به گزارش خبرنگار ایرنا، بررسی ها نشان می دهد که طی سه سال گذشته به دلیل وجود متقاضی زیاد برای خرید زمین در روستاها و ییلاق های مازندران البته با هماهنگی دلالان بومی و با ارزش گذاری های میلیاردی زمین های قطعه بندی شده ناشی از تقسیم ارث، وسوسه فروش زمین از سوی وارثان به خصوص فرزندان دختر را بشدت افزایش داده است.
به طور یقین همه مردم کشورمان به اجرای درست قوانین ارث پایبند و اعتقاد راسخ دارند، اما طبق بررسی های صورت گرفته یکی از مشکلات کشاورزی، خرد شدن اراضی است که اغلب به‌واسطه قانون ارث و نقل و انتقال مشاع اراضی به ورثه صورت می‌گیرد، این معضل در خطه مازندران به واسطه افزایش غیر قابل باور ارزش زمین در قطعات کوچک حتی در دورترین منطقه روستایی و ییلاقی استان سبب شد تا دلالان بومی خریدارانی را با پرداخت پول های هنگفت پیدا کرده تا همه وارثان به ویژه دختران خانواده را برای انجام معامله به وسوسه بیاندازد.
دلالان هم از بومیان و هم افراد غیربومی هستند که یا خودشان خریدارند و یا واسطه برخی افراد دیگر هستند. ظاهرا برای آنها موقعیت جغرافیایی زمین در داخل یا خارج بافت مسکونی بودن چه در مناطق روستایی و چه حاشیه شهرها اهمیتی ندارد و هر زمینی را که دارای چشم انداز خوبی باشد، می خرند.
همخوانی نداشتن انجام فعالیت کشاورزی در قطعات کوچک به نسبت هزینه های کشت و کار و ارزش گذاری های وسوسه برانگیز این زمین ها، عاملی شده است تا خرید و فروش زمین زراعی، باغی و به خصوص مسکونی رونق دوچندانی بگیرد، معضلی که به کشاورزی و تولیدات آن در استان به صورت جدی ضربه می زند.
نکته ای که وجود دارد این است که ارزش گذاری های میلیاردی زمین در متراژ کمتر از۲۰۰ و حتی ۱۰۰ متر مربع ناشی از تقسیم ارث در مناطق روستایی و ییلاقی مازندران سبب شد تا فرهنگ همکاری و مشارکت در حفظ زمین های پدری برای فعالیت های کشاورزی یا انجام معاملات داخلی و یا توافقی تقریبا از بین برود.
اگرچه در مجموعه ممکن است که این معضل در همه نقاط کشور وجود داشته باشد اما ارزش ویژه زمین در مازندران سبب شد امروز تقسیم ارث که امری طبیعی است، بلای جان زمین های کشاورزی مازندران و بیش از پیش بهانه برای تبدیل این زمین ها به خانه باغ و ویلاسازی در استان شود، چراکه تقسیم زمین های کشاورزی به قطعات کوچک علاوه بر این که زمینه تغییر کاربری زمین های کشاورزی و ساخت و سازهای غیرمجاز در این عرصه ها را فراهم می کند، به کشاورزی نیز لطمه وارد می کند. معضلی که در گذشته پس از تقسیم ارث، زمین های کشاورزی یا یکجا به یکی از وارثان پسر فروخته می شد و یا به صورت توافقی و مشاعی آن را اداره می کردند.
بررسی ها نشان می دهد که طی سه سال گذشته زمین در کاربری های مختلف کشاورزی، مسکونی و تجاری در مازندران ارزش میلیاردی پیدا کرده است و این امر سبب شد تا دیگر مقوله فرهنگی اعتقادی از خودگذشتگی در خانواده و یا انجام توافق برای حفظ زمین پدری از سوی وارثان تقریبا به صفر برسد و اصلا مطرح نباشد و حتی مقوله ارث و رسیدن به حق و حقوق کامل افراد خانواده به خصوص دختران بدون در نظرگرفتن شرایط ملک و املاک، اختلافات را در خانواده دو چندان و منجر به درگیری های فیزیکی و شکایت بکشاند. نمونه بارز چنین مساله ای می توان به درگیری و نزاع خانوادگی ناشی از تقسیم ارث و شلیک گلوله در روستای کیاپی شهرستان میاندورود و کشته شدن ۲ خواهر توسط برادرشان اشاره کرد.
