نوسان های اقتصادی كه از اواخر سال گذشته و در ادامه امسال ابتدا دامن بازار ارز و سكه را گرفت و پس از آن به سایر بازارهای موازی مانند بورس، مسكن، خودرو و ... نیز سرایت كرد تا قیمت‌ها در برخی بخش ها 100 درصد رشد را ثبت كند.
در كنار این رشد قیمت‌ها، شاهد دو رقمی شدن تورم در كشور بودیم به طوری كه گزارش مركز آمار بیانگر تورم 18 درصدی در آذرماه است.
آمارها نشان می‌دهد بیشترین افزایش قیمت در بازارهای مسكن، سكه و ارز به ثبت رسیده است. در این میان، مسكن نه تنها در قیمت‌گذاری برای خرید و فروش، گرانی را تجربه كرد بلكه طبق روال، دامنه آن به بازار اجاره نیز رسید و توان مستاجران را كاهش داده است.
** عوامل موثر بر افزایش اجاره بهای مسكن
در همین زمینه «مهدی سلطان محمدی» تحلیلگر بخش مسكن در گفت و گو با ایرنا به تاثیر تورم ساخت و ساز و تورم عمومی بر اجاره بهای مسكن، گفت: دلیل این تاثیر آن است كه اجاره نوعی بازدهی بازار مسكن برای سرمایه‌گذاری به شمار می‌آید كه این بازدهی سالانه به صورت ناخالص 5 درصد است كه با كسر هزینه‌های نگهداری و مالیات و ... به 3 درصد بازدهی خالص اجاره می‌رسد.
وی ادامه داد: بنابراین با افزایش قیمت مسكن، یا باید انتظار داشته باشیم این بازدهی كاهش یابد كه ممكن نیست و یا اینكه اجاره‌بها نیز افزایش پیدا كند زیرا به طور تاریخی مشاهده شده كه این بازدهی در حدود 5 درصد نوسان می‌كند و زیر 4 درصد و بالای6 درصد نرفته است.
سلطان محمدی افزود: از همین رو نمی‌توان انتظار داشت با تغییرات قیمت‌ها در بازار، نرخ بازدهی اجاره تغییرات قابل ملاحظه‌ای داشته باشد.
** قیمت‌گذاری دستوری عرضه را مختل می‌كند
وی مداخل دولت در قیمت‌گذاری اجاره‌بها را باعث اخلال بیشتر دانست و گفت: مداخله دولت در قیمت‌گذاری به جز اینكه عرضه را دچار توقف كرده، مشكلات بیشتری را برای مستاجران ایجاد و نقل و انتقلات و قراردادهای غیررسمی را بیشتر می كند، بنابراین باید با پرهیز از قیمت‌گذاری دستوری، اجازه داد این بازار كارا باقی بماند.
این تحلیلگر حوزه مسكن افزود: مشكلی كه وجود دارد اینكه میزان عرضه مسكن اجاره‌ای به اندازه كافی نیست در حالی كه تقاضا در شهرهای بزرگ بالا رفته اما عرضه كافی و مناسبی وجود ندارد، بنابراین لازم است سیاست‌هایی تدوین شود كه تولید مسكن را به قصد اجاره‌دهی افزایش دهد.
وی ادامه داد: اكنون بیشتر اجاره توسط خانوارهایی انجام می‌شود كه براساس پس‌انداز برای دوران بازنشستگی یك یا دو واحد مسكن دارند و یا كسانی كه خانه‌ای را خریده اما به لحاظ مالی از محل اجاره آن واحد، اقساط را می‌پرازند و یا بخشی از هزینه خرید را تامین كرده‌اند.
** بازدهی بازار اجاره كم است
سلطان محمدی با بیان اینكه جای شركت‌های بزرگ یا سرمایه‌گذاران تخصصی در بازار اجاره ایران خالی است، تاكید كرد: دولت باید سیاست‌گذاری‌هایش در جهتی باشد كه این بازار تقویت و حمایت شود تا عرضه بیشتری در بازار اجاره اتفاق بیافتد.
به گفته وی، سخت‌گیری‌ها در بازار اجاره، فقط عرضه را محدود می‌كند و فضا از این نیز بدتر خواهد شد.
وی ادامه داد: دولت می‌تواند وام‌های ارزان قیمت را در اختیار سازندگانی قرار دهد كه قصد حضور در بازار اجاره دارند زیرا به دلیل بازدهی كم بازار اجاره، چندان جذابیتی برای سازندگان ندارد.
این كارشناس بازار مسكن با بیان اینكه افرادی كه خانه را اجاره می‌دهند به دنبال منافع اجاره نیستند بلكه می‌خواهند سرمایه خود را در مقابل تورم محافظت كنند، گفت: همچنین دولت می‌تواند زمین‌هایی را برای ساخت خانه‌های استیجاری در اختیار سرمایه‌گذاران قرار دهد و یا با ارائه مشوق‌هایی، سازندگان را به اجاره بخشی از خانه‌های ساخته‌شده ترغیب كند.
** كنترل تب اجاره بهای مسكن با قراردادهای بلند‌مدت
وی افزود: سیاست‌های اعمال شده در كشورهای توسعه یافته تا اندازه‌ای موثر بوده است اما باید دانست كه این سیاست‌ها كوتاه‌مدت نیست و مداخله در بازار نرخ اجاره نیز نمی‌تواند كارا باشد.
سلطان محمدی ادامه داد: با این حال كاری كه تا حدی می‌تواند در كوتاه‌مدت بر بازار اجاره تاثیرگذار باشد و دغدغه مستاجران را كم كند این است كه به مستاجر اجازه داده شود در خانه‌ای كه اجاره كرده تا زمانی كه صاحب‌خانه نیازی ندارد، سكونت داشته باشد و هر سال باتوجه به تورم، نرخ اجاره افزایش یابد؛ در واقع قراردادهای بلند‌مدت اجاره می‌تواند كمك‌كننده باشد.
به گفته سلطان محمدی، این امر می‌تواند ثبات روحی و فكری برای مستاجران بوجود آورد و هزینه‌های جا‌به‌جایی را كاهش دهد.
** رشد قیمت مسكن بیشتر از تورم نخواهد بود
وی گفت: بعید می‌دانم مالیات بر عایدی تاثیر محسوسی بر بازار داشته باشد البته جزییات اجرایی قانون هنوز مشخص نشده و بازار درك روشنی از اینكه قانون و چگونگی عمل آن را ندارد بنابراین حتی اگر تاثیری داشته باشد، به شیوه اجرا بستگی دارد زیرا در صورت اجرای نادرست، همین سرمایه‌گذاری كنونی در بازار مسكن را نیز دشوارتر كرده و فضا را سخت‌تر خواهد كرد.
این تحلیلگر حوزه مسكن با اشاره به احتمال ركود در بازار مسكن، افزود: پیش‌بینی‌ها برای سال آینده نشان می‌دهد قیمت‌ها مجال چندانی برای رشد شتابان مانند سال گذشته و امسال نخواهد داشت و بعید است رشد قیمت‌های مسكن از نرخ تورم بیشتر باشد.
اقتصام**4018** 2023
تهران- ایرنا- یك تحلیلگر بازار مسكن به نبود شركت‌های بزرگ یا سرمایه‌گذاران تخصصی در بازار اجاره ایران اشاره و تاكید كرد: بازار اجاره به دلیل بازدهی كم، جذابیتی برای سازندگان ندارد.
