رشد اجاره بهاي مسكن بيش از انتظار مستأجران

اين گزارش كه در روز سه شنبه بيست و نهم ارديبهشت 1394 خورشيدي به قلم سهيلا يادگاري انتشار يافته، مي افزايد: با وجود راكد بودن خريد و فروش مسكن و كاهش نسبي قيمت، اجاره بها بدون تبعيت از نرخ خريد و فروش راه خود را در پيش گرفته و افزايش اجاره‌ها از آغاز سال نشان از رشد اجاره بها در فصل نقل و انتقالات دارد كه اين موضوع موجب نگراني مستأجران شده است. عملكرد بازار اجاره بها در روزهايي كه از سال 94 مي‌گذرد نشان مي‌دهد مالكان بدون توجه به بالا نرفتن قيمت ملك خواستار افزايش اجاره بها شده‌اند. افزايش نرخ اجاره بها در حالي است كه آمار رسمي بانك مركزي نيز نشان مي‌دهد متوسط شاخص بهاي مسكن اجاره‌اي در سال 1393 نسبت به متوسط سال قبل 15.6 درصد افزايش دارد. اما درخواست مالكان در سال جديد براي افزايش نرخ اجاره بيشتر از آماري است كه بانك مركزي براي سال 93 ارائه داده است.

ركود در بازار مسكن باور افزايش اجاره بها را در مردم سخت كرده است. اما مراجعه به بنگاه‌هاي مسكن اين سخت باوري را كم مي‌كند هر چند در بنگاه‌ها به مراجعان گفته مي‌شود الان زمان مناسبت‌تري براي اجاره است و هرچه به فصل نقل و انتقالات در تابستان نزديك شويم قيمت‌ها بيشتر مي‌شود. در شرايطي كه گزارش‌هاي ميداني حكايت از رشد اجاره بها در روزهاي گذشته از سال 1394 دارد اما حسام عقبايي، رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران بارها اين موضوع را رد كرده و افزايش اجاره را ناچيز مي‌داند. عقبايي ضمن تأييد نكردن افزايش قيمت اجاره بها وضعيت اجاره بها را در شرايط آرامي توصيف مي‌كند. او در توضيحاتي به صراحت تأكيد دارد كه اصلي‌ترين شاخص تعيين قيمت اجاره بها خود مسكن است و از آنجايي‌كه قيمت مسكن افزايش پيدا نكرده پس افزايش اجاره بها نبايد داشته باشيم. با نگاهي به قيمت‌ها اجاره در بنگاه‌هاي واقع در نقاط مختلف شهر اين فرضيه رئيس صنف مشاوران املاك را رد مي‌كند. واكنش شهرونداني كه اين روزها براي اجاره مسكن به بنگاه‌ها مراجعه مي‌كنند كاملاً نشان مي‌دهد از افزايش قيمت‌ها ناراضي هستند و بيشتر آنها عنوان مي‌كنند باورشان نمي‌شود نرخ اجاره با توجه به ثبات قيمت خريد و فروش آنقدر بالا رفته باشد.

كاهش نرخ سود بهانه‌اي تازه براي افزايش اجاره

نرخ‌هاي اجاره از ابتداي ارديبهشت كم‌كم افزايشي شد اما كاهش 2 درصدي نرخ سود نيز بهانه‌اي بود تا قيمت‌ها باز هم بالا برود. در واقع بهاي كاهش نرخ سود بانكي براي اجاره‌نشين‌ها گران تمام شد. كاهش نرخ سود مالكان به‌سمت دريافت اجاره بيشتر به نسبت رهن سوق داده است. هر چند كاهش 2 درصدي نرخ سود به اذعان اكثر كارشناسان تغيير قابل توجهي در بازار پولي ايجاد نمي‌كند اما همين تغيير اثر خود را بر بازار اجاره گذاشته است. به گفته يكي از بنگاهداران مسكن، افزايش نرخ اجاره بيشتر اجاره نشينان را به تمديد قرارداد سال پيش ترغيب كرده چون با تمديد قرارداد مالكان افزايش قيمت كمتري را براي سال جديد در نظر مي‌گيرند.

