علی شماعی دانشیار جغرافیا و برنامه ریزی شهری دانشگاه خوارزمی تهران روز یکشنبه در گفت و گو با خبرنگار گروه دانشگاه و آموزش ایرنا با بیان اینکه، توسعه اقتصاد مولد و کارآمد، در جذب سرمایه های سرگردان به چرخه تولید اولین راهکار کنترل افزایش قیمت مسکن و بنیادی ترین عامل توسعه یافتگی است.
وی با تاکید بر اینکه، بنیادی ترین و اصیل ترین بخش اقتصاد و شالوده بالندگی و توسعه یافتگی هر جامعه یا کشوری تولید است، گفت: اگر از بخش های سه گانه اقتصاد (کشاورزی، صنعت و خدمات) از جمله صنعت ساختمان و تولید مصالح ساختمانی به عنوان موتور محرکه توسعه اقتصادی و اجتماعی که بیش از ۳۰۰ شغل را دربرمی‌گیرد، حمایت و پشتیبانی شود، به تنهایی تحول عظیمی در اشتغال و توسعه پایدار ایجاد می شود.
به گفته شماعی، یکی از رسالت های مهم دولت ها، مدیریت زمین و املاک و بسترسازی تولید است. با مدیریت و هدایت سرمایه های کوچک و بزرگ جامعه و تامین زمین و زیرساخت ها به صورت شهرک های مسکونی، صنعتی و کشاورزی می توان از تولید حمایت و پشتیبانی کرد.
بانک‌ها و موسسات مالی دلالان اصلی بخش مسکن
این استاد دانشگاه بدترین کارکرد اقتصاد نامولد را احتکار زمین و ساختمان به ویژه ساختمان های گران قیمت و احتکار و بایکوت آنها و سرگردانی سرمایه در حوزه های واسطه گری و دلالی دانست و افزود: به عنوان مثال گاهی برخی دستگاه ها و بانک ها به جای کمک به تولید و بسترسازی تولید، به دنبال رواج دلالی و خریدن گران قیمت ترین زمین های شهرها و ساختمان ها هستند. گاهی نیز با سودهای کلان کارخانه ها را تصرف کرده و آنها را تعطیل یا فعالیت افراد مولد را کاهش می دهند.
وی با تاکید بر اینکه، متاسفانه در طول دهه های گذشته بانک ها برای سودآوری هرچه بیشتر اصلی ترین دلالان بخش مسکن بوده اند، گفت: این درحالی است که بانک ها باید به جای دلالی و احتکار زمین و املاک، به حمایت هرچه بیشتر از تولید و ساخت و ساز روی آورند.
شماعی تاکید کرد: اگر بخشی از این سرمایه های انباشت شده و سرگردان در بانک ها و بورس، به جای وارد شدن به دلالی به چرخه تولید هدایت شده و به کار گرفته می شدند، به شکل گسترده ای بسیاری از مسائل اقتصادی و اجتماعی کشور رفع می شود.
وقتی دلالان مسکن سوداگری می‌کنند
عضو هیات علمی دانشگاه خوارزمی با اشاره به رشد افسارگسیخته قیمت مسکن در کشور گفت: یک حساب سرانگشتی و برآورد قیمتی سرسام‌آور مسکن نشان می دهد که بر اثر دلالی مسکن، در برخی از محلات شهرها از جمله تهران یک متر ساختمان مسکونی که در شرایط حال حاضر با هزینه ای حدود سه تا ۶ میلیون تومان ساخته می شود، بین ۳۵ تا ۱۲۰ میلیون تومان به فروش می رسد.
شماعی افزود: نمونه دیگر اینکه در سال ۱۳۹۲ قیمت یک مترمربع آپارتمان به طور متوسط در تهران چهار میلیون بود که در سال ۱۳۹۹ به بیش از ۳۵ میلیون افزایش یافته است و این سودهای هنگفت تنها به جیب عده ای دلال واریز می شود.
وی، مساله افزایش افسار گسیخته مسکن را محصول ضعف مدیریتی و عدم پشتیبانی تولید از جمله ضعف یا کمبود زیرساخت های تولید شامل تامین زمین و فضای تولید و کسب و کار (عرضه کم زمین برای مسکن، کارگاه، کارخانه و مزرعه و مراکز عرضه مستقیم کالا است)، نارسایی تاسیسات و تجهیزات خدماتی و شهری، ضعف در آموزش های لازم و بهره گیری از تجارب مناسب، کمبود زیرساخت های لازم برای زندگی و فضای کسب و کار، ضعف در تسهیل پروانه یا جواز کسب و کار، عدم حمایت های مالی و سرمایه گذاری، ضعف در مبارزه با قاچاق کالا، نارسایی در بازاریابی برای صادرات و تجاری سازی و بین المللی شدن دانست.
