كاهش سرعت تورم ملكي

پاييز بازار مسكن شهر تهران با فرود تورم ملكي ماهانه در پايتخت به پايان رسيد. اطلاعات مربوط به جزئيات قيمت و حجم معاملات مسكن شهر تهران در آخرين ماه فصل پاييز كه روز گذشته از سوي دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي منتشر شد نشان مي‌دهد همزمان با وقوع دو رخداد مهم در بازار مسكن آذرماه 97، بازار خريد و فروش آپارتمان در پايتخت براي تخليه حباب آماده مي‌شود. اولين رخداد به «حفظ وضعيت معاملات مسكن در نقطه كف به لحاظ تعداد معاملات خريد مسكن در آذرماه» مربوط مي‌شود و رخداد دوم به «چرخش مسير تورم ملكي ماهانه» در همين ماه برمي‌گردد.

آذرماه امسال، مجموعا 5 هزار و 896 معامله خريد مسكن در شهر تهران به ثبت رسيد كه تنها 0.7 درصد معادل كمتر از 100 واحد مسكوني با آمار مربوط به تعداد معاملات مسكن شهر تهران در آبان ماه 97 –ماه قبل از آن- فاصله دارد و از آن كمتر است؛ اين موضوع نشان مي‌دهد روند ريزش تعداد معاملات خريد مسكن در شهر تهران كه در شكل افت سريالي تعداد معاملات از خرداد ماه امسال آغاز شده بود و در آبان به نقطه كف رسيد، در آذر ماه به‌طور نسبي متوقف شده است. از اين رويداد مي‌توان به‌عنوان حفظ وضعيت معاملات مسكن در نقطه كف به لحاظ تعداد معاملات خريد آپارتمان در آذرماه ياد كرد.

با اين ‌حال، رصد تحولات مربوط به حجم معاملات خريد مسكن در شهر تهران در آذرماه امسال از كاهش 62 درصدي تعداد معاملات خريد آپارتمان در اين ماه در مقايسه با مدت مشابه سال قبل –آذرماه 96- حكايت دارد. آذرماه سال گذشته،در حالي 15 هزار و 667 معامله خريد مسكن در شهر تهران به ثبت رسيد كه كارشناسان اين ماه را استارت يا نقطه شروع رونق كامل در بازار معاملات مسكن شهر تهران پس از اتمام دوره پيش‌رونق مي‌دانند.

در قالب رويداد دوم، آذرماه امسال،تورم ملكي ماهانه در پايتخت، به كمترين ميزان خود از ابتداي سال جاري تاكنون (به استثناي فروردين ماه كه ماه نيمه تعطيل در بازار مسكن به حساب مي‌آيد) رسيد. ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در شهر تهران آذرماه امسال به 9 ميليون و 630 هزار تومان رسيد كه تنها 4.8 درصد بيشتر از ميانگين قيمت واحدهاي مسكوني معامله شده در بازار مسكن آبان ماه است؛اين در حالي است كه تورم ملكي ماهانه پايتخت در تابستان به‌طور متوسط بين 7 تا 9 درصد و در دو ماه اول پاييز همواره حول و حوش 6 درصد به ثبت رسيده بود؛به اين ترتيب تورم ملكي ماهانه 4.8 درصدي كمترين تورم ملكي ماهانه پايتخت از ابتداي سال جاري به استثناي فروردين ماه است.

فصل بهار در بازار مسكن به دليل تعطيلي 15 روزه فروردين و همچنين استفاده از فرصت نيمه دوم اين ماه براي رصد وضعيت بازار ملك در سال جديد از سوي متقاضيان،عملا برخوردار از دو ماه كاري است؛به اين معنا كه به دليل آنچه در مورد ماه فروردين به آن اشاره شد بازار معاملات مسكن در سال جديد معمولا از ارديبهشت ماه آغاز مي‌شود؛ از اين رو تحولات بازار مسكن در فروردين ماه معمولا در مقايسه روند تورم ملكي ماهانه لحاظ نمي‌شود.