داستان از این قراراست که پس از فوت پدر زمین های کشاورزی بین وارثان می بایست تقسیم می شد و خواهران این خانواده به دلیل ارزش بالای قطعه زمینی که در کنار جاده اصلی قرار داشته را نیز طبق قوانین شرع خواستار شدند که با عصبانیت و درگیری فیزیکی برادر و در نهایت به شلیک و کشته شدن ۲خواهر این خانواده منجر شد، این در حالی است که در سال های گذشته همین که برادران به حق و حقوق خواهرانشان اعتقاد داشته اند و آنان را دور هم جمع کنند، کافی بود که دختران نیز به راحتی با این موضوع کنار آمده و حتی علاوه بر این که قطعه زمین مسکونی، زراعی و باغی ارثی خود را تا ۵۰ درصد زیر قیمت عرف به برادران با شرایط دراز مدت با هدف حفظ زمین کشاورزی و پدری معامله می کردند، بلکه بعضی ها به راحتی نیز بخشش کامل نیز داشتند.
موضوع دیگر این که افزایش عجیب و قریب قیمت زمین سبب شد تا تقسیم ارث و قطعه قطعه شدن زمین و در نهایت کشاورزی مازندران را تحت شعاع قرار بدهد، تقسیم ارث پیش از فوت سرپرست خانوار است، یعنی این که در سه سال گذشته تقسیم ارث در بیشتر خانواده ها در قید حیات پدر، بین فرزندان مطرح می شود که بیشتر با اختلافات زیادی همراه است.
هر ساله از اواخر فروردین و اردیبشهت و خرداد که درختان در باغ ها و زمین های زراعی به ویژه شالیزارها که در بهترین شرایط سرسبزی و چشم نوازی قرار می گیرند، قطعات زمین های بلا کشت و یا حصار کشی ها در کنار زمین های کشاورزی شده بیش از پیش به چشم بیاید، وضعیتی که اکنون به وفور دیده می شود و نشان دهنده انجام معامله زمین و تغییر مالکیت است.
اگرچه زمین خواری، تغییر کاربری های غیر مجاز در عرصه های طبیعی و کشاورزی بویژه در مناطق ساحلی و حاشیه جاده های اصلی و فرعی همواره از دغدغه های جدی استان مازندران بوده، ولی اکنون یا زمین در سواحل دریای خزر برای تصرف و حتی خرید و فروش وجود ندارد یا بسیار گران و حتی در برخی از مناطق با تهران برابری می کند، اما آنچه اکنون سبب نگرانی بیش از حد شده تقاضای زیاد برای معامله زمین های مسکونی در روستاها به ویژه در مناطق ییلاقی است.
بررسی ها نشان می دهد با وجود این که توافق داخلی در بیشتر روستاهای مازندران مبنی بر این که فروش زمین به غیربومیان ممنوع است، اما بنگاه داران و دلالان بومی علاوه بر اعلام قیمت های نجومی و وسوسه برانگیز، گرفتن مالیات قابل توجه از خرید و فروش برای ارائه خدمات مطلوب به اهالی سبب شده است تا شاهد خرید و فروش زمین های روستایی استان باشیم.
نکته قابل توجه در خرید و فروش زمین در مازندران قانون ارث است، در حالی که کشاورزان قدیمی همچنان مخالف فروش زمین هستند ، اما فرزندان آنان که حال و روز پدر را می بینند همراه با زمین های قطعه بندی شده در مقیاس کوچک که باز هم باید میان وراث به قطعات کوچکتر تقسیم شود، در مقابل پیشنهادهای وسوسه برانگیز، کمتر تاب تحمل دارند.
استدلال فرزندان البته با محاسبه سر انگشتی قیمت زمین در برابر درآمد ناچیزی که قرار است پس از کوچکتر شدن قطعات به آنها برساند، برایشان مجاب کننده است. آنها حتی وضعیت زندگی پدرانشان را که مجبور شدند در همه عمرشان کشاورزی کنند تا قوت لایموتشان را تامین کنند، درس عبرت برای خود می دانند.
