به گزارش ایرنا اجاره‌های میلیونی این روزها تبدیل به معضل بزرگ در اغلب شهرها شده است و مستاجران از افزایش چند برابری نرخ اجاره و رهن املاک از ابتدای سال جاری توسط مالکان ناراضی هستند.
افزایش نرخ اجاره مسکن و رهن به دهک‌های متوسط و متوسط به بالا نیز فشار آورده و گزارش‌های میدانی حاکی از نارضایتی شهروندان و حتی مشاوران املاک از این وضعیت است.
این در حالی است که طبق مصوبه سران قوا میزان افزایش اجاره‌بها نباید بیش از ۲۵ درصد در شهرهای بزرگ و ۲۰ درصد در سایر شهرها باشد.
وزیر راه و شهرسازی سیزدهم تیر امسال با اشاره به مصوبه سران سه قوه مبنی بر تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره‌بها گفت: آمارهایی که براساس کدهای رهگیری ثبت‌شده و سایر گزارش‌ها به دست ما رسیده، حاکی از آن است که مصوبه تعیین سقف افزایش اجاره‌بها تاثیر بسیار زیادی در کاهش جابه‌جایی‌ها داشته است.
رستم قاسمی افزود: مصوبه سران سه قوه به سراسر کشور ابلاغ شده و با توجه به مجوزهای شرعی دریافت شده همه ملزم به رعایت آن هستند. بیش از هفت میلیون جمعیتی که در حال حاضر مستاجر هستند با این مصوبه تعیین تکلیف شده‌اند و این مصوبه نتایج مثبتی داشته است.
وی درباره ورود دولت به قراردادهای موجران و مستاجران، توضیح داد: شرایط اقتصادی کشور و وجود تورم و گرانی، دولت را وادار به انجام چنین تصمیمی کرد و در بسیاری از کشورهای دنیا در چنین شرایط اقتصادی خاصی، دولت در قیمت‌گذاری‌ها دخالت می‌کند. با رعایت این مصوبه توسط موجران و مستاجران، دیگر نیاز به تمدید قرارداد و مراجعه به بنگاه نیست و خود به خود قرارداد آنها تمدید می‌شود.
مجلس شورای اسلامی نیز طرح ساماندهی و کنترل اجاره‌بها املاک مسکونی را در دستور کار دارد تا به گفته نمایندگان مردم، قانون مدون و جامع در این حوزه تهیه شود.
با این حال سراغ چند نفر از شهروندان در شهرستان‌های مختلف خراسان جنوبی رفتیم تا وضعیت بازار مسکن را از زبان آنان جویا شویم.
یک شهروند در بیرجند که صاحب خانه‌اش اوایل اردیبهشت خواسته منزل را تخلیه کند، گفت: بنگاه‌های زیادی را سر زدیم اما خانه اجاره‌ای پیدا نمی‌شد؛ یکی دو مورد هم که توانستیم به توافق برسیم حتی با اجاره‌های بالا، صاحب خانه‌ها شروط عجیب و غریبی داشتند که از اجاره منصرف شدیم.
فرشته گندمی که مجبور شده وسایل خود را در یک خانه ۵۰ متری حاشیه شهر بچیند افزود: همین جا هم باید ماهی یک میلیون تومان اجاره بدهیم اما پیدا کردن خانه در شهر بیرجند واقعا کار سختی است.
وی اظهار داشت: در منطقه مهرشهر بیرجند که خانه باید ارزان‌تر باشد، رهن از ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان با اجاره ماهانه ۵۰۰ هزار تومان تا یک میلیون تومان است.
این شهروند گفت: سمت شعبانیه هم رهن بالای ۱۵۰ میلیون تومان بود و ۹۰ درصد صاحب خانه‌ها فقط به کارمند اجاره می‌دهند یا اینکه به خانواده بچه‌دار اصلا خانه نمی‌دهند!
خانه‌های گران در طبس
یک شهروند و فعال اجتماعی ساکن در شهرستان طبس هم به خبرنگار ایرنا گفت: بارها در جلسات مختلف به مسوولان استانی و شهرستانی گوشزد شده که طبس جزو گران‌ترین شهرهای کشور در حوزه مسکن است.
