این افراد جدای از اینکه با منحرف کردن مسیر مصرف درست تسهیلات حمایتی، روستاییان واقعی را از دسترسی به این اعتبارات محروم می سازند، مانند موریانه به جان زمین و باغ های روستا افتاده و با تخریب و تغییر کاربری آن، زمینه مرگ تدریجی تولید روستا را فراهم کرده و به انگیزه ایجاد ارزش افزوده برای سرمایه خود، کالبد روستا را از روح حقیقی آن خالی می‌کنند.
در این چالش روستاهای حاشیه شهرها، نخستین گزینه این تغییر بافت و کاربری هستند که خیل مشتاقان ویلاسازی در اولین گام با هجوم خود، آنها را از ماهیت روستایی دور می سازند و در این مسیر هرچه این روستاها باصفا و خوش آب و هواتر باشند، اقبال به آنها بیشتر است و رشته حیات طبیعی شان زودتر از هم گسیخته می شود.
نکته حائز اهمیت دیگر که باید به آن توجه داشت ناهمخوانی فرهنگ شهرنشینی با روستانشینی است که این مهاجمان به حریم روستا، با نگاهی متفاوت و بدون هیچ توجهی به زندگی متعارف روستایی، با خرید قطعه زمینی در این روستاها و ساخت باغ ویلا، تلاش می‌کنند تا همه امکانات رفاهی زندگی شهری و بلکه بیشتر از آن را به روستا منتقل کنند.
این تعارض زمانی خود را بیشتر می نماید که در کنار دیوار خانه‌های کاهگلی و بناهای سنگچین و ساده روستاییان، سقف‌های فانتزی، شیروانی های رنگ‌وارنگ و دیوارهای مرمرین جلوه گری آغاز کرده و بر چهره ساده و صمیمی روستا چنگ می کشند و چند قدم آنسوتر از الاغی که در مزرعه، یونجه نشخوار می کند، در کنار دیوار باغ‌ویلایی شماری از خودروهای آخرین مدل خارجی پارک کرده اند.
طرحی با نیت درست
مساله از آنجا آغاز شد که در سالیان متمادی و با توجه به بروز برخی مشکلات در نواحی روستایی، که عمدتا ناشی از بروز خشکسالی های پی در پی و کاهش تولید محصول و افت درآمد بود، شمار زیادی از جوانان روستایی و بعضی خانوارها سعی کردند به شهر مهاجرت کنند تا با پیدا کردن فرصتی شغلی، درآمدزایی برای خود ایجاد کنند و این مهاجرت علاوه بر خلوت کردن روستاها از نیروی جوان و کاری، معضل حاشیه نشینی در شهرها و پیامدهای آسیب زای آن را پررنگتر کرد و موجب شد جمعیت شهرها رو به فزونی بگذارد.
متعاقب این وضعیت دولتمردان تصمیم گرفتند با اجرای طرح های جدید و دادن مشوق هایی به متقاضیان زندگی در نواحی روستایی، روند این مهاجرت را متوقف و حتی معکوس کنند.
از سوی دیگر و با توجه به وجود بناهای سست و غیرمستحکم در مناطق روستایی، که با وقوع هر حادثه غیرمترقبه ای چون زلزله، سیل و حتی بارندگی شدید، گاه بر سر ساکنان آوار می شد، قرار شد با دادن وام های کم‌بهره، جامعه روستایی برای نوسازی و بهسازی منازل خود یاری شوند.
البته این طرح ها تا حدودی توانست برخی افراد را به روستا بازگرداند ولی به نظر می رسد نبود نظارت دقیق بر اجرای آن باعث شد تا برخی شهرنشینان نیز از فرصت پیش آمده استفاده ای نابجا کرده و ساخت ویلاهای شخصی را در دستور کار قرار دهند.
نرخ خدمات پایه ارزان برای ساخت ویلا
یکی از مشوق های اصلی برای بازگشت روستاییان، کاهش نرخ خدمات پایه برای ساخت و ساز مسکن در روستاها است ولی برخی افراد به جای ساخت مسکن برای زندگی در شرایط موجود روستایی، از آن برای ساخت ویلا و استفاده از آن به عنوان تفرجگاه و در روزهای تعطیل آخر هفته بهره برده و می برند.
مدیرعامل شرکت آب منطقه‌ای خراسان رضوی در این خصوص به خبرنگار ایرنا گفت: نرخ ارزان خدمات پایه باعث شده است تا بسیاری از مردم به ساخت ویلا تمایل پیدا کنند و به همین دلیل نیاز است تا مسوولان تصمیم ساز در این مورد تجدید نظر کنند، زیرا در قوانین خدمات پایه برای تمام اقشار و به صورت یکسان در نظر گرفته شده است.