مشاهدات و بررسی های خبرنگار ایرنا نشان می دهد که این بار بر خلاف گذشته که با نصب پارچه نوشته ها و قطعه قطعه شدن زمین ها مبنی بر فروش این زمین ها، اکنون دلالان بومی که در جریان دقیق متراژ زمین های تقسیم شده بین فرزندان هستند، با اعلام رقم های نجومی معامله ها را جوش می دهند.
گسترش فعالیت واحد های مشاور املاک از کنار جاده های اصلی به در داخل بافت روستایی و خرید و فروش میلیاردی زمین ها با کاربری های مختلف کشاورزی زراعی، باغی، مسکونی و تجاری در داخل و خارج بافت و حتی در ییلاقات مازندران نشان می دهد که دلالان بومی از طریق فضای مجازی مشتریان پولداری را برای خرید و فرش ملک به داخل روستاها سرازیر کرده و آنان را صاحب ملک می کنند.
نکته قابل توجه این که دلالان بومی با اعلام قیمت نجومی برای زمین ها در روستاهای واقع در دشت و جلگه یا جنگلی و کوهپایه ای، وسوسه خرید و فروش را در بین اهالی افزایش می دهند و این امر سبب شده است تا کسانی که اصلا نیاز به فروش زمین ندارند و یا حتی اهالی که به دلایلی زمین نداشتند و به راحتی می توانستند از فامیل های نزدیک زمین برای ساخت خانه با قیمت بسیار مناسب بخرند، با مشکل قیمت عجیب و غریب مواجه شوند، یعنی آنان علاوه بر این که قدرت خرید ندارند بلکه حتی طاقت شنیدن این قیمت ها را ندارند، درحالی که معاملات زمین با قیمت میلیاردی به راحتی انجام می شود و شاهد تغییر مالکیت به نام غیر بومی ها هستیم.
قیمت زمین با کاربری کشاورزی زراعی، باغی و مسکونی در بخش های مختلف روستایی مازندران در بدترین موقعیت متری کمتر از ۵۰۰ هزار تومان و زمین های مرغوب به لحاظ موقعیت هشت تا ۱۵ میلیون تومان پیدا نمی شود و نمونه های خرید و فروش آن نیز به وفور وجود دارد.
رونق دلالی زمین های ارثی
یکی از مشاوران املاک که در بخش لاله آباد بابل فعالیت می کند و خواست نامش فاش نشود، می گوید، مشتری زمین در هر کاربری از استان های مختلف برای مازندران وجود دارد و بسیاری برای داشتن یک ملک حتی زیر ۱۰۰متر حاضرند پول خوبی پرداخت کنند.
وی با اظهار این که بیشتر فروشندگان زمین دختران خانواده هایی که زمین متراژ پایینی را از تقسیم ارث مالک آن شدند، هستند، بیان داشت: عمده مشاوران املاک بومی از وضعیت و موقعیت مالکیت، تعداد افراد خانواده، وضعیت معیشتی و درآمدی آنان مطلع هستند و به راحتی می توانند با اعلام قیمت های نجومی، خرید و فروش را جوش داده و معامله را انجام بدهند، فعالیتی که سود خوبی برای ما نیز دارد.
وی با بیان این که در ۲ سال اخیر تغییر کاربری زمین کشاورزی بسیار سخت شده و دهیاران و شورای اسلامی بیش از پیش نظارت می کنند، در عین حال توضیح داد: اکنون فروشندگان اصلی زمین وارثان دختر خانواده ها هستند، این که قیمت های وسوسه برانگیز سبب شده است تا درگیری ها بین وارثان بیشتر شود و یا تقسیم ارث در زمان قید حیات سرپرست خانواده عملیاتی شود نیز کاملا درست است.
این مسوول مشاور املاک گفت: اکنون که خرید و فروش واحد های مسکونی کلنگی نیازی به تغییر کاربری ندارد و یا قطعه زمین های خشکه که به لحاظ متراژ زیر ۱۰۰ تا ۲۰۰ متر مربع است، به راحتی با قیمت خوب معامله می شود.
