دولت در دو سال گذشته به منظور حمایت از مستاجران، در حالی مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره و تعیین حدنصاب افزایش سالیانه برای اجاره بها را اجرایی کرد که این مصوبه اثری بر قیمت ها نداشت و تسهیلات ودیعه مسکن نیز به دلایل متعدد از جمله سخت‌گیری بانک‌ها در معرفی ضامن رسمی، تکمیل ظرفیت سهمیه بانک‌ها و نبود منابع کافی به افراد کم شماری تعلق یافت.
مطابق آمار بانک مرکزی نرخ رشد سالیانه اجاره بها در کل کشور در سال ۱۴۰۰ به ۵۰ درصد رسید.
مصوبه هایی که اجرا نمی شوند
اگرچه مصوبه دولت در دو سال گذشته لازم‌الاجرا بود ولی شواهد و قرائن نشان می‌دهد که این مصوبه ها نه تنها اجرا نشد بلکه حتی به قیمت ها دامن زد و موجرانی که کارشان به شکایت و دادگاه رسید نیز معمولا حکم تخلیه دریافت کرده اند.
امسال هم مصوبه دولت حاکی از آن است که سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن ۱۴۰۱نسبت به اجاره‌بهای سال ۱۴۰۰، در تهران حداکثر ۲۵ درصد، کلان‌شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد است.
اما گزارش میدانی خبرنگار ما از بجنورد حاکی از افزایش ۲ و حتی سه برابری اجاره بهاست و امسال بر خلاف سال قبل که تمدید اجاره ها نمود بارز داشت اجاره نشین ها به علت اجاره بالا ترجیح می دهند خانه های خود را تخلیه و از بافت های مرکزی و میانی به سمت حاشیه شهر بروند.
نرخ ها قد می کشند
بررسی های میدانی خبرنگار ایرنا نشان می دهد که هم اکنون اجاره خانه در اکثر شهرهای استان به خصوص شهرهای بزرگ چون بجنورد، اسفراین، شیروان و آشخانه که نسبت به سایر شهرهای دیگر به مرکز استان نزدیکترند، بر خلاف سنوات گذشته حداقل بین ۳۰ تا ۴۵ درصد افزایش دارد.
به عنوان نمونه در شهر بجنورد نرخ اجاره بهای مسکن در شهرک هایی مانند گلستان شهر و ولیعصرعج با ۲۰میلیون تومان ودیعه ماهی ۶۰۰ هزار تومان؛ شهرک امام خمینی (ره) ۸۰ تا ۱۰۰میلیون تومان و اجاره توافقی، شهرک فرهنگیان ۱۰۰ میلیون تومان رهن با ۲ میلیون تومان اجاره و در محله هایی مانند دهخدا و طالقانی شرقی، پارک شهر با ودیعه هایی در حدود ۲۰۰ میلیون تومان و اجاره هایی توافقی مواجهیم و این قیمت ها در مناطق حاشیه شهر همانند ناظرآباد، کوی میدان بار و برخی دیگر از مناطق حاشیه ای مانند کلاته محمد علی پهلوان نیز با ودیعه هایی تا ۲۰ میلیون تومان و اجاره هایی تا یک میلیون تومان مواجهیم.
در مناطق برخوردار شهر مانند خیابان نادر، فردوسی، قیام، تربیت، کوی معلم و شهید کلاه دوز و فرهادی،امیریه جنوبی و بافت مرکزی اما این قیمت ها چندین برابر می شود و به عنوان مثال ودیعه مسکن برای یک واحد ۱۲۰ متری از ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان آغاز می شود و هر چه مساحت بیشتر باشد رهن بیشتر و حتی تا۷۰۰ میلیون تومان نیز دیده می شود و مستاجرانی که نمی توانند مبالغ رهن بالا را فراهم کنند با اجاره هایی مواجه اند که از ۳ میلیون تومان آغاز می شود و تو خود حدیث مفصل بخوان از این مجمل.
بازار گرم رهن و اجاره حاشیه شهر
به گفته برخی مشاوران املاک در سطح شهر بجنورد به دلیل افزایش ناباورانه اجاره بهای مسکن در یکی دو سال اخیر، در شرایط فعلی تمایل مستاجران برای کرایه خانه در روستاهای حاشیه شهر بجنورد روند افزایشی به خود گرفته به گونه ای که پرس و جوی مستاجران از این روستاها باعث شد تا مشاوران املاک در روستاها نیز فعال شوند و کرایه خانه در این مناطق نیز افزایش یابد.
