رشد پیش‌بینی‌پذیر، منظم، تکرارشونده و زیاد قیمت مسکن جذابیت زیادی را برای سرمایه‌گذاران ایجاد کرده و به همین علت از کالای مصرفی بادوام به کالای سرمایهای تبدیل و در پرتفوی سرمایه‌گذاران وارد شده است.
در اقتصاد به چنین اتفاقی سفته‌بازی، دلالی، سوداگری، سرمایهگذاری مالی یا سرمایهای شدن مسکن می‌گویند که در اینجا از تفاوت جزئی که بین این اصطلاحات وجود دارد چشم‌پوشی می‌کنیم. با طرح مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه خالی مباحث حول موضوع سفته‌بازی در مسکن مجدداً رونق یافت و اختلافات بالا گرفت. گروهی اساساً سفته‌بازی در مسکن را امری لازم برای بازار دانستند و گروه دیگر سفته‌بازی را فعالیتی مضر می‌دانند ولی این مالیات‌ها را برای مقابله با آن کارآمد نمی‌دانند.
یک نکته بسیار مهمی که برخی از کارشناسان به آن بی‌توجه‌اند، تفاوت بین مفهوم سرمایهگذاری در اقتصاد و مباحث مالی است. به زبان ساده سرمایهگذاری در اقتصاد به فرایند تولید کالا و خدمات مربوط میشود ولی سرمایهگذاری در مباحث مالی به خرید یک دارایی و فروش آن به قیمت بالاتر بدون ایجاد ارزش افزوده اطلاق میشود؛ بنابراین باید دقت کرد وقتی گفته میشود مقابله با سرمایهگذاری در زمین و مسکن منظور مقابله با افرادی است که به‌قصد سود، دارایی را خریداری و بدون ایجاد ارزش افزوده یا خدمتی خاص آن را به قیمت بالاتر به فروش می‌رسانند.
سفته‌بازی در بسیاری از بازارها مثل طلا، خودرو و سکه نیز وجود دارد؛ ولی آنچه سفته‌بازی در مسکن را بیش از سفته‌بازی در سایر دارایی‌ها افزایش داده، رفتار معکوس بازار مسکن در ریسک و بازدهی است. مسکن برخلاف بسیاری از دارایی‌ها که با افزایش ریسک بازدهی بیشتری دارند، علی‌رغم بازدهی بالا، ریسک کمی نیز هم به همراه دارد و به همین علت همواره بخش قابل‌توجهی از پرتفوی سرمایه‌گذاران را تشکیل میدهد.
به‌هرحال این پدیده در اقتصاد امروز ما وجود دارد و تولید مسکن و سرمایهگذاری اقتصادی در این بخش را نیز به حاشیه رانده و فعالیتی نامولد را با سودهای کلان رونق داده است. برای قضاوت در مورد درست یا غلط بودن این پدیده، مطلوب یا نامطلوب بودن آن و راهکارهای رفع این مشکل نیاز است انواع جریان سفته‌بازی در مسکن را از هم تفکیک کنیم تا بر طبق سخن مشهور تقسیم کن تا پیروز شوی، بین اختلاف‌نظرهایی که در این حوزه وجود دارد بتوان جمع‌بندی و نتیجه‌گیری کرد.
سفته‌بازی روی نیازهای ضروری افراد و کالاهای پرمتقاضی بیشتر انجام میشود، برای مثال افرادی که دارو احتکار می‌کنند از یک نیاز ضروری و حیاتی انسان‌ها به شکل غیراخلاقی سود می‌کنند. این بدان معناست که تا متقاضی مصرفی و نیاز ضروری وجود دارد سفته‌بازی هم وجود دارد.
پس راه‌حل اصلی و بنیادین رفع مشکل سوداگری در خانه‌دار کردن آحاد مردم است. اگر همه افراد خانه‌دار باشند این نیاز ضروری تا حد زیادی پاسخ داده شده و بستری برای جولان دادن سفته‌بازان باقی نمی‌ماند. مشکل از آنجایی ایجاد میشود که سفته‌بازان با معاملات مکرر خود قیمت‌ها را مدام بالاتر می‌برند و با نگه‌داری مسکن به‌صورت خالی یا خرید چندین واحد مسکونی و تغییر قیمت مصنوعی در یک منطقه اجازه خانه‌دارشدن را از مردم می‌گیرند.
زیرا قدرت خرید آن‌ها را کاهش می‌دهند. کاهش قدرت خرید نیز به معنی عدم خرید واحدهای نوساز و توقف تولید مسکن و افزایش تقاضای سرمایهای است. از این نظر با یک دور باطلی مواجهیم که مانند گردابی مردم را در خود غرق می‌کند. ازاین‌رو سیاست‌گذار به فکر مالیات بر عایدی سرمایه افتاده تا از این مشکل جلوگیری کند و برای رسیدن به هدف اول یعنی خانه‌دار کردن مردم قدم بردارد.
