به گزارش گروه تحلیل، تفسیر و پژوهش های خبری ایرنا، پس از کاهش ارزش پول کشورمان برابر ارزهای خارجی، مسکن پناه نقدینگی های مردم برای حفظ ارزش دارایی هایشان شد. به دنبال موج تقاضای سرمایه ای و سوداگرانه در بازار مسکن در شرایطی که عرضه در کلانشهرهایی مانند تهران بسیار محدود بود، قیمت مسکن در پایتخت به دو برابر رسید.
طبق گزارش های بانک مرکزی متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی معامله شده در تهران در تیرماه بیش از ۱۳ میلیون تومان بوده که نسبت به ماه مشابه سال گذشته با رشد ۹۱.۵ درصدی مواجه شده است. البته همین جهش قیمت ناگهانی باعث شد تا بازار مسکن وارد دوره رکود تورمی شود به طوری که حجم معاملات خرید و فروش در تهران طی تیرماه امسال نسبت به مدت مشابه در سال گذشته ۶۴ درصد کاهش یافت.
آنچه که مسلم است، در این مدت کوتاه قدرت خرید خانوار به اندازه افزایش قیمت مسکن بالا نرفت که هیچ بلکه تورم باعث شد توان خرید مردم تا بیش از ۳۰ درصد کاهش هم پیدا کند. البته شواهد بازار نشان می دهد که تورم بخش مسکن در حال تخلیه است و در ماه های آتی اگر اتفاق غیر قابل پیش بینی در اقتصاد کشور رخ ندهد، رشد قیمت مسکن ادامه پیدا نخواهد کرد و حتی در برخی از مناطق هم با افت محسوس قیمت ها مواجه می شوند.
عاملی که می توان جلوی رشد قیمت مسکن را بگیرد، تقویت عرضه است که دولت هم پروژه اقدام ملی عرضه و تولید مسکن را با ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی آغاز کرده است. همچنین تا سال آینده ۵۰۰ هزار واحد مسکن مهر هم به دست مردم می رسد. از سوی دیگر وزارت راه و شهرسازی برنامه هایی را در دست اجرا دارد که می تواند قیمت تمام شده تولید مسکن را کاهش دهد تا از این طریق جلوی رشد قیمت مسکن را در بازار بگیرد.
هر چند نباید انتظار کاذب کاهش قیمت مسکن را برای اقشار مختلف ایجاد کرد اما سیگنال های بازار نشان از آن دارد که التهاب بازار مسکن در حال فروکش کردن است و در این میان شاید شاهد کاهش قیمت ها هم باشیم.
شواهد عینی نشان از اتمام دوره رشد قیمت مسکن دارد
«مهدی سلطان محمدی» کارشناس اقتصاد مسکن در گفت و گو با پژوهشگر ایرنا با درباره وضعیت بازار مسکن با توجه به کاهش حجم معاملات به ویژه در تهران گفت: در هر بازاری از جمله بازار مسکن دو دسته عوامل بر شرایط و قیمت ها تاثیر می گذارند؛ دسته اول عوامل عینی، بنیادی و واقعی که ارتباط مستقیم به میزان عرضه و تقاضا دارند و در نهایت همین عوامل تعیین کننده قیمت در بازار محسوب می شوند.
وی افزود: همچنین تمام بازارها کم و بیش از عوامل روانی هم متاثر شوند که این دسته از عوامل هر چند تاثیر بنیادی نمی توانند در بازار داشته باشند اما در کوتاه مدت می توانند جو بازار را تغییر دهند. اخبار یا شایعاتی که منتشر می شوند می توانند در بازار نوسانات قیمتی ایجاد کنند.
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه عوامل عینی بازار نشان می دهد دوره رشد قیمت مسکن سپری شده است، اظهار داشت: انتظار اکثر کارشناسان این است که در ماه های آتی شاهد آرامش بیشتری در بازار مسکن باشیم. البته وقتی صحبت از آرامش می شود، ممکن است که مقصود ثبات قیمت ها یا کاهش اندک قیمت ها باشد.
سلطان محمدی تاکید کرد: به هر حال شواهد نشان دهنده این است که در بازار مسکن رشد قیمتی شدیدی که در دو سال گذشته تجربه شد ادامه پیدا نمی کند.
وی ادامه داد: گزارش هایی که از میزان معاملات تیرماه بازار مسکن منتشر شده، نشان می دهد که شیب رشد قیمت ها فرود قابل ملاحظه ای داشته و بسیاری از مناطق تهران حتی با کاهش قیمت هم مواجه بوده است. هر چند نمی توان به نوسانات ماهانه در بازار مسکن اعتماد کرد اما با توجه به اینکه عوامل عینی بازار هم گواهی بر این می دهند که رشد قیمت ها آرام شده می توان می پذیرفت که بازار در این مسیر در حال حرکت است.
این کارشناس اقتصاد مسکن درباره توصیه و زیر راه و شهرسازی مبنی بر اینکه مردم فعلا از خرید خانه دست نگه دارند تا حباب قیمتی تخلیه شود، گفت: توصیه وزیر می تواند تاثیرات کوتاه مدتی در بازار داشته باشد اما اگر وزیر راه و شهرسازی این پیام را به بازار نمی داد باز هم بازار مسکن در این مسیر قرار می گرفت. در نهایت نه افزایش قیمت مسکن و نه کاهش قیمت ها به دلیل توصیه فرد یا مقام مسئولی رخ نمی دهد.
مسکن از نوسانات نرخ ارز در امان می ماند؟
تاثیر نوسانات نرخ ارز بر تمامی بازارها حتی بازارهای خوداکتا و اکتفا غیرقابل انکار است و بازار مسکن هم با وجود اینکه ارزبری بسیار کمی دارد اما بیشترین تاثیر را از افزایش نرخ ارز گرفته است. در شرایطی که بازار مسکن روزهای رکود عمیق و سنگینی را پشت سر می گذارد عده ای نگرانند که نوسانات احتمالی نرخ ارز باز هم مسکن را تحت تاثیر خود قرار دهد.
از آنجایی که براساس قدرت خرید مردم بازار مسکن دیگر کشش و ظرفیت افزایش قیمت ها را ندارد، این احتمال بعید به نظر می رسد و طبق گفته کارشناسان مسکن نمی تواند افزایش قیمت جدیدی را تحمل کند. از سوی دیگر مسکن جزو کالاهایی است که بیشترین مقاومت را در برابر نوسانات از خود نشان می دهد و نوسانات لحظه ای و روزانه نمی تواند قیمت مسکن را تغییر دهد. اما خطرناک تر از نوسانات قیمت ها به ویژه قیمت ارز بر مسکن، نقدینگی است. در حال حاضر یک هزار و ۹۰۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی در کشور وجود دارد که طغیان این عدد در هر بازاری می تواند ویرانگر باشد و تا زمانی که دولت پناهگاه منطقی و جذابی برای این حجم از پول معرفی نکند همچنان بازارهای سنتی مامن این نقدینگی سرگردان هستند.