ترمز تورم مسكن پايتخت

تورم ماهانه مسكن در تهران با سقوط آزاد در اولين ماه زمستان، به مرز «صفر» نزديك شد. روند رشد ماهانه قيمت بعد از چرخش مسير از نقطه اوج شهريور، در ماه پاياني پاييز نرخ 4.8 درصد را ثبت كرد و در دي ماه، دامنه رشد در حد 1.5 درصد محدود شد. اكنون 3 واحد درصد از تورم نقطه‌اي مسكن كاسته شده و حجم معاملات به كف جديد رسيده است. متوسط قيمت هر مترمربع آپارتمان در تهران 9.7 ميليون تومان است. كندتر شدن سرعت رشد قيمت احتمال تحقق يك پيش‌بيني را تقويت مي‌كند.

بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» براساس آماري كه روز گذشته از سوي دفتر اقتصاد مسكن درخصوص تحولات بازار مسكن شهر تهران در دي ماه ارائه شد، نشان مي‌دهد، تورم ماهانه مسكن كه از ابتداي پاييز به سمت صفر شدن تغيير جهت داده بود در دي ماه به كمترين فاصله با نقطه صفر رسيد؛ تورم ماهانه مسكن در حالي از شيب 9 درصدي در شهريور ماه كه نقطه اوج رشد ماهانه قيمت مسكن در سال جاري محسوب مي‌شود در دو ماه اول پاييز به 6 درصد كاهش يافت كه اين ميزان در آذرماه امسال به كمتر از 5 درصد رسيد؛ در ادامه كاهش سرعت رشد قيمت مسكن در دي ماه بازار ملك شاهد سقوط آزاد محسوس شيب تورم ماهانه 4.8 درصدي مسكن در آذر به 1.5 درصد در اولين ماه فصل زمستان بود.

متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در دي ماه امسال به 9 ميليون و770 هزار تومان رسيد كه اين ميزان تنها حدود 150 هزار تومان كمتر از ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان در آذرماه امسال بوده است؛ اين در حالي است كه ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان در آذرماه بيش از 400 هزار تومان نسبت به آبان 97 رشد كرد و در ماه‌هاي قبل ميزان رشد ماهانه قيمت مسكن در هر ماه به ازاي هر مترمربع، بيش از نيم ميليون تومان بود.

تورم ماهانه 1.5 درصدي مسكن در دي ماه كمترين ميزان رشد ماهانه قيمت مسكن از ارديبهشت امسال تاكنون بوده است؛ اين در حالي است كه سقوط آزاد تورم ماهانه مسكن در شهر تهران، شيب رشد تورم نقطه‌اي مسكن را نيز تحت تاثير قرار داده و باعث چرخش آن شده است؛ طوري‌كه براي اولين بار در سال 97، شيب رشد نقطه‌اي قيمت مسكن در شهر تهران منفي شده است. فروردين ماه امسال تورم نقطه‌اي مسكن 28درصد به ثبت رسيد؛ اين در حالي است كه تورم نقطه‌اي مسكن در ارديبهشت ماه از 30 درصد، در خرداد از 40 درصد، در تير از 50 درصد، در مرداد از 60 درصد، در شهريور از 70 درصد، در مهر از 80 درصد و در آبان از 90 درصد عبور كرد و در آذرماه به 93 درصد رسيد. اما اين نرخ رشد (تورم نقطه‌اي مسكن) در دي ماه با شيب منفي به سطح 90 درصد كاهش يافت.

