندوق‌ها قرارداده تا آنها نسبت به اجاره‌دهي و مديريت اين املاك اقدام كرده و دست آخر پس از كسر كارمزدها و هزينه‌ها، اجاره كسب شده را به صاحب اصلي ملك تحويل دهند، اين صندوق‌ها با توجه به ماهيت پلت‌فرمي آنها و عدم نياز به سرمايه اوليه خاص، امكان رشد بيشتري در سطح جامعه دارند.

*منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1396،12،12
**گروه اطلاع رساني**1699**2002