با تعطیل شدن مدارس و آمدن فصل جابجایی ها برّه كشان معاملات ملكی فرارسیده است، مخصوصا امسال كه نرخ رهن و اجاره بالا رفته و خیلی ها به دلیل ناتوانی از تمدید مجبورند سرپناهی ارزان تر پیدا كنند.
از كوی فردوس كه پایین می آیی ازدحام دستفروش ها و وانتی ها اولین چیزی است كه برای ساكنان دیگر عادی شده اما توجه تازه واردها را جلب می كنند، مخصوصا میوه فروش ها كه هر جای خالی از پیاده رو و گوشه و كنار خیابان بساط كرده اند.
در میان این ازدحام، سر و صدای عده ای در یك بنگاه مسكن بیش از حدّ معمولِ یك معامله است و انگار داغی بازار ملك و املاك آنان را هم گرفته است. چند كوچه پایینتر دو مامور نیروی انتظامی روی موتورسیكلتی مشغول صورتجلسه رخدادی هستند.
كاغذ صورتجلسه را به دست گرفته و شاید به این فكر می كند كه آیا واقعا فرصت دارد برای پیگیری راهی دادگاه شود. می گوید بنگاهی بدون اطلاع او مبلغی بیش از توافق از كارتش كشیده و وقتی معترض شده و گفته می نشیند تا تكلیفش مشخص شود، به پلیس زنگ زده اند تا جایی خارج از بنگاه این تكلیف روشن شود.
** آشفته بازار بنگاهی
به گزارش گروه تحلیل، تفسیر و پژوهش های خبری، آبان ماه سال گذشته بود كه در بازار مسكن پس از ركودی پنج ساله، تحركاتی ایجاد شد. هر چند كه در ابتدا روند ورود به دوره رونق بازار مسكن با شیب ملایمی در جریان بود اما سیل نقدینگی هزار و 700 هزار میلیاردی به بازارها، این بازار را هم ملتهب كرد.
با كاهش ارزش ریال و نگرانی از آینده اقتصادی، تمایل مردم به منظور تبدیل پول نقد به دارایی افزایش یافت. بنابراین تقاضا در بازار سنتی و محبوب مسكن افزایش پیدا كرد. تقاضا در این بازار در شرایطی بالا رفت كه طی پنج سال گذشته دولت بیشتر به فكر تقویت طرف تقاضا بوده و تولید در سطح پایینتری رشد داشت. همین نبود توازن بین عرضه و تقاضا منجر به جهش قیمت مسكن شد.
در جای خالی عرضه، مهم ترین عامل دیگری كه به جهش قیمت مسكن كمك كرد ورود تقاضای سفته بازانه به بازار بود اما چیزی كه به آتش این گرانی دامن زد رفتار سودجویانه برخی از مشاوران املاك بود؛ گروهی كه در سال های ركود بازار، درآمدشان نسبت به اواسط دهه 80 چنگی به دل نمی زد با این آشفتگی بازار قصد طی ره صد ساله را در یك شب كردند و خود عامل گرانی شدند.
در شرایطی كه یكی از وظایف مشاوران املاك باید برقراری تعادل در قیمت ها و داوری منصفانه بین خریدار و فروشنده و موجر و مستاجر باشد گویا غش كردن به سمت موجر و مالك خانه نفع بیشتری برای آنها دارد. در این شرایط بدون حساب و كتاب بر قیمت های فایل شده می افزایند و به مالكان توصیه می كنند كه قیمت ها را بالاتر ببرند چرا كه عرضه محدود و تقاضا زیاد است و مستاجر یا خریدار ناچار است كه قیمت را بپذیرد و برای افزایش قدرت خرید یا اجاره خود، متوسل به قرض و وام شود.
به هر حال با افزایش ارزش قرارداد، حق كمیسیون مشاوران املاك هم بالا می رود. البته این داستان تنها به گران كردن خودسرانه مسكن در بازار محدود نمی شود و دامنه آن به تخلف هم می رسد. گاه پس از معرفی فایل اجاره یا خرید مسكن به متقاضیان و در صورت مورد پسند واقع شدن، مشاوران به شرطی قرار نشست با مالك را نهایی می كنند كه خریدار یا مستاجر بیشتر از حق كمیسیون مصوب، حق واسطه گری بپردازد.
عده ای هم گله مندند كه برخی از مشاوران املاك در میانه پروسه انعقاد قرارداد با پیدا شدن مشتری كه حاضر است پول بیشتری برای آن ملك بپردازد، باعث بهم خوردن معامله می شوند.
