تغيير فاز مسكن از تابستان

برآيند نگاه‌ صاحب‌نظران نشان مي‌دهد هم‌اكنون ظرفيت «تغيير فاز» در بازار معاملات خريد آپارتمان وجود دارد و مشروط به حفظ وضعيت مهم‌ترين پارامتر بيروني اثرگذار بر اين بازار، تغييرات از ابتداي فصل اصلي نقل و انتقالات ملكي (تابستان)، قابل رديابي مي‌شود. براساس اين پيش‌بيني، بازار ملك در آستانه ثبات نسبي قيمت‌ها قرار دارد و تقاضاي مصرفي به‌دليل تضعيف قدرت خريد، به شدت كاهش يافته؛ ضمن آنكه تقاضاي سوداگرانه (خريد و فروش‌هاي مكرر) نيز نسبت به ماه‌هاي قبل افت كرده است.

بنابراين انتظار مي‌رود حجم معاملات با افزايش روبه‌رو نشود و بازار وارد دوره ركود كامل شود. كارشناسان شرط تحقق اين پيش‌بيني را عدم مواجهه «دلار» با شوك‌‌هاي قيمتي عنوان مي‌كنند. «بازار ارز» در اين دوره، بيشترين نقش را در جهت‌دهي به جو رواني بازار مسكن و تاثير بر رفتار همه گروه‌هاي تقاضا داشته است. نرخ تورم و تسهيلات مسكن دو فاكتور بعدي اثرگذار معرفي شده است.

25صاحب‌نظر اقتصادي آشنا به تغيير و تحولات بخش مسكن با شركت در نظرسنجي «دنياي‌اقتصاد»، آينده كوتاه‌مدت بازارهاي معاملات ملك و ساخت و ساز را تحليل كردند. در اين نظرسنجي 5 پرسش درباره سمت و سوي متغيرهاي كليدي بازار مسكن مطرح شده و افق زماني بررسي‌ها نيز يك ماه منتهي به ابتداي تابستان با نگاه به هفته‌هاي گذشته از بهار 98 در نظر گرفته شده است. نتايج اين نظرسنجي نشان مي‌دهد بازار معاملات مسكن در مقطع فعلي به آستانه «تغيير وضعيت» رسيده؛ اما براي ورود به فاز جديد، اوضاع يك متغير بيروني، تعيين‌كننده است.

بر اساس پيش‌بيني‌هاي مطرح در نظرسنجي، بازار خريد مسكن در تهران آماده فاصله‌گيري از هيجانات و نزديك شدن به دوره ثبات نسبي قيمت‌ها است. در اين حالت، احتمال ورود كامل به دوره ركود وجود دارد. اما به رغم پتانسيل اين تغيير، يك شوك ارزي دوباره مي‌تواند مسير بازار ملك را دوباره تغيير دهد.

52 درصد از نظردهنده‌ها اعتقاد دارند حجم معاملات خريد مسكن با افزايش روبه‌رو نمي‌شود و شيب رشد ميانگين قيمت‌ نيز تا افت قيمت واقعي،‌ كاهشي خواهد بود. نرخ ارز، نرخ تورم و تسهيلات مسكن به ترتيب سه فاكتور داراي بيشترين نقش در جهت‌دهي به بازار ملك معرفي شده است. اين نظرسنجي حاوي حداقل دو نكته جذاب براي فعالان بازار مسكن است. اول اينكه،‌ تاثيرپذيري بازار مسكن از تحولات بازار دلار در اين دوره تفاوت پيدا كرده؛ به گونه‌اي كه تحت تاثير انتظارات تورمي و نااطميناني عمومي به اوضاع اقتصادي، سرعت واكنش بازار مسكن به رخدادهاي ارزي،‌ بيشتر شده است.

نكته دوم به وزن تقاضاي سرمايه‌اي در مقايسه با تقاضاي مصرفي در بازار فعلي معاملات اخير در تهران مربوط مي‌شود. در نظرسنجي، پيش‌بيني شده ساخت‌وساز درصورت عدم افزايش تيراژ پروانه‌ها، به سمت تكميل نيمه‌كاره‌ها سوق پيدا مي‌كند. ا‌ظهارنظرهايي كه تعدادي از صاحب‌نظران در تشريح اوضاع مسكن ارائه كرده‌اند، به شرح زير است:
حسين عبده‌تبريزي: ميزان ساخت و ساز در سال 98 به لحاظ تيراژ ساختماني، حول و حوش ساخت‌وساز در سال 97 خواهد بود، اگر سال 97 را به لحاظ حجم ساخت و ساز سالي ركودي بدانيم شرايط بازار ساخت و ساز در سال 98 نيز ركودي انتظار مي‌رود؛ اين در حالي است كه به‌نظر مي‌رسد كماكان متغير غالب و اثرگذار در بازار مسكن، بازار ارز و تحولات مربوط به آن باشد.

