بازار مسكن؛ تونل وحشت

رشد چشمگير قيمت مسكن از آنجايي بااهميت است كه بين 35 تا 40 درصد هزينه سبد معيشتي خانوار به مسكن اختصاص دارد و همچنين بيش از 30 درصد از خانوارهاي كشور در خانه‌هاي استيجاري زندگي مي‌كنند. در كنار اين موارد، طي يك‌سال اخير تعداد معاملات در شهر تهران و شهرهاي بزرگ كاهشي نزديك به 50 درصدي را تجربه كرده كه اين مولفه نيز مي‌تواند گواه افزايش هرچه بيشتر تعداد جمعيت اجاره‌نشين كشور باشد. اما آنچه از روند تحولات بخش مسكن طي دو دهه اخير در ايران فهم مي‌شود، اين است كه سياستگذار بخش مسكن در كشور عملا اين بخش را به دست بخش سوداگر سپرده و در انجام وظايف خود علاوه‌بر كم‌كاري، به‌نوعي يك هم‌دستي توافق‌نشده با سوداگران دارد.

اين ادعا زماني قابل فهم مي‌شود كه بدانيم براساس آمارهاي رسمي، سهم تقاضاي مصرفي مسكن در كشور از حدود 78 درصد در سال 55 به 28 درصد در سال‌هاي اخير رسيده و سهم تقاضاي سرمايه‌اي و سوداگرانه از 22 درصد در سال 55 به 72 درصد در سال 95 رسيده است. بر اين اساس آنچه در چند دهه اخير اتفاق افتاده، مسكن را از حالت نياز ضروري خانوارها به كالايي براي سوداگري و دلالي تبديل كرده است كه حالا كمتر خانواده‌اي جرات خريد آن را دارد. در اين زمينه كارشناسان مسكن در گفت‌وگو با «فرهيختگان» مي‌گويند سياستگذاري بخش مسكن در كشور در شرايط فعلي نيازمند چندين اقدام حساب‌شده است. به باور كارشناسان، در قدم اول سياستگذاران ابتدا بايد با ابزار مالياتي مناسب سوداگران را از بازار مسكن خارج و در مرتبه بعدي با سياست‌هاي حمايتي در بخش عرضه مسكن همچون امكان توليد مسكن استيجاري، مي‌توان از مشكلات فعلي عبور كرد.

** قدرت خريد وام مسكن‌اولي‌ها؛ 14 متر
پس از توقف مسكن مهر، بلاتكليفي مسكن اجتماعي و سرعت لاك‌پشتي طرح‌هاي نوسازي و بازآفريني شهري، ازجمله اقدامات دولت در 6 سال اخير اعطاي تسهيلات كم‌بهره مسكن‌اولي‌ها براي خريد مسكن بوده است. براساس اين طرح، تسهيلات مسكن براي زوجين در شهر تهران درمجموع 160 ميليون تومان، براي زوجين در شهرهاي بالاي 200 هزار نفر جمعيت 120 ميليون تومان و براي زوجين ساكن ساير شهرها حدود 80 ميليون تومان است. در اين زمينه تطبيق ميزان وام دريافتي زوجين در شهر تهران با متوسط قيمت زيربناي مسكوني نشان مي‌دهد وام 160 ميليون توماني زوجين تهراني با احتساب قيمت 11.2 ميليون توماني هر مترمربع زيربناي مسكوني، فقط قدرت خريد 14 مترمربع را دارد.

همچنين در سطح مناطق نيز بررسي‌ها نشان مي‌دهد قدرت خريد وام 160 ميليون در مناطق يك، دو، سه، چهار، پنج، شش، هفت و منطقه هشت حدود هفت تا 15 متر، در مناطق 9، 14 و منطقه 22 بين 18 تا 20 متر، در مناطق 12، 15، 16، 17، 19 و 20 بين 20 تا 31 مترمربع است. همچنين بالاترين قدرت خريد وام 160 ميليون توماني در تهران مربوط به منطقه 18 با 33 مترمربع است. بر اين اساس سياست خريد خانه با وام مسكن‌اولي‌ها كه مهم‌ترين و تنها سياست قابل ارزيابي دولت در سال‌هاي اخير بود، عملا قدرت خريد خانه را از دست داده است.