حال در این آشفته بازاری كه هر كس سكه خود را ضرب می كند، كدام نهاد ناظر بر فعالیت سوداگرانه برخی از مشاوران املاك است؟ آیا این نهاد ناظر توانسته عامل مهار این روند جاری در بازار باشد؟ «مصطفی قلی خسروی» رییس اتحادیه مشاوران املاك در پاسخ به این سوال می گوید: بدون اغماض با متخلفان برخورد می كنیم و مشاوره املاك خاطی را در عرض 20 روز به تعطیلی می كشانیم؛ برخوردی كه البته كمتر در واقعیت بازار دیده می شود.
** تعطیلی 10 تا 15 مشاوره املاك متخلف در هفته
رییس مشاوران املاك تهران در گفت وگو با پژوهشگر ایرنا با تشریح روند برخورد با مشاوران املاك متخلف گفت: طبق قانون صنفی چند كمیسیون تشكیل شده است از جمله كمیسیون بازرسی، كمیسیون شكایات، كمیسیون حل اختلاف، كمیسیون آموزش و ...اگر این كمیسیون ها فعال نباشند امكان ادامه فعالیت برای ما وجود ندارد.
وی با تاكید براینكه اگر تخلفی از مشاوران املاك سر بزند، سریعا برابر ماده 28 قانون موجود با مشاوران املاك مجوز دار و با مشاوران املاك بدون مجوز برابر ماده 27 قانون موجود برخورد می كنیم، ادامه داد: اماكن همكاری بسیار خوبی در پلمپ مشاوران املاك متخلف با ما دارند.
خسروی با بیان اینكه در تعطیلی مشاوران املاك متخلف بدون اغماض عمل می كنیم، گفت: از آنجایی كه سال های بسیاری در این صنف بودم عده زیادی به شماره تلفن همراه من دسترسی دارند و با ارتباط مستقیم با بنده مشكلاتشان را در این حوزه مطرح می كنند و كسانی كه در برخورد با مشاوران املاك دچار هر مشكلی شدند می توانند با خط ویژه 7334 تماس بگیرند و مشكلشان را با كارشناسان اتحادیه مطرح كنند.
به گفته وی بازرسان منطقه را از معتمدین و ریش سفیدان محله ها انتخاب كرده ایم. در آینده نزدیك تعداد بازرسان را به 500 نفر در سراسر تهران می رسانیم تا به محض انتقال شكایات بازرس عازم آن محل مورد نظر و آن بنگاه شود.
رییس اتحادیه مشاوران املاك افزود: اگر بازرس كوچك ترین خلافی كند آبرویش در میان است و قطعا كسی به عنوان بازرس انتخاب می شود كه هیچ سوء سابقه ای نداشته باشد. از آنجایی كه بازرسان خودشان از كاسبان قدیمی آن محله هستند تن به زد و بند با مشاوران املاك نمی دهند چراكه با محرز شدن آن، از بازرس بودن عزل و در نهایت اعتماد مردم محله به این شخص از دست می رود. به دلیل اینكه بازرسان از كسبه محل هستند ممكن است در صورت از دست رفتن اعتماد مردم به آنها كسب و كارشان هم كساد شود.
خسروی گفت: از سوی دیگر بازرس هایی هم در استخدام خود اتحادیه هستند و در صورت بروز شكایتی سریعا به محل اعزام می شوند بدون آنكه مشاور املاك و خریدار یا فروشنده ملك یا موجر یا مستاجر را بشناسد.
وی ادامه داد: پیش از این در كمیسیون بازرسی 30 نفر از رشته های متفرقه حضور داشتند كه پس از كنار گذاشتن آنها امروز تنها فارغ التحصیلان رشته های حقوق به عنوان كارشناس در این كمیسیون فعالیت می كنند.
رییس اتحادیه مشاوران املاك با بیان اینكه مدت زمان به نتیجه رسیدن شكایت تنها یك هفته است، تاكید كرد: هفته ای 10 الی 15 مركز مشاوره املاك متخلف با رسیدگی و پیگیری های اتحادیه و اماكن تعطیل می شوند.
وی درباره روند رسیدگی به شكایات مردمی گفت: در صورت شكایت مردم از یك مشاوره املاك، در نوبت اول كارشناسان اتحادیه با مدیریت آن مشاور املاك تماس می گیرند و نسبت به شكایت مطرح شده توضیح می خواهند. اولین روش برخورد با مشاور املاك اخطار تلفنی است و از مشاور املاك می خواهیم سریعا نسبت به رفع مشكل ایجاد شده اقدام كند.
