بازار دوم معاملات اجاره مسكن در تهران شكل گرفت. مشاهدات ميداني حاكي از اين است كه بازار مذكور از حدود يك ماه پيش توسط موجران به راه افتاده و با استقبال نسبي مستاجران روبه‌رو شده است. در اين بازار موجر و مستاجر براي سكونت در آپارتمان در سال آينده، از هم‌اكنون با يكديگر توافق مي‌كنند. «دنياي اقتصاد» با انجام تحقيقات ميداني دو علتي را كه موجب شكل‌گيري بازار دوم معاملات اجاره مسكن و اقبال موجران و مستاجران به آن شده شناسايي كرده است.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، در بازار دوم معاملات اجاره مسكن برخلاف عرف بازار اول اجاره‌بها، قراردادهاي اجاره ملك در يك مرحله منعقد نمي‌شود، بلكه اين قراردادها دو مرحله‌اي است؛ به اين معنا كه در مرحله اول توافق صورت گرفته و پيش‌قرارداد منعقد مي‌شود كه به واسطه آن موجر تعهد مي‌كند ملك را در زمان مشخصي كه عموما بين يك تا دو ماه آينده است، به مستاجر تحويل دهد و در مقابل مستاجر نيز متعهد مي‌شود پرداخت وديعه توافق شده را در آن زمان كامل كند تا به اين ترتيب كليد تحويل وي شود. در مرحله دوم نيز كه مرحله سكونت است، طرفين به تعهدات خود عمل مي‌كنند و با ثبت پرداختي دوم مستاجر، قرارداد نهايي مي‌شود.
علت اول و اصلي شكل‌گيري اين بازار به تمايل موجران باز مي‌گردد. طبعا اگر موجران املاك آماده اجاره از حدود دو ماه بعد را در بازار عرضه نكنند، اصلا بازار دومي براي معاملات اجاره شكل نمي‌گيرد و اين يعني عامل مهم شكل‌گيري اين بازار، موجران هستند. موجراني كه با ورود زودهنگام به بازار اجاره‌بها به چنين بازاري سر و شكل داده‌اند، عمدتا از جنس كساني هستند كه وديعه دريافتي از مستاجر قبلي خود را كه تا زمان سررسيد قرارداد در يكي دو ماه آينده در آپارتمان اجاري وي سكونت دارد، خرج كرده يا در جايي سرمايه‌گذاري كرده‌اند كه ديرنقدشونده است. برخي از آنها نيز وديعه دريافتي را به دارايي‌هاي ديگري تبديل كرده‌اند كه قصد فروش آنها را ندارند. اين گروه با توجه به شرايط ويژه خود قدري زودتر از مستاجر فعلي درباره ادامه سكونت در ملك پرس‌و‌جو مي‌كنند و در صورت شنيدن پاسخ منفي بلافاصله آپارتمان خود را نزد بنگاه‌ها فايل مي‌كنند.
اين گروه از موجران به خوبي مي‌دانند كه اگر رفتاري به جز اين در پيش بگيرند، احتمال اينكه نتوانند در زمان سررسيد قرارداد فعلي وديعه مستاجر در حال نقل و انتقال خود را به وي پرداخت كنند، كم نيست. عموما در قراردادهاي اجاره ضرر و زيان براي عدم ايفاي تعهدات هم براي موجر و هم براي مستاجر تعريف شده و موجراني كه نتوانند به تعهد خود عمل كنند، مشمول پرداخت ضرر و زيان خواهند شد. بنابراين طبيعي است كه با توجه به مشكل در تامين نقدينگي براي پرداخت وديعه، قدري زودتر نسبت به عرضه ملك خود در بازار و يافتن مستاجر جايگزين اقدام مي‌كنند. در واقع اين گروه از موجران آمادگي پيش‌اجاره املاك خود را دارند.
تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» از بازار مسكن حكايت از آن دارد كه در ماه‌هاي اخير تعداد موجراني كه نتوانسته‌اند وجه وديعه مستاجر قبلي خود را طبق تعهد و به موقع پرداخت كنند، كم نبوده است. در واقع ركود نسبي در بازار اجاره‌بها در نيمه دوم سال سبب شده موجران با يكي از دو چالش «خالي ماندن آپارتمان اجاري براي چند ماه پياپي» و «عدم تامين به موقع وديعه مستاجر قبلي در زمان سررسيد قرارداد» روبه‌رو شوند. در اين ميان موجران براي رويارويي با چالش دوم راهكار پيش‌اجاره را انتخاب كرده‌اند. روش پيش‌اجاره عموما به اين صورت است كه موجر از مستاجر جديد رقمي به‌عنوان «