محمد علایی با اشاره به تمایل مردم برای ساخت ویلا در زمین‌های روستایی افزود: این در حالی است که قیمت تمام شده آب بسیار زیاد است و طبق تعرفه دولتی، با کمترین قیمت در اختیار مردم روستاها قرار می‌گیرد و به همین دلیل ویلاهای ساخته شده در این مناطق هم از این امکان به راحتی بهره می‌برند.
وی با اشاره به اینکه در اطراف شهر مشهد و به خصوص در مسیر غرب به سمت قوچان ساخت ویلا سرعت گرفته است، بیان کرد: از سوی دیگر مردم برای حفظ ارزش اقتصادی اموال خود تمایل زیادی به ساخت ویلا دارند و به همین دلیل دولت باید برنامه مشخصی داشته باشد ولی متاسفانه تاکنون برنامه ریزی مناسبی در این خصوص صورت نگرفته است.
مدیرعامل شرکت آب منطقه‌ای خراسان رضوی عنوان کرد: افرادی که می‌خواهند ویلاسازی کنند، حتماً از تمکن مالی مناسبی برخوردار هستند و نباید هزینه پرداخت آب بها و سایر خدمات دریافتی آنها با قشر تولید کننده روستایی یکسان باشد.
او ادامه داد: مناسب است تا دستگاه های مربوط، مناطقی را برای افرادی که علاقه به ساخت ویلا دارند مشخص کرده و در خارج از این مناطق اجازه ساخت ندهند، همچنین باید عوارض و تسهیلات از این افراد به نرخ تمام شده و تعرفه جدید دریافت گردد.
علایی گفت: اگر خدمات پایه و عوارض تغییر کاربری برای ساخت ویلا به بهای تمام شده از افراد اخذ شود، تب ویلاسازی نیز تا حدی زیادی فروکش خواهد کرد.
وی افزود: یکی از نشانه‌های عدم برنامه‌ریزی در این بخش آن است که پس از دیوارکشی زمین ها و هزینه زیادی که این افراد برای تغییر کاربری زمین خود می کنند، دستور تخریب سازه های آنها از سوی مراجع قضایی صادر می‌شود و این در حالی است که از ابتدا باید جلو ساخت ویلا در مناطق غیرمجاز گرفته شود.
ساخت و ساز غیرمجاز
آنچه در این بخش مورد غفلت قرار گرفته خرید و فروش زمین های زراعی و باغی است که پس از تغییراتی در محیط، با ساخت و ساز به ویلا تبدیل می شود و در این زمینه برخی مشاوران املاک نقشی غیرقابل انکاری دارند که با فرصت طلبی و سوء استفاده از غیبت بخش نظارتی، اقدام به فروش این زمین ها می کنند.
یقینا قوانینی برای مدیریت بر اوضاع و نظارت بر عدم سوء استفاده افراد از منابع طبیعی و همچنین تخریب اراضی و یا تجاوز به حریم آن در شهرها و روستاها وجود دارد، اما مهم آن است که تدابیری اندیشیده شود که این نظارت از ابتدا اعمال شود تا اصولا ساخت و سازی خارج از چهارچوب قانونی شکل نگیرد که پس از آن به دنبال تخریب و یا بازپس گیری انفال و استیفای حق و حقوق مردم باشیم.
معاون استاندار خراسان رضوی در این خصوص به خبرنگار ایرنا گفت: اگر به صورت درست فرهنگ سازی شود تا مردم خود به این درک برسند که از ساخت و ساز غیراصولی و خارج از حریم های قانونی پرهیز کنند تا این اقدامات در آینده خسارت هایی را برای آنها در پی نداشته باشد، بدون شک خود از این ساخت و سازها خودداری خواهند کرد.
سیدکمال الدین میرجعفریان افزود: نا ایمن بودن بخش زیادی از بناهای ساخته شده در برابر حوادث طبیعی و از سوی دیگر نداشتن وجاهت قانونی این نوع ساخت و سازها، که بدون مجوز قانونی نیز صورت می پذیرد، سازندگان را دچار مسائل حقوقی و تشریفات قانونی آن خواهد کرد.
وی ادامه داد: دستگاه‌های متولی باید از املاک منابع طبیعی، به درستی صیانت کنند تا تعرضی به آنها صورت نگیرد. به همین دلیل در روستاها بنیاد مسکن اجرای طرح هادی را بر عهده دارد تا ساخت و ساز روستایی در چهارچوب مصوب قانونی اجرا شود و خارج از آن تخلفی انجام نشود و این وظیفه در خارج از حریم شهر، بر عهده جهاد کشاورزی و سازمان منابع طبیعی است تا از ساخت و سازهای غیرمجاز جلوگیری کنند.