وی همچنین گفت: البته در سال جاری که قیمت برنج به یکباره بسیار کاهش یافت فرصت سوء استفاده از زمین نیز بیشتر شده است، یعنی مشتریان غیر بومی برای زمین های کشاورزی شالیزاری و یا مرکبات نیز بیشتر شده اند، آنان بدون این که اصلا قصد تغییر کاربری داشته باشند، حاضرند زمین های کشاورزی را با قیمت بسیار بالا هم بخرند و معتقدند، اصلا نیاز به تغییر کاربری نداریم فقط می خواهیم مالک زمین باشیم.
وی به معامله خرید و فروش زمین در قالب جابجایی و یا تهاتر زمین کشاورزی با واحد مسکونی در شهرها نیز اشاره کرد و گفت : از آن جایی که هزینه ساخت در هر کجا از موقعیت زمین در شهر و یا روستاها بالا رفته است، شماری از وارثان که زمین برای ساخت خانه دارند اما به دلیل نداشتن هزینه ساخت، به ناچار زمین را با واحد مسکونی در شهرها و یا با فروشندگان مصالح ساختمانی به ویژه میله گرد فروش ها، تهاتر می کنند. برخی از وارثان نیز برای افزایش درآمد با فروش زمین ها با قیمت بسیار مناسب و حتی عجیب و قریب حاضر به معامله می شوند.
یکی از فروشندگان واحد مسکونی در بخش کوهستانی و خوش آب و هوای بلده شهرستان نور که از سوی مدیر مشاور املاک بخش بلده به خبرنگار ایرنا معرفی شده است، می گوید : واحد مسکونی کلنگی که در بالای تپه ای از روستایمان که ارثیه پدری من بوده را با قیمت بسیار شیرین فروختم که توانستم با پول آن یک واحد آپارتمان در شهر آمل بخرم.
ابو الفضل صالحی که خود را اهل یکی از روستاهای بلده معرفی کرد، ادامه داد: این که واحد مسکونی ۸۰ متری کلنگی را حدود ۱.۵ میلیارد تومان نقد بفروشم، اصلا غیر قابل باور بوده است، اما یکی از غیر بومی ها مشتری واحد مسکونی من شد و معامله را انجام دادیم.
وی توضیح داد: الان دو قطعه زمین ۲۰۰ متری نیز از ارثیه پدر متعلق به خواهرانم، اعلام فروش شده که یکی از اهالی که معمولا در کار خرید و فروش است، برای هر قطعه زمین ۲۰۰ متری تا ۲.۵ میلیارد تومان مشتری آورده است.
وی بیان داشت : خرید و فروش میلیاردی زمین در این منطقه سبب شد تا بیشتر اهالی که زمین های کوچک ارثیه داشتند با توجه به مشتری دست به نقد، با هدف کمک هزینه زندگی اقدام به فروش ملک خود کنند، البته این زمین های کوچک معمولا محلی برای کشت انواع سبزی و درختان با انواع میوه ها است، اما چون مشتری با قیمت بسیار مناسبی وجود دارد، حاضر به فروش آن هستیم.
صالحی در عین حال به کارشکنی برخی از اهالی روستا که غریبه ها نباید مالک زمین شوند، اشاره کرد و گفت: اهالی که خود دارای زمین هستند حاضر نیستند علاوه بر این که قدرت خرید ندارند، حاضر نمی شوند چنین رقمی را برای زمین کوچک پول بدهند، در هر صورت به رغم مخالفت های متعدد بومی ها، اما وقتی مشتری میلیاردی وجود دارد و از سوی دیگر دهیار و یا شورای اسلامی درصدی از رقم معامله را در قالب حق روستا از خریدار و فروشنده دریافت می کند، معامله انجام می شود.
افزایش پرونده های قضایی ارثیه در مازندران
رییس اداره قضایی معاونت پیشگیری از وقوع جرم دادگستری مازندران با بیان این که طی ۲ سال اخیر تشکل پرونده قضایی ناشی از اختلافات وارثان در استان بیشتر شده است، گفت: یکی از نکات مهم این است که از یک خانواده ۲ تا سه شکایت از وارثان وجود دارد و دلیل اصلی این موضوع ارزش بالا زمین و از بین رفتن گذشت و توافق است.
