نسخه مهار تورم اجاره‌بها

يك پيشنهاد (كوتاه‌مدت)، اعلام سقف براي نرخ رشد اجاره‌بها در تابستان پيش رو و پيشنهاد ديگر بر مجموعه‌اي از پنج برنامه‌ بلندمدت براي «تنظيم پايدار» بازار، استوار است. در اين ميان، گام اصلي در نسخه مهار تورم اجاره شامل «شفاف‌ كردن مسير نقل‌وانتقالات از طريق الزام به ثبت كليه اجاره‌نامه‌ها در سامانه متمركز» است. متغيرهاي بيروني موثر بر تورم اجاره نيز بايد مورد توجه سياست‌گذار باشد.

نسخه دو بعدي مهار تورم اجاره‌ مسكن در حالي اعمال دو نوع سياست متفاوت را براي تنظيم بازار تابستانه اجاره ارائه مي‌كند كه مستاجران در آستانه شروع فصل طلايي جابه‌جايي‌ها با شوك ناشي از افزايش نرخ‌هاي پيشنهادي موجران و قيمت‌هاي قطعي در اين بازار مواجه‌ شده‌اند. ارديبهشت ماه امسال ميانگين اجاره‌بهاي مسكن در مقايسه با ارديبهشت سال گذشته 25 درصد افزايش يافت. هم‌اكنون يك نگراني عمده از بابت ايجاد التهاب در بازار تابستانه اجاره مسكن وجود دارد. در اين مدت خلأ سياست‌هاي بلندمدت و غفلت از تنظيم بازار اجاره با برنامه‌هاي رايج در كشورهاي مختلف باعث شده براي دوره كوتاه مدت پيش‌رو، پيشنهاد تنظيم تورم اجاره متناسب با نرخ تورم عمومي مطرح شود.

تورم 25 درصدي در بازار اجاره نيمه بهار، تنها مختص قراردادهاي جديد اجاره مسكن بوده و به دليل عدم ثبت همه قراردادهاي اجاره در سامانه رهگيري مسكن نرخ رشد 25 درصدي به‌طور طبيعي بيانگر ميزان افزايش واقعي سطح اجاره‌بها در همه قراردادهاي منعقد شده در بازار اجاره نيست؛ با اين‌ حال از بابت تشديد التهاب قيمتي در بازار اجاره فصل تابستان نگراني وجود دارد؛ اين در‌حالي است كه براساس آمارهاي رسمي، تورم اجاره مسكن ارديبهشت ماه، در واقع ميانگين نرخ رشد اجاره‌بها در همه مناطق شهر تهران را نشان مي‌دهد كه اين موضوع به اين معناست كه در برخي از مناطق شهر تهران نرخ رشد اجاره‌بها به مراتب بيشتر از تورم 25 درصدي است.

بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» درخصوص وضعيت فعلي بازار اجاره مسكن نشان مي‌دهد هم‌اكنون در برخي از مناطق معمولي شهر تهران رهن كامل هر مترمربع آپارتمان حول و حوش 2 ميليون تومان يا حتي بيشتر از آن تعيين مي‌شود و اين موضوع موجب تشديد فشار مالي بر مستاجران و افزايش نگراني از وضعيت پيش‌روي بازار تابستانه اجاره مسكن در صورت عدم مداخله سياست‌گذار حوزه مسكن مي‌شود. براساس آمار ارديبهشت ماه، متوسط اجاره‌بهاي ماهانه مسكن در تهران به ازاي هر مترمربع 32 هزار و 700 تومان است.

بررسي‌ها حاكي است بخشي از آنچه منجر به تشديد فشار مالي بر مستاجران در شرايط فعلي شده است مربوط به افزايش حجم معاملات خريد مسكن و كاهش نسبي عرضه واحدهاي استيجاري در بازار شده است؛ معمولا در شرايط ركود بازار مسكن سازندگان بخشي از واحدهاي خود را به دليل نبود مشتري كافي براي خريد آپارتمان‌ها به بازار اجاره عرضه مي‌كنند اما در شرايط فعلي كه بازار معاملات ملك در مسير رونق قرار دارد و تقاضا براي خريد آپارتمان افزايش يافته است به‌طور طبيعي عرضه واحدهاي مسكوني به بازار اجاره كاهش مي‌يابد؛ در فضاي فعلي بازار اجاره مسكن، برخي ناظران بازارمعتقدند لازم است در مقطع زماني فعلي و درحالي‌كه هنوز بازار اجاره وارد فصل طلايي جابه‌جايي‌ها نشده است سياست‌گذار بخش مسكن اقدامات ضربتي انجام دهد. هر چند كه اين اقدامات بعنوان نسخه كوتاه‌مدت منوط به فراهم بودن بستر تحقق (تضمين) اقدامات، شايد بتواند در كوتاه مدت از تشديد التهاب در بازار اجاره جلوگيري كند اما ساماندهي اصولي و پايدار بازار اجاره نيازمند تدارك مجموعه اقدامات بلندمدت در اين حوزه است.

