باید برای كاهش قیمت مسكن ساخت و ساز افزایش یابد

به گزارش گروه اطلاع رسانی ایرنا؛ جدیدترین گزارش بانك مركزی نشان می دهد كه متوسط قیمت خرید و فروش یك متر مربع زیربنای واحد مسكونی در تهران در فروردین1398 خورشیدی بیش از 11 میلیون تومان بوده است.

این افزایش قیمت خانه‌دارشدن را برای بسیاری از افراد ساكن در تهران به رویایی دست نیافتنی تبدیل كرده است كه در نتیجه آن با بی‌ثباتی و ركود در بازار معامله مسكن مواجه هستیم زیرا قیمت به نحو بی سابقه ای افزایش پیدا كرده و قدرت خرید مردم نیز كم شده است.

با توجه به این وضعیت بازار مسكن، پژوهشگر گروه اطلاع رسانی ایرنا با «حسام عقبایی» نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاك به گفت وگو پرداخته است.

-در ادامه متن گفت وگو را می خوانیم:
**ایرنا: با توجه به روند افزایش قیمت مسكن به نظر شما وضعیت این بخش در 1398خورشیدی چگونه خواهد بود؟
***عقبایی: قیمت مسكن در 1397خورشیدی رشد صد در صدی پیدا كرد كه این رشد توام با تورم ركودی بود و در اسفند ماه همین سال باعث كاهش معامله های این بخش شد به گونه ای كه ركود تورمی عمیق بر بازار مسكن حاكم شد. به همین ترتیب بنده پیش بینی می كنم كه در نیمه نخست 1398خورشیدی مسكن افزایش قیمتی پیدا نمی كند زیرا این بخش در سال قبل تا آنجایی كه ممكن بود، افزایش قیمت داشته است به گونه ای كه اكنون توان متقاضیان مسكن به حدی كاهش پیدا كرده كه قدرت خرید ندارند.

**ایرنا: با توجه به این افزایش قیمت، مالكان می توانند اجاره بها را چه مقدار افزایش دهند؟
***عقبایی: با توجه به اینكه قیمت مسكن به خصوص در شهرهای بزرگ حدود صد در صد افزایش پیدا كرده است قاعدتاً مالكان نیز به دنبال افزایش قیمت اجاره ملك های خود هستند اما این افراد نباید توقع داشته باشند كه اجاره بها را تا میزان رشد قیمت مسكن بالا ببرند زیرا چنین توانایی در بازپرداخت مستاجران به صورت بالقوه و بالفعل وجود ندارد و حداكثر توانایی كه آنها برای پرداخت اجاره مسكن دارند، 10 الی 15 درصد است.

اگرچه هنوز موج اصلی اجاره مسكن شروع نشده اما عده ای به پیشواز افزایش اجاره بهای مسكن رفته اند اما عملاً نباید این افزایش بیش از رقم گفته شده باشد چرا كه مستاجران توانایی بازپرداخت بیش از آن را ندارند و حتی اگر حقوق آنها 20 درصد هم افزایش پیدا كند و تمام این افزایش حقوق هم در بخش مسكن هزینه كنند دیگر توانی برای اداره بخش های دیگر زندگی خود ندارند.

**ایرنا: به نظر شما در 1398خورشیدی اجاره بها به چه اندازه افزایش پیدا خواهد كرد؟
***عقبایی: پیش بینی بنده این است كه در 1398خورشیدی افزایش اجاره بها در شهرهای بزرگ حدود 20 درصد در شهرهای متوسط چیزی حدود 10 الی 15 درصد و در شهرهای كوچك هم به دلیل وجود توازن میان عرضه و تقاضا افزایش اجاره بهایی نسبت به سال قبل نخواهد داشت.

**ایرنا: با توجه به آمارها، خانه های خالی زیادی در تهران و دیگر شهرها وجود دارد. نهادهای مسوول باید چه سیاست هایی در قبال این خانه ها در پیش بگیرند؟
***عقبایی: وظیفه سازمان امور مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی در قبال خانه های های خالی توسط قانون مشخص شده است؛ یعنی برای این خانه ها مالیاتی خاص مشخص شده و وزارت راه و شهرسازی باید با همكاری شهرداری این خانه ها را مشخص كنند و برای اینها مالیات در نظر بگیرند اما همانگونه كه در تمام كشورها، خانه های خالی با هدف احتكار، سوداگری و به نوعی عدم ارایه خدمات به مردم، ایجاد می شوند در ایران هم همان گونه است از این رو باید برای این خانه آنقدر مالیات در نظر گرفته شود كه برای صاحبخانه توجیه اقتصادی نداشته باشد كه خانه خود را خالی نگه دارد.