منفي شدن شيب رشد تورم نقطه‌اي مسكن در شهر تهران در اولين ماه از فصل زمستان ناشي از كاهش قابل‌توجه تورم ماهانه در معاملات خريد آپارتمان در دي ماه است؛ بررسي‌ها نشان مي‌دهد، كارنامه بازار معاملات مسكن شهر تهران در اولين ماه از فصل زمستان 97 هم‌جهت با نتيجه نظرسنجي «دنياي‌اقتصاد» درباره سمت وسوي زمستاني بازار مسكن در سال جاري يك پيش‌بيني كليدي درباره وضعيت بازار ملك را تقويت ‌مي‌كند. در يك نظرسنجي كه در ابتداي زمستان امسال با تكيه بر نظر 30 صاحب‌نظر و كارشناس برجسته بازار مسكن درخصوص تحولات بازار مسكن در سه ماهه پاياني سال جاري انجام و نتايج آن در نيمه دي ماه منتشر شد، 93 درصد از صاحب‌نظران مسكن اعلام كردند تورم زمستاني مسكن از شيب تند در امان خواهد بود و بازار مسكن تا انتهاي سال به ثبات قيمتي مي‌رسد؛ اكنون آمار مربوط به تحولات بازار مسكن شهر تهران در دي ماه احتمال درست بودن پيش‌بيني كارشناسان را تقويت مي‌كند؛ چرا كه تورم ماهانه مسكن كه در 31 روز پاياني تابستان امسال-شهريور ماه-در نقطه 9 درصد به اوج رسيده بود هم‌اكنون تنها 1.5 واحد تا نقطه صفر فاصله دارد.كاهش فاصله تورم ماهانه مسكن تا نقطه صفر به ميزان 1.5 واحد به معناي آن است كه قيمت مسكن در آستانه ثبات قرار گرفته است.

بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» از تحولات بازار مسكن شهر تهران در دي ماه امسال همچنين نشان مي‌دهد، ثبت 5 هزار و 800 معامله خريد مسكن در 30 روز ابتداي زمستان،به معناي رسيدن بازار معاملات مسكن به كف جديد به لحاظ تعداد خريد و فروش واحدهاي مسكوني است. در اولين ماه از فصل زمستان در حالي معاملات خريد آپارتمان در شهر تهران با ثبت ركوردي جديد از كمترين ميزان خريد و فروش به كف تازه برخورد كرد كه هشتمين قسمت از سريال ريزش ماهانه حجم معاملات مسكن كه از خرداد ماه امسال آغاز شده بود در دي ماه اكران شد.

سريال ريزش ماهانه تعداد معاملات خريد مسكن همزمان با آغاز رشد شديد قيمت واحدهاي مسكوني در سال جاري،از خرداد ماه امسال آغاز شد و حجم معاملات خريد و فروش واحدهاي مسكوني در آبان و آذر امسال به كمترين سطح رسيد؛در هر يك از ماه‌هاي آبان و آذر سال‌جاري كمتر از 6 هزار معامله خريد مسكن در شهر تهران به ثبت رسيد؛ تعداد معاملات خريد آپارتمان در آبان ماه امسال به 5 هزار و 900 فقره و در آذرماه به كمتر از 5900 فقره رسيد؛ اين در حالي است كه در دي ماه تعداد معاملات خريد مسكن باز هم كاهش يافت و به كمترين سطح از ارديبهشت امسال تاكنون رسيد؛ دي ماه امسال 5800 فقره معامله خريد مسكن در مناطق مختلف شهر تهران انجام شد كه اين ميزان از ركورد كمترين سطح معاملات مسكن در ماه‌هاي قبل -ماه‌هاي آبان وآذر- نيز كمتر است.

تعداد معاملات خريد و فروش واحدهاي مسكوني در شهر تهران دي ماه امسال در مقايسه با ماه قبل از آن –آذر 97- با 1.6 درصد كاهش همراه شد؛ اين در حالي است كه تعداد معاملات خريد وفروش مسكن در اين ماه در مقايسه با ماه مشابه سال قبل-دي ماه 96-نيز معادل 66 درصد افت كرد. دي ماه امسال را مي‌توان سردترين ماه در بازار معاملات مسكن شهر تهران به‌شمار آورد؛ چراكه به استثناي فروردين ماه كه به دليل تعطيلات سال نو عملا يك ماه نيمه تعطيل به لحاظ كاري در بازار مسكن محسوب مي‌شود كمترين تعداد معاملات خريد مسكن در سال 97 در اين ماه انجام شده است؛اگر چه فروردين ماه امسال تنها 4560 فقره معامله خريد مسكن در پايتخت انجام شد اما اين تعداد معامله خريد آپارتمان عملا در مدت زماني كمتر از 15 روز كاري به ثبت رسيده است؛ چرا كه 15 روز ابتداي فروردين بازار مسكن عملا تعطيل است و معمولا معامله‌اي از بابت خريد وفروش ملك در آن انجام نمي‌شود.