** 2.1 ميليون تومان؛ اجاره ماهانه يك خانه 60 متري در تهران
بررسي آماري بازار اجاره‌بهاي مسكن نشان مي‌دهد در سال 80 متوسط مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه سه درصد وديعه پرداختي براي اجاره يك‌متر زيربناي مسكوني در شهر تهران هزار و 47 تومان بوده كه اين ميزان تا سال 85 به چهارهزار و 227 تومان، تا سال 90 به 11 هزار و 913 تومان و تا ابتداي دولت روحاني به 18 هزار و 547 تومان رسيده است. بر اين اساس در شهر تهران ميانگين اجاره ماهانه به‌علاوه سه درصد وديعه پرداختي براي اجاره يك واحد مسكوني 60 متري در سال 80 نزديك به 63 هزار تومان، در سال 85 حدود 253 هزار تومان، در سال 90 به حدود 715 هزار تومان و در تابستان سال 92 به يك‌ميليون و 112 هزار تومان رسيده است.

با روي كار آمدن دولت روحاني و همزمان با ورود بخش مسكن به ركود تورمي، علاوه‌بر كاهش قابل توجه عرضه و تقاضاي مسكن، نرخ اجاره‌بها نيز طي تابستان 92 تا پاييز 93 روندي كاهشي داشته است، به‌طوري كه اجاره يك متر زيربناي مسكوني در شهر تهران از 18.5 هزار تومان در تابستان 92 به 18.3 هزار تومان تا تابستان سال 93 رسيد، اما از پاييز 93 بازهم نرخ اجاره‌بها شروع به رشد كرده و اين روند همچنان ادامه داشته و در يك‌سال اخير با سرعت چشمگيري رشد كرده است.

بررسي داده‌هاي مركز آمار ايران نشان مي‌دهد در دوره دولت روحاني، متوسط مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه سه درصد وديعه پرداختي براي اجاره يك‌متر زيربناي مسكوني در شهر تهران از 18.5 هزار تومان در تابستان سال 92 به 34.3 هزار تومان در زمستان 97 و 36.3 هزار تومان در فروردين سال 98 رسيده است. به‌عبارت ديگر، در شهر تهران ميانگين اجاره ماهانه به‌علاوه سه درصد وديعه پرداختي براي اجاره يك واحد مسكوني 60 متري در تابستان سال 92 حدود يك‌ميليون و 112 هزار تومان بوده كه اين ميزان در زمستان 97 به دوميليون و 58 هزار تومان و در فروردين سال جاري به 2.1 ميليون تومان رسيده است.

** هر مشاور يك معامله!
يكي از موارد قابل‌تامل در افزايش واسطه‌گري مسكن در ايران، تعداد بسيار زياد مشاوران املاك در كشور است، به‌طوري كه بررسي‌ها نشان مي‌دهد در سال 79 در كل كشور 19 هزار و 300 واحد مشاور املاك وجود داشت كه اين ميزان تا سال 82 به 25 هزار و 300 واحد، تا سال 86 به 30 هزار و 10 واحد، تا سال 93 به 112 هزار و 270 واحد و تا سال 97 به 158 هزار و 220 واحد رسيده است. به‌عبارت ديگر، طي سال‌هاي 79 تا 82 تعداد مشاوران املاك در كشور 31 درصد، بين سال‌هاي 82 تا 86 حدود 19 درصد، بين سال‌هاي 86 تا 93 حدود 274 درصد و طي سال‌هاي 93 تا 97 حدود 41 درصد افزايش يافته است.

براي تصور اينكه تعداد مشاوران املاك در ايران چه مقدار بي‌رويه رشد كرده، همين‌قدر كافي است كه بدانيم در شهر تهران در حالي 11 هزار مشاور املاك فعاليت مي‌كنند كه در اسفندماه 97 تعداد معاملات حدود 12 هزار و 800 فقره و در فروردين 98 نيز تعداد معاملات حدود پنج‌هزار فقره بوده است. به‌عبارت ديگر، در اسفندماه به‌ازاي هر بنگاه مشاور املاك حدود يك فقره معامله املاك و در فروردين 98 به‌ازاي هر دو واحد مشاور املاك يك فقره معامله املاك وجود داشته است. تعداد زياد مشاوران املاك از آنجايي مهم است كه كارشناسان حوزه مسكن معتقدند مشاوران املاك با تضاد منافعي كه ايجاد مي‌كنند، در افزايش بي‌رويه قيمت‌ها موثر هستند، به‌طوري كه آنان با حمايت از عرضه‌كننده و تشويق به افزايش قيمت، عملا آتش افزايش قيمت را شعله‌ورتر مي‌كنند.

