به دلیل مالکیت عمده زمین های این محدوده توسط ارگان های دولتی بسیاری از تعاونی های مسکن شکل گرفته از همان ارگانها مشغول ساخت و ساز در این منطقه هستند تا نیاز کارکنان خود به تامین مسکن را از این طریق برطرف نمایند. با توجه نوع مالکیت و پروژه های ساختمانی واگذاری آنها به شکل های متفاوتی در این محدوده عرضه شده است.
ممکن است یک پروژه بصورت سهام ۱۰ متری و یک پروژه بصورت یک واحد ۶۰ متری تعریف شده باشد که در نهایت بسته به نوع پروژه متفاوت است. در این مطلب میخواهیم به بررسی معایب و مزایای پروژه های سهامی در منطقه ۲۲ تهران بپردازیم در ادامه مطلب با ما همراه باشید.
پروژه های سهامی چه خصوصیاتی دارند؟
یکی از مهمترین خصوصیات پروژه های سهامی این است که در این پروژه ها بر اساس سهم های تعریف شده اعضا میتوانند بر اساس سرمایه ای که دارند در آنها مشارکت نمایند. برای باز کردن موضوع بهتر است اول به ارائه توضیحات در مورد نوع ساخت و ساز در پروژه های تعاونی ساز بپردازیم. شرایط در این پروژه ها بدینصورت است که کلیه هزینه ها از ابتدا که خرید زمین و تراکم است تا انتها که تحویل پروژه است توسط اعضا پرداخت میشود و در نهایت ماحصل پروژه که متراژ مفید مسکونی یا تجاری است بر اساس مبلغ سرمایه گذاری اعضا بین آنها تقسیم میشود.
در این حالت هر کس بنا بر سهمی که در عملیات ساخت پروژه داشته در نهایت میتواند متراژ مفید مسکونی داشته باشد. حال اگر تبدیل به یک واحد مسکونی کامل نشود خود تعاونی چند عضو را با یکدیگر در یک واحد کامل شریک مینماید. در نهایت این یکی از روش هایی است برای افرادی که توان خرید یک واحد مسکونی کامل را ندارند اما میتوانند بر اساس سرمایه ای که دارند در چنین پروژه هایی مشارکت نمایند نمونه ای از پروژه های اجرا شده این چنینی برج های صدف متعلق به ناجا میباشند که در منطقه ۲۲ در حال اجرا هستند.
معایب پروژه های سهامی چیست؟
یکی از معایب اصلی این نوع پروژه ها این است که تعداد اعضا بالاست، در واقع اگر در حالت عادی یک برج ۱۲ طبقه با ۱۲۰ واحد مسکونی داشته باشیم که هر واحد نیز ۱۰۰ متر مربع مساحت داشته باشد اگر بخواهیم به شکل عادی واگذار شود ۱۲۰ مالک خواهد داشت اما اگر بخواهید بصورت سهام ۱۰ متری آنرا واگذار نمایید هر واحد میتواند ۱۲ مالک داشته باشد به فرض اینکه هر شخص تنها ۱۰ متر سهم داشته باشد که معمولا اینگونه نیست. برخی از تعاونی ها مانن این پروژه نیز بصورت سهام ۵۰ متری عرضه میشوند.
اما در نهایت تعداد زیاد اعضا میتواند بازار خرید و فروش را داغ کند و آنرا آسانتر کند در نتیجه تعداد بالای معاملات باعث میشود که قیمت این دسته از پروژه های تغییرات زیادی داشته باشد و اگر دلالان و واسطه گران نیز وارد آن شوند ممکن است قیمت آن به شکل کاذب افزایش یابد. به عنوان نمونه بزرگتر میتوان خانه های مسکن مهر پرند و پردیس را مثال زد که تعداد زیادی از واسطه گران عامل افزایش قیمت آن در شب عید سال گذشته بوده اند.
البته در نظر داشته باشید به همان سرعتی که این دسته از املاک افزایش قیمت پیدا میکنند به همان سرعت در دوران رکود قیمت آنها کاهش میابد و در رکود عمیق فرو میروند.
مشکل مدیریت پروژه های تعاونی ساز
همانطور که در بالا اشاره نمودیم عملیات ساخت بر عهده تعاونی است و معمولا مدیران تعاونی نیز با انتخاب اعضا انجام میشود. اما موضوع این است که هر چه تعداد اعضا بالا تر میرود سلیقه ها متفاوت تر میشود و از سوی دیگر دریافت اقساط نیز با چالش های بیشتری مواجه میشود. شما تصور کنید در یک آپارتمان ۲۰ واحدی برای دریافت شارژ ماهانه از ۲۰ مالک چه مشکلاتی پیش می اید حال در نظر داشته باشید که ممکن است یک پروژه دو هزار عضو داشته باشد و دریافت اقساط ماهانه با چه مشکلاتی مواجه میشود.
این چالش ممکن است تامین نیاز مالی پروژه را به خطر بی اندازد و در بازه های زمانی متفاوت پروژه را از زمان بندی ساخت عقب بی اندازد به همین دلیل است که این دسته از پروژه ها معمولا زمان ساختشان بسیار طولانی میشود اما در نهایت اگر تعاونی های دولتی باشند ساخته شده و تحویل میگردند و اگر خصوصی باشند باید رزومه و اعتبار سازنده بررسی شود در غیر اینصورت ممکن است دچار مشکل شود.
نقش تعاونی ها در خانه دار شدن
در نهایت این دسته از پروژه ها و نوع مشارکت آن روی کاغذ بسیار عملکرد خوبی دارند اما در نهایت ممکن است در عمل دارای چالش هایی باید اما باید در نظر بگیرید که از ابتدای انقلاب تا کنون تعاونی های مسکن نقش بسیار مهمی در خانه دار شدن مردم داشته اند و این نکته را میتوان به عنوان نقطه عطفی در نظر گرفت.
در مورد چالش های پیش روی این پروژه ها میتوان زمان ساخت طولانی را در نظر گرفت که معمولا روند پروژه های دولتی به همین شکل است اما در نهایت تحویل مالکان میشود. البته بسته به نوع ارگانی که در حال ساخت و ساز است نیز میباشد به عنوان مثال پروژه های ارتشی زمان ساخت طولانی دارند اما پروژه های مربوط به سپاه با سرعت بسیار بالاتری ساخته میشوند. البته باید در نظر داشته باشید بزرگترین پروژه های ایجاد شده در منطقه ۲۲ تهران متعلق به همین دو نهاد است که در واقع ساخت و ساز به شکل انبوه سازی را در این منطقه انجام داده اند.
امکانات پروژه های سهامی در چه سطحی است؟
همانطور که در بالا اشاره نمودیم به دلیل اینکه هزینه های ساخت در اینگونه پروژه ها به شدت مدیریت میشود و هدف پایین آوردن هزینه های ساخت میباشد امکانات نیز به شکل استاندارد یک برج در حالت معمولی در نظر گرفته میشود. یه عنوان مثال مشاعات آبی در این دسته پروژه ها ممکن است تعبیه نشود زیرا علاوه بر بالا بردن هزینه های ساخت، هزینه نگهداری آن نیز بالا میباشد به همین دلیل معمولا امکاناتی نظیر لابی، سالن اجتماعات، آسانسور باربری، محوطه فضای سبز به عنوان امکانات استاندارد در این برج ها ایجاد میشود.
*** محتوای این مطلب تبلیغاتی است و ایرنا مسئولیتی درباره آن ندارد.