سید ابوالفضل حقانی ثانی افزود: یک منزل نوساز در شهرک رضوان شهر طبس با ۵۰ میلیون تومان رهن و دو تا سه میلیون تومان اجاره می‌شود در حالی که با همین مبلغ یک آپارتمان حداقل ۱۰۰ متری در یکی از نقاط شهرهای بزرگ کشور می‌توان اجاره کرد.
وی گفت: مقصر این مسائل از نظر مردم بنگاه‌دارها هستند و شواهد نشان می‌دهد وقتی شخصی برای عقد قرارداد به مشاور املاک مراجعه می‌کند، گاهی موجر و مستاجر قیمت را با هم تمام می‌کنند اما برخی بنگاه‌داران وعده اجاره بیشتر از سوی شرکت‌ها و معادن را می‌دهند تا سود بیشتری به دست آورند.
این شهروند و فعال اجتماعی افزود: برخی شرکت‌ها، معادن یا حتی ادارات برای مدیران و کارشناسان خود حاضرند هر مبلغی را بپردازند و باعث می‌شود که یک منزل مسکونی در شهرک امیرالمومنین طبس با ۵۰ میلیون تومان رهن و ماهانه چهار میلیون تومان اجاره قرارداد بسته شود ولی این مبلغ در توان عموم مردم نیست.
وی اظهار داشت: همین مبلغ پایه اجاره در آن محل محسوب شده و همسایگان نیز بر همین مبنا روی ملک خود قیمت‌گذاری می‌کنند لذا بارها گفته شده نظارتی از سوی دستگاه‌های متولی انجام نمی‌شود و کسی پاسخگوی گلایه‌های مردم نیست.
حقانی ثانی گفت: اخیرا اطلاعیه‌ای در فضای مجازی دیدم که رهن یک زیر زمین به ابعاد ۷۰ متر در یکی از محلات نزدیک باغ گلشن طبس به مبلغ ۴۰ میلیون تومان بود که واقعا تاسف‌آور است.
نظارت‌ها کافی نیست
یک فعال حوزه مسکن در شهرستان طبس دلیل افزایش بی‌رویه اجاره‌بها را نبود نظارت لازم دانست و گفت: صاحب خانه و واسطه‌گر مقصر نیستند چون اگر نظارت کافی وجود داشته یا قانون جامع باشد دیگر افراد نمی‌توانند به هر قیمتی ملک اجاره بدهند.
فرزانه ذوالفقاری ادامه داد: غیرقابل باور است در شهری که کمترین امکانات را از هر لحاظ دارد، قیمت مسکن با قسمت‌هایی از تهران برابری کند و حتی افرادی هستند که با پول خود نتوانستند در طبس خانه بخرند ولی به‌راحتی با همان سرمایه در مشهد صاحب خانه شده‌اند.
وی گفت: این مساله‌ای است که در طبس از چهار سال پیش به اوج رسید ولی با وجود همه شکایات و ناراحتی مردم، اقدام خاصی در حوزه نظارت بر بازار مسکن انجام نشده است.
به عقیده این فعال حوزه مسکن حضور مهاجرانی از شهرستان‌های دیگر که جذب معادن طبس شده‌اند باعث افزایش بی‌رویه قیمت مسکن در این شهرستان شده است.
وی با اشاره به گردشگرپذیر بودن شهر طبس افزود: بسیاری از مالکان تمایل دارند منزلشان خالی باشد تا به مسافران کرایه دهند و نوروز امسال شاهد ناراحتی بسیاری از مسافران بودیم.
تقاضا زیاد، عرضه کم
یک فعال اجتماعی در شهرستان سربیشه با بیان اینکه ملک اجاره‌ای به سختی پیدا می‌شود گفت: اغلب منازلی که خالی است صاحبان آنها در مشهد یا زاهدان ساکن هستند و تمایلی به اجاره ندارند زیرا به صورت فصلی گاهی خودشان ساکن می‌شوند.
حجت‌الاسلام ابراهیم خسروی افزود: در حال حاضر کف اجاره خانه در شهرهای مود و سربیشه ۸۰۰ هزار تومان است اما با قیمت بالا هم ملک اجاره‌ای نمی‌توان پیدا کرد.
وی اظهار داشت: به نسبت موقعیت شهرهای مود و سربیشه اجاره‌ها بالاست البته در این مناطق بیشتر منازل ویلایی هستند و اگرچه تقاضا برای اجاره زیاد بوده اما عرضه کم است.