قاسم یوسفی بدون اعلام آماری از این گونه پرونده ها در گفت و گو با خبرنگار ایرنا افزود: دست اندرکاران بنگاه های املاک که عمده آنان در واقع بومی همان منطقه هستند، بدون رعایت هر گونه ضوابط و مقررات ثمن معامله، خرید و فرش زمین را با ارزش گذاری های غیر متعارف انجام می دهند.
وی با توضیح این که مشتریان زیادی برای خرید زمین نیز وجود دارد که پول نقد قابل توجهی را نیز می پردازند، ادامه داد: اگرچه ساماندهی بنگاه های املاک را با هماهنگی فرمانداران، داستان ها و ادارات ثبت و اسناد شهرستان ها در دستور کار داریم، اما با توجه به سود بالای ناشی از افزایش خرید و فروش زمین سبب شده است تا کنترل این واحد ها بسیار سخت شود. اگرچه با بازرسی های مداوم دستگاه های مرتبط، فعالیت بسیاری از آنان را متوقف و این واحدها تعطیل شدند.
رییس اداره قضایی معاونت پیشگیری از وقوع جرم دادگستری مازندران به وجود پرونده های قضایی اختلافات ارثیه زمین از نقاط دور افتاده و منطقه ییلاقی استان اشاره کرد و ادامه داد: میلیاردی شدن زمین حتی در پرت ترین نقطه استان سبب شد تا شکایت قضایی زمین توسط ۲ خواهر علیه برادر که ۳۰ سال از فوت پدرشان می گذرد را شاهد باشیم.
یکی از مهمترین مشکلات در خصوص خرید و فروش زمین های وارثان را فعالیت های غیر قانونی بعضی از دهیاران و شوراهای اسلامی روستاهای مازندران استوی توضیح داد: دلالان بومی زمین با توجیه خریداران مبنی بر این که مهر دهیار و شورای اسلامی نیز پای ورق معامله حک می شود، معامله را انجام می دهند و دهیاران نیز برای گرفتن درصدی از این معامله این کار را انجام می دهند. چه بسا بخش زیادی از این معامله را در قالب حق روستا به جیب می زنند و اهالی را به بهانه انجام خدمات عمرانی از محل درآمد خرید و فروش زمین توجیه و اقناع می کنند.
وی گفت: حتی در برخی از پرونده های قضایی خریداران که عمده آنان غیر بومی هستند در دادگاه وجود مهر دهیار پی معامله خرید زمین را بهانه وجود زمین در بافت روستا به عنوان مدرک مطرح می کند که اصلا قانونی و صحیح نیست.
وی تصریح کرد: به همین دلیل دادگستری کل مازندران نامه ای را با هماهنگی استانداری به فرمانداران، دادستان ها و بخشداران استان مازندران مبنی بر این که؛ دهیاران به هیچ عنوان حق ندارند پای معامله را در روستاها مهر کنند به جزء صورت حساب مالی که خودشان برای عمران آبادی هزینه می کنند.
رییس اداره قضایی معاونت پیشگیری از وقوع جرم دادگستری مازندران با بیان این خرید و فروش زمین باید با استعلام جهاد کشاورزی، اوقاف و ثبت اسناد و املاک باشد، گفت: هرگونه معامله زمین نیز باید حتما در بنگاه هایی که دارای کد رهگیری هستند، انجام شود.
وی از اجرای طرح پایلوت ۱۰ بنگاه مشاور املاک ساری که به صورت الکترونیکی با ثبت اسناد و املاک در ارتباط هستند، خبر داد و گفت: در این طرح افراد صاحبان و یا افرادی که در بنگاه ها هستند دارای مدرک حقوق هستند و هرگونه معامله نیز با هماهنگی و نظارت دفاتر حقوقی ثبت اسناد و املاک به صورت الکترونیکی انجام می شود.
زمین‌های کشاورزی مازندران دیگر ویلا نخواهد شد
رییس کل دادگستری مازندران گفت: اجازه نخواهیم داد تا زمین های کشاورزی استان. از سوی افراد خاصی به ویلا سازی تبدیل شود.