**ایرنا: عرضه این خانه ها چه تغییری در بازار مسكن ایجاد می كند؟
***عقبایی: در ایران آن قدر خانه خالی وجود ندارد كه بگوییم عرضه اینها می تواند تغییر بنیادی در فضای عرضه و تقاضا به وجود بیاورد زیرا در كشور هر سال یك میلیون ازدواج صورت می گیرد و به چیزی همین حدود نیز واحد مسكونی در سال نیازمند هستیم و كل خانه های كه دولت اعلام كرده 2 میلیون 500 هزار واحد مسكونی است و در كل استان تهران این رقم به 500 هزار واحد می رسد كه بیش از 200 واحد آن در اطراف تهران و در قالب مسكن مهر و ... وجود دارد كه از بسیاری از امكانات رفاهی محروم است و آنهایی هم كه در خود تهران وجود دارد بیشتر در شمال شهر و بافت های لاكچری نشین و با متراژ بالا هستند كه اگر وارد شبكه عرضه هم بشوند مستاجران قدرت اجاره كردن اینها را هم ندارند چه اینكه بخواهند خریداری كنند كه البته باید برای اینها قوانین سخت مالیاتی در نظر گرفت اما اینكه بگوییم ورود این خانه ها به شبكه عرضه با توجه به نیازی كه وجود دارد می تواند مشكل عرضه و تقاضای مسكن را حل كند، عملی نیست. هرچند كه باید این خانه ها نیز به شبكه عرضه و تقاضا وارد شوند و جلو سوداگری اینها هم گرفته شود.

**ایرنا: آیا تسهیلات بانكی برای مسكن می تواند به این بخش كمك كند؟
***عقبایی: تسهیلات مسكن در همه كشورهای وجود دارد؛ یعنی اینكه حدود 80 درصد مردم آن مقدار پس اندازه ندارند كه بتوانند خانه خریداری كنند به همین دلیل حتی در كشورهای توسعه یافته نیز مردم به بانك ها مراجعه می كنند و با توجه به بنیه مالی و قدرت بازپرداخت به آنها تسهیلات داده می شود تا بتوانند مسكن خریداری كنند. بنابراین در شرایط فعلی اقتصاد ایران تسهیلات بانكی باید در 2 بخش تولیدكنندگان و خریداران مسكن داده شود.

**ایرنا: آیا این ارایه تسهیلات باعث ایجاد تورم در بازار مسكن نمی شود؟
***عقبایی:اگرچه عده ای از اقتصاددان ها نیز براین اعتقاد هستند كه تزریق نقدینگی به بازار مسكن ایجاد تورم می كند اما بنده براین اعقاد هستیم كه اینگونه نیست. برای نمونه در مدتی از دولت نهم و دهم تسهیلات بانكی برای خرید مسكن متوقف شد اما قیمت صد در صد افزایش پیدا كرد پس ندادن تسهیلات بانكی از عوامل كنترل قیمت مسكن نیست و این یك فرضیه اثبات شده است.

**ایرنا: پرداخت این تسهیلات چگونه باید انجام گیرد؟
***عقبایی: تسهیلات بانكی برای همه مناطق كشور نباید با توجه به یك فرمول باشد زیرا هم با عدالت اجتماعی سازگار نیست و هم اینكه قدرت خرید مردم را متناسب نمی كند بلكه باید فرمول های متفاوتی برای ارایه تسهیلات وجود داشته باشد. برای نمونه در تهران كه بانك مركزی اعلام می كند میانگین متوسط قیمت هر متر آپارتمان 10 الی 11 میلیون تومان بوده با یك شهر دیگر كه میانگین هر متر آپارتمان سه میلیون تومان است، ارایه تسهیلات مساوی با عدالت اجتماعی مغایرت دارد. بنابراین باید هم این مباحث تخصصی در حوزه ارایه تسهیلات بانكی تغییر كند و هم مبلغ تسهیلات افزایش پیدا كند، مدت بازپرداخت آن طولانی تر و سود آن نیز كمتر شود تا مردم بتوانند اقساط آن را پرداخت كنند.

**ایرنا: به نظر می آید كه این اتفاق در حوزه ارایه تسهلات بانكی بسیار مشكل باشد. به نظر شما دولت چگونه می تواند آن را عملی كند؟
***عقبایی: اینكه بگوییم این امر یك آرمان است و دولت نمی تواند از عهده آن بربیایید، اشتباه است. برای این كار دولت باید سیاست های پولی و بانكی را تغییر دهد؛ یعنی جلو بنگاه داری بانك ها را بگیرد و سیاست های بانك ها كه خودشان یكی از عوامل سوداگری در بازار مسكن هستند، تغییر دهد و جلو بانك هایی كه بنگاه داری می كنند و برخلاف قانون بانكداری به حوزه تولید مسكن و خرید و فروش آن ورود پیدا كرده اند، بگیرد. اگر این اتفاق ها عملی شود منابع بانكی می تواند یكی از منابع اصلی برای ارایه تسهیلات طولانی مدت با سود پایین برای دهك ها پایین و متوسط باشد.

**ایرنا: راهكارهای شما برای جلوگیری از افزایش بی رویه قیمت مسكن چیست؟
***عقبایی: باید بیشتر به افزایش و بالا بردن تولید و ساخت و ساز مسكن توجه داشته باشیم. برای این كار وزارت راه و شهرسازی باید زمین كه سهم 60 تا 90 درصدی در قیمت مسكن دارد، در اختیار سازندگان این بخش قرار دهد تا قیمت تمام شده مسكن كاهش پیدا كند. همچنین در حوزه مسكن استیجاری نیز باید مسكن تولید شود تا فضای انحصاری بازار شكسته شود و بازار رقابت به وجود آید و قیمت ها متناسب با درآمد توده طبقه های متوسط و ضعیف جامعه باشد.

پژوهشم9370**2002**9131