ایجاد سیستم اطلاعاتی جامع زمین و مسکن طرحی راهگشا برای کنترل قیمت مسکن
این استاد دانشگاه، ایجاد سیستم یا بانک اطلاعاتی جامع، کامل و دقیق از اوضاع املاک و مسکن و شفافیت بازار زمین و مسکن و دریافت مالیات بازدارنده از احتکارکنندگان و دلالان مسکن را برای رفع این مشکل اولین اقدام ضروری دانست و تاکید کرد: باید طرح دولت برای ایجاد یک سیستم جامع یا پایگاه داده و اطلاعات کامل، دقیق و به روز از اوضاع املاک و مسکن از مسوولان و افراد حقیقی و حقوقی به طور ویژه و به صورت یکپارچه پیگیری و مرتب به روزرسانی شود.
شماعی افزود: پس از شناسایی اطلاعات میزان مسکن هر فرد حقیقی و حقوقی، ضمن قائل شدن معافیت از مالیات برای حد متعارفی از املاک مسکونی، برای مازاد بر نیاز متعارف از بقیه مالیات با نرخ تصاعدی اخذ شود، به طوری که در تملک نگه داشتن بیش از حد متعارف زمین و ملک به دلیل مالیات و عوارضی که بر آن مترتب می شود، مقرون به صرفه نباشد.
وی می گوید: زیربنای برنامه ریزی و مدیریت، در اختیار داشتن آمار و اطلاعات دقیق و به روز است. در شرایط کنونی بخشی از این اطلاعات در اختیار اداره ثبت اسناد و شهرداری ها است و بخشی نیز در اختیار منابع طبیعی و جهاد کشاورزی و راه و شهرسازی و سازمان های آب و برق و گاز قرار دارد.
این استاد دانشگاه ادامه داد: همچنین این اطلاعات با نقشه های کاداستر اداره ثبت اسناد و املاک و سایر منابع اطلاعاتی اعم از منابع طبیعی و جهاد کشاورزی و دستگاه های دیگر پشتیبانی و تکمیل و حد و حدود دقیق آنها تعیین و مشخص شود بر اساس هر کد ملی و کد ثبتی چند متر زمین و املاک به نام هر فرد یا بخش دولتی و شرکت های خصوصی و در چه وضعیتی یا چه کاربردی است.
وی اظهار کرد: هزینه‌دار کردن فعالیت‌های نامولد رقیب تولید و هدایت سرمایه ها به چرخه تولید با مالیات کم و حتی بدون مالیات می تواند تولید را افزایش داده و ارزش پول ملی را ارتقا بخشد.
این استاد دانشگاه اضافه کرد: می توان از افرادی که بیش از حد معین از فضای مسکونی یا زمین احتکار شده برخوردارند، به صورت تصاعدی مالیات دریافت کرد. این اقدام سیاست زمین و مسکن را از کالای سرمایه ای خارج و به کالای مصرفی و در خدمت تولید تبدیل می کند.
۱۷ دی ماه سال ۱۳۹۹ بود که دکتر روحانی رییس جمهوری قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم در خصوص اخذ مالیات از خانه‌های خالی را برای اجرا به وزارت امور اقتصادی و دارایی ابلاغ کرد.
بر اساس این قانون که در جلسه علنی ۵ آذر ۱۳۹۹ مجلس به تصویب و ۲۶ آذر به تایید شورای نگهبان رسید، هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور، در هر سال مالیاتی، در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت‌های مندرج در این قانون، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره به شرح ضرایب سال اول معادل ۶ برابر مالیات متعلقه، سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه می‌شود.
احداث و توسعه شهرها و شهرک‌های جدید ضروری است
شماعی همچنین ساخت شهرها و شهرک های جدید با الگوهای برنامه ریزی شده مناسب و برخوردار از فرصت های اشتغال در داخل و پیرامون شهرها را ضروری دانست.
وی افزود: ساخت این شهرک ها در کنار شهرها به ویژه در پیرامون شهرها که از امکانات زیرساختی آب و برق و تاسیسات و تجهیزات شهری همچون خدمات بهداشتی درمانی و آموزشی برخوردارند، مناسبتر است.
عضو هیات علمی دانشگاه خوارزمی، واگذاری و تفویض اختیارات به مدیران محلی و مدیریت یکپارچه در شهرهای کوچک و متوسط با نظارت استانداران، فرمانداری ها، بخشداری ها و شهرداران هر شهر و روستا را ضروری دانست و افزود: با همکاری مسؤلان دستگاه ها و سازمان های ذیربط و انجمن ها و گروه های مردم نهاد محلی مسایل و مشکلات تولید در تمام زمینه ها را راحت‌تر و سریعتر می توان حل و فصل کرد.
افزایش تراکم ساختمانی و تشویق به بلند مرتبه سازی
شماعی تشویق به بلند مرتبه سازی در برخی مناطق را برای افزایش عرضه مسکن مناسب دانست و گفت: به دلیل کمبود زمین و حفاظت و صیانت از زمین های کشاورزی و استفاده بهتر و بیشتر از زمین و کاهش تخریب زمین های مرتعی و جنگلی و خاک های صنعتی بلند مرتبه سازی ضروری است. همچنین به منظور کاهش حجم شبکه های زیربنایی، کاهش مسافرت های درون شهری، امکان نورگیری از فضا و ارتفاع بالا و خلق چشم اندازهای زیبای شهری البته با در نظر گرفتن تمهیدات لازم در برخی از مناطق و نواحی و محلات شهری، بلند مرتبه سازی بسیار ضروری است.