این شهروند گفت: برای تعدیل قیمت اجاره در شهرها دولت کار خاصی نمی‌تواند بکند غیر از اینکه خود مردم به هم رحم کنند و انصاف داشته باشند.
ضابطه‌هایی که باید رعایت شود
شهروند دیگر که بتازگی در شهر قاین مستاجر شده است گفت: به نظر می‌رسد ضوابط تعیین شده در ارتباط با اجاره مسکن چندان رعایت نمی‌شود و این موضوع با توجه به شرایط اقتصادی فعلی باید جدی گرفته شود.
رضا عباس‌آبادی ادامه داد: معمولا تصور می‌شود که اجاره‌ها در شهرهای کوچکتر کمتر است اما اوضاع اجاره در شهر قاین نیز راضی‌کننده نیست.
وی که در حال حاضر ماهانه یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اجاره خانه پرداخت می‌کند گفت: برای اجاره مسکن در حال حاضر تقاضا زیاد ولی عرضه کم است.
به گفته این شهروند ساکن شهر قاین نرخ اجاره در این شهر از یک میلیون تومان تا پنج میلیون تومان متغیر است.
افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی اجاره در خراسان جنوبی
نظرات شهروندان در حالی مطرح می‌شود که رییس اتحادیه مشاوران املاک بیرجند معتقد است از ابتدای امسال تاکنون اجاره‌بهای مسکن در خراسان جنوبی به‌طور میانگین ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش داشته و از اواخر خرداد آرامش نسبی در بازار اجاره برقرار شد.
علیرضا اربابی گفت: دولت افزایش ۲۵ درصدی را برای اجاره مسکن تعیین کرده اما تورم نقش مهمی در افزایش یکباره اجاره‌بها داشته است.
وی با بیان اینکه سال‌های قبل اجاره در خراسان جنوبی خیلی کمتر از نُرم کشوری بود افزود: دفترچه ضریب معاملات املاک هم در تعیین نرخ اجاره‌بهای هر منطقه اثرگذار است و مالکان چون براساس آن ضریب باید مالیات پرداخت کنند اجاره‌بها را نیز به همان نسبت در نظر می‌گیرند.
رییس اتحادیه مشاوران املاک بیرجند گفت: برنامه دولت برای تمدید خودکار اجاره‌بها زمانی کارساز است که مستاجر هنوز در محل حضور داشته باشد لذا این طرح شامل حال مستاجران جدید نمی‌شود.
اجاره کمتر باشد مشتری بیشتر است
وی با تاکید بر اینکه مشاوران املاک در تعیین نرخ اجاره نقشی ندارند افزود: حق‌الزحمه مشاور املاک درخصوص اجاره ثابت است لذا فرقی نمی‌کند که با چه مبلغی ملک به اجاره داده شود و هرچه میزان اجاره کمتر باشد، مشتری بیشتر است.
اربابی درخصوص عرضه و تقاضای اجاره مسکن گفت: ماه‌های فروردین، اردیبهشت و تا نیمه خرداد سال جاری تقاضا برای اجاره مسکن زیاد بود اما در حال حاضر بازار آرام است.
وی بیان کرد: به تناسب ارزش املاک، افزایش اجاره‌بها در منطقه شمال شهر بیرجند بیشتر بوده و تقاضا نیز برای اجاره مسکن در این منطقه افزایش داشته است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک بیرجند افزود: در برخی نقاط شمال شهر شاهد افزایش ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی نرخ اجاره‌بها هم بوده‌ایم در حالی که املاک گران‌تر ۲۵ تا ۳۰ درصد افزایش اجاره داشته‌اند.
وی گفت: به نظر می‌رسد اگر مدیریت افزایش نرخ اجاره به گروه‌های مردمی واگذار شود نتیجه بهتری داشته باشد همانطور که ورود برخی علما برای بیان توصیه‌های دینی به مالکان املاک تاثیرگذار بوده و راه‌اندازی پویش‌های مردمی برای کمک به مستاجران هم اثرگذار است.
قانون حامی حقوق مستاجران
با وجود این شرایط ظرفیت‌های قانونی در حمایت از مستاجران وجود دارد که نیاز است مردم از آن آگاه باشند.
یک حقوقدان در این باره معتقد است که بازار مسکن مانند هر بازار دیگر به‌صورت دستوری اداره نمی‌شود لذا این رویکرد اقتصاد محور را نمی‌توان فقط با دستورات بالادستی مدیریت کرد.