جریان سفته‌بازی در مسکن از لحاظ زمانی در برهه‌های کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت رخ میدهد. بر اساس قوانین معمول در دنیا، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه برای بلندمدت بسیار کاهش پیدا می‌کند و عملاً سالبه به انتفاء موضوع میشود در ضمن برای هر شخص تا یک واحد مسکونی معاف از مالیات بر عایدی سرمایه است.
ازاین‌جهت مصرفکنندگان از این مالیات هیچ ضرری نمی‌بینند. برای تولیدکننده نیز به دلیل آنکه معمولاً در قوانین اولین معامله مسکن بعد از تولید از این مالیات معاف است، تولیدکنندگان نیز مالیات بر عایدی سرمایه نمی‌پردازند، حتی واحد نوساز می‌تواند مورد تقاضای سرمایهای قرار گیرد و تولید مسکن را افزایش دهد که این خود از یک‌جهت در شرایط خاص به رفع گرداب سفته‌بازی کمک می‌کند. پس اصابت این مالیات تنها به سفته‌بازان خواهد بود. به شرطی که این شروط در قانون‌گذاری ما نیز رعایت شود. اما سفته‌بازی از حیث دیگر نیز انواعی دارد که می‌تواند محل اشکال به مالیات بر عایدی سرمایه باشد.
مثلاً تقاضای تبدیل به احسن یا تغییر مسکن نیز در بازار بسیار رایج است. کسانی که قصد دارند واحد مسکونی، بزرگ‌تر یا کوچکتری را با موقعیت مکانی، امکانات و ویژگی‌های متفاوت خریداری کنند، بخشی از معاملات بازار را تشکیل می‌دهند. مشکل آن جایی ایجاد میشود که معمولاً سهم بسیار زیادی از هزینه خرید مسکن جدید از طریق عرضه واحد قبلی باید تأمین شود.
از آن جا که فرایند جستجو برای یافتن واحد مسکونی جدید زمان بر است، چنانچه واحد قبلی فروخته شود، ممکن است مالک نتواند به‌سرعت واحد جدیدی را پیدا کند یا با ریسک کاهش ارزش پول خود مواجه میشود. اگر هم ابتدا واحد جدیدی را خریداری و سپس اقدام به فروش واحد خود کند، ممکن است موعد پرداخت چکهای واحد خریده شده فرارسد و واحد قبلی هنوز فروش نرفته باشد.
اگر سفته‌بازان در بازار مسکن فعال باشند، افراد پس از یافتن واحد مسکونی مناسب می‌توانند به‌سرعت مسکن قبلی را با قیمت کمی پایین‌تر به سفته‌باز بفروشند و واحد مدنظر خود را خریداری کنند. اما اگر سفته‌بازان نباشند افراد مجبورند در بهترین حالت هر دو معامله خرید و فروش را در یک بازه کوتاه کمتر از یک‌هفته‌ای یا هم‌زمان انجام دهند.
اگر بازار مسکن در شرایط رکود معاملات باشد، تولیدکنندگان مسکن نوساز و فروشندگان واحدهای مسکونی موجود نمی‌توانند واحد خود را به فروش برسانند. عدم فروش مسکن نوساز نیز به معنی توقف تولید مسکن جدید است. در شرایط رکود اگر سفته‌بازان به امید افزایش قیمت‌ها در آینده مسکن نوساز را از تولیدکننده خریداری کنند تولید مسکن ادامه پیدا می‌کند و از طریق افزایش تولید و خلق ثروت و رشد اقتصادی، توان اقتصادی خانوارها و اشتغال هم افزایش پیدا می‌کند و این امر خود موجب خروج از وضعیت رکود میشود؛ بنابراین در شرایط رکود غیر تورمی، فعال‌شدن سفته‌بازان می‌تواند امر مطلوبی باشد. البته ما معمولاً در ایران، کمتر شرایط رکود غیر تورمی داشته‌ایم.
برای افزایش کارآیی و رفع دغدغه فعالان و کارشناسان حوزه مسکن نیاز است در قانون‌گذاری در مورد مالیات بر عایدی سرمایه به موارد گفته شده دقت شود و مهم‌تر از همه این‌ها علت اصلی ایجاد سفته‌بازی یعنی نیاز به مسکن، با ساخت‌وساز مسکن جدید به‌خصوص به شکل احیای بافت فرسوده رفع شود.