خسروی با بیان اینكه اصولا 60 درصد شكایات با تماس های تلفنی كارشناسان اتحادیه به مشاوران املاك حل می شود، گفت: اگر مشكل از طریق تماس و تذكر تلفنی حل نشود، كمیسیون حل اختلاف از دو طرف برای رسیدگی به مشكل و حل آن دعوت می كند. در مرحله بعد دو طرف یا به صلح و سازش می رسند یا اگر مشاور املاك در صورت خاطی بودن، تمكین نكرد، ماده 28 اعمال می شود و بعد از 20 روز تا یك ماه آن املاكی بسته می شود. جریمه نقدی در قانون پیش بینی نشده و برابر قانون تعزیرات دولت مشاوران املاك خاطی را تنبیه می كند.
وی افزود: روزانه به طور میانگین 30 تا 60 شكایت به صورت تلفنی مطرح می شود كه عمده آنها از طریق پیگیری های كارشناسان حقوقی اتحادیه از طریق تماس تلفنی حل می شود. بسیاری از موردهایی كه یك مشاور املاك حق كمیسیون بیشتر از نرخ مصوب را گرفته از طریق همین پیگیری های تلفنی كارشناسان حقوقی، حل شده و مابقی هزینه به شكایت كننده پس داده شده است. البته برخی از موردها كه تعداد آنها محدود است و از طریق پیگیری های تلفنی حل نمی شود به كمیسیون حل اختلاف ارجاع می یابد. در این شرایط از سوی اتحادیه اخطاریه كتبی به مدیریت مشاور املاك مورد نظر برای حضور در كمیسیون حل اختلاف ارسال می شود.
رییس اتحادیه مشاوران املاك در خصوص مشاوران املاكی كه شرط انعقاد قرارداد را پرداخت حق كمیسیون بیشتر از نرخ مصوب را مطرح می كنند، گفت: نمی توان ادعا كرد تمام مشاوران املاك به تعهدات خود پایبندند و اخلاق صنفی را رعایت می كنند اما سعی ما در اتحادیه بر این است كه با این تخلفات برخورد جدی و سریع داشته باشیم.
** نرخ مصوب در شرایط انحصار
تعیین حق واسطه و كمیسیون مشاوران املاك یك فرمول مشخص دارد و بر اساس آنچه كه اتحادیه مشاورین املاك برای شهر تهران اعلام كرده، در معاملات خرید و فروش، ارزش معامله تا سقف 500 میلیون تومان مشمول نیم درصد كمیسیون از خریدار و فروشنده است و در معاملات با ارزش بالاتر از 500 میلیون تومان به نسبت مازاد قیمت معامله 25 صدم درصد به كمیسیون اضافه می شود.
برای مثال اگر ارزش قرارداد ملك 800 میلیون تومان باشد، هر یك از دو طرف قرارداد برای 500 میلیون تومان اولیه نیم درصد كمیسیون محاسبه و 25 صدم درصد 300 میلیون تومان مابقی هم تعیین می شود. البته براساس قانون پرداخت مالیات بر ارزش افزوده، هر طرف معامله باید 9 درصد ارزش كمیسیون معامله را هم به بنگاه مشاوره املاك پرداخت كنند.
درباره معاملات رهن و اجاره مسكن اما سازوكار محاسبه حق الزحمه مشاور املاك بر اساس بهای اجاره خانه است و یك چهارم اجاره به عنوان حق واسطه دفتر مشاور املاك پرداخت می شود. برای خانه های اجاره ای فقط یك چهارم مبلغ اجاره یك ماه خانه و برای خانه های رهنی به ازای هر یك میلیون تومان رهن معادل 30 هزار تومان اجاره در نظر گرفته می شود.
با این حال، بسیاری از مشاوران املاك به این فرمول و محاسبات و نرخ مالیات معترضند و معتقدند حق كمیسیون باید توافقی بین موجر و مستاجر باشد و نرخ گذاری دستوری در این حوزه جواب نمی دهد. در مقابل، بسیاری می گویند دقیقا نرخ گذاری در جایی منطقی است كه انحصار وجود دارد و بسیاری از فایل های فروش و رهن و اجاره مسكن به صورت انحصاری در اختیار مشاوران املاك قرار دارد.
پژوهش **9345**9279
تاریخ انتشار: ۲۲ تیر ۱۳۹۷ - ۱۲:۲۴
تهران- ایرنا- «نارضایتی از همین جاها شروع می شود»؛ این را می گوید و از مشاور املاكی شاكی است كه گویا خیانت در امانت كرده و در مقابلِ اعتراض او به پلیس زنگ زده تا از بنگاه بیرونش كند.