معاون استادار خراسان رضوی بیان کرد: یکی از مشکلات اصلی در این بخش، خرید و فروش قولنامه ای املاک است و حال آنکه اگر شخصی زمینی را بدون داشتن سند خرید و فروش کند، در آینده دچار مشکلات حقوقی خواهد شد و این در حالی است که برخی بنگاه‌ها با علم به مشکل ساز بودن این چنین خرید و فروش هایی، تنها به سودجویی خود اندیشیده و در این مورد کوتاهی می‌کنند.
ضرورت برچیدن بساط مشاوران غیرمجاز املاک
برخی افراد با ایجاد بنگاه های غیرمجاز املاک به صورت غیرقانونی اقدام به فروش زمین های روستایی می کنند که با توجه به عدم نظارت کافی در این حوزه، بعضا زمین های منابع طبیعی را نیز به فروش می رسانند و در مقابل هیچ تعهدی را پس از معامله به گردن نمی‌گیرند.
دادستان مشهد در نشست شورای حفظ حقوق بیت المال در اراضی ملی، منابع طبیعی و حقوق عامه استان از تشکیل این شورا در تمامی شهرستان های استان خبر داد و گفت: یکی از عوامل گسترش باغ ویلاها در اطراف شهرها و به ویژه روستاهای نزدیک شهر مشهد، وجود مشاوران املاک غیرمجاز است که به زودی مردم شاهد جمع‌آوری بسیاری از این مشاوران املاک خواهند بود.
محمدحسین درودی افزود: با توجه به اهمیت بالای توجه به حفظ و صیانت از اراضی ملی و جلوگیری از تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی، مقرر شده است شورای حفظ حقوق بیت المال در تمامی شهرستان های استان به ریاست رییس دادگستری و دبیری دادستان، با همکاری فرماندار و تمامی دستگاه‌های اجرایی تشکیل شود.
وی افزود: سه کمیته صیانت از حریم شهر مشهد، کمیته پیشگیری و شناسایی و همچنین کمیته حقوقی و قضایی در مرکز استان خراسان رضوی تشکیل می شود تا به صورت ویژه نسبت به حفظ اراضی ملی و جلوگیری از تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی اطراف مشهد اقدامات مؤثر و گسترده‌ای صورت دهند.
دبیر شورای حفظ حقوق بیت المال در خراسان رضوی گفت: دستگاهها باید در دو سطح پیشگیری و مقابله برنامه ریزی کنند که اولویت اول یعنی پیشگیری از تصرف اراضی ملی و جلوگیری و ممانعت از تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغی به باغ ویلا به صورت ویژه دنبال شود، زیرا دارای تبعات کمتر اجتماعی و امنیتی است و مردم هم این انتظار را دارند که اگر بناست باغ ویلای غیرمجازی تخریب شود چرا از ابتدا جلو این کار گرفته نشده است تا سرمایه مردم از بین نرود و عده معدودی با دست زدن به تصرف اراضی ملی و تغییر کاربری غیرمجاز، این باغ ویلاها را به مردم بفروشند و از این طریق صاحب ثروت های بی حساب شوند.
درودی افزود: از جمله عوامل موثر در تبدیل زمین های کشاورزی به باغ ویلا بهره گیری از آب چاه های کشاورزی در این باغ ویلاها است و یا اینکه با تصرف حریم بستر رودخانه و مسیل ها، برداشت های غیرمجازی از آن صورت می گیرد که بر همین اساس مقرر شد شرکت آب منطقه‌ای ظرف مدت کوتاهی نسبت به شناسایی چاه‌های کشاورزی که برای مصارف باغ ویلا استفاده می شود اقدام و سریعاً این چاهها را پر و مسلوب المنفعه کند و همچنین حریم و بستر رودخانه ها را آزاد و از برداشت های غیرمجاز آنها ممانعت به عمل آورد.
وی ادامه داد: مقرر شد گشت مشترک شورای حفظ حقوق بیت المال در شهرستان مشهد هر ۱۵ روز یک بار نسبت به شناسایی و رفع تصرفات جدید و ممانعت از ایجاد تغییر کاربری های جدید به منظور ایجاد باغ ویلا اقدام کند.
دادستان مشهد گفت: از مردم هم تقاضا می شود از سرمایه گذاری در بخش باغ ویلا به طور جد خودداری کنند چرا که تقریباً تمامی باغ ویلاهای احداثی و یا در حال احداث غیرمجاز است و به طور قطع برابر قانون باید قلع و قمع و به وضع سابق برگردانده شود و در این حالت سرمایه سازندگان از دست خواهد رفت، پس نیاز است چنانچه قصد خرید باغ ویلایی را دارند قبل از اقدام، از مراجع قانونی مانند جهاد کشاورزی و منابع طبیعی استعلام کنند.
منفعت مالی دهیاران
ساخت ویلا در روستاها از سوی دهیاران با کمترین مخالفتی پذیرفته شده است، زیرا یکی از عایدی‌های دفتر دهیاری روستا، پیگیری امور محوله این باغ ویلاها است.
