پیش بینی وضعیت بازار اجاره بها در فصل نقل و انتقالات مسكن

به گزارش روز چهارشنبه خبرنگار اقتصادی ایرنا، پس از دوره ركود 4 ساله در بازار مسكن، رونق نسبی در این بخش از اقتصاد از مهرماه سال 96 آغاز شد و همراه با آغاز تحركات و افزایش معاملات، قیمت ها هم با شیب ملایم افزایش یافت. این شرایط مطلوب در بازار كه نتیجه سیاست های به اجرا رسیده در بخش مسكن در دولت یازدهم بود، ادامه داشت تا اینكه افزایش نرخ ارز متاثر از تحولات روابط بین الملل و رهاسازی فنر تورم باعث هجوم تقاضا به سمت بازار مسكن شد.
در شرایطی كه ریال در برابر دلار دچار افت ارزش ناگهانی شد، مردم برای حفظ ارزش دارایی ها خود وارد بازارهایی چون مسكن، طلا، ارز و خودرو داشتند كه گفته می شود در این بین مسكن بیشترین افزایش قیمت را پیدا كرد و ركورد رشد قیمت را زد؛ به طوری كه قیمت یك واحد مسكونی در برخی از مناطق تهران در كمتر از سه ماه بیش از 100 درصد افزایش یافت.
در شرایطی كه قیمت مسكن سر به فلك كشید در شهرهایی مانند تهران، بازار با كمبود عرضه هم مواجه شد كه این خود عاملی برای گرانی مسكن و اجاره بها بود. از آنجایی كه بیشترین افزایش قیمت مسكن در تهران رخ داده بیشترین آسیب از این افزایش قیمت جهشی متوجه مستاجران می شود چرا كه ارزش ملك از عوامل مهم در تعیین اجاره محسوب می شود،حال اینكه طبق گزارش های وزارت راه وشهرسازی یك چهارم جمعیت استان تهران اجاره نشین هستند كه این جمعیت در شهر تهران بیشتر است.
حال با توجه اینكه در آستانه آغاز نقل و انتقالات مسكن و افزایش معاملات اجاره هستیم، برخی از كارشناسان پیش بینی می كنند با ادامه افزایش قیمت مسكن و رشد قابل ملاحظه نرخ تورم، نرخ اجاره تا 30 درصد افزایش یابد.

**عوامل تاثیرگذار در تعیین نرخ اجاره
«مصطفی قلی خسروی» رییس اتحادیه مشاوران املاك استان تهران در گفت وگو با خبرنگار اقتصادی ایرنا درباره وضعیت بازار اجاره بها در تهران اظهار داشت: نرخ تورم، ارزش ملك، نرخ ارز، نرخ حامل های انرژی و نرخ طلا بیشترین اثرگذاری را در تعیین اجاره بها دارند اما تنها موضوعی كه می تواند تاثیر گذاری این عوامل را كاهش دهد، تعادل در بخش عرضه و تقاضا است.
وی ادامه داد: با در نظر گرفتن اثرگذاری تمام این عوامل، پیش بینی می شود در تهران نرخ اجاره بها در مناطق شمال شهر حدود 20 درصد و در مناطق جنوب هشت درصد افزایش پیدا كند.
خسروی با تاكید بر اینكه مالكان و موجران امكان افزایش نرخ اجاره بها بیشتر از نرخ متعارف را ندارند، گفت: اگر نرخ اجاره بالاتر از نرخ های متعارف تعیین شود به طور قطع مالك مشتری خود را از دست می دهد به همین دلیل با توجه به قدرت خرید مردم پیش بینی می شود كه امسال نرخ اجاره بها با شتاب كمتری نسبت به نرخ تورم افزایش یابد.
رییس اتحادیه مشاوران املاك، افزود: آنچه كه می تواند جلوی رشد قیمت در بازار مسكن را بگیرد مهار انتظارات تورمی است كه رسانه ها نقش موثر مهار و ایجاد انتظار تورمی در بخش های مختلف از جمله مسكن دارند. این روزها برخی از رسانه ها از رشد جهشی قیمت اجاره در بازار مسكن صحبت می كنند كه معتقدم كه این اخبار صحت ندارد و منجر به نابه سامانی بازار مسكن می شود.
وی با اشاره به اقدامات دولت در راستای تنظیم بازار اجاره بها گفت: یكی از اقدامات دولت و وزارت راه و شهرسازی با مدیریت جدید، ساخت 400 هزار مسكن متناسب با درآمد اقشار متوسط است كه با تزریق این واحدها تا سه سال آینده نسبت بهتری بین عرضه و تقاضا در بازار مسكن ایجاد خواهد شد.