تيمور رحماني: از جمله عوامل اثرگذار بر جهت بازار مسكن در سال 98 مي‌توان به نحوه سياست‌گذاري در حوزه تحريك تقاضاي بخش مسكن اشاره كرد؛ به‌طور معمول اينكه سياست‌هاي تحريك تقاضا در بخش مسكن چگونه تدوين و اجرايي شود در اين زمينه موثر است؛ از سوي ديگر موضوع تحولات بيروني و روابط با ساير كشورها به‌طور قطع در بازارهاي اقتصادي از جمله بازار مسكن نيز منعكس مي‌شود؛ اين در حالي است كه چگونگي تحولات ساير بازارها نيز بر تحولات بازار مسكن اثرگذار است؛ در صورت ركود در بازار سهام، مي‌توان انتظار ورود نقدينگي به بازار مسكن و زمينه‌سازي براي ايجاد رونق در اين بازار را مطرح كرد.با اين حال تحولات بازار مسكن در سال 98 متاثر از مجموعه‌اي از عوامل است و تنها با يك يا تعداد محدودي از عوامل نمي‌توان جهت اين بازار را تغيير داده يا بر آن اثر تعيين‌كننده بر جاي گذاشت.

حجت‌الله ميرزايي: در شرايط فعلي بازار مسكن به بازاري با امكان بسيار دشوار براي پيش‌بيني روند پيش‌رو تبديل شده است؛ هم‌اكنون به دليل برآورده نشدن انتظارات پيشين درباره تحولات بازار مسكن در روزهاي پاياني سال گذشته، بازار با شرايط ابهام مواجه است و فعالان بازار قادر به اتخاذ تصميم مناسب نيستند.

غلامرضا سلامي: به‌نظر مي‌رسد بازار مسكن در شرايط فعلي به ميزان قابل‌توجهي تحت‌تاثير مسائل سياسي و ارتباطات بين‌المللي قرار دارد و در صورت بروز هرگونه تحول در اين زمينه بازار مسكن مي‌تواند به سرعت واكنش نشان داده وجهت بازار تغيير كند.

داوود سوري: روند بازار مسكن در سال 98 بستگي زيادي به جهت ساير بازارها و دارايي‌ها دارد، اين اثرپذيري از بازار ارز بيش از ساير بازارها قابل‌طرح است و در صورت ايجاد ثبات در بازار ارز احتمال حركت بخشي از دارايي‌ها از اين بازار به بازار مسكن وجود دارد؛ با اين حال با توجه به اينكه چشم‌انداز قاطعي از ثبات بازارها متصور نيست احتمال بروز هيجان در بازار و ورود بخش قابل‌توجهي از دارايي‌ها به بازار ملك قدري بعيد به‌نظر مي‌رسد.

محمود جهاني: نقدينگي‌ رها شده از ساير بازارها به‌عنوان يكي از عوامل محرك بازار مسكن در سال 98 مطرح است و مي‌تواند بازار را با نوسان مواجه كند.

رضا بوستاني: با توجه به رشد قيمت مسكن در سال گذشته، انتظار مي‌رود كه مسكن وارد دوره ركود شود. اين ركود به دليل اين خواهد بود كه تقاضاي مسكن به دليل كاهش درآمد واقعي خانوارها افت خواهد كرد و همچنين بازدهي اسمي مسكن از محل اجاره نيز به دليل افزايش محدود درآمد اسمي خانوارها متناظر با افزايش قيمت مسكن (هزينه سرمايه‌گذاري اوليه) نخواهد بود. پس بايد انتظار داشت كه مسكن وارد دوره‌اي ركودي شود. البته ممكن است به دليل شوك طرف عرضه (افزايش هزينه‌هاي توليد) قيمت‌ها به مقدار محدودي افزايش يابند ولي اين افزايش تنها مي‌تواند مقطعي باشد.

فرشيد پورحاجت: بايد توجه داشت كه بهبود فضاي كسب و كار و رونق بخشي در بازار عرضه و توليد مسكن به دو عامل اساسي نيازمند است. يكي آرامش رواني و دومي ثبات اقتصادي. صنعت ساختمان به اندازه‌اي توان و پتانسيل دارد كه به تنهايي مي‌توان بار منفي اشتغال و ركود ناشي از تحريم‌هاي نفتي را برطرف ساخته و بسياري از صنايع مولد و بخش‌هاي اقتصادي را به شكوفايي برساند. لذا در شرايط كنوني مقررات‌زدايي از قوانين زائد و مخل كسب كار و اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم، پيش‌فروش ساختمان، سيستم بانكي ناكارآمد، كاهش بوروكراسي اداري و راه‌اندازي پنجره‌هاي الكترونيك در جهت تسهيل در فرآيند‌هاي توليد وعرضه مسكن و تعادل بخشي به قيمت زمين با ابزار‌هاي موجود در آينده اين بازار مهم در كنار حل مسائل سياسي تاثير دارد.