راهكار كوتاه‌مدت پيشنهادي اين گروه، «تعيين چارچوب متناسب تورم عمومي براي تغيير اجاره‌بها» براي تابستان پيش‌رو را مورد تاكيد قرار مي‌دهد؛ گروه ديگري از فعالان بازار اجاره و صاحبنظران حوزه مسكن معتقدند نيازي به تعيين سقف براي ميزان افزايش اجاره‌بها نيست؛ چرا كه با توجه به در نظر گرفتن مجموع متغيرهاي موثر در تعيين سطح اجاره‌بها عملا تعيين سقف اجاره‌بها و حد مجاز براي نرخ رشد بهاي اجاره مسكن فاقد كارآيي و اثربخشي است. بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» براساس آنچه كه در كشورهاي مختلف به‌عنوان مجموعه سياست‌هاي تنظيم بازار اجاره مسكن اعمال مي‌شود نشان مي‌دهد براي مقابله با بروز التهاب و نابساماني در بازار اجاره بايد برنامه‌هاي بلند مدت به اجرا درآورد.

اقدامات كوتاه‌مدت در شرايط فعلي كه مستاجران با شوك ناشي از اجاره‌بهاي پيشنهادي موجران مواجه شده‌اند و از سوي ديگر عمده قراردادهاي اجاره هم‌اكنون و در ادامه با شروع فصل تابستان در حال سررسيد شدن است اهميت بيشتري پيدا مي‌كند؛ به خصوص اينكه در شرايط فعلي هنوز بازار اجاره به فصل طلايي جابه‌جايي‌ها وارد نشده و بنابراين هم‌اكنون تعداد كمتري از مستاجران در معرض شوك اجاره‌بهاي پيشنهادي موجران قرار دارند. وجه بلندمدت نسخه مهار تورم اجاره‌بها شامل دست‌كم 5 برنامه كليدي براي تنظيم بازار اجاره است؛ اولين برنامه كليدي به انديشيدن تمهيدات لازم براي «شفاف‌سازي بازار اجاره» با الزام قانوني به «تنظيم اجاره‌نامه» براي همه نقل و انتقالات در بازار اجاره مسكن اعم از قراردادهاي «تمديدي» و قراردادهاي «جديد» برمي‌گردد، طوري كه اطلاعات مربوط به ميزان اجاره‌بها و جزئيات قراردادهاي اجاره مسكن در يك سامانه متمركز ثبت شده وقابل پايش باشد؛ اين در حالي است كه در شرايط فعلي حتي الزام قانوني براي ثبت معاملات خريد وفروش آپارتمان و ثبت همه جزئيات آن در سامانه رهگيري وجود ندارد و تنها بخشي از قراردادهاي اجاره و خريد مسكن در اين سامانه ثبت مي‌شود.

در نتيجه اجراي اين برنامه ارقام اجاره‌بها و نرخ رشد سالانه آن در هر قرارداد براي هر محله و هر شهر از طريق يك سامانه يكپارچه، شفاف‌سازي شده، در دسترس قرار گرفته و قابل رصد مي‌شود؛ بنابراين نبض بازار اجاره مسكن به شكل دقيق قابل تشخيص و سنجش مي‌شود و اين موضوع كمك مي‌كند سياست‌گذار بخش مسكن قبل از فراگير شدن التهاب در بازار اجاره و رشد ناگهاني اجاره‌بها نسبت به كنترل بازار اجاره حساس شده و نسبت به تنظيم موثر و پايدار بازار اقدام كند.

مزيت دوم اجراي اين برنامه به «سهولت سياست‌گذاري براي بازار اجاره» در مواقع ضروري مربوط مي‌شود؛ به اين معنا كه در مقاطعي كه انجام اقدامات كوتاه‌مدت براي كنترل اجاره‌بها ضرورت مي‌يابد وجود اين سامانه مي‌تواند تحقق برنامه‌هاي مدنظر را تضمين كند. وجود الزام قانوني براي شفاف‌سازي معاملات اجاره مسكن از سوي ديگر منجر به تبعيت موجران از چارچوب‌هاي تعيين‌شده براي تنظيم بازار اجاره مسكن مي‌شود.

