به گزارش خبرنگار حوزه دولت ایرنا، "مِلک قولنامه‌ای" که در عرف به نداشتن سابقه ثبت رسمی در ادارات یا دفاتر ثبت اسناد و املاک یا به عبارت دیگر طی نکردن تشریفاتِ ثبت است، بستر کلاهبرداری‌های متعددی را فراهم آورده؛ زیرا در فرآیند معامله عملاً نمی توان استعلام ثبتی از چنین املاکی درخواست کرد.
خسارت‌های بی‌شمارِ اسناد عادی برای مردم
از جمله این کلاهبرداری‌ها می توان به فروش یک ملک به چندین نفر و فروش مال غیر اشاره کرد که با استفاده از اسناد عادی انجام می‌گیرد و این مقدمه‌ای برای اقامه دعوی در مراجع قضایی با موضوع اثبات مالکیت است و حجم بالایی از پرونده‌های قضایی را هم به دادگاه‌ها سرازیر می‌کند و خود، از عوامل مهم اطاله دادرسی قضایی محسوب می شود.
این معضل یکی از مسائل و مصائب حقوقی است که به کرات در سطح جامعه پدیدار شده و به گفته کارشناسان حقوقی ۵۰ درصد پرونده‌های قضایی مربوط به اسناد عادی و غیررسمی است که در سال‌های اخیر رو به تزاید بوده است.
فرایند این معامله به این صورت است که توسط افراد عادی که اطلاعات حقوقی چندانی ندارند، انجام می شود و در نهایت با سوءاستفاده دلالان ملکی و فرصت‌طلبان، خریدار یا فروشنده با مشکلات و به اصطلاح گیر و گرفتاری‌های زیادی مواجه می شوند. همچنین این وضعیت سبب شده تا افرادی که اموال غیرمنقول دارند ولی مالکیت آنها در جایی ثبت نشده است، به راحتی از تسهیلات دولتی و یارانه نقدی استفاده کنند.
بر اساس اظهارات حقوقدانان، اجرای دقیق قوانین مهمی چون "مالیات بر خانه‌های خالی" یا "ثبت قرارداد اجاره"، نیازمند اعتباردهی به اسناد رسمی و اعتبارزدایی از اسناد عادی و قولنامه‌هاست و اگر این امور براساس اعتبار اسناد رسمی نباشد، دولت نمی تواند آن را شناسایی و اجرا کند.
یکی دیگر از معضلاتی که در کشور به‌واسطه اعتبار دائمی اسناد عادی و قولنامه‌ای رخ می دهد، مسأله زمین‌خواری است که مبتلابه امروز جامعه و همواره مورد گلایه و اعتراض مسئولان و آحاد مردم است.
مورد دیگر این است که املاک قولنامه‌ای باعث شده دولت به بخشی از اطلاعات مالکیت مسکن دسترسی نداشته باشد که این عدم دسترسی نیز موجب می‌شود مالکان مسکن قولنامه‌ای در طرح‌های یارانه‌ای مسکن که در دولت‌های مختلف عناوین گوناگون داشته، ثبت‌نام و به‌ناحق از این یارانه دولتی استفاده کنند.
لذا با توجه به خسارت‌های زیادی که اسناد قولنامه‌ای به کشور وارد کرده، رفع این معضل بزرگ بارها از سوی رهبر انقلاب مورد تأکید واقع شده و اخیراً نیز رهبری در دیدار مسئولان عالی قضایی که به مناسبت هفته قوه قضائیه انجام شد، درباره اصالت‌بخشی به اسناد رسمی که ناظر بر حفظ حقوق عامه است، تذکر دادند و معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را از منشاءهای بزرگ فساد دانستند و با تأکید بر سلب اعتبار از معاملات غیررسمی، تصویب قانون در این خصوص را مصلحت قطعی کشور و نظام عنوان کردند.
بیانات رهبر معظم انقلاب را می توان مهر تأییدی بر دغدغه چندین و چند ساله آیت‌الله رئیسی دانست که از زمان حضورش در دستگاه قضا بر این موضوع تأکید داشت و از زمان پوشیدن ردای ریاست جمهوری نیز پیگیری این موضوع را به‌طور جدی در دستور کار قرار داد که در همین راستا می توان به نامه‌ی وزرای دولت سیزدهم به رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام اشاره داشت؛ نامه‌هایی که در ادامه گزارش به آنها خواهیم پرداخت.