**72 درصد تقاضاي مسكن براي دلالي است
افشين پروين‌پور، كارشناس مسكن و عضو سابق شوراي عالي مسكن در گفت‌وگو با «فرهيختگان»، افزايش تقاضاي سرمايه‌اي مسكن را عمده‌دليل بروز التهابات بازار مسكن مي‌داند و مي‌گويد: «بررسي و آسيب‌شناسي وضعيت مسكن از سال 1355 تا آخرين سرشماري نفوس و مسكن در كشور (سال 1395) نشان مي‌دهد در سال 55، سهم تقاضاي مصرفي مسكن در كشور حدود 78 درصد و سهم تقاضاي سرمايه‌اي مسكن 22 درصد بوده است. اين در حالي است كه در سال 95 سهم تقاضاي سرمايه‌اي و سوداگرانه مسكن در كشور به حدود 72 درصد رسيده است. به‌عبارت ديگر، در حال حاضر 72 درصد از تقاضاي موجود در بازار مسكن، تقاضاي سوداگرانه و با هدف كسب سود بيشتر است، نه تقاضاي مصرفي.» در اين ميان ذكر اين نكته ضروري است كه در طول 40 سال مورد بررسي، همواره اختلاف بين موجودي مسكن و تعداد خانوارها حدود يك‌ميليون بوده؛ درواقع تعداد مسكن موجود در كشور به‌نسبت تعداد خانوارهاي كشور يك‌ميليون كمتر بوده است. البته طي سال‌هاي مورد مطالعه، همواره بر موجودي مسكن افزوده شده، اما با وجود اين، كسري يك‌ميليون مسكن به‌نسبت تعداد خانوارها همواره وجود داشته است. آنچه در اين ميان قابل‌تامل است، افزايش سهم تقاضاي سرمايه‌اي و سوداگرانه طي 40 سال گذشته است كه موجب شده به جاي تقاضاي مصرفي، تقاضاي سرمايه‌ا‌ي معيار تعيين قيمت مسكن در بازار باشد.

**دست سوداگران فقط با ابزار مالياتي قطع مي‌شود
با توجه به موارد ذكرشده به‌خوبي مي‌توان دريافت براي حل مشكل بازار مسكن در كشور بايد تقاضاي سرمايه‌اي در اين بازار به صفر برسد. درواقع سياستگذاران و متوليان حوزه مسكن بايد با استفاده از ابزارهاي مالياتي ازجمله ماليات بر عايدي سرمايه، ماليات بر خانه‌هاي دوم و بيشتر و ماليات بر خانه‌‌هاي خالي و ابزارهايي از اين دست، مانع رشد تقاضاي سرمايه‌اي در بازار مسكن شوند. بديهي است رشد بي‌رويه تقاضاي سرمايه‌اي در بازار مسكن، زمينه جهش غيرمنطقي قيمت‌ها را فراهم مي‌كند، در اين صورت دو اتفاق مهم در بازار مسكن رخ خواهد داد؛ نخست اينكه مسكن در دسترس متقاضيان واقعي و مصرفي قرار مي‌گيرد و دوم اينكه قيمت مسكن به‌شدت سقوط كرده و به قيمت واقعي خود دست پيدا مي‌كند.

به جرات مي‌‌توان گفت حبابي كه اكنون در قيمت مسكن وجود دارد، يك حباب واقعي نيست بلكه حبابي است كه به دست سوداگران مسكن ايجاد و موجب توزيع نامناسب و ناعادلانه مسكن در كشور شده است. نكته حائز اهميت ديگر اينكه در حال حاضر، مستاجربودن در كشور يك اجبار است؛ به اين معنا كه خانوارها چون توانايي خريد ملك ندارند، بالاجبار به سمت اجاره مسكن حركت مي‌كنند. اين در حالي است كه اگر تقاضاي سوداگرانه در كشور از ميان برداشته شود، مستاجربودن به يك انتخاب تبديل مي‌شود. بنابراين گام نخست در سروسامان بخشيدن به بازار مسكن كشور، حذف دلالي و سوداگري در بازار مسكن با استفاده از ابزارهاي مالياتي است.