دومين برنامه كليدي در نسخه بلندمدت مهار تورم اجاره‌بها «راه‌اندازي بازار اجاره‌داري حرفه‌اي» با حمايت شهرداري‌ها و دولت از بابت ارائه تسهيلات و مشوق‌هاي مختلف همچون اعطاي وام يا واگذاري زمين به موجران بزرگ‌مقياس است؛ به گونه‌اي كه با انديشيدن تمهيدات لازم «موجران بزرگ‌مقياس» ايجاد شوند و بازار اجاره‌داري حرفه‌اي شكل بگيرد. در‌حال حاضر در نبود موجران بزرگ‌مقياس سيستم اجاره‌داري حرفه‌اي در كشور وجود ندارد و حتي تعداد افرادي كه هم‌اكنون بيش از يك واحد مسكوني را به بازار اجاره عرضه كرده‌اند محدود است؛ در صورتي كه اگر بازار سنتي اجاره‌داري در شهر تهران و ساير شهرهايي كه با مشكل التهاب در بازار اجاره‌ مواجهند تبديل به نظام اجاره‌داري حرفه‌اي با حضور موجران بزرگ‌مقياس شود دولت مي‌تواند در ازاي مشوق‌ها و تسهيلات اعطايي به موجران زمينه عرضه بخش معيني از واحدهاي مسكوني براي مدت زمان مشخص با بهاي متعارف به بازار اجاره را فراهم كند؛ به‌اين ترتيب بدون نياز به انجام اقدامات دستوري بازار اجاره مسكن و نرخ اجاره‌بها تنظيم و كنترل مي‌شود.

منفعت ديگر شكل‌گيري بازار اجاره‌داري حرفه‌اي به «افزايش نرخ بازدهي در بازار اجاره» برمي‌گردد؛ به اين معنا كه به واسطه اعطاي وام و ساير مشوق‌ها به موجران حرفه‌اي، انگيزه سازندگان و مالكان براي تزريق بخشي از واحدهاي مسكوني به بازار اجاره تقويت شده و توجيه اقتصادي اجاره‌داري براي اين دسته از موجران تا حدودي تقويت مي‌شود.

«اجراي سياست مسكن اجتماعي» سومين برنامه بلندمدت براي تنظيم بازار اجاره مسكن است؛ دولت در سال‌هاي اخير مجموعه سياست‌هاي حمايتي در حوزه مسكن براي تامين مسكن گروه‌هاي كم‌درآمد در قالب اجراي سياست مسكن اجتماعي طراحي كرده است كه در اين برنامه دو شاخه كليدي اعم از «پرداخت يارانه اجاره‌بها به كم درآمدها» و همچنين «شناسايي دهك‌هاي ضعيف و كم‌درآمد نيازمند حمايت در بازار اجاره» تدارك ديده شده است؛ در صورت اجراي اين برنامه نه‌تنها بانك اطلاعاتي از مستاجران كم‌درآمد نيازمند حمايت دولت ايجاد خواهد شد بلكه گروهي از جامعه اجاره‌نشين تحت حمايت دولت قرار مي‌گيرند.

برنامه چهارم بلندمدت براي تنظيم بازار اجاره مسكن كه از برنامه‌هاي كليدي در اين زمينه محسوب مي‌شود و متغيرهاي بيروني موثر بر اجاره‌بهاي مسكن را هدف قرار داده است، «اعمال سياست‌هاي موثر اقتصادي» براي «تورم انتظاري»، «تورم عمومي» و همچنين تورم «زمين و مسكن» است؛ از آنجا كه نرخ رشد اجاره‌بهاي مسكن تابعي از نرخ تورم عمومي، تورم انتظاري و تورم زمين و مسكن است سياست‌هاي اقتصادي بايد به گونه‌اي باشد كه نه تنها منجر به كاهش تورم عمومي و سطح تورم انتظاري در جامعه شود بلكه تورم مسكن و زمين را نيز تحت كنترل درآورد و باعث جلوگيري از رشد ناگهاني قيمت مسكن و زمين شود. اين در حالي است كه هم‌اكنون تورم انتظاري در جامعه وجود دارد؛ سطح تورم عمومي بالاست و تورم شديد در بازار زمين و مسكن نيز وجود دارد؛ قيمت مسكن در ماه‌هاي اخير بيش از 25 درصد افزايش يافت و اين موضوع يكي از دلايلي است كه موجب مي‌شود اجاره‌بهاي مسكن نيز در مسير افزايش قرار بگيرد.

از سوي ديگر افزايش قيمت املاك كلنگي و زمين طي ماه‌هاي اخير منجر به افزايش قيمت مسكن شده و تورم زمين و مسكن سطح اجاره‌بهاي آپارتمان‌ها را تحت تاثير قرار داده است.