بر اساس گزارش مرکز آمار، بازار رهن و اجاره در تابستان سال قبل برای اولین بار در طی ۵ سال نرخ تورم فصلی بیش از ۱۰درصد را تجربه کرد و این نرخ در مقایسه با تابستان سال قبل تر از آن نیز ۳۰ درصد افزایش داشت و بهار امسال نیز تورم با افزایش قیمت های کالاهایی مانند مرغ و تخم مرغ و لبنیات قد کشید و تا ۴۶درصد رسید و به همین ترتیب اجاره ها نیز نجومی شد و مالکان هم اکنون خواهان افزایش ودیعه ها به دو برابر پارسال و به همان نسبت افزایش اجاره بها هستند.
دل ناخوش خوش نشین ها
از قدیم به اجاره نشین ها خوش نشین می گفتند ولی از حدود یک دهه گذشته و به خصوص با شیوع همه گیری ویروس کرونا در دوسال گذشته و افزایش یکباره قیمت طلا و ارز و ارزاق در روزهای اخیر بازار مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفت و به یکباره قیمت ها اعم از خرید و فروش و حتی اجاره سر به فلک کشید به طوری که بنا به گفته یکی از بنگاهداران بجنورد حدود پنج سال قبل با پول هایی که این روزها موجران برای رهن مطالبه می کنند، می شد یک واحد آپارتمان شیک خریداری کرد.
قیمت های غیر قابل باور
یکی از مستاجران در این مورد به خبرنگار ایرنا گفت: در یک واحد ۱۰۰ متری با ۷۰ میلیون تومان رهن و دو میلیون تومان اجاره سکونت دارم اما امسال صاحبخانه مبلغ رهن را به ۱۵۰ میلیون تومان و اجاره را به سه و نیم میلیون تومان افزایش داده است.
سهراب محمدزاده افزود: اکنون به شدت در پی یافتن منزلی با قیمت مناسب و حتی رهن کاملم اما در بافت های خوب شهر آن چه پیدا نمی شود رهن و اجاره واحد مسکونی با قیمت مناسب است.
وی خاطرنشان کرد: مجبورم بخشی از لوازم خانه و یا حتی خودرو خود را بفروشم که سرپناه مناسبی داشته باشم و اگر نرخ ها به این شکل افزایش یابد همه مستاجران از هستی و داشته های خود ساقط می شوند.
در یکی دیگر از بنگاه های معاملات املاک، یک بانوی بجنوردی به قیمت بالای یک واحد ۱۰۰ متری در یکی از خیابان های خوب بجنورد اعتراض دارد و می گوید: بهای یک واحد در طبقه سوم یک آپارتمان چرا باید ۵۰۰ میلیون تومان رهن و یک میلیون تومان اجاره باشد.
زهرا ایزانلو افزود : تمام منطقه شریعتی شمالی، خیابان صفا و امیریه را برای اجاره یک واحد مناسب گشته ام اما بهای هیچ واحد اجاره ای متناسب با امکانات آن نیست و قیمت ها کلافه کننده است.
وی با بیان این که اجاره بها در بجنورد از هیچ فرمولی تبعیت نمی کند افزود: هر مالکی هر قیمتی که بخواهد پیشنهاد می دهد و در این بازار انصاف کم دیده می شود.
افزایش رهن و اجاره همه شهر را در گیر کرده است و به هر بنگاه معاملات املاکی که مراجعه کنیم تعداد زیادی از افراد را می بینیم که در پی یافتن گمشده خود هستند اما هر چه می جویند کمتر می یابند و قیمت های رهن و اجاره آن طور که از ظواهر پیداست نه تنها بسیار بیشتر از ۱۵ درصد که حتی به ۱۰۰و ۲۰۰ درصد نیز افزایش یافته است.
به گفته کارشناسان و صاحب نظران بهای رهن و اجاره در مناطقی مانند ناوک، گلستان شهر، کوی پردیسان و جنت و حتی در مناطق حاشیه شهر مانند باقر خان و ناظرآباد و ملکش و جوادیه هم به دو برابر رسیده است و البته در این مناطق بیشتر مستاجران از افزایش رهن شاکی هستند.