اقدامات قاضی‌القضات برای حذف اسناد عادی از چرخه معاملات
آیت‌الله «سید ابراهیم رئیسی» همواره در هر جایگاهی که قرار گرفته، نگاه تحولی را از عناصر و اصول مهم برشمرده است. او در دورانی که در دستگاه قضا ردای قاضی القضاتی را بر تن کرده بود، همواره بر این جمله تأکید داشت که قوه قضاییه برای حل مشکلات خود نیازمند یک نگاه ساختاری و اصلاح رویکردی است و معتقد بود از نهادهای بسیار بزرگ کشور که تحول در آن بیش از بیش احساس می‌شود، دستگاه قضایی است و بر همین مبنا اجرای سند تحول قضایی را مورد پیگیری قرار داد و بر رسیدگی سریع، دقیق و قانونمند به پرونده‌ها بر مبنای حق و عدل و انصاف توصیه داشت و این نقشه راه را از مطالبات مردم دانست.
در زمان ریاست آیت‌الله رئیسی در عدلیه، انتظارها و توقع از عدالتخانه این بود که با توجه به اقدامات و صحبت‌های وی، تغییر ساختاری در قوه قضاییه رقم خورد که رئیسی در این باره کارنامه خوبی را در دستگاه قضا برجای گذاشت. از جمله این موضوعات می توان به متمرکز شدن نظام معاملات کشور در اسناد ثبتی و حذف اسناد عادی از چرخه معاملات ملکی اشاره داشت. رئیس وقت دستگاه قضا در ۱۶ آذر ۹۹ در دیدار با تشکل‌های دانشجویی، معاملات غیررسمی (قولنامه‌ای) را از مهمترین مشکلات قوه قضاییه خواند.
آیت‌الله رئیسی در این دیدار درباره جایگزینی اسناد رسمی به‌جای اسناد عادی توضیح داد که این مسأله در اواخر دوره قبل مجلس شورای اسلامی تصویب شد که اشکالاتی از سوی شورای نگهبان به آن وارد شد اما در مجلس در حال پیگیری است تا سازوکارهای آن اصلاح و نهایی شود.
وی با بیان اینکه تبدیل اسناد عادی به اسناد معتبر و رسمی برای کشور ضروری است، خاطرنشان کرده بود: تعیین تکلیف در این زمینه موجب کاهش ورودی پرونده‌ها به دستگاه قضایی می‌شود.
آیت‌الله رئیسی که معتقد بود یکی از مشکلات ساختاری قوه قضاییه، بحث اعتبار معاملات غیررسمی (قولنامه‌ای) است، حل این مشکل را هم در همکاری مشترک قوای سه گانه برای بی اعتبار کردن این معاملات دانست و تصریح می کرد «بسیاری از پرونده‌ها که وارد دادگستری‌ها می شود، محصول همین موضوع است که اسناد عادی جای اسناد رسمی را می‌گیرند و موجب مشکلات جدی برای طرفین معامله می‌شوند؛ اسناد غیررسمی در زمینه‌های مختلف که اگر جای خود را به سند رسمی بدهند، مشکلاتی نظیر فروش یک آپارتمان به چند نفر کمتر اتفاق می‌افتد».
وی حتی در یکی از نشست‌های شورای عالی قضایی از معاونت حقوقی قوه قضاییه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواسته بود برای متمرکز شدن نظام معاملات کشور در اسناد ثبتی و حذف اسناد عادی از چرخه معاملات ملکی برنامه ریزی و در صورت نیاز به قانون، نسبت به تهیه لایحه و ارسال آن به مجلس اقدام کنند.
پیگیری ارتقای اسناد رسمی در دولت سیزدهم
اقدامات آیت‌الله رئیسی در زمینه اسناد ثبتی و حذف اسناد عادی به دستگاه عدلیه ختم نمی شود؛ او زمانی که زمام امور اجرایی کشور را در دست گرفت، باز هم بر این امر مهم تأکید کرد و در جلسات مختلف تعیین تکلیف زمین های قولنامه‌ای را خواستار شد.