همچنين نرخ بازدهي بازارهاي رقيب نيز بايد به گونه‌اي تنظيم شود كه انگيزه و جذابيت براي اجاره‌داري حرفه‌اي در جامعه تقويت شود؛ پنجمين برنامه بلندمدت در نسخه مهار تورم اجاره، «ايجاد و تقويت بستر شكل‌گيري تشكل‌هاي دوسويه در بازار اجاره» است؛ در بسياري از كشورهاي موفق دنيا در زمينه تنظيم بازار اجاره، هم تشكل مربوط به موجران و هم اتحاديه‌هاي مربوط به مستاجران وجود دارد؛ در صورت ايجاد اين تشكل‌ها روابط بين موجران و مستاجران با هدف كنترل بازار اجاره با سهولت و به نحو موثري تنظيم مي‌شود و امكان برنامه‌ريزي و ساماندهي بازار اجاره با همكاري هر دو بازيگر اصلي اين بازار به راحتي فراهم مي‌شود.

علاوه بر راهكارهاي بلندمدت براي ساماندهي و تنظيم بازار اجاره مسكن، بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد در برخي از كشورهاي دنيا در شرايطي كه بازار اجاره مسكن به‌طور ناگهاني ملتهب شده و نرخ رشد اجاره‌بها دچار انحراف مي‌شود، دولت‌ها با اعمال برنامه‌ها و سياست‌هاي كوتاه‌مدت نبض بازار اجاره را در دست گرفته و از شدت فشار ايجاد شده بر مستاجران مي‌كاهند. برخي از اين اقدامات كوتاه‌مدت شامل«تعيين حريم براي ميزان افزايش اجاره‌بها در قراردادهاي جديد بر پايه نرخ تورم» است.

فردين يزداني، محقق و نويسنده طرح جامع مسكن با اشاره به تجربه‌هاي دنيا در اين زمينه به «دنياي اقتصاد» اعلام كرد: در دهه 90 ميلادي زماني كه بازار اجاره مسكن در دو كشور آلمان و فنلاند با التهاب ناگهاني مواجه شد دولت‌ها ميزان افزايش اجاره‌بها در برخي از شهرهاي اين دو كشور را محدود كردند؛ همچنين حدود 4 سال پيش زماني كه بازار اجاره مسكن در سوئد دچار التهاب شد نيز ابتدا اتحاديه مستاجران در اعتراض به رشد ناگهاني اجاره‌بها در اين كشور اقدام به طرح شكايت كرده و به دنبال آن دولت سوئد اقدام به تعيين حريم مجاز براي ميزان افزايش اجاره‌بها در اين كشور كرد.

اين در حالي است كه هم‌اكنون در شهر تهران مهم‌ترين اهرم تضمين‌كننده براي اجراي سياست‌هاي كوتاه‌مدت تنظيم بازار اجاره و اعمال نرخ رشد مجاز اجاره‌بها وجود ندارد و همين موضوع باعث شده حتي در صورت تعيين حريم مجاز افزايش اجاره‌بها تضميني از بابت اعمال نرخ مصوب نيز وجود نداشته باشد.

در شرايط فعلي به دليل نبود سامانه شفاف‌سازي رصد قراردادهاي اجاره مسكن به‌عنوان مهم‌ترين اهرم تضمين‌كننده اجرا و اعمال نرخ رشد مجاز اجاره‌بها عملا امكان پايش قراردادهاي اجاره از بابت نحوه تعيين اجاره‌بها و ميزان افزايش نرخ اجاره مسكن وجود ندارد؛ اين در حالي است كه در غيبت موجران بزرگ‌مقياس و نبود بازار اجاره‌داري حرفه‌اي از سوي ديگر الزامي براي تنظيم قرارداد براي كليه معاملات اجاره نيز وجود ندارد؛ تجربه ناكام و ناموفق تعيين حد مجاز افزايش اجاره‌بها در سال 90 نشان مي‌دهد نبود سامانه شفاف ثبت قراردادهاي اجاره عملا امكان اعمال سياست‌هاي كوتاه‌‌مدت براي تنظيم نرخ رشد اجاره‌بهاي واحدهاي مسكوني را غيرممكن مي‌كند.

خرداد ماه سال 90 هيات دولت در مصوبه‌اي سقف 9 درصد را به‌عنوان حد مجاز افزايش اجاره‌بها در معاملات تابستاني اجاره در تهران و كرج تعيين و اعلام كرد موجران متخلف مشمول ضوابط تعزيراتي مي‌شوند. اين در حالي است كه آمارهاي رسمي مربوط به تغيير و تحولات بازار اجاره مسكن در همان سال نشان داد ميانگين رشد اجاره‌بهاي مسكن در شهر تهران در تابستان 90 به مراتب از سقف مجاز فراتر رفت؛ طوري كه تابستان سال 90 ميانگين نرخ رشد اجاره‌بها نسبت به تابستان سال 89 معادل 13 درصد رشد كرد؛ ميانگين رشد اجاره‌بهاي مسكن در سال 91 در مقايسه با سال 90 نيز از 20 درصد هم فراتر رفت.

*منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1397،3،9
**گروه اطلاع رساني**1699**2002