دهیار یکی از روستاهای شمالی شهر مشهد در این خصوص به خبرنگار ایرنا گفت: برای ساخت یک منزل مسکونی فرد باید حدود ۳ میلیون تومان عوارض پرداخت کند ولی برای ایجاد یک باغ ویلا رقمی در حدود ۱۰ میلیون تومان هزینه پرداخت می‌شود.
وی که نخواست نامش ذکر شود، ادامه داد: دریافت این عوارض در راستای آبادی روستا هزینه می‌شود ولی از سوی دیگر شاهد دوپارگی بین فضای سنتی بافت روستا و ویلاسازی ها هستیم.
او عنوان کرد: در روستای ما ساخت ویلا رو به رشد است و این در حالی است که با مشخص شدن طرح توسعه روستا و با مشخص شدن وضعیت مالکان، شاهد افزایش خرید و فروش بیشتری خواهیم بود.
این دهیار بیان کرد: ساخت باغ ویلا با بافت سنتی روستا در تضاد است و حواشی نیز ایجاد کرده است و از سوی دیگر انتخاب این روستاها نیز به واسطه نزدیکی به شهر برای افراد بسیار مهم است.
وی با اشاره به رغبت زیاد شهرنشینان برای ساخت ویلا در نقاط روستایی گفت: جدای از نزدیکی برخی روستاها به شهر، تعرفه کم ساخت و ساز و عوارض در روستا وسوسه انگیز است و امکان دارد در آینده و با گسترش شهرها، این روستاها نیز در حریم شهر قرار گرفته و جزو حوزه شهری محسوب شوند که از این طریق سود فراوانی نصیب سرمایه گذار خواهد شد.
وجود ۲۳ هزار باغ ویلای غیرمجاز در حریم مشهد
مدیر پروژه هماهنگی حریم شهر مشهد گفت: براساس بررسی تصاویر هوایی از حریم شهر مشهد ۲۳ هزار باغ ویلا در پهنه ۸۶ هزار هکتاری حریم این کلانشهر وجود دارد که اغلب به صورت غیرقانونی ساخته شده است.
کامران وثوق رضوی مشهدی به خبرنگار ایرنا اظهار داشت: این تعداد تا سال ۹۸، بیش از ۲۵ هزار باغ ویلا بود که با اقدامات قانونی شهرداری و دیگر نهادهای نظارتی در حوزه ساخت و ساز، پس از تخریب برخی از آنها، شمار باغ ویلاهای فاقد مجوز در این پهنه به ۲۳ هزار واحد رسید.
وی ادامه داد: در طرح جامع حریم مشهد مصوب سال ۹۶ محدوده حریم این شهر به ۸۶ هزار هکتار افزایش یافت و پیگیری عمده شهرداری برای سروسامان دادن به ساخت وسازهای فاقد مجوزی است که طی سال‌های اخیر در این محدوده انجام شده است.
مدیر پروژه هماهنگی حریم شهر مشهد گفت: در حال حاضر در این محدوده ۱۳۸ کد آبادی وجود دارد اما این تعداد براساس آخرین به روزرسانی روستاهای دارای سکونت و کد دهیاری، ۱۲۶ مورد است.
وی به ارزانی زمین در محدوده حریم مشهد اشاره کرد و افزود: مشکلات ناشی از افزایش جمعیت، رواج پدیده آپارتمان نشینی و نیاز مردم به تفرجگاه‌ها به ساخت و ساز باغ ویلا در حریم مشهد دامن زده است.
وثوق رضوی ادامه داد: بر اساس بررسی تصاویر هوایی حدود هزار و ۵۰۰ باغ ویلا در حریم مشهد دارای استخر است که به صورت غیرمجاز ساخته شده است.
وی گفت: بیشتر باغ ویلاهای غیرمجاز به شبکه آب شرب روستایی متصل نیستند و آب مورد استفاده در استخرهای آنها از طریق تانکر و با هزینه شخصی مالکان تامین می‌شود، تامین اینگونه منابع آب نیز به صورت مجاز و غیرمجاز است و آب استخرها نیز از رواناب‌های دائمی و موقت اطراف تامین می‌شود.
مدیر پروژه هماهنگی حریم شهر مشهد افزود: آبیاری باغ اینگونه باغ ویلاها با آب اندک و متناوب انجام می‌شود لذا درختان آنها ضعیف شده و میزبان آفات مختلف است و به خطری برای باغداری صنعتی مناطق روستایی و کانون انتقال آفات در این بخش تبدیل می شوند.
وی ادامه داد: شهروندان باید هرگونه خرید و فروش ملک و ویلا، حتی املاک دارای سند را پس از گذراندن مراحل قانونی و اخذ تاییدیه‌های جهاد کشاورزی و نهادهای ذیربط انجام دهند.