حجت الاسلام والمسلمین محمد صادق اکبری، توجه به دستورالعمل های قوه قضائیه توسط روسا و دادستان ها را مورد تاکید قرار داد و افزود: اجازه نمی دهیم اراضی کشاورزی به ویلای آنچنانی افراد خاص تبدیل شود، حفظ و نگهداری اراضی کشاورزی و ملی وظیفه همه ماست و دستگاه قضایی قاطعانه پیگیر حقوق مردم است.
وی تصریح کرد: در خصوص ساخت و سازهای غیرمجاز نقش مهم پیشگیری بر کسی پوشیده نیست، مسلماً اقدامات پیشگیرانه در کاهش بسیاری از هزینه ها موثر است.
پرونده مدیران متخلف باید با قاطعیت بیشتر و رعایت عدل و انصاف مورد رسیدگی قرارگیرد و نباید بگذاریم بیت المال تضییع و حقوق مردم نادیده گرفته شود.
رییس کل دادگستری مازندران میزان رفع تصرف اراضی ملی و منابع طبیعی استان در سال ۱۴۰۰ را ۱۹۴ هکتار اعلام کرد و افزود: این رقم در سال ۱۴۰۱به ۵۵۸ هکتار رسید و این نشان از قاطعیت و پیگیری دستگاه قضایی استان در برخورد با متخلفان و حفظ اراضی ملی دارد.
وی با اشاره به منویات رهبر معظم انقلاب در خصوص برخورد با زمین خواری و رفع تصرف از اراضی ملی و تاکید رییس قوه قضائیه در این مورد، اظهار داشت: برخورد با متصرفان اراضی ملی درسال گذشته در اولویت قرار گرفته و اقدامات خوبی در سراسر استان صورت گرفت.
وی اهمیت گزارش های مردمی در رفع تصرف اراضی ملی و طبیعی را مورد تاکید قرار داد و گفت : منابع طبیعی متعلق به همه مردم است و مردم می‌توانند درصورت مشاهده تخلف و تصرف ازطریق سامانه سجام موارد را اعلام کنند تا پیگیری ها در زمان کمتری صورت گیرد.
وی با ذکر این نکته که منابع طبیعی باید به صورت مستمر مشغول بازدید از حوزه‌های استحفاظی باشد، ادامه داد :حفاظت از اراضی ملی مختص یک اداره یا یک نهاد نیست و باید همه دستگاه‌های ذیر ربط با همکاری و همدلی عزم خود را جزم کنند.
از آن جایی که تا ۷۰ درصد وسعت استان مازندران جزء عرصه های طبیعی ملی در قالب سواحل دریای خزر، جنگل و مرتع است، تجاوز و تصرف این عرصه ها و تغییر کاربری های غیر قانونی زمین های کشاورزی همواره از مشکلات جدی و دغدغه های ملی بوده است.
سودجویی از زمین های کشاورزی در قالب تغییر کاربری های غیر مجاز اگر چه در سال های اخیر با برخورد نسبتا فراگیر و محدود و تنبیه کننده مواجه شده، ولی به معنای پایان کار نیست. اینگونه اقدامات باید هر سال با قوت بیشتر و با شناسایی روزنه های جدیدی که متخلفان برای سودجویی پیدا می کنند، ادامه یابد چرا که سواستفاده از زمین در مازندران قصه امروز و دیروز نیست و قطعا به فردا و پس فردا هم محدود نخواهد شد و تا زمانی که بر و بوم خوش رنگ و لعاب مازندران روی نقشه ایران می درخشد، خطر همچنان در کمین است.
مازندران حدود ۲ میلیون و چهار هزار هکتار مساحت دارد که از این مقدار حدود یک میلیون و ۷۰۰ هزار هکتار آن عرصه های طبیعی شامل جنگل و مرتع است.
مازندران حدود ۴۶۰ هزار هکتار اراضی کشاورزی و باغی دارد که در آنها سالانه بیش از هفت میلیون و ۵۰۰ هزار تن محصول تولید می شود. این استان در تولید ۱۵ نوع از محصولات کشاورزی و باغی هم رتبه اول تا سوم کشور را دارد، ظرفیت این شرایط در حالی است که تغییر غیرمجاز کاربری اراضی کشاورزی و باغی در مازندران همچنان از چالش‌های مهم این استان محسوب می شود.