به گزارش «دنياي اقتصاد»، ثبت پايين‌ترين تورم ملكي ماهانه در آذرماه به اعتقاد كارشناسان مي‌تواند ناشي از يك رويداد به‌علاوه يك انتظار قابل توجه در بازار مسكن پايتخت در آخرين ماه از فصل پاييز باشد؛ «تكميل شدن آستانه تحمل متقاضيان مسكن به لحاظ نوسانات قيمتي» يكي از دلايلي است كه در كاهش شيب رشد قيمت مسكن در آذرماه اثرگذار بوده است. از سوي ديگر «آرامش نسبي بازار ارز در نتيجه توقف شوك‌هاي ارزي» طي دست‌كم يك‌ماه گذشته نيز منجر به بروز يك انتظار بابت ايجاد آرامش نسبي و كاهش نوسانات قيمتي ماهانه در بازار مسكن شده است.

توقف شوك‌هاي جهشي نرخ ارز كه تابستان امسال بر ساير بازارها از جمله بازار مسكن اثر منفي رواني بابت بروز نوسانات قيمتي شديد تحميل كرد، در آخرين ماه از فصل پاييز انتظار براي كاهش سرعت رشد قيمت مسكن را در مقايسه با ماه‌هاي اخير تقويت كرد.از سوي ديگر، بروز شوك‌هاي پي‌در‌پي در بازار ارز منجر به جهش قيمت مصالح ساختماني در تابستان امسال شد و از ناحيه رشد قابل توجه هزينه‌هاي ساختماني، بازار معاملات مسكن را نيز تحت تاثير قرار داد. همزمان با كاهش و توقف شوك‌هاي ارزي در آذرماه، انتظار ديگري بابت كاهش فشار وارده از اين ناحيه بر بازار ملك ايجاد شد و در شكل كاهش تورم ملكي ماهانه در آذرماه بروز كرد.

در شرايطي كه در آخرين ماه از فصل پاييز 97، تورم ملكي ماهانه در پايتخت فرود آمد و به كمترين حد خود از ابتداي سال جاري تاكنون رسيد، آمارها نشان مي‌دهد ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران طي آذرماه امسال 92.7 درصد در مقايسه با آذرماه سال گذشته افزايش يافته است. به‌رغم اين موضوع و همان‌گونه كه در بررسي‌هاي قبلي «دنياي اقتصاد» از شرايط پاييزي بازار مسكن مشخص شد،حباب قيمت مسكن در شهر تهران كه آبان امسال به حجيم‌ترين اندازه‌ خود طي 22 سال اخير رسيده بود هم‌اكنون آماده تخليه است. تخليه حباب قيمتي در بازار مسكن معمولا از طريق كاهش قيمت واقعي واحدهاي مسكوني صورت مي‌پذيرد؛در شرايطي كه به دليل ثبات قيمت واحدهاي مسكوني يا عقب ماندن نرخ رشد قيمت مسكن از نرخ تورم عمومي، قيمت واقعي واحدهاي مسكوني كاهش مي‌يابد، فرآيند تخليه حباب قيمتي آپارتمان آغاز مي‌شود.

بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» از آخرين وضعيت بازار معاملات مسكن بر پايه آمارهاي رسمي نشان مي‌دهد بازار معاملات مسكن شهر تهران در آذرماه براي دومين ماه متوالي در نقطه كف به لحاظ تعداد معاملات خريد مسكن قرار گرفت؛ در هر كدام از دو ماه آبان و آذر 97، تعداد معاملات خريد آپارتمان در پايتخت به كمتر از 6 هزار واحد رسيد كه اين موضوع به معناي ركود كامل و سنگين در بازار معاملات مسكن شهر تهران است. در شرايط نرمال، معمولا تعداد معاملات خريد آپارتمان در يك ماه در شهر تهران از 7 تا 8 هزار معامله خريد واحد مسكوني كمتر نمي‌شود و شرايط فعلي بازار مسكن پايتخت حاكي از كند بودن نبض معاملات در بازار خريد آپارتمان است. قرار گرفتن تعداد معاملات مسكن انجام شده در يك ماه در مرز 16 هزار فقره نيز به معناي نقطه شروع رونق در بازار معاملات واحدهاي مسكوني است.