کوچ مستاجران به حاشیه
کارشناس یکی از بنگاههای معاملات املاک حاشیه شهر در بجنورد در این مورد گفت: تا پارسال اجاره نشین های منطقه «ملکش» یا اجاره های خود را تمدید می کردند و یا در نهایت از این کوچه به آن کوچه ی این منطفه نقل مکان داشتند.
مهدی سیفی با بیان این که امسال رهن برخی خانه ها حتی ۳ برابر نیز شده است اظهار داشت: مستاجران به علت افزایش رهن و اجاره مجبور به نقل مکان به روستاهایی مانند حلقه سنگ، الله وردی خان و خداقلی شده اند که در مجاورت ملکش قرار دارد به طوری که منزلی که تا دیروز ۱۰ میلیون تومان رهن داشت امسال مالک تقاضای رهن ۲۰ میلیون تومانی دارد که برای اقشار کم درآمد فراهم کردن این مقدار رهن ممکن نیست.
وی علت این موضوع را افزایش تقاضای قشر متوسط برای سکونت در مناطقی مانند «ملکش» می داند که هم به شهر نزدیک است و هم منازل بهتری نسبت به برخی محله های حاشیه ای بجنورد دارد.
این کارشناس ملکی افزود: رهن و اجاره از فرمول خاصی تبعیت نمی کند و تقریبا همیشه توافقی است اما در مجموع این روزها فضا به نفع مستاجر نیست و هیچ اقدامی هم برای کنترل اجاره بها انجام نمی شود.
وی با بیان این که مصوبات ستاد کرونا اهرم اجرایی ندارد افزود: با وجود این که اعلام شد در دوره کرونا مستاجران با ۱۵ درصد افزایش قراردادهای خود را تمدید کنند اما مالکان با بهانه های مختلف در پی افزایش اجاره بها هستند اگر بهانه ای هم برای تخلیه پیدا نکنند به افزایش ۱۵درصدی رضایت نمی دهند.
وی با رد این موضوع که بنگاه دارها به قیمت ها دامن می زنند گفت: برخلاف باور عموم این بنگاهداران نیستند که به قیمت ها دامن می زنند بلکه بهای رهن و اجاره را مالک تعیین می کند و متاسفانه برخی ملکان کرایه هایی را درخواست می کنند که نسبت به سال قبل بیش از دو برابر افزایش دارد به طوری که برخی مستاجران مستاصل شده اند و گاه برخی منازل ویلایی را دو خانواده اجاره می کنند تا هرینه کمتری بپردازند که این کار تبعات خوبی نخواهد داشت .
وی افزود: این در حالی است که هر چه قیمت ها مناسب تر و بازار گرم تر شود به نفع ماست و این بازار گرمی با تعدیل و مناسب شدن قیمت ها اتفاق می افتد و گران شدن اجاره ها دلیل بر افزایش درآمد کارشناسان املاک نیست بلکه مهم جوش دادن معامله هاست.
رشد بی رویه
به گفته یکی از کارشناسان مسکن در خراسان شمالی وام ودیعه مسکن می‌تواند به‌طور موقت و در شرایطی که درآمد بخشی از شاغلان به دلیل همه‌گیری کرونا کاهش یافته خوب باشد اما لازم است راه‌حل‌های بلندمدت و کلان اقتصادی نیز برای حفظ و بهبود رفاه این خانوارها مورد توجه باشد.
ابوالفضل رازقی افزود: نرخ اجاره‌بها به‌طور معمول متتناسب با قیمت مسکن تعیین می‌شود و بنابراین افزایش قیمت مسکن، افزایش اجاره‌بها را به دنبال دارد. در نتیجه راه‌حل‌های کلان اقتصادی که کنترل نرخ تورم را هدف‌گذاری می‌کنند، می‌توانند در متعادل شدن قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن نقش داشته باشند.
وی گفت: در حالی که میزان مجاز اضافه اجاره‌بهای سالیانه از سوی ستاد ملی کرونا تعیین شد باز هم اردیبهشت امسال نرخ رشد سالیانه اجاره در کل کشور حتی بیش از دو برابر بود و این رقم در استانی مانند استان ما و در بجنورد افزایش زیادی دارد.
وی با بیان این که هر روز نرخ نهاده‌های ساختمانی تغییر می‌کند افزود: هیچ نوع تصوری از بازدهی سرمایه در بخش ساخت‌وساز وجود ندارد و این امر حوزه ساخت و ساز را با چالش های متعدد مواجه کرده است که تبعات آن به تدریج نمایان می شود.