رئیس دولت سیزدهم در ۲۸ آبان ۱۴۰۱ در دیدار با اعضای شورای عالی استان ها با اشاره به طرح موضوع مشکل زمین‌های قولنامه‌ای به ویژه اراضی کشاورزی در بخش‌های زیادی از کشور گفت: کار صدور سند رسمی برای اراضی آغاز شده است. صدور سند رسمی برای اراضی کشاورزی می‌تواند هم در تفکیک اراضی و هم در تعیین وضعیت مالکیت کمک زیادی کند و از تجاوز و تعدی نسبت به اراضی چه آنچه مربوط به بیت‌المال است و چه اراضی شخصی پیشگیری و جلوگیری کند.
رئیس‌جمهور با اشاره به طرح مشکلات مبتلا به کلانشهرها در این نشست افزود: شوراها در تعامل با شهرداری‌های کلانشهرها می‌توانند مسائل موجود را جمع‌بندی کنند و دولت نیز نسبت به این موضوع دغدغه دارد و مسائل کلانشهرها را بسیار مهم می‌داند.
همچنین به گفته معاون حقوقی رئیس جمهور، رهبر معظم انقلاب اسلامی در مقطعی که آیت‌الله رئیسی ریاست قوه قضاییه را بر عهده داشت، در جلسه‌ای خصوصی بر این مسأله تاکید کرده بودند که لازم است به‌تدریج از معاملات عادی در خصوص اموال غیرمنقول فاصله بگیریم و به سمت ثبت رسمی معاملات غیرمنقول حرکت کنیم و همین امر سببب می شود رئیسی اهتمام ویژه خود را چه در قامت قاضی القضاتی و چه در جایگاه عالی‌ترین مقام اجرایی کشور برای رفع این معضل به کار گیرد.
اقدامات قوه مقننه در این راستا
بررسی‌ها نشان می‌دهد از سال ۱۳۹۵ تاکنون مجلس طرحی با عنوان «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» را تصویب و به شورای نگهبان ارسال می‌کند اما با ایرادات این شورا مواجه می شود. بر اساس اظهارات نمایندگان مجلس در ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۹ با اصلاحاتی، نام این طرح را به‌عنوان فعلی یعنی «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تغییر داده و دوباره به شورای نگهبان ارسال کرده که می توان از آن به عنوان یکی از پر رفت و آمدترین طرح‌ها بین مجلس و شورای نگهبان یاد کرد.
پس از ایرادات شورای نگهبان و اصلاح آن از سوی بهارستان‌نشینان، سرانجام به دلیل اصرار نمایندگان بر مصوبه قبلی خود به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد که هنوز هم با گذشت ۷ سال درباره آن تصمیم گیری نشده است.
توقف طرحِ ثبت رسمی اموال غیرمنقول در مجمع
پس از ارائه طرح مجلس مبنی بر الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، برخی اعضای مجمع تشخیص مصلحت نظام مصوبه «اعتبار اسناد رسمی» مجلس را مخالف مصلحت نظام عنوان کردند؛ آنها دو ایراد را بر این مصوبه گرفتند: یکی خلاف شرع بودن و دیگری به مصلحت کشور نبودن!
براساس گفته نمایندگان کمیسیون حقوقی مجلس شورای اسلامی برخی اعضای مجمع تشخیص معتقدند این مصوبه نه تنها به مصلحت کشور، نظام و ملت نیست بلکه خلاف مصلحت نظام است! برخی هم می گویند طرح مجلس کارآیی و کاربرد ندارد.
به گفته «ابوالفضل ابوترابی» نماینده مجلس شورای اسلامی، مجلس ۵ بار به مجمع تشخیص مصلحت نظام برای تأیید مصوبه مجلس در زمینه اعتبار اسناد رسمی نامه‌نگاری داشته است؛ وزرای اقتصاد، جهاد کشاورزی، راه و شهرسازی و سایر بخش‌های دولتی نیز بارها در این خصوص با مجمع تشخیص مصلحت نظام مکاتبه کرده‌اند.
اسنادِ غیررسمی معضل اقتصاد ایران
نایب رئیس کمیسیون قضایی و حقوقی همچنین می گوید: «وزیر راه و شهرسازی در نامه خود به رئیس و اعضای مجمع نوشته بود دو قانون مهم جاری این وزارتخانه بدون اعتبار اسناد رسمی قابل اجرا نیست» و وزیر اقتصاد هم درباره فرار مالیاتی و وزیر جهاد کشاورزی و رئیس سازمان منابع طبیعی هم درباره «انجام برخی زمین خواری ها با اسناد عادی و قولنامه‌ای» به مجمع تشخیص نامه نوشتند.