حفظ وضعيت بازار مسكن پايتخت در نقطه كف به لحاظ تعداد معاملات خريد مسكن در آذرماه و همچنين چرخش مسير تورم ملكي ماهانه در اين ماه، از ديد كارشناسان دست‌كم مي‌تواند منعكس‌كننده دو پيام مهم از بازار مسكن باشد. اول آنكه شواهد نشان مي‌دهد بخشي از متقاضيان خريد مسكن به‌صورت كامل از بازار خارج نشده‌اند و بسته به تغييرات قيمت مسكن و قدرت خريدشان به اين تغييرات واكنش نشان مي‌دهند؛ به‌عنوان مثال برخي از متقاضيان خانه‌اولي به دليل از دست دادن بنيه مالي كافي براي خريد مسكن در برخي مناطق مصرفي بالاتر،اقدام به سرمايه‌گذاري اوليه براي خريد آپارتمان در مناطق پايين‌تر و عرضه آن به بازار اجاره مي‌كنند.

از سوي ديگر،تاثيرگذاري تورم ملكي ماهانه كمتر در آذرماه نسبت به ساير ماه‌هاي سپري شده از سال 97 (به استثناي فروردين ماه)، بر حجم معاملات خريد آپارتمان، مانع از ريزش بيشتر تعداد معاملات در اين ماه در مقايسه با آبان‌ماه شده است؛اين موضوع خود به‌عنوان يك نقطه اتكا در بازار مسكن درباره وضعيت ماه‌هاي پاياني سال قابل‌توجه است؛ به نظر مي‌رسد با توجه به شرايط فعلي، در ماه‌هاي پاياني سال به دليل قرار گرفتن در فصل نقل و انتقالات در بازار مسكن به دليل نزديك شدن به شب عيد، نبض معاملات خريد مسكن بيشتر شود؛ البته اين پيش‌بيني نوعي گمانه‌زني مشروط تلقي مي‌شود؛در واقع در صورتي كه فروشنده‌ها تغيير محسوسي در سطح قيمت مسكن ايجاد نكنند و واحدهاي خود را با همان قيمت‌هاي پاييزي به فروش برسانند، مي‌توان اميدوار بود كه حجم معاملات مسكن اندكي از نقطه كف، بالاتر قرار بگيرد.

بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد در طول بهار امسال (بازه زماني ابتداي فروردين تا پايان خردادماه) ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران 15 درصد افزايش يافته است؛اين در حالي است كه از ابتدا تا انتهاي فصل تابستان ميانگين قيمت مسكن در مناطق مختلف پايتخت با رشد 25 درصدي همراه شده است؛همچنين پاييز امسال ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران 18 درصد رشد كرد كه فاصله قابل‌توجهي با تورم فصلي مسكن در تابستان دارد.

هرچند به لحاظ تغييرات نقطه‌اي قيمت مسكن، ميانگين قيمت واحدهاي مسكوني در شهر تهران آذرماه امسال در مقايسه با آذرماه سال گذشته رشد 92.7 درصدي را تجربه كرده است و نوسانات قيمتي به لحاظ تغييرات نقطه‌اي همچنان قابل‌توجه است اما تغييرات ماهانه و كوتاه‌مدت قيمت مسكن نشان مي‌دهد مسير تورم ملكي دچار چرخش شده و سير نزولي به خود گرفته است. در واقع اگرچه قيمت مسكن همچنان رشد مثبت دارد و آذرماه امسال ميانگين قيمت آپارتمان 4.8 درصد از ميانگين قيمت آبان بيشتر شده است اما روند رشد تورم ملكي يا سرعت رشد قيمت مسكن به لحاظ تغييرات ماهانه قيمت، نزولي است.

منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1397،10،3
گروه اطلاع رساني **1699**2002