در اقتصاد ایران، سرمایه‌گذاری در حوزه زمین و مسکن به دلیل تورم بالا سبب شده قدرت خرید خانواده‌ها را متناسب با تورم حفظ کند. زمین به‌عنوان یک منبع اصلی و تجدیدناپذیر در توسعه پایدار شهری و تولید مسکن محسوب میشود. از این نظر مدیریت زمین برای کنترل قیمت و توزیع عادلانه آن امری ضروری است.
زمین یک کالای ضروری برای هر فرد به‌عنوان نهاده برای ساخت مکان زندگی است. بنابراین سیاست‌گذاری برای در دسترس قرار گرفتن آن و کنترل افزایش قیمت، وظیفه دولت‌ها بوده و باید با شناخت عوامل مؤثر بر قیمت زمین و کنترل آنها بازار زمین را کنترل کنند.
با توجه به وابستگی اقتصاد ایران و به طور مشخص قیمت کالاها و خدمات به نرخ ارز، تغییرات نرخ ارز اثر جدی بر نرخ تورم و قیمت کالا دارد. زمین نیز به‌عنوان یک کالا در اقتصاد تحت‌تأثیر نوسان‌های نرخ ارز قرار داشته و از این قاعده مستثنی نیست. بنابراین در این گزارش به دو پرسش مهم پرداخته میشود:
_ تغییرات نرخ ارز چگونه بر قیمت زمین‌شهری اثر می‌گذارد؟
_ تغییرات نرخ ارز به چه میزان در افزایش قیمت زمین‌شهری مؤثر است؟
الف) کیفیت ارتباط نرخ ارز و قیمت زمین شهری در ایران؛ سال‌های ۱۳۷۱ تا ۱۴۰۰
بر اساس نظریه‌های تورمی، شیوه اثرگذاری نرخ ارز بر تورم در کوتاه‌مدت و از سمت عرضه به‌صورت فشار هزینه خواهد بود. برخی نظریه‌ها نیز بیانگر اثرگذاری نرخ ارز بر سطح عمومی قیمت‌ها از کانال سطح انتظارات تورمی جامعه است؛ به‌گونه‌ای‌که افزایش نرخ ارز سبب ایجاد و افزایش انتظارات تورمی در جامعه خواهد شد که شاخص قیمت زمین‌شهری نیز از این فرایند مستثنی نیست.
همچنین بررسی روند تجربی رشد شاخص قیمت زمین‌شهری و رشد نرخ ارز بیانگر وجود همبستگی قوی بین دو متغیر یادشده است. در حقیقت شاخص قیمت زمین‌شهری علاوه بر تأثیرپذیری از کانال انتظارات تورمی، از طریق مکانیسم قیمت سایه‌ای نیز تأثیر می‌پذیرد. بازار زمین علاوه بر جنبه مصرفی، به دلیل توانایی در حفظ ارزش پول و بازدهی بالا، به‌عنوان بازاری برای سرمایه‌گذاری در نظر گرفته میشود.
نمودار زیر، وابستگی قیمت زمین و نرخ تورم به نرخ ارز را نشان می‌دهد. براساس ارزیابی‌ها، همبستگی بین رشد نرخ ارز و رشد شاخص قیمت زمین‌شهری در بازه زمانی یادشده برابر با ۹۵ درصد بوده که بیانگر وجود رابطه مستقیم قوی بین دو متغیر است.
همان‌گونه که در نمودار بالا مشاهده میشود، در بازه زمانی ۱۳۷۲ تا ۱۴۰۱ تقریباً در همه مواردی که جهش ارزی رخ داده است، جهش در قیمت زمین شهری نیز مشاهده میشود به‌طوری‌که در سال‌های ۱۳۷۴ و ۱۳۷۷ که شاهد جهش ارزی بودیم، با فاصله کوتاهی این جهش در قیمت زمین شهری نیز رخ داده است.
در سایر جهش‌های ارزی که در سال‌های ۱۳۹۱، ۱۳۹۷ و ۱۳۹۹ رخ داده، قیمت زمین‌شهری نیز بدون تاخیر و هم‌زمان با افزایش نرخ ارز دچار جهش شده که در حقیقت تبیین‌کننده همبستگی قوی رشد نرخ ارز و رشد قیمت زمین‌شهری بوده است.
