به گزارش گروه تحلیل، تفسیر و پژوهش های خبری ایرنا، طبق یک قانون نانوشته در بازار، تعیین اجاره بها تابع ارزش ملک است و با توجه به افزایش جهشی قیمت مسکن طی یک سال گذشته ناشی از هجوم نقدینگی به این بخش از اقتصاد برای حفظ ارزش دارایی ها، میزان اجاره بها هم به طور قابل توجهی افزایش یافت، به طوری که میانگین افزایش اجاره بها به ۳۰ درصد رسید حال اینکه این عدد در برخی از مناطق تهران بیش از ۵۰ درصد هم برآورد شد.
این افزایش قیمت اجاره واکنش دولت را در پی داشت و وزیر راه و شهرسازی از صاحبخانه ها درخواست کرد مراعات شرایط حال مستاجران را بکنند. از آنجایی که توصیه و درخواست از موجران راه به جایی نبرد، مسوولان تصمیم گرفتند برای اولین بار به طور مستقیم وارد بازار اجاره شوند و الزام افزایش اجاره بها تا سقف ۳۰ درصد را مطرح کنند. در این راستا قرار بر این شد که کمیته تعیین اجاره بها در دولت تشکیل شود که این راهکار هم به اجرا نرسید.
در نهایت وزارت راه و شهرسازی طرح افزایش عرضه مسکن در قالب آغاز به ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را در دستور کار قرار داد و وزارت اقتصاد طرح صندوق تامین ودیعه را پیشنهاد داد. در حالی که تنها یک ماه از تابستان، فصل نقل و انتقالات مسکن در بازار اجاره باقی مانده هیچ یک از طرح ها و برنامه ها به داد مستاجران نرسید.
البته طرح بلندمدت اقدام ملی حمایت از تولید و عرضه مسکن با ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در دست اجرا است اما طرح کوتاه مدت وزارت اقتصاد هنوز به تصویب نرسیده است. طبق اعلام «محمدعلی دهنوی» معاون وزیر اقتصاد، این صندوق کمک می کند تا نرخ تبدیل ودیعه به اجاره از ۳۰ درصد به ۲۲ درصد کاهش یابد. همچنین، وزارت اقتصاد پیشنهاد راه اندازی صندوقی را داده تا مستاجران به جای اینکه با نرخ ۳۶ درصد به موجر اجاره پرداخت کنند با استفاده از منابع این صندوق ودیعه مورد نیاز را از این صندوق با نرخ ۲۲ درصد تامین سازند.
برخی از کارشناسان بر این باورند هر چند این طرح می تواند مشکلات مستاجران را تخفیف دهد اما طولانی بودن پروسه تصویب و اجرا و بالا بودن نرخ سود آن، کارآمدی و اثرگذاری طرح را کاهش داده است.
صندوق تامین ودیعه، مُسکن است نه درمان
«فردین یزدانی» مدیر علمی طرح جامع مسکن در گفت و گو با پژوهشگر ایرنا درباره طرح صندوق تامین ودیعه مسکن گفت: اجرای این طرح نمی تواند مشکل بازار مسکن در بخش اجاره را برطرف سازد اما به طور قطع می تواند اثر مشکلات را تخفیف دهد و برای عده ای نقش مُسکن را داشته باشد.
وی با اشاره عملکرد این صندوق اظهار داشت: این صندوق می تواند برای قراردادهای رهن مناسب باشد چرا که استفاده از تسهیلات این صندوق به صرفه تر از تبدیل ودیعه به اجاره است به این معنا که نرخ سود این تسهیلات طبق گفته وزارت اقتصاد حدود ۲۲ درصد است اما در حال حاضر در بازار نرخ تبدیل ودیعه به اجاره با نرخ ۳۰ درصد محاسبه می شود اما مشکل این است که عمده مالکان به دنبال اجاره بها هستند و نه قراردادهای رهن کامل.
یزدانی با بیان اینکه این طرح می تواند یک گام رو به جلو برای رفع مشکل مستاجران باشد، ادامه داد: این موضوع طرح جدیدی نیست. در اواسط دهه ۸۰ هم بنیاد مسکن اقدام به ارایه تسهیلات قرض الحسنه ودیعه مسکن کرد و تا حدودی هم توانست در بازار اثرگذار باشد.
مدیر علمی طرح جامع مسکن درباره معایب این طرح و پیشنهاد گفت: مخاطب این طرح اقشارکم درآمد و مستاجران هستند بنابراین نرخ سود ۲۲ درصد مناسب این دهک از جامعه نیست. از سوی دیگر اجرای این دست از طرح ها مناسب فصل نقل و انتقالات مسکن است. تقریبا ۲۰ردرصد از معاملات اجاره در نیمه دوم سال انجام می شود بنابراین این اقدامات باید در فصل اجاره یعنی نیمه اول سال به اجرا می رسید.
وی با بیان اینکه طرح صندوق تامین ودیعه مسکن در کوتاه مدت می تواند اثرگذار باشد، اظهار داشت: راهکار موثر و پایدار برای رفع مشکل بازار مسکن افزایش درآمد خانوار است که ریشه در رشد اقتصادی دارد. از سوی دیگر افزایش عرضه می تواند باعث ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار شود و قیمت ها را متعادل کند. اما طرح هایی مانند صندوق ودیعه با نرخ مناسب اقشار کم درآمد می تواند در کوتاه مدت موثر باشد به شرطی که مدت زمان تصویب و اجرای آن به طولانی و زمان‌بر نباشد.
شرکت های اجاره داری به کمک بازار اجاره می آیند؟
در کارنامه موفق بسیاری از کشورها در کنترل بازار مسکن در بخش اجاره، فعالسازی شرکت های اجاره داری دیده می شود. یکی از پیشنهادهای مطرح دولت هم برای ساماندهی بازار اجاره کشور راه اندازی و تاسیس شرکت های اجاره داری است. با توجه به افزایش نرخ اجاره در کشور، ساخت وساز مسکن با هدف ورود این واحدها به بازار اجاره افزایش می یابد از این رو حضور شرکت های اجاره داری که بتوانند مدیریت واگذاری واحدهای مجتمع های مسکونی به مستاجران و تعمیرات و نگهداری آنها الزامی است.
در بسیاری از کشورها از جمله کشورهای اروپایی تجربه ساخت مجتمع ها و شهرک های مسکونی مختص اجاره از سوی بخش خصوصی با حمایت دولت وجود دارد که از این طریق قوانین خودخواهانه و نانوشته مالکان خرد را شکسته اند و توانسته اند قیمت ها را به حد تعادلی برسانند.
در کشورمان هم با الگوبرداری از این طرح ها و پروژه ها پیشنهاد تاسیس این شرکت ها داده شده است که البته این پیشنهاد هم در حد حرف است و هنوز به مرحله اجاره نرسیده است. مهم ترین مزیت این اقدام، ایجاد رقابت بین مالکان انبوه مسکن و مالکان خرد برای کاهش قیمت اجاره و افزایش سطح ارایه خدمات و سرویس های استاندارد به مستاجران است.