فروش قسطی، راهكاری تازه برای خروج بازار مسكن از ركود

بازار مسكن هر چند در نیمه دوم دهه گذشته خورشیدی دوره طلایی خود را گذراند و از سودده ترین بازارهای كشورمان محسوب می شد اما بحران اقتصادی گریبان این بازار را هم گرفت. در نتیجه، مسكن از سال 1391 به ركود فرو رفت و طرح پرابهام و ناكام «مسكن مهر» دولت قبل هم نتوانست به تقاضا پاسخ دهد و بازار را متعادل سازد.
حاصل هجوم سرمایه گذاری ها در سال های پرسود بازار مسكن، وجود بیش از یك میلیون واحد مسكونی خالی است كه درصد بزرگی از این واحدها شامل خانه های لوكس می شود؛ خانه هایی كه با تقاضای امروز بازار همخوانی ندارد. از طرفی، مسكن مهر هم نتوانست از تقاضای واقعی بازار بكاهد زیرا بسیاری از خانه های ساخته شده در طرح مسكن مهر به دلیل فراهم نبودن زیرساخت های شهری و دوری از استانداردهای لازم از اقبال خریداران به دور مانده است. در شرایطی كه ساخت خانه های متناسب با نیاز بازار به حداقل رسیده، به دلیل كاهش توان خرید مردم، تقاضاها طی سال های گذشته روی هم انباشته شده است.
در حال حاضر مهم ترین علت ركود بازار مسكن، نبود قدرت خرید نزد مردم و نبود عرضه متناسب با تقاضا در بازار است، حال آن كه اقدام های دولت یازدهم هم برای ورود بازار به دوره رونق، روی سیاست های پس انداز متمركز شده است. اعطای تسهیلات خرید مسكن از همان آغاز به كار دولت یازدهم مطرح شد و تاكنون اعطای وام های 50 میلیون تومانی برای بازسازی بافت فرسوده، وام یارانه ای 80 میلیون تومانی خرید مسكن با كمترین شرایط، وام یارانه ای 160 میلیون تومانی خرید مسكن برای زوج های خانه اولی، وام 60 میلیون تومانی اوراق سپرده ممتاز و تسهیلات خرید مسكن با سقف 60 میلیون تومان از بانك های خصوصی به تصویب هیات دولت رسیده است. از خرداد ماه هم نخستین دوره بازپرداخت این تسهیلات شروع می شود و به بازار مسكن می رسد.
به غیر از این طرح های یارانه ای و دولتی كه اجرای آن ها بستگی به تامین مالی دولت دارد، این روزها برای خروج بازار مسكن از ركود، از طرح هایی رونمایی شده كه هیچ وابستگی مالی و اجرایی به دولت ندارد. بخش خصوصی با مشاركت بانك ها این طرح ها را از آغاز تا پایان كار انجام می دهد. فروش اقساطی مسكن، طرحی است كه فعالان بازار مسكن و بانك ها آن را مطرح كرده اند و قرار است با موافقت بانك مركزی اجرایی شود.

** مسكن قسطی طرحی برای عموم مردم
تاكنون هر نسخه ای كه برای درمان ركود بازار مسكن نوشته شده، وابسته به منابع دولتی بوده است. به دلیل كسری اعتبارات دولتی و بانك ها طبیعی است كه دولت برای اجرای این طرح ها، محدودیت هایی را برای پوشش دهی تعداد افراد در نظر بگیرد و سقفی برای پرداخت ها داشته باشد. از سوی دیگر بازار مسكن هم تاكنون تجربه ورود خصوصی ها برای خانه دار كردن مردم را نداشته است. پیش از این، مردم یا با تسهیلات و پس انداز صاحبخانه می شدند یا این كه در دولت قبل مسكن مهر خریداری می كردند، حال آن كه در طرح جدید مسكن قسطی، قرار نیست منابع دولتی درگیر شود و دولت دخالتی داشته باشد.
در طرح مورد نظر، ساز وكار این گونه است كه فروشنده بخشی از هزینه خرید مسكن را برای خریدار در مدت زمان مشخصی قسط بندی می كند و در این میان یك بانك، تضمین پرداخت اقساط را بر عهده می گیرد. این روش برخلاف سایر طرح های خرید خانه، شرایطی برای خریداران در نظر نگرفته است و همگان می توانند مخاطب فروش اقساطی مسكن باشند.
در این باره «محمدحسن مرادی» مدیر كل طرح و برنامه بانك مسكن در گفت وگو با گروه پژوهش و تحلیل خبری ایرنا با بیان این كه تمام بانك ها می توانند در مشاركت با انبوه سازان این طرح را اجرا كنند، گفت: ساز وكار اجرای طرح مسكن قسطی در بانك مسكن این گونه است كه این بانك برای تضمین اقساط، میزان تعهدی را می‌پذیرد كه 50 درصد ارزش كارشناسی ملك باشد به شرط اینكه سقف بدهی از 150 میلیون تومان بیشتر نشود. از دیگر شرایط این است كه سقف اقساط از سه میلیون تومان بالاتر نرود.
وی ادامه داد: در ابتدا باید یك قرارداد سه جانبه بین بانك مسكن، فروشنده و پیش‌ خریدار منعقد شود. مدت زمانی كه برای پرداخت اقساط در نظر گرفته ایم 50 ماه است و این طرح را می توان برای هر خانه ای به اجرا درآورد البته به این شرط كه پلاك معرفی شده دارای پروانه و پایان كار معتبر باشد.
مرادی تاكید كرد: با توجه به مبلغ اقساط، این طرح برای اقشار متوسط در نظر گرفته شده است. بنابراین، شرایطی مانند خانه اولی بودن، تاهل یا سابقه استفاده از طرح ها و وام های دولتی در آن مطرح نیست.

