«بورس مسكن»؛ نسخه یی شفابخش یا راهكاری بی ثمر؟

ركود بازار مسكن در حالی وارد سومین سال خود می شود كه تاكنون هیچ یك از راهكارهای دولت نتوانسته از عمق ركود در این صنعت بكاهد؛ صنعتی كه به صورت مستقیم و غیرمستقیم با 300 صنعت دیگر پیوند دارد. راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان، اعطای وام 50 میلیون تومانی برای احیای بافت فرسوده، شروع سپرده گذاری برای دریافت تسهیلات 40، 60 و 80 میلیون تومانی خرید مسكن، تصویب و ابلاغ قانون پیش فروش، انعقاد قرارداد حمایت دولت از بخش خصوصی برای ساخت وساز در بافت فرسوده از جمله مهم ترین اقدام های 2 سال گذشته ی دولت در بخش مسكن بوده تا شاید بازار را تكان دهد اما واقعیت این است كه هیچ یك از این اقدام ها نتوانست تاثیری در افزایش شمار معامله ها داشته باشد. در همین پیوند، حتی كاهش پنج درصدی قیمت مسكن، توافق هسته یی و جو روانی آن هم نتوانست متقاضیان را پای میز امضای سندهای معامله ی مسكن بكشاند.
در این شرایط، طرح جدیدی با عنوان بورس مسكن به عنوان راهكار خروج بازار از ركود مطرح شده كه مخالفان و موافقان زیادی دارد و دستگاه ها و كارشناسان اقتصادی واكنش های متفاوتی به این راهكار جدید نشان داده اند.
هر چند برخی منتقدان می گویند بورس مسكن بر مبنای یك برداشت نادرست از خواسته ی نمایندگان مجلس و متن بسته ی خروج غیرتورمی از ركود شكل گرفته است اما بورس نگاه جدی به این طرح دارد و اجرای آن را تجربه یی موفق در بازار مسكن می داند.
در كشاكش نظرهای متعارض، كارشناسان بازار سرمایه معتقدند مسكن اولین بخشی نیست كه وارد بازار سرمایه می شود و تجربه های موفق این چنینی در بورس را داشته ایم. در برابر، شماری از فعالان و كارشناسان بازار مسكن مدعی هستند در هیچ كجای دنیا خانه در بورس معامله نمی شود و خلاهای زیادی در خرید و فروش ملك در بورس وجود دارد كه این خلاها پر شدنی نیست و در اصل معامله ی ملك و زمین در بازار سرمایه شدنی نیست.

***بورس مسكن از كجا آمد؟
اوایل تیر ماه سال جاری بود كه ایده ی بورس مسكن مطرح شد؛ ایده یی كه در شرایط ركود، فشاری روانی بر فعالان بازار مسكن وارد آورد و واكنش شدید مشاوران املاك و فعالان بازار مسكن را در پی داشت اما در این بین، بورس كالا به شدت از راه اندازی این طرح استقبال و برای اجرای آن اعلام آمادگی كرد.
بر اساس بخش هایی از مفاد بسته ی خروج غیرتورمی از ركود و قانون رفع موانع تولید، از بانك‌ ها و موسسه های دولتی خواسته شده تا برای «فروش املاك و مستغلات مازاد» و همچنین «وصول مطالبات سررسید گذشته از محل فروش وثایق ملكی» از ظرفیت و ساز وكار بورس كالا استفاده كنند. از سویی دیگر خواسته ی اخیر نمایندگان مجلس هم این بود كه واگذاری های مستغلات دولتی از طریق بورس و نه از طریق انجام مزایده و مناقصه ها انجام شود.
طبق ضوابط پذیرش اموال غیرمنقول در بورس، نهادهایی كه تاكنون به روش مزایده حجم زیادی برج اداری-تجاری خود را به بازار عرضه می ‌كردند، از این پس می ‌توانند از راه بورس كالا این املاك را به فروش برسانند البته به شرط این كه این املاك ارزش حداقل 10 میلیارد تومانی داشته باشد.
با توجه به مفاد بسته ی خروج غیر تورمی ركود و خواست نمایندگان مجلس از یك سو و وجود ساز وكار و ضوابط اجرای این طرح در بورس كالا و اعلام آمادگی بورس برای انجام این معامله ها در دیگر سو، طرح راه اندازی بورس مسكن بر سر زبان ها افتاد كه البته تاكنون در این طرح اشاره یی به خرید و فروش مسكن و ملك به صورت فراگیر نشده است و كارشناسان بازار سرمایه هم اعلام كردند كه به طور قطع امكان ورود معامله های خرد در این سیستم وجود ندارد و قرار نیست خانه های مردم در بازار سرمایه خرید و فروش شود و تنها معامله های انبوه و خاص در بورس كالا انجام خواهد شد.