**دلالان مقابل قانون ايستاده‌اند
اما آنچه در حال حاضر در بازار مسكن اتفاق افتاده است اين سوال را در ذهن ايجاد مي‌كند كه دليل اصلي عدم تصويب يا اجراي قوانين مالياتي براي جلوگيري از سوءاستفاده سوداگران در بازار مسكن چيست؟ بديهي است با اجراي قوانين مالياتي، منافع عده‌اي در معرض خطر قرار مي‌گيرد. اين عده‌ يا در بدنه حاكميت هستند و از آشفته‌بازار مسكن سود مي‌برند يا در بيرون از بدنه حاكميت قرار دارند اما به‌واسطه ارتباطات و نفوذ عميقي كه در حاكميت برخوردارند، اجازه اجراي قوانين مالياتي و به خطر افتادن منافع‌شان را نمي‌دهند.

براي مثال اكنون بانك‌ها بيشترين سوداگران مسكن هستند؛ چراكه با استفاده از نفوذ و ارتباطات قوي با بدنه حاكميت، به‌جاي هدايت نقدينگي خود به سمت توليد، نقدينگي را به سمت سوداگري و احتكار مسكن مي‌برند. به هر حال آنچه مسلم است، مسكن نياز اساسي مردم و زمين يك كالا و نهاده اصلي توليد مسكن است كه معمولا با محدوديت مواجه بوده، بنابراين بايد به‌صورت عادلانه ميان خانوارها تقسيم شود.

**2 راهكار براي مهار سوداگري در مسكن
محمدعلي پورشيرازي عضو هيات‌مديره انجمن شركت‌هاي ساختماني در گفت‌ وگو با «فرهيختگان» با اشاره به اينكه سبد خانواده بايد ملاك اقتصادي، اجتماعي و سياسي حركت يك جامعه باشد، مي‌گويد: «متاسفانه در ايران به سبد خانواده از اين ديدگاه نگاه نمي‌شود و مسكن برخلاف اين ديدگاه، جزء سبد خانواده محسوب نمي‌شود.» به جرات مي‌توان گفت طي چند سال اخير، نگاه سياسي بر حوزه مسكن در كشور حاكم بوده است و عده‌اي با استفاده از اين ديدگاه سودهاي كلاني از مسكن كسب كرده‌اند. در شرايطي كه در كشورهاي توسعه‌يافته بين مسكن و درآمد افراد يك رابطه برقرار است، در كشور ما ميان مسكن و درآمد افراد شكاف عميقي وجود دارد كه پركردن اين شكاف عميق نيازمند يك برنامه‌ همگاني، سياست حساب‌شده و مديريت اجراست.

در اين زمينه ماليات يكي از ابزارهايي است كه مي‌تواند در كنار سياست‌هاي حساب‌شده عرضه مسكن، مشكلات فعلي را حل كند. يكي از راه‌هاي سامان بخشيدن به بازار مسكن، ماليات بر خانه‌هاي خالي و خانه‌هاي دوم است تا دست احتكاركنندگان از آن سود توهمي مورد انتظار سوداگران كوتاه شود. به‌عبارت ديگر، اگر صاحبان ملك بدانند درصورت عدم عرضه خانه‌هاي خالي مجبور به پرداخت ماليات هنگفت خواهند شد، قطعا اقدام به عرضه مسكن خواهند كرد. در كنار اين سياست، مي‌توان از سياست‌هاي تشويقي نيز استفاده كرد، براي مثال اگر به مالكان خانه‌هاي خالي اين اطمينان داده شود كه با اجاره ملك خود از پرداخت ماليات معاف مي‌شوند، بي‌شك تمايل بيشتري به اجاره دادن ملك خود دارند و در نتيجه براي جذب مستاجر، نرخ اجاره را كاهش مي‌دهند.

راهكار ديگر اينكه، در كنار سياست مالياتي درست كه سوداگري را مهار مي‌كند، بايد سياست‌هاي حساب‌شده براي توليد مسكن اجرا شود. بر اين اساس، اگر دولت با ارائه تسهيلات به سازندگان مسكن از آنها تعهد گرفته كه تا چند سال واحدهاي مسكوني ساخته‌شده را به‌صورت اجاره در اختيار متقاضيان قرار دهند، نرخ اجاره‌بها منطقي شده و در مسير درست خود قرار مي‌گيرد. البته براي تحقق اين هدف دولت بايد نرخ نهاده‌هاي ساختماني را كنترل كرده و مانع افزايش قيمت‌ انواع مصالح ساختماني شود.

منبع: روزنامه فرهيختگان؛ 1398،02،29
گروه اطلاع رساني**2059**2002