** احتمال افزایش جمعیت حاشیه نشین های تهران با افزایش نرخ اجاره
هر چند كه به ظاهر رییس اتحادیه مشاوران املاك سعی در برقراری آرامش در بازار مسكن را دارد اما آنچه كه كارشناسان از آن صحبت می كنند تصویر واقعی تری را از بازار مسكن نشان می دهد.
«مهدی سلطان محمدی» كارشناس اقتصاد مسكن در گفت وگو با خبرنگار اقتصادی ایرنا با بیان اینكه قیمت اجاره مسكن براساس عرضه و تقاضا تعیین و تنظیم می شود، گفت: نقطه تعادلی قیمت ها در بازار مسكن جایی است كه میزان عرضه و تقاضا به برابری برسند و دولت هم در ایجاد این تعادل نقشی نمی تواند داشته باشد چراكه هم در بخش تقاضا هم در بخش عرضه مسكن بخش خصوصی نقش اصلی و محوری را دارد.
وی ادامه داد: از نگاه مالك، اجاره بازدهی سرمایه گذاری در بخش مسكن است و معمولا بازدهی این سرمایه گذاری در سال چیزی بین 5 تا 6 درصد باید باشد. حال اینكه نرخ تورم وقیمت مسكن نقش اساسی را در تعیین اجاره بها را دارد.
این كارشناس اقتصاد مسكن گفت: مالكان در بازار اجاره مالكان خرد هستند كه به اجاره بها نگاه تامین درآمدی دارند و بخشی از امرار معاش آنها وابسته به اجاره است. بنابراین با افزیش نرخ تورم نرخ اجاره را هم افزایش می دهند. در حال حاضر هم نرخ تورم نقطه به نقطه 51 درصد و نرخ تورم سالانه 30 درصد است و به طور قطع این میزان افزایش نرخ تورم به افزایش قیمت اجاره منجر می شود.
سلطان محمدی ادامه داد:از سوی دیگر در یك سال گذشته شاهد افزایش 100 درصدی قیمت مسكن در تهران بودیم كه البته این افزایش قیمت در برخی از مناطق تهران حتی بیش از 100 درصد بوده است. بنابراین دو عامل تاثیر گذار در نرخ اجاره در یك سال گذشته به شدت با رشد مواجه بودند.
این كارشناس اقتصاد مسكن با اشاره به پیش بینی ها از میزان افزایش قیمت اجاره در تهران در فصل نقل و انتقالات مسكن اظهار داشت: با در نظر گرفتن عوامل دخیل در رشد بهای مسكن، پیش بینی می شود اجاره بها در تهران امسال تا 30 درصد افزایش یابد.
وی با بیان اینكه علی رغم رشد نرخ تورم و قیمت مسكن، درآمد خانوار ثابت بوده است، گفت: قدرت خرید مردم در طول یك سال گذشته نتوانست هم پای نرخ تورم و رشد قیمت مسكن افزایش یابد بنابراین احتمال افزایش مهاجرت از مركز به حاشیه شهر وجود دارد كه در نهایت منجر به افت كیفیت زندگی شهری می شود.

**راهكار كشورهای خارجی برای مهار افزایش اجاره بها
وضعیت بازار مسكن بسیاری از كشورها هم در گذشته شبیه به بازار مسكن كشورمان بوده است و تجربه های متعددی برای مهار این نابه سامانی ها در كشورهای مختلف وجود دارد كه هر یك می توانند الگویی مناسب برای بهبود بازار مسكن كشورمان به ویژه بازار مسكن در پایتخت باشند.
موثرترین تجربه ای كه برای ساماندهی بازار اجاره در دنیا وجود دارد، ساخت و عرضه بلوك هایی تنها مختص اجاره به اقشار مختلف است. در بسیاری از كشورها هلدینگ هایی وارد بازار اجاره شده اند و ساخت و سازهای انبوه تنها با هدف اجاره در شهرهای پرجمعیت انجام داده اند. بنابراین از این طریق اجاره داری از مالكان خرد به غول های ساختمانی واگذار می شود كه از مشوق های دولتی هم برخوردار هستند و با افزایش عرضه قیمت را در بازار تنظیم می كنند و مانع از این می شوند كه افراد حقیقی و مالكان خرد در بازار قیمت گذاری كنند.
هر چند كه برنامه وزارت راه و شهرسازی هم اكنون تقویت طرف عرضه است و برنامه ساخت فوری 400 هزار واحد مسكونی را به اجرا درآورده است اما باید دید این برنامه در ساماندهی بازار اجاره در شهرهای بزرگ تا چه حد موثر خواهد بود.
اقتصام**9345**9189