ب) ارزیابی تاثیر رشد نرخ ارز بر رشد قیمت زمین شهری
به منظور برآورد تاثیر رشد نرخ ارز (لگاریتم نرخ ارز) بر رشد قیمت زمین شهری (لگاریتم قیمت زمین شهری) از مدل «خودرگرسیون‌برداری» با وقفه‌های توضیحی استفاده شده که با برقراری فرض‌های مدل یادشده نتایج ضرایب کوتاه‌مدت و بلندمدت مدل به شرح زیر است:
نتایج نشان می‌دهد با توجه به برآورد انجام شده در کوتاه‌مدت، در صورت افزایش یک‌درصدی قیمت ارز، شاخص قیمت زمین با رشد ۰.۳۰ درصدی در همان دوره همراه خواهد شد.
نتایج مربوط به برآورد رابطه بلندمدت (جدول بالا) تأثیرپذیری رشد شاخص قیمت زمین‌شهری از رشد نرخ ارز نشان می‌دهد، در بلندمدت یک درصد افزایش در نرخ ارز سبب افزایش ۱.۷۲ درصدی شاخص قیمت زمین‌شهری خواهد شد.
ج)جمع‌بندی
با توجه به نمودار روند رشد نرخ ارز و رشد قیمت زمین از سال ۱۳۷۲ تا ۱۴۰۰ و ارتباط شهودی تاثیر جهش‌های نرخ ارز بر جهش‌های قیمت زمین شهری، وجود همبستگی قوی ۹۵ درصدی بین دو متغیر یادشده و نیز با توجه به نتایج برآورد انجام‌شده مبنی بر تاثیرپذیری ۱.۷۲ درصدی قیمت زمین شهری در صورت افزایش یک درصدی نرخ ارز، ضرورت کنترل رشد نرخ ارز با هدف کاهش رشد قیمت زمین شهری به عنوان یک نهاده ضروری تولید هویداست.
بنابراین تلاش در راستای کنترل رشد نرخ ارز می‌تواند در ثبات و یا کاهش قیمت زمین‌شهری مؤثر باشد؛ بنابراین برای کنترل نرخ ارز پیشنهاد میشود سیاست‌گذاران راهکارهایی از جمله تلاش برای گشایش در مبادی ورودی نرخ ارز از طرق رفع یا دورزدن تحریم‌ها و تلاش برای کاهش ریسک نرخ ارز با ایجاد تنوع در شرکای ارزی و مبادی ورودی نرخ ارز را در دستور کار قرار دهند.
علاوه بر کنترل نرخ ارز، باید سیاست‌هایی برای کنترل قیمت زمین‌شهری در نظر گرفته شود که در ادامه به برخی از آنها اشاره شده است:
۱_ افزایش عرضه زمین‌شهری تحت مالکیت دولت به‌صورت اجاره ۹۹ساله:
در ادبیات سرمایه‌داری سنتی، زمین به همراه سرمایه و کار به‌عنوان یکی از عوامل اساسی تولید در اقتصاد شناخته میشود. زمین کالایی خاص است، چون برخلاف سرمایه و کار، عرضه آن محدود است. در دو قرن گذشته، زمین و یا حداقل حقوق کاربری زمین به‌عنوان کالا جهت خریدوفروش در سیستم‌های سرمایه‌داری مورد استفاده قرار می‌گرفته است. (سیاست زمین شهری به زبان ساده، موسسه فراز اندیش سبز ۱۳۸۶، ص ۴)
با توجه به ثابت‌بودن عرضه زمین‌شهری و افزایش روزافزون شهرنشینی و جمعیت شهرها، تقاضای زمین‌شهری افزایش‌یافته در حالی‌که عرضه زمین ثابت تقریباً ثابت بوده و این مورد سبب افزایش قیمت زمین‌شهری به‌ویژه در شهرهای بزرگ شده است.
حالت بهینه در عرضه زمین، اعطای مجوز به‌منظور بهره‌برداری از زمین‌های مناسب سکونت بدون انتقال مالکیت است زیرا هم مالکیت دولت را حفظ کرده و هم زمین ارزان‌قیمت برای فعالیت‌های مولد در دسترس قرار می‌گیرد.
۲_ اعمال مالیات:
دولت می‌تواند با اعمال مجموعه‌ای از مالیات‌ها شامل «مالیات بر ارزش زمین، مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر سرقفلی و... بر زمین» سبب کاهش عایدی سرمایه‌ای و سود از زمین شده و این اقدام می‌تواند زمین را از حالت کالای سرمایه‌ای خارج کرده و سوداگری را قطع کند.