بی اطلاعی عموم از مخاطرات مسیر به جهت عدم اشراف بر قوانین، تخصصی و غیر قابل فهم بودن متن قراردادها و در نهایت ملتزم شدن افراد با حسن نیت به اموری مجهول به موجب امضای قرارداد، عدم شفافیت در وضعیت ثبتی و مالکیت املاک و در نهایت وجود راهزنان در طول مسیر، هر طرف معامله را در لبه پرتگاه گرفتاری در دست راهزنان و از دست دادن تمام اندوخته های مالی عمر ایشان قرار می دهد.
مخاطراتی از جمله عدم مالکیت بایع یا موجر و مستحق للغیر ( متعلق حق غیر است نه ناقل) در آمدن ملک، وجود مشکلات ثبتی از جمله اراضی ملی بودن ملک، مشکلاتی همچون در طرح قرارداشتن ملک و عیوب دیگری در ملک که ممکن است پس از امضای قرارداد آشکار شود، وجود این مخاطرات به خوبی گویای لزوم حمایت از متعاملین است.
حال با عنایت به اینکه وفق ماده ۱۰ قانون مدنی که به موجب آن قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ شمرده شده، کاملا روشن است که حمایت مورد انتظار از حاکمیت نظارت مستقیم بر روند قراردادهای ملکی نیست.
بلکه حاکمیت موظف است با اعطای استقلال به آحاد مردم در انجام معاملات ملکی، بستری حمایتی فراهم سازد تا در ابتدا مخاطرات مسیر را کاهش داده و در ثانی در فرض گرفتاری متعاملین در مخاطرات پیش گفته و ورود خسارت به وی، به نحوی جبران خسارت شود.
برای این منظور پیشنهاد نویسندگان بهره‌گیری از شرکت‌های بیمه است، در این خصوص موضوع اصلی بیمه ملک نبوده بلکه حق مالکیت است تا در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع و یا کشف سایر عیوب، شرکت بیمه جبران خسارت کند. طبق ساختار بیمه مالکیت، شرکت های بیمه موظف می شوند تا در صورت بروز هر گونه مشکلی، خسارت بیمه گذار را راسا پرداخت و از طریق وکلای شرکت، شخصا امور قضائی مربوطه را پیگیری کنند.
طبیعی است که از این طریق اولا شرکت های بیمه به جهت حفظ منافع، خود را ملتزم می دانند بر حسن انعقاد قراردادهای ملکی از طریق ارسال کارشناس حقوقی یا بررسی حقوقی قراردادها پیش از انعقاد نظارت کنند که این مساله خود تا حدود زیادی کاستی‌های موجود در انجام معاملات در نزد مشاورین املاک را جبران می کند.
از سوی دیگر شرکت‌های بیمه به جهت جلوگیری از بروز مشکلات ثبتی، خود بحث بررسی وضعیت ثبتی ملک را بر عهده می‌گیرند که این موضوع نیز با توجه به عدم دسترسی خریداران به اطلاعات ثبتی املاک پیش از انعقاد قرارداد امری بسیار پسندیده و سد محکمی در برابر متعاملین با سوء نیت است.
در گام بعدی با توجه به مسوولیت بیمه در جبران خسارات ناشی از بروز عیب در ملک، بازبینی فنی و ارزیابی کارشناسی ملک نیز از سوی کارشناسان خبره انجام می پذیرد که خود باعث اتقان قراردادهای ملکی می‌شود.
جهت بررسی بیشتر موضوع، اعم از جایگاه این نوع بیمه در بین انواع بیمه نامه‌ها و در نهایت در حقوق ایران، ملزومات مورد نیاز جهت اجرایی سازی این نوع بیمه در کشور و نحوه اجرای آن در دیگر کشور های دنیا به صورت مطالعه تطبیقی، خوانندگان می توانند به کتاب تحلیل حقوقی امکان بیمه املاک به قلم نویسندگان این مقاله مراجعه کنند.
محمدمهدی مخبریان نژاد- کارشناس مسائل حقوقی
وحید میرنژاد - کارشناس مسائل حقوقی