لطفعلي بخشي: احتمالا به دليل عدم گسترش بازار ارز به‌سبب كنترل‌هاي دولتي و ريسك‌هاي آن، تمركز بيشتر بر ساير كالاهاي سرمايه‌اي نظير مسكن صورت خواهد گرفت.

محمدامير كرامت: با توجه به تاثير تحريم‌ها، در صورت ادامه روند مخرب آن از جمله ريسك ساير شقوق سرمايه‌گذاري‌ها و مشوق‌هاي احتمالي تسهيلات بانك‌ها، در كل، خريد املاك و خصوصامسكن، با نيت سرمايه‌گذاري، رونق نسبي خواهد داشت. در صورت بروز شوك‌هاي خارجي، اين روال متوقف و منفي خواهد شد.

محمدحسن مرادي: در شرايطي كه جهش قيمتي اكثر قريب به اتفاق كالاها تحت‌تاثير جهش قيمت ارز را شاهد هستيم، افرادي كه پيش از اين موفق به تهيه مسكن ملكي نشده بودند در شرايطي قرار گرفته‌اند كه افق دورتري براي مالكيت آنان تصور مي‌شود.

گروه ديگري نيز كه پس‌انداز يا دارايي‌هاي در معرض كاهش ارزش به دليل تورم انتظاري دارند، سعي خواهند كرد با تبديل اين دارايي‌ها به ساير دارايي‌هايي كه همپاي تورم رشد خواهند كرد و در عين حال قابليت نقدشوندگي بالايي دارند خود را در برابر تورم مصون كنند، لذا به ترتيب طلا، ارز، سهام و ملك از گزينه‌هاي انتخابي آنان خواهد بود.

تورم عمومي از دو جهت مي‌تواند بر رفتار افراد در بازار مسكن تاثير بگذارد. 1- عده‌اي را از بازار متقاضيان مسكن خارج كرده و توجه آنها را به سمت تهيه مايحتاج اولويت‌دارتر چون مواد غذايي و پوشاك معطوف كند. 2- عده ديگري را با اهداف سرمايه‌اي و يا حفظ ارزش دارايي متوجه بازار مسكن كند. از آنجا كه گروه اول در شرايط قبلي هم حضور چندان موثري در بازار نداشتند، لذا رفتار گروه دوم در اين مقطع بسيار تعيين‌كننده خواهد بود.

حميد ياري: با توجه به كمبود واحدهاي پرمخاطب در بازار مسكن (كه در صورت عرضه به بازار مسكن، قيمتي بيش از متوسط منطقه دارند) و رشد مناسب بازار مسكن به‌نظر مي‌رسد بازار از سفته‌بازان خالي شده است، همچنين به دليل رشد بالاي قيمت مسكن در سال گذشته كه توام شده است با شرايط بد كسب و كار و هزينه‌هاي زندگي و پايين آمدن پس‌انداز، افراد متقاضي مصرفي نيز قدرت و توان خريد ندارد. لذا در حال‌حاضر بيشتر خريداران سرمايه‌گذاراني هستند كه دارايي نقدي دارند و ترجيح مي‌دهند ثروت خود را به غير از ريال نگهداري كنند. لذا به‌نظر مي‌رسد بازار به يك ثبات نسبي رسيده است و بيشتر تعديلات شهرستان‌ها و برخي مناطق خاص در حال انجام است مگر آنكه دوباره يك تغيير اساسي در نرخ‌هاي ارز به‌وجود ‌آيد كه با يك وقفه دوباره تغييرات خاصي را مي‌توان در اين بازار شاهد بود.

فخرالدين زاوه: در حال‌حاضر، اصلي‌ترين عوامل تاثيرگذار بر بازار مسكن، متغيرهاي كلان اقتصادي هستند. با توجه به آنكه شرايط فعلي بازار مسكن در وهله نخست تحت‌تاثير ضعف مزمن تقاضا قرار دارد، چشم‌انداز رشد اقتصادي منفي و كاهش درآمد، مانعي جدي براي بهبود شرايط بازار مسكن به‌شمار مي‌رود. افزايش نااطميناني و تورم بالا، قدرت خريد متقاضي مصرفي را كاهش مي‌دهد و سرمايه‌ها را نيز به بازارهاي نقدشونده‌تر هدايت مي‌كند. در چنين شرايطي افزايش تسهيلات خريد و سياست‌گذاري‌هاي مناسب براي تقويت و افزايش كارآيي سمت عرضه و در اولويت بعدي كمك به افزايش كارآيي بازار مناسب به‌نظر مي‌رسد.