دانشیار جغرافیا و برنامه ریزی شهری دانشگاه خوارزمی تهران، اصلاح قوانین ساخت و ساز و مناسب سازی و بروز رسانی و صنعتی سازی مسکن به ویژه برای بافت های فرسوده با مشارکت مردم را ضروری دانست و گفت: مناسب سازی و تسهیل گری بهینه با دادن امتیاز و خدمات لازم از طرف دولت و شهرداری ها و دستگاه ها برای مقرون به صرفه شدن ساخت و ساز و نوسازی و بازآفرینی بافت های فرسوده به مردم بسیار ضروری است.
ایجاد و حمایت از شرکت های تعاونی و تولید مسکن برای کارکنان دولت
این استاد دانشگاه همچنین تولید و عرضه مسکن در غالب شرکت ها و تعاونی تولیدی مسکن را برای خانه دار کردن کارکنان دولت فاقد مسکن و حتی کارکنان بخش خصوصی در کشور بسیار مقرون به صرفه دانست.
شماعی اظهار کرد: ساخت مسکن های استیجاری و اجتماعی و طرح های قانون تملک ۹۹ ساله زمین سازمان ها و دستگاه ها، برای افراد فاقد مسکن ضروری دانست.
نظارت بر مشاوران املاک برای جلوگیری از افزایش ملک
شماعی، نظارت بر بنگاه های خرید و فروش زمین و املاک و چگونگی مشاوره و کارشناسی زمین و مسکن را برای متوازن نگه داشتن قیمت مسکن ضروری دانست.
وی گفت: سازوکار مناسب برای کنترل و نظارت بر بنگاه های خرید و فروش زمین و املاک و چگونگی مشاوره و کارشناسی معاملات زمین و مسکن باید به صورتی باشد که موجب افزایش قیمت بی حساب و کتاب زمین و مسکن نشود.
این استاد دانشگاه، نظارت مجلس، قوه قضاییه و دولت به اجرای قانون ساماندهی و حمایت از عرضه و تقاضای را مهم خواند و افزود: افراد نخبه و شایسته ای باید مسوولیت بپذیرند که دارای برنامه های مدون و توسعه ای برای کشور باشند و توانایی سیاستگذاری، اجرا، مدیریت و پاسخگوی نیازها و مسائل را داشته باشند.
نقش موثر تولید و عرضه مناسب مصالح ساختمانی در اشتغال‌زایی و اقتصاد
دانشیار جغرافیا و برنامه ریزی شهری دانشگاه خوارزمی تهران اظهار کرد: ایران با توجه به توانایی های زیاد و سابقه تاریخی معماری و شهرسازی می تواند کشور صادرکننده علوم معماری و تجهیزات و مصالح ساختمانی به بازارهای جهانی از جمله ۱۵ کشور همسایه با بیش از ۵۰۰ میلیون نفر جمعیت باشد.
شماعی افزود: طیف گسترده مصالح ساختمانی از فلزات، سیمان، قیر، سنگ، کاشی، آجر، گچ و لوله های آب و فاضلاب تنوع زیاد تاسیسات و تجهیزات راه و ساختمان و فعالیت های عمرانی نیاز همیشگی کشورهای دنیاست که علاوه بر اینکه از درآمد و سود پایداری برای کشور برخوردار است، می تواند در خروج از اقتصاد تک محصولی و خام فروشی نفت به اقتصاد کشور نقش موثری داشته باشد.
وی با بیان اینکه، راهبردهای بسیار متعدد و متنوعی برای حمایت از تولید داخلی مطرح است، افزود: از جمله این راهبردها؛ ایجاد شرکت های خصوصی و جذب برخی از کارکنان شرکت ها و ادارات دولتی در شغل های مولد، سهولت دریافت مجوزهای کسب‌وکار، ثبات مقررات و رویه‌های اجرایی تولید، تضمین حقوق مالکیت با توسعه دادسراهای مجهز و کارآمد، تامین امنیت سرمایه‌گذاری و امنیت اقتصادی برای کارآفرینان و بهره گیری از فناوری‌های برتر و تجاری سازی و بین المللی شدن است.
شماعی همچنین، کنترل بخش غیررسمی در اقتصاد، تسهیل در مقررات پرداخت بیمه‌های تامین اجتماعی، کاهش تصدی گری دولت در اقتصاد، افزایش هزینه فعالیت‌های سفته‌بازانه و سوداگرانه همچون سرمایه‌گذاری در ارز، سکه، املاک و غیره، کاهش هزینه های جاری دولت، شامل حامل های انرژی در سازمان ها و کارخانه های دولتی را که مصرف بالایی دارند، در حمایت و توسعه تولید موثر دانست.