در همین راستا پیگیری های وزیر اقتصاد در شفاف‌سازی معاملات، پیشگیری از فرارهای مالیاتی و قطع دست سوداگر به این شرح است که وی در ۲ نامه مهم به شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت‌نظام بر شفافیت اقتصادی و مقابله با فساد در حوزه مسکن تأکید کرده و خواستار تسریع در تصویب قوانینی در حوزه مقابله با سوداگری و همچنین اعتبارزدایی از اسناد عادی شده است. وزیر امور اقتصادی و دارایی با ارسال دو نامه جداگانه به دبیر شورای نگهبان و رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام، خواستار تسریع در تأیید «طرح مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی» در شورای نگهبان و «اعتبار زدایی از اسناد عادی و وکالتی» و تصویب «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در مجمع تشخیص مصلحت نظام برای توفیق حاکمیت در کنترل بازار سوداگرانه مسکن شده است.
نامه‌های خاندوزی به این دو مقام ارشد نظام در راستای تصویب و اجرای طرح موسوم به «مالیات بر عایدی سرمایه» است که دلالان و سفته بازان بازار مسکن، خودرو، طلا و سکه یا ارزهای خارجی را هدف قرار می‌دهد، اقدامی که در بسیاری از کشورهای دنیا اجرا شده و نتایج ملموسی داشته است.
اتمام حجت با مجمع تشخیص مصلحت نظام
با توجه به اینکه موضوع اسناد عادی و تقابل آن با اسناد رسمی یکی از معضلات حقوقی چندین ساله کشور است که علاوه بر ایجاد تشکیل پرونده‌های قضایی بسیار، زمینه بروز تخلفات زیادی از جمله پولشویی، فرار سرمایه از کشور و فروش چند باره یک ملک به چندین نفر و اعتبار قولنامه‌ها را فراهم کرده، اکنون با تأکید صریح رهبر انقلاب، دیگر تکلیف در این زمینه مشخص و حجت بر اعضای مجمع تشخیص تمام شده است و باید منتظر تصمیم گیری نهایی در این زمینه از سوی این نهاد مشورتی ماند.
کارشناسان معتقدند حل این معضل نه تنها امکان شفافیت و رصد را برای حاکمیت فراهم می‌کند، بلکه اعتماد را به مردم و فعالان اقتصادی و خانواده‌ها برمی‌گرداند تا بتوانند به معاملات خود در این زمینه اتکا کنند و جلوی بسیاری از زدوبندها، مفاسد، رشوه‌ها و سوداگری در عرصه زمین و املاک و مستغلات را که موجب تزاید تقاضا شده و قیمت‌ها را بالا می‌برد و قدرت خرید مردم را در بخش زمین و ساختمان به‌صورت مضاعف کاهش می‌دهد، می‌گیرد.
همچنین وزیر اقتصاد معتقد است که یکی از معضلات نظام حقوقی و اقتصادی ایران که موانع بسیار زیادی بر سر اهداف مقررات‌گذاری و تنظیم‌گری و شفافیتِ حکمرانی و مسیر مبارزه با فساد و تحقق عدالت ایجاد کرده، رواج و فراگیری اسناد عادی در معاملات مربوط به زمین و املاک و مستغلات و امثال آن است که تقریباً هیچ کشور و نظام اقتصادی پیشرفته و مترقی سراغ نداریم که این مسأله را دهه‌ها قبل حل و فصل نکرده باشد.
به گفته سخنگوی اقتصادی دولت، اطلاعات مراکز پژوهشی حاکی از آن است که حدود یک‌سوم اموال غیرمنقول کشور فاقد پلاک ثبتی هستند و کد یکتای شناسایی اموال غیرمنقول ندارند و معاملات در این بخش به‌صورت عادی و قولنامه‌ای انجام می‌شود.البته معامله دو سوم دیگر این اموال هم که دارای پلاک ثبتی هستند، به دلایل مختلف از جمله تفکیک معاملات غیرمجاز عرصه و اعیان و امثال آن به‌صورت غیر رسمی انجام می‌شود اما برآوردها حاکی‌ست یک‌سوم معاملات تملیکی (مالکیتی) اراضی و املاک و مستغلات با اموال غیرمنقول صرفاً به‌صورت فرد عادی انجام شود.