سندی كه هیچ نمی ارزد

به گزارش ایرنا، بازار مسكن در سال های 91 تا 95 یك دوره ركودی را تجربه كرد؛ در این دوره دولت تلاش كرد با افزایش سقف تسهیلات مسكن در بانك ها و تحریك تقاضا، این صنعت را از ركود خارج كند تا به دنبال آن چرخ تولید در صنایع وابسته ای چون فولاد، مصالح ساختمانی و تجهیزات مرتبط بچرخد.
سیاست گذاران اقتصادی به خوبی می دانستند كه باید بازار مسكن را برای مصرف كنندگانی كه قدرت خرید كافی ندارند، جذاب كنند تا از یك سو سرمایه گذاران و انبوه سازان را از ورشكستگی نجات دهند و از سوی دیگر راهی برای ایجاد رونق در بیش از 300 صنعت وابسته به ساخت و ساز مسكن بیابند.
مهمترین راهكارهای كه برای ایجاد رونق در بازار مسكن اندیشیده شد، پرداخت تسهیلات آن هم در قالب وام خانه اولی ها و تقویت فروش اوراق حق تقدم خرید مسكن بود اما از آنجایی كه خریداران مسكن آن هم از اقشار متوسط و ضعیف جامعه با مشكل سود بالای این تسهیلات مواجه بودند، نرخ ها وام خانه اولی ها از طریق در صندوق پس انداز مسكن یكم بویژه در بافت های فرسوده تك رقمی شد.
در این میان تكلیف كسانی كه قصد داشتند با تهیه اوراق حق تقدم خرید مسكن، صاحب خانه شوند، مشخص بود؛ این افراد باید اوراق یاد شده را از بازار سرمایه می خریدند و موقع خرید خانه، سند آن را در رهن بانك قرار می دادند.

**مصائب یافتن كارمند رسمی برای گرفتن وام مسكن
با همه تسهیلات در نظر گرفته شده، خرید خانه با اوراق حق تقدم به همین سادگی ها نیست زیرا فرد باید علاوه بر اینكه ملك خود را در رهن بانك قرار می دهد، یك ضامن معتبر آن هم از نوع «كارمند دولت» به بانك معرفی كند تا به قول خود بانكی ها «محكم كاری» فراموش نشود.
خانم جوانی كه ماهها به دنبال خرید یك ملك در تهران است در این رابطه به ایرنا می گوید: با توجه به قیمت های سرسام آور مسكن و دستمزدهای پایین، توان خرید یك واحد آپارتمان نُقلی را ندارم، بنابراین برای تامین بخشی از پول مورد نیاز مجبور به تهیه اوراق خرید مسكن هستم.
وی كه علاقه نداشت نامش در خبر ذكر شود، افزود: هزینه 10 تا 12 میلیون تومانی خرید اوراق و پیدا كردن ضامن آن هم از نوع كارمند رسمی دولت، به بزرگترین مشكل این روزهای من تبدیل شده است.
این خانم جوان ادامه می دهد: تا به حال سه ضامن به بانك معرفی كرده ام اما هر كدام را به بهانه ای از جمله اینكه كارمند رسمی دولت نیست یا باید فهرستی از گردش مالی حساب بانكی ضامن به بانك ارایه شود، رد كرده اند.
بانوی دیگری كه در یك سال گذشته صاحب خانه شده است، درباره مصائب یافتن ضامن برای استفاده از تسهیلات خرید اوراق به خبرنگار ایرنا گفت: هرچند همسرم كارمند یك اداره دولتی است اما اداره مربوطه حاضر به صدور گواهی كسر از حقوق برای كارمندان خود نبود.
خانم «م - ف» ادامه می دهد: برای پیداكردن ضامنی كه بتوان از تسهیلات اوراق استفاده كرد، به افراد متعددی مراجعه كردم؛ حتی حاضر بودم چك و یا سفته ای نیز برای ضمانت به میزان ارزش اوراق در اختیار ضامن قرار دهم اما تعداد زیادی از آنان می گفتند كه سقف آنها برای دریافت گواهی كسر از حقوق از محل كارشان پر شده است و برای آنها چنین گواهی صادر نمی شود.