اجاره های غیر قابل باور
به گفته رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک بجنورد بررسی و مقایسه رشد اجاره‌بها در قراردادهای جدید و قراردادهای تمدید شده نشان می‌دهد امسال بسیاری از مستاجران قراردادهای خود را تمدید نکرده اند و بسیاری از آن ها برای این که واحدهای مسکونی با اجاره بهای مناسب تر پیدا کنند ترجیح داده اند به محله های ارزان تر نقل مکان کنند.
رضا آخته با تایید این ادعا که اجاره نشین های مرکز شهر به سمت حومه و حاشیه شهر عقب نشسته اند افزود: متاسفانه این کار تبعات اجتماعی و اقتصادی دارد که به مرور آشکار می شود و همین امر لزوم وارد شدن متولیان امر را به کنترل اجاره بها ایجاب می کند اما این کنترل باید باید کارشناسی شده و درست باشد تا منجر به نتیجه شود.
وی خاطرنشان کرد: در استان نیاز به مسکن بیش از گذشته وجود دارد و از دیگر سو اقداماتی مانند پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن راهکاری موقت است و به همین دلیل باید چاره اندیشی اساسی انجام شود.
وی گفت: به همین دلیل نشستی با مسوولان قضایی و اجرایی استان انجام شد تا برای افزایش نیافتن غیر منطقی اجاره ها چاره اندیشی شود اما هنوز باید این نشستها ادامه یابد تا منتج به نتیجه ای کارشناسی شود.
رییس اتحادیه مشاورن املاک از افزایش بیش از ۲ برابری بهای کرایه در املاک تجاری و افزایش ۸۰ درصدی اجاره بها و رهن در بجنورد نیز خبر داد و افزود: تغییر دریافت یارانه از ماه پیش تا کنون و افزایش قیمتی که بر بازار مستولی شده است بر اجاره بها نیز تاثیر داشت.
آخته افزود: مسکن، تابعی از اقتصاد است و نمی‌توان انتظار داشت که در شرایط تورمی، قیمت آن افزایش پیدا نکند و افزایش قیمت ها و هیجان مستولی بر بازار شامل کرایه های نیز شد.
وی از موجران خواست تا کمی انعطاف نشان دهند و شرایط برخی مستاجران را درک کنند و افزود: برخی مالکان هستندکه کرایه ملک تجاری و مسکونی خود را افزایش ندادند و درعین حال قرار دادها را نیز تمدید کرده اند و شماری از مالکان نیز افزایش معقولی در کرایه ها دارند اما برخی کرایه ها را دو تا سه برابر کرده اند که منطقی نیست.
وی خاطرنشان کرد: شرایط جامعه سخت شده و تورم موجود می طلبد همه در کنار هم باشیم و به هم کمک کنیم در حالی که هر فردی اگر بخواهد فشار خود را به طور مضاعف به دیگری انتقال دهد با فاجعه مواجه می شویم.
افزایش تعداد اجاره نشین ها
بر اساس آمار سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ تعداد مستاجران استان ۲۳ هزار نفر بود که اکنون با توجه به آن چه که اداره کل راه و شهرسازی اعلام کرد این رقم به ۳۵ هزار خانوار در شهرهای این استان رسید و در عین حال بیش از ۲۰ هزار خانوار از این تعداد، در مرکز استان ساکن هستند.
مدیرکل راه و شهرسازی خراسان شمالی در این مورد گفت: پرداخت ودیعه مسکن با رویکرد حمایت از مستاجران اجرایی شد و این تسهیلات که سال قبل ۲۵۰ میلیون ریال بود به افراد متاهل یا سرپرست خانوار دارای اجاره نامه رسمی یا اجاره‌نامه ثبت شده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات و دارای کد رهگیری پرداخت می شود.
قاسم قاسمی با بیان اینکه در سال گذشته این تسهیلات به به ۹۲۳ نفر از متقاضیان پرداخت شد افزود: پارسال ۲۰ هزار و ۶۸۵ نفر متقاضی دریافت تسهیلات ودیعه مسکن بودند
مدیرکل راه و شهرسازی خراسان شمالی اظهار داشت: پرداخت ودیعه مسکن راهکاری موقت برای کمک به مستاجران در دوره کروناست اما ساخت مسکن در قالب طرح اقدام ملی برای تولید مسکن در دست اجرا است تا شاهد کاهش قیمت مسکن و نیز اجاره بها در سطح جامعه باشیم.