*** بورس مسكن و كارویژه ی رقابتی و شفاف كردن قیمت ها
بر پایه ی گزارش های مسوولان بورس كالا، در حال حاضر آیین نامه ها، نرم افزارها و سخت افزارهای راه اندازی بورس مسكن كامل شده و بورس كالا آمادگی دارد با دریافت تقاضای معامله های املاك و مستغلات از نهادها و دستگاه ‌ها در فاز نخست، اجرای این طرح را شروع كند. البته در گزارش های موجود هیچ صحبتی از خرید و فروش های خرد و واحد به واحد نشده است و كارشناسان معتقدند هدف از راه اندازی بورس مسكن ورود درعمده فروشی های املاك خاص است كه همیشه در جراید و روزنامه ها دنبال می شود و مشاوران املاك هم در خرید و فروش و معامله ی آن نقشی ندارند. به طور قطع این نظام و ساز و كاری كه طراحی شده به هیچ وجه به حوزه ی فعالیت مشاوران املاك ورود نمی كند.
«علی اصغر بهرامی» كارشناس بورس كالا در گفت وگو با پژوهشگر ایرنا با بیان اینكه ورود بورس به معامله ها باعث افزایش شفافیت می شود و قیمت های كاذب را از بین می برد، گفت: بورس می تواند ریسك خریداران را كاهش دهد و منبع خوبی به منظور تامین مالی و نقدینگی مورد نیاز اجرای پروژه ها باشد و از سوی دیگر از این دست مشكلات را كه یك ملك به چند نفر فروخته می شود، ریشه كن می كند.
وی با اشاره به ساز و كار خرید و فروش ها در بورس تصریح كرد: در مجموعه ی بورس كالا، تالار فرعی مختص انجام معامله های كالاهایی مانند مسكن است؛ كالاهایی كه امكان استانداردسازی برای آن فراهم نیست و درعرضه استمرار ندارد. از آنجایی كه مسكن كالای همگن نیست، همانند كالایی چون ضایعات تولید راه آهن كه آن هم استاندارد نیست در تالار فرعی بورس كالا عرضه می شود.
كارشناس بورس كالا اظهار كرد: بورس در همه جای دنیا از شفافیت بالایی برخوردار است. قانون گذار در این ساز وكار معین كرده برای حذف تشریفات قانونی در عرضه ی كالا اعم از خرید یا تقاضا و كاهش هزینه ها، امكان حذف برگزاری مناقصه ها و مزایده ها وجود دارد و برای حذف این تشریفات می توان این پروسه را از طریق بورس انجام داد. به این ترتیب در بازار سرمایه امكان خرید و فروش به طور همزمان و رقابت آنلاین برای خریدار و برای فروشنده فراهم است و در این ساز وكار هیچ معامله یی به طور پنهانی نمی تواند صورت گیرد.
وی با بیان اینكه این ساز وكار را می توانیم به حوزه ی مسكن تعمیم دهیم، گفت: در حال حاضر تنها بحث مطرح شده در راه اندازی بورس مسكن، واگذاری مستغلات دولتی از طریق بورس است و اگر در این بخش موفق بودیم در ادامه عرضه ی مسكن را به طور فراگیر به بازار سرمایه وارد می كنیم.
بهرامی در زمینه ی تفاوت واگذاری ها در بورس با واگذاری ها در مناقصه ها و مزایده ها گفت: در فرایند واگذاری ها از طریق مزایده و مناقصه، خریدار قیمت ها را در پاكت می گذارد و در روز اعلام برنده پاكت ها باز می شود و شخص حقیقی یا حقوقی كه بالاترین یا پایین ترین نرخ را ارایه كرده باشد، برنده اعلام می شود. در بازار سرمایه هم ساز و كار همان ساز وكار است با این تفاوت كه این فرایند به صورت الكترونیكی و رقابت به صورت آنلاین انجام می شود. به این ترتیب، این نگاه كه امكان خرید و فروش فراهم نیست، نگاه غلطی است و بورس امكان انجام هر معامله یی را با بالاترین سطح شفافیت مالی فراهم كرده است. این موضوع كه بورس مسكن باعث افزایش قیمت ها می شود هم پیش بینی غلطی است چرا كه در این مورد نمونه های موفق بسیاری را در بازار سرمایه تجربه كردیم.
بهرامی با اشاره به بازارهای موفقی كه در بورس راه اندازی شده، اظهار كرد: بورس كالا در سال 1382 با عنوان سازمان كارگزاران بورس فلزات تهران راه اندازی شد. حال باید پرسید آیا راه اندازی بورس فلزات، قیمت ها را در بازار افزایش داد؟ در حال حاضر چیزی حدود 60 تا 70 كارخانه ی فولاد، تولیدهای خود را از طریق بورس به بازار عرضه می كنند كه در این مدت نه افزایش قیمتی رخ داد و نه كسب و كارها از بین رفت.