محمدسعيد حيدري: با ايجاد شكاف بين نسبت نرخ اجاره‌بها به قيمت مسكن با ميزان نرمال آن، معاملات مسكن وارد ركود شده است و تا زماني كه با افزايش قابل‌توجه نرخ اجاره اين شكاف پر نشود، معاملات مسكن وارد رونق نمي‌شود. با عنايت به وضعيت اقتصادي نامناسب جامعه به‌نظر نمي‌رسد به‌زودي اين شكاف پر شود. از طرف ديگر نرخ ارز در افزايش قيمت نهاده‌هاي توليد مسكن موثر است.

نرگس رزبان: بررسي تحولات اخير متغيرهاي اقتصادي حاكي از آن است كه نرخ ارز همچنان پيشتاز ايجاد تغييرات در بازار مسكن بوده و بيشترين تاثير را بر اين بازار داشته است (قابل‌توجه است كه نرخ ارز خود معلول متغيرهاي ديگر از جمله نقدينگي است). چنانچه بخواهيم به‌صورت ساده و به اختصار تاثير نرخ ارز بر بازار مسكن را توضيح دهيم، بايد اشاره كرد كه نرخ ارز حاوي هر دو اثر همزمان افزايشي و كاهشي بر قيمت مسكن است. اين متغير از يكسو با افزايش قيمت نهاده‌هاي ساختماني منجر به افزايش قيمت مسكن و از سوي ديگر با جذب نقدينگي موجب كاهش تقاضا و كاهش قيمت مسكن خواهد شد (به‌ويژه اينكه خريد ارز با حداقل نقدينگي نيز امكان‌پذير بوده و درجه‌ نقدشوندگي آن بالاست) اما همواره اثر افزايشي نرخ ارز بر اثر كاهشي آن غالب بوده و بررسي روند تاريخي قيمت مسكن و نرخ ارز، هم‌حركتي اين دو متغير را (با يك وقفه كوتاه زماني) تاييد مي‌كند.

مهم‌ترين تفاوت اتفاقات اخير با گذشته مساله‌ قوت گرفتن انتظارات تورمي و در نتيجه افزايش سرعت عكس‌العمل بازارها با افزايش نرخ ارز بوده است (بررسي آماري دقيق اين موضوع را تاييد مي‌كند). به‌عبارتي علاوه بر دو مورد فوق، انتظارات تورمي ناشي از جهش‌هاي ارزي دامان جامعه را گرفته است. هر قدر اقتصاد دچار نااطميناني بيشتر و چشم‌اندازهاي پيش‌رو مبهم‌تر باشد، واكنش بازارها به تغييرات نرخ ارز سريع‌تر و گاه با شدت بيشتري مواجه خواهد بود لذا به‌نظر مي‌رسد در شرايط جاري، ارز همچنان پيشران اثرگذاري بر بازارها از جمله بازار مسكن خواهد بود. اما نقش عوامل ديگر همچون كاهش قدرت خريد خانوارها، كاهش رشد اقتصادي به‌ويژه از كانال نفت، نقدينگي، مسائل سياسي و... بر تحولات بازار مسكن را نمي‌توان ناديده گرفت. به‌طور كلي محتمل‌ترين گزينه براي قيمت مسكن در سال 98 رشد قيمت كمتر از تورم عمومي است.

علي قائدي: عمده عوامل تاثيرگذار بر بازار مسكن شامل شرايط بازار ارز، سياست‌هاي دولت در حوزه تسهيلات و اجراي برنامه‌هاي اعلامي توسط سياست‌گذار حوزه مسكن در اين بخش و همچنين اجراي برنامه‌ها براي بازسازي مناطق آسيب‌ديده از سيلاب، عواملي هستند كه مي‌توانند بازار مسكن سال 98 و جهت حركت آن را تحت‌تاثير قرار دهند. همچنين با لحاظ نرخ رشد ماهانه قيمت مسكن به‌نظر مي‌رسد در بهار 97، به دليل بيشتر بودن تورم ماهانه مسكن نسبت به تورم عمومي، قيمت واقعي مسكن افزايش يابد.

منبع: روزنامه دنياي اقتصاد؛ 1398.03.02
گروه اطلاع رساني**9370**1732