** 90 میلیون وام مسكن چند برای مشتری تمام می شود؟
سقف پرداخت تسهیلات اوراق خرید مسكن بسته به شهری كه ملك در آن واقع شده و یا اینكه قرار است وام به زوجین پرداخت شود یا وام فردی باشد، متفاوت است؛ یك نفر می تواند به طور فردی تا 90 میلیون تومان به این روش وام در تهران وام دریافت كند كه شامل 60 میلیون تومان از محل اوراق، 20 میلیون تومان وام جعاله و 10 میلیون تومان وام تشویقی است.
نیم نگاهی به اقساط هر یك از این وام ها و ضرب و تقسیم آنها نشان می دهد فرد باید بابت این میزان وام 189 میلیون و 610 هزار و 800 تومان یعنی بیش از 2 برابر به بانك بازگرداند.
مجموع اقساط ماهانه این میزان وام به بیش از یك میلیون 758 هزار تومان می رسد؛ قسط ماهیانه اوراق 60 میلیون تومانی به صورت ثابت 1 میلیون و 1200 تومان و مدت بازپرداخت آن 12 سال است؛ اگر رقم اقساط ماهیانه را عدد 144 ماه ضرب كنیم (مدت بازپرداخت وام) در نهایت باید مشتری بابت این وام 144 میلیون و 172 هزار و 800 تومان به بانك مسكن بپردازد.
قسط ماهیانه وام جعاله 20 میلیون تومانی كه مدت بازپرداخت آن 5 ساله است نیز 503 هزار و 100 تومان است كه با ضرب این رقم در 60 ماه (5 سالی كه مدت بازپرداخت اقساط است) درمی یابیم كه مبلغ بازپرداخت آن 30 میلیون و 186 هزار تومان برآورد می شود.
قسط ماهیانه وام تشویقی 10 میلیون تومانی نیز 254 هزار و 200 تومان بوده و مدت بازپرداخت آن 5 ساله است كه ضرب میزان اقساط ماهیانه این نوع از تسهیلات در 60 ماه مدت بازپرداخت آن نشان می دهد كه باید مشتری 15 میلیون و 252 هزار تومان به بانك بپردازد.
با این اوصاف و با توجه به اینكه خریدار برای استفاده از اوراق مسكن باید حدود 12 میلیون تومانی هزینه كند، استفاده از وام 90 میلیونی مسكن از محل اوراق بالغ بر 200 میلیون تومان برای فرد هزینه دارد.
حال این پرسش مطرح است كه وقتی مشتری حاضر است برای خرید یك خانه تا این میزان هزینه كند و سند ملكی نیز در رهن بانك بماند، اخذ گواهی كسر از حقوق كاركند رسمی دولت چه ضرورتی دارد؟ آیا سند ملك آنچنان بی ارزش شده است كه نمی تواند پاسخگوی میزان طلب بانك از خریدار اوراق باشد؟
با توجه به اینكه سالهاست استخدام رسمی محدود و در دستگاه های غیرحاكمیتی ممنوع شده، به نظر می رسد الزام معرفی ضامن كارمند دولتی، سنگ دیگری است كه جلوی پای متقاضیان واقعی مسكن انداخته می شود.

** بانك و صاحبخانه برنده تسهیلات اوراق
گرچه هزینه دریافت تسهیلات اوراق 90 میلیون تومانی با محاسبه سود وام و نیز بهایی كه برای خرید اوراق پرداخت می شود برای افرادی كه قصد صاحبخانه شدن دارند به 200 میلیون تومان می رسد اما این سوال مطرح است كه آیا این شیوه برای خانه دار شدن كسانی كه نقدینگی كافی ندارند، مقرون به صرفه است؟
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاك در گفت و گو با خبرنگار ایرنا در پاسخ به این پرسش می گوید: با اینكه این میزان سود برای وام خرید مسكن زیاد است و مردم باید وام دریافتی را با 120 درصد سود به بانك برگردانند، اما بسیاری از شهروندان با همین روش صاحب خانه شده اند، هرچند از نظر مالی بانك ها برنده میدان هستند.
وی با بیان اینكه با گذشت زمان ملك دارای ارزش افزوده می شود و استفاده كنندگان از تسهیلات نیز چندان متضرر نمی شوند، تصریح كرد: میزان تسهیلات خرید مسكن در ایران كم و سود آن بالاست در حالی كه در سایر كشورها 80 درصد قیمت واقعی ملك به خریداران تسهیلات پرداخت می شود كه امیدواریم سیستم بانكی ایران نیز در این مسیر حركت كند.

**كارمند رسمی معتبرتر از سند ملكی
رییس یكی از شعب بانك مسكن در پاسخ به این پرسش كه چرا در كنار ترهین ملك، ضامن كارمند رسمی می خواهند، به خبرنگار ایرنا می گوید: با اینكه سند ملك تا پایان پرداخت بدهی مشتری در رهن بانك باقی می ماند، اما اگر اقساط مشتری اقساط معوق داشته باشد، به طور قطع كسر از حقوق كارمندی كه رسمی و دولتی است و هر ماهه نیز حقوق ثابتی دارد برای ما آسان تر است.
«اگر یك تا دو قسط مشتری معوق شود، بانك بلافاصله می تواند نسبت به مسدود كردن حقوق ضامن اقدام كند، اما اگر بخواهیم ملك را كارشناسی كرده و بفروشیم با یك پروسه زمان بر مواجه هستیم؛ بنابراین وجود یك ضامن معتبر با گواهی كسر از حقوق ما را زودتر به پول می رساند تا سند ملكی».

**پاسخی از بانك دریافت نشد
برای افرادی كه قصد خانه دار شدن با استفاده از خرید اوراق را دارند اما نمی توانند ضامنی كه كارمند رسمی دولت باشد، این پرسش مطرح است كه چرا با وجود اینكه سند ملك در رهن بانك باقی می ماند و خود این اقدام نیز حداقل 1.5 میلیون تومان هزینه روی دست خریدار می گذار، باز باید دنبال ضامن بگردند. مگر نه اینكه سند ملك یكی از شیوه ها برای دریافت تسهیلات است بنابراین چه ضرورتی دارد كه هم سند در رهن بانك باشد و هم دردسرهای پیداكردن ضامن را داشته باشند.
تلاش برای یافتن پاسخ این پرسش از بین یكی از مسئولان بانك مسكن به دلیل سكوت و همكاری نكردن روابط عمومی این بانك برای انجام این مصاحبه بی نتیجه ماند.
اقتصام**م.خ*2025