** علت كاهش مجدد معاملات در دي ماه
بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» درباره آنچه به‌عنوان محتمل‌ترين علت ريزش حجم معاملات خريد مسكن در دي ماه و ادامه سريال افت خريد وفروش آپارتمان در پايتخت براي هشتمين ماه متوالي مطرح است، نشان مي‌دهد علاوه بر يك عامل اصلي كه در ماه‌هاي اخير منجر به افت پي‌در‌پي حجم معاملات خريد مسكن در پايتخت شد،كاهش تعداد معاملات خريد وفروش آپارتمان در دي ماه از يك عامل ديگر نيز منشأ گرفته است كه اين عامل را مي‌توان به‌عنوان بازيگر نقش «مكمل» عامل اصلي معرفي كرد. در حالي‌كه وضعيت «جريان تقاضاي مسكن» به‌عنوان بازيگر «اصلي» سريال افت حجم معاملات خريد وفروش مسكن در شهر تهران قابل‌شناسايي است،«موقعيت زماني بازار مسكن» در دي ماه، به‌عنوان بازيگر نقش «مكمل» ادامه سريال افت ماهانه حجم معاملات مسكن در اولين ماه از فصل زمستان معرفي مي‌شود.

كاهش نسبي تقاضاي سفته‌بازي در دي ماه به شكل محسوس و به دنبال آن كاهش تقاضاي سرمايه‌گذاري در بازار زمستاني ملك از سوي ديگر از مهم‌ترين عواملي هستند كه به‌عنوان مهم‌ترين دلايل افت حجم معاملات مسكن مي‌توان به آن اشاره كرد؛ به دنبال آن در سمت تقاضاي مصرفي نيز نوعي ناتواني فاحش از بابت تامين هزينه‌هاي مربوط به خريد واحدهاي مسكوني به خصوص از سوي خانه‌اولي‌ها قابل مشاهده است كه منجر به تداوم روند كاهش حجم معاملات مسكن در دي ماه براي هشتمين ماه متوالي شده است. در كنار اين عوامل كه مجموعه آن را مي‌توان با عنوان وضعيت «جريان تقاضا» به‌عنوان بازيگر اصلي كاهش ماهانه تعداد معاملات خريد آپارتمان در تهران معرفي كرد،«موقعيت زماني بازار مسكن در دي ماه» را مي‌توان به‌عنوان بازيگر نقش مكمل سريال افت ماهانه حجم معاملات مسكن در اكران هشتمين سكانس اين سريال نام برد.

دي ماه در واقع يك ماه قبل از شروع معاملات شب عيد بازار مسكن و يك ماه بعد از آخرين تلاش‌هاي جاماندگان معاملات آپارتمان در بازار تابستاني املاك است؛ به اين معنا كه عمده متقاضياني كه قصد خريد مسكن از ابتداي سال به‌خصوص در فصل تابستان را داشته‌اند معمولا خريدهاي خود را تا پايان نيمه اول سال انجام مي‌دهند اما بخشي از اين متقاضيان كه مي‌توان از آنها به‌عنوان جامانده‌هاي معاملات تابستاني املاك ياد كرد معمولا تا قبل از شروع زمستان، اقدام به خريد مي‌كنند و معمولا در صورت عدم خريد مسكن تا ابتداي زمستان از اين بازار خارج مي‌شوند؛ اين در حالي است كه از سوي ديگر معاملات شب عيد بازار مسكن نيز معمولا از بهمن ماه آغاز مي‌شود و همين موضوع باعث مي‌شود دي ماه به‌صورتي غيررسمي به‌عنوان ماه استراحت در بازار مسكن شناخته شود؛ در واقع حتي در شرايطي كه بازار معاملات مسكن در وضعيت رونق نيز قرار دارد اولين ماه از فصل زمستان به‌عنوان زمان استراحت در بازار معاملات ملكي شناخته مي‌شود؛بنابراين ثبت ركورد جديد از بابت به كف رسيدن معاملات خريد مسكن در دي ماه با توجه به موقعيت زماني و همچنين شرايط فعلي بازار معاملات ملك، چندان دور از انتظار نبوده است. كارشناسان معتقدند هرچند انتظار مي‌رود معاملات خريد مسكن در بهمن ماه به واسطه آغاز شب عيد بازار مسكن افزايش يابد، اما در بدبينانه‌ترين حالت انتظاري از بابت كمتر شدن تعداد معاملات خريد آپارتمان نسبت به دي ماه وجود ندارد.

منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1397،11،3
گروه اطلاع رساني **1699**2002