** مسكن قسطی و مساله سود اقساط
قرار بود طرح مسكن قسطی در سال گذشته به معامله های بازار مسكن برسد اما بحث نرخ سود اقساط و نرخ كارمزد بانك ها باعث كندی اجرای این پروژه شد. همچنین پیش از این عنوان شد كه طرح فروش اقساطی مسكن با مشاركت انبوه سازان و بانك مسكن اجرایی می شود اما با اختلاف بر سر نرخ كارمزد، انبوه سازان با بانك های دیگری وارد مذاكره شدند.
در نهایت مشخص شد بانك مسكن دستوركار اجرایی طرح را وارد بازار مسكن می كند. قرار است این طرح با نرخ كارمزد سه درصدی بانك ها برای ضمانت اقساط وارد بازار شود. البته انبوه سازان هنوز بر سر نرخ مشخصی از سود اقساط تواقق نكرده اند اما اعلام شده است كه این نرخ سود متناسب با نرخ تورم خواهد بود. طبق اعلام بانك مسكن، قرار نیست تنها یك بانك انجام این طرح را بر عهده گیرد و تمام بانك ها می توانند وارد این طرح شوند.
«حسن محتشم» رییس انجمن انبوه سازان استان تهران در گفت وگو با پژوهشگر ایرنا با بیان این كه نرخ كارمزد بانك ها برای تضمین اقساط این طرح باید زیر سه درصد باشد، گفت: نرخ بالای كارمزد بانكی برای ضمانت خریدار یكی از مهم‌ ترین عواملی است كه می‌تواند باعث ناكارآمدی طرح فروش قسطی در بازار مسكن شود.
وی درباره سقف 150 میلیون تومانی خرید اقساطی در این طرح اظهار كرد: سقف 100 و 150 میلیون تومان برای قسطی كردن هزینه خرید خانه كم است و بانك مركزی می تواند با افزایش سقف اقساط به افراد بیشتری برای خرید خانه كمك كند.
رییس انجمن انبوه سازان استان تهران با اشاره به مزیت های اجرای طرح مسكن قسطی، تاكید كرد: در حال حاضر بیش از یك میلیون واحد مسكونی خالی وجود دارد كه با اجرای این طرح می توان بخشی از این واحدها را وارد بازار مسكن كرد و از این طریق به فروش رساند.
محتشم ادامه داد: شاید سقف 150 میلیون تومان برای قسط بندی كردن خرید یك واحد مسكونی كم باشد اما این روش می تواند در خرید خانه هایی با قیمت متوسط یعنی 250 الی 300 میلیون تومان بسیار موثر عمل كند و افراد می توانند با بخشی از پس انداز خود و پرداخت اقساط صاحبخانه شوند.

** مزیت طرح های غیردولتی در خروج از ركود اقتصادی
ورود بخش خصوصی به عرصه فعالیت های اقتصادی برای رسیدن به رونق، یكی از مسایل مهم در بحث اقتصاد مقاومتی است. اگر طرح های ضد ركود بدون درگیر شدن منابع دولتی به اجرا برسد، می تواند مصداق بارز عملیاتی كردن بندهای اقتصاد مقاومتی در راستای تاكیدهای رهبر انقلاب باشد.
در این پیوند، طرح مسكن قسطی بدون نقش آفرینی مستقیم دولت، بلندترین گام های بخش خصوصی برای خروج بازار مسكن از ركود است؛ ركودی كه از سه سال گذشته گریبان این بازار را گرفته است و دولت به دلیل كمبود منابع مالی، توان افزایش قدرت خرید تمام اقشار برای خانه دار شدن را ندارد. در این شرایط اقتصادی، طرح هایی كه با پشتوانه بخش خصوصی به اجرا برسد می تواند بار مالی دولت را كاهش دهد و همزمان به افزایش اشتغالزایی و رشد اقتصادی بیافزاید.
**گروه پژوهش و تحلیل خبری
پژوهشم**9345**1969** 9279