افزايش 10 ميليوني اجاره به‌خاطر پاركينگ و آسانسور

در بازار اجاره نقش پاركينگ و آسانسور در افزايش قيمت بسيار پررنگ است طوري كه حتي برخي مالكان اجاره را 10 ميليون بيشتر از نرخ معمول براي واحدي كه اين دو امتياز را دارد در نظر مي‌گيرند. اجاره يك واحد 70 متري در منطقه پيروزي كه پاركينگ دارد 70 ميليون رهن است و اجاره آپارتماني واقع در بلوار فردوس با همين متراژ كه پاركينگ ندارد 15 ميليون رهن و ماهيانه يك ميليون و 300 هزار تومان در نظر گرفته شده است.

مشكل پاركينگ كه در كلانشهرها بويژه در تهران به عنوان معضلي درآمده باعث شده تا واحدهاي پاركينگ دار تقاضاي بيشتري در بازار اجاره داشته باشند و همين افزايش تقاضا، مالكان را به افزايش اجاره به‌خاطر پاركينگ ترغيب مي‌كند. از طرفي واحدهايي كه در طبقات بالاتر قرار دارند و فاقد آسانسور هستند با بهاي كمتري نسبت به واحدهاي مشابه اما داراي آسانسور اجاره داده مي‌شوند.

نقش بنگاه‌ها در افزايش اجاره بها

آمار اتحاديه صنف املاك نشان مي‌دهد كه كل بنگاه‌هاي پروانه‌دار فعال در سال 87 در كشور 69 هزار بنگاه بود، در حالي كه اين آمار در سال 92 با رشد 80درصدي مواجه شد و به 124هزار مشاور املاك رسيد. باز كردن بنگاه معاملات مسكن كه دريافت مجوز آن چندان سخت نيست و فقط به اجاره يا خريد مغازه و چند ميز و صندلي نياز دارد رونق زيادي گرفته است. 80 درصد افزايش در مشاوران املاك يعني كاهش 80 درصدي گرايش مشاغل و حرفه‌هاي مختلف توليدي به سمت دفاتر مشاور املاك و دلالي و سوداگري مسكن كه در نهايت موجب افزايش قيمت املاك و اجاره بها شده است.

در يكي از بنگاه‌هاي املاك يكي از مشتريان با نگاهي به قيمت‌هاي اجاره به صاحب بنگاه اعتراض مي‌كند و مي‌گويد قيمت برخي واحد‌ها بسيار بيشتر از عرف منطقه است چرا شما به مالك نمي‌گوييد كه اجاره واحدش ارزش كمتري دارد اما صاحب بنگاه در جواب مي‌گويد ما حق نداريم به مالكان بگوييم ملك خود را به چه قيمتي اجاره بدهند يا بفروشند.

وجود مشاوران املاك در نقل و انتقال املاك انكار ناپذير است اما تعداد زياد مشاوران املاك كه گاهي به بيشتر از 10 عدد در يك خيابان كوچك مي‌رسد باعث افزايش دلال‌بازي و سوداگري در بخش مسكن شده است. از سوي ديگر چون حق كميسيوني كه بنگاه‌ها بابت معاملات اجاره يا خريد و فروش دريافت مي‌كنند مستقيماً به قيمت اين معامله مرتبط است اين موضوع نيز باعث افزايش غير متعارف قيمت‌ها و همراهي بنگاه‌ها با مالكان در قيمت‌گذاري بيش از ارزش ملك شده است. تنظيم قانوني براي حق كميسيون و جدا كردن نرخ آن از نرخ معاملات مي‌تواند تا حدودي معاملات مسكن را ضابطه‌مند كند و نقش بنگاه‌ها در تعيين قيمت را كاهش دهد.

*منبع: روزنامه ايران

**پژوهش**2002**9131