وی با تاكید بر اینكه بورس مسكن صدمه یی به فضای كسب و كار فعالان بازار مسكن نمی زند، گفت: هنوز مشخص نیست كه بورس مسكن شامل واگذاری های مستغلات دولتی باشد یا اینكه در ادامه ی كار همه ی واحدهای مسكونی و تجاری را در بر گیرد اما در این مورد هم برای شفاف سازی بیشتر می توان به تجربه های بورس در این زمینه نگاهی انداخت. اگر بخش فولاد در بورس را مورد ارزیابی قرار دهیم، می بینیم كه 12 سال از راه اندازی بورس فولاد می گذرد و در حال حاضر كالایی مانند تیرآهن و میله گرد و ... در بورس به متقاضی عرضه نمی شود و متقاضی پس از انجام فرایند خرید در بورس باید به مركز خرید و فروش فولاد مراجعه كند و هیچ كسب و كاری در این بخش از بین نرفته است.
این كارشناس بورس كالا افزود: راه اندازی بورس مسكن به معنای حذف مشاور املاك نیست و به طور قطع قانون گذار به ادامه ی حیات كسب و كارهای این چنینی در بازار مسكن فكر كرده است اما سیاست كلی و كلان بر مبنای حذف دلال و واسطه گر در هر بازاری از جمله بازار مسكن است.

*** بورس مسكن و منتقدان آن
قیمت هر واحد مسكونی با واحد همسایه آن متفاوت است و نمی توان قیمت پایه برای معامله های مسكن در نظر گرفت. این مهم ترین دلیلی است كه فعالان و كارشناسان بازار مسكن، راه اندازی بورس مسكن را ناشدنی می دانند. «حسام الدین عقبایی» رییس مشاور املاك تهران چندی پیش با بیان اینكه بورس مسكن طرحی من درآوردی است، اظهار كرده است: در هیچ كجای دنیا چیزی به نام بورس مسكن وجود ندارد و این طرحی من‌ درآوردی است. مسكن یك كالای همگن نیست كه آنرا در بورس عرضه كنیم. آقایان می گویند می‌ خواهیم با بورس مسكن از فروش یك خانه به چند نفر جلوگیری كنیم. به آنها گفتیم كه این كار را سال 1387 با راه ‌اندازی سامانه ی املاك و مستغلات انجام داده ‌ایم. در این سامانه ی ملی آمده است كه اگر كد رهگیری برای معامله‌ یی ثبت شود امكان خرید یك خانه به 2 نفر و بیشتر مهیا نیست. این كاری جدیدی نیست. فرض كنیم این كار را انجام نمی ‌دادیم. ساماندهی بازار مسكن كه وظیفه ی بورس نیست بلكه متولی آن بر اساس قانون، اتحادیه ی مشاوران املاك است و در این بحث اول موضوع بورس منتفی است.
با وجود اینكه كارشناسان بورس معتقدند قیمت گذاری در بازار سرمایه بر اساس داده های اقتصادی و علم و اصول قیمت گذاری صورت می گیرد، «جمشید پژویان» كارشناس اقتصادی در گفت وگو با گروه پژوهش و تحلیل خبری ایرنا تصریح كرد: نمی توان مسكن را در بورس و بازار سرمایه معامله كرد. ملك كالای متجانس نیست كه بتوان سهام آن را در بورس خرید و فروش كرد.
وی ادامه داد: قیمت 2 واحد مسكونی در یك خیابان، در یك كوچه و حتی در یك مجتمع با هم متفاوت است حال در این شرایط با اتخاذ چه ساز و كاری می توان واحدهای مسكونی در یك كلان شهر را از طریق بازار سرمایه به فروش رساند. باید دید مسوولان چه برنامه ریزی و الگویی برای عملیاتی كردن این طرح در نظر دارند اما بعید می دانم در كشور دیگری تجربه ی فروش مسكن از طریق بورس وجود داشته باشد.
هر چند راه اندازی بورس مسكن در حد یك طرح است و هنوز 2 وزارتخانه ی اقتصاد و راه و شهرسازی به طور رسمی مذاكره یی برای بررسی و در نهایت اجرای طرح نداشته اند اما گفته می شود ابهام های این طرح باعث ایجاد فشار روانی در فضای كسب و كار بخش مسكن شده است؛ كسب و كاری كه به واسطه ی 2 سال ركود وضعیتی نابسامان و نامطلوب دارد. البته حامیان همچنان این طرح را نسخه یی شفابخش برای خروج از ركود می دانند.
*از:نازیلا مهدیانی (گروه پژوهش و تحلیل خبری)
پژوهشم**9345** 9279**2054