مجتبی اعراب شیبانی در گفت و گو با خبرنگار ایرنا اظهار داشت: این موضوع فرآیند حقوقی بین مالک و مستاجر است لذا شخص ثالث اعم از حقیقی و حقوقی نمی‌تواند در این رابطه ورود پیدا کند.
وی افزود: یک رابطه حقوقی بین مالک و مستاجر شکل گرفته یا می‌خواهد شکل بگیرد در وضعیتی که قصد انعقاد اجاره یا تمدید اجاره در حال انقضا را دارند شرایطی از طرف موجر اعلام می‌شود که بعضا حالت تحمیلی دارد لذا باید دید آیا قراردادهای تحمیلی یا شبه تحمیلی ارزش حقوقی دارند؟
وکیل پایه یک دادگستری با تاکید بر لزوم بررسی عدالت معاوضی در مورد اجاره مسکن گفت: از همین رو باید دید در بده و بستان بین موجر و مستاجر آیا عدالت معاوضی رعایت می‌شود یا نه، در صورتی که رعایت نشود ضمانت اجرای حقوقی نقض عدالت معاوضی چه خواهد بود؟
وی گفت: پس از انعقاد قرارداد با رضایت طرفین نیز نیاز است بررسی شود که آیا می‌توان با حفظ و بقایای قرارداد شرایط را به نفع مستاجر تعدیل کرد؟ لذا چه در اجرای قرارداد فعلی چه در تمدید اجاره در حال انقضا آیا می‌توان رویکردی را اتخاذ کرد که به نفع مستاجر باشد و وضعیت مستاجر را قدری التیام ببخشد چون در روابط استیجاری یک نفر از طرفین دست بالا را می‌گیرد و معمولا صاحب ملک دست بالا را دارد.
نگاه به قانون اساسی
شیبانی با بیان اینکه باید دید چتر و گستره حمایتی مستاجر در این روابط چقدر است ادامه داد: نگاه ما در این خصوص به قانون اساسی است لذا طبق اصل ۴۰ قانون اساسی هیچ کسی نمی‌تواند اعلام حق خودش را وسیله اضرار به غیر قرار دهد.
وی گفت: لذا مالک حق دارد با هر رقم و عددی که می‌خواهد ملکش را اجاره بدهد اما براساس قوانین اجتماعی نمی‌تواند اعلام حق خود را در بهره‌مندی حداکثر منافع ملکش به مستاجر تحمیل کند که ضمانت اجرایی دارد و به نفع متضرر خواهد بود.
این وکیل یادآور شد: درخصوص روابط استیجاری از سال ۱۳۵۶ و بعد از آن الحاقی سال ۶۲، ۶۵ و ۷۶، به مرور قوانین حوزه اجاره به‌روز رسانی شده، قانون اجاره املاک مسکونی مربوط به قوانین روابط استیجاری سال ۶۲ و الحاقیه سال ۶۵ است که در این قوانین بحثی در باب نفع عسر و حرج مستاجر پیش‌بینی شده است.
وی گفت: لذا در هر جایی که رابطه حقوقی ملازمه عسر و حرج یک طرف داشته باشد آن قرارداد به نفع طرفی که متضرر است تعدیل پیدا خواهد کرد و دادگاه می‌تواند به درخواست طرف متضرر ورود پیدا کرده و به نفع او قرارداد را تعدیل کند.
شیبانی اظهار داشت: البته باید دید آیا این قوانین کماکان به قوت خود باقی مانده است یا با قانون سال ۷۶ نقض شده که اغلب حقوقدانان معتقدند همچنان آن قوانین وجود دارد و هنوز می‌توانیم از ظرفیت‌های این قانون استفاده کنیم.
وی گفت: لذا چنانچه این قراردادها مستلزم عسر و حرج باشد و مستاجر را در وضعیت بدی قرار بدهد به درخواست مستاجر دادگاه می‌تواند با جلب نظر کارشناس وضعیت عسر و حرج مستاجر را تعدیل کرده و در یک رقم و عدد منطقی آن اجاره را تایید کند.
خبرنگار ایرنا در ادامه نظر مسوولان راه و شهرسازی خراسان جنوبی را هم جویا و عنوان شد نظرات آنان همان است که توسط وزارت راه و شهرسازی اطلاع‌رسانی شده است.