قاسمی در مورد طرح اقدام مسکن ملی در استان نیز گفت: تاکنون یکهزار و ۵۶۳ نفر سهم آورده خود را به حساب مصوب واریز کردند و به عنوان متقاضی اصلی مسکن ملی نامشان به ثبت رسیده است.
وی افزود : تاکنون ۵۴ هکتار زمین برای اجرای طرح اقدام ملی تولید مسکن تامین و خراسان شمالی نخستین استانی است که مشکل تامین زمین برای ساخت مسکن در آن حل شده است.
وی دلیل اقبال سرد از مسکن ملی را تا حدودی ناشی از ایرادهای ناشی از مسکن مهر دانست و خاطرنشان کرد : اجرای مسکن مهر در این استان به دلیل نبود ساختار مناسب به خصوص کمبود پیمانکار و مهندسان ناظر تا حدودی از لحاظ نظارت کیفیتی با مشکل مواجه شد و این معضل تا حدودی استقبال از مسکن ملی را نیز تحت الشعاع قرار داد.
قاسمی اظهارداشت : این در حالی است که در طرح اقدام ملی مسکن به دلیل نظارت مستقیم اداره کل راه و شهرسازی استان ها ، توجه بیشتری به کیفیت ساخت و ساز می شود و معضل مسکن مهر در این ساخت و ساز تکرار نخواهد شد.
مدیرکل راه و شهرسازی در مورد کمبود ۳۵ هزار واحدی مسکن در استان خاطر نشان کرد : طرح مسکن اترک با ساخت ۲۰ هزار واحد مسکونی در دستور کار قرار گرفت که با تحقق این برنامه تا حد زیادی کمبود مسکن جبران می شود و عرضه و تقاضا به تعادل می رسد.
وی افزود: ۳۱درصد از مردم خراسان شمالی اجاره نشین هستند.
هزار تویی به نام بازار مسکن
در هر حال باید راهی برای کنترل اجاره بهای مسکن نه تنها در بجنورد بلکه در کشور یافت تا کمر مستاجران زیر بار کرایه های سنگین خرد نشود و براین اساس کلیات «طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی» تدوین و به تصویب مجلس رسیده است اما به دلیل ایرادات دولت به جزئیات طرح مذکور با دستور رئیس مجلس این طرح برای بررسی بیشتر به کمیسیون مربوط ارجاع شد.
در هر حال زمانی که وزیر راه و شهرسازی می گوید حدود ۵۰ درصد از هزینه سبد خانوار مربوط به مسکن است و بررسی‌ها نشان می‌دهد این هزینه در کشور ما ۲.۲ برابر متوسط جهانی است، فشار مضاعف به افراد کم درآمد و دهک های پایین جامعه ممکن است موجب بحران شود.
اگر چه در این سال‌ها، دولت‌های مختلف طرح‌های مختلفی را برای ساماندهی این حوزه اجرا کرده‌اند اما رشد آمار مستاجران نشان می‌دهد این طرح‌ها موفق نبوده است.
دولت سیزدهم هم در کنار پیگیری طرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، حالا طرح «اعطای وام برای پرداخت اجاره خانه مستاجران» را اجرایی کرده است؛ طرحی که نامش به تنهایی روایتگر اوضاع وخیم افزایش اجاره‌ها و ناتوانی مستاجران برای پرداخت آن است.
اما تلخ‌تر اینکه این وام‌های ۱۰۰، ۷۰ و ۴۰ میلیون تومانی با سود ۱۸ درصد اعطا و با بازپراخت ۵ ساله است اما باید دید که تا ۵ سال بعد چه اتفاقی برای مستاجران می افتد و در حالی که این روزها به جای بزرگ‌تر شدن سهم خوراک و پوشاک، هر سال سهم اجاره در سبد هزینه‌ها بیشتر می شود اگر مسوولان راهکارهای تخصصی را در پیش نگیرند مشخص نیست مستاجران باید چگونه در زیر بار اجاره ها کمر راست کنند و آیا رویای خانه دار شدن مستاجران به حقیقت می پیوند یا نه .
خراسان شمالی بر اساس سرشماری نفوس و مسکن سال 95 بیش از 863 هزار نفر جمعیت دارد که 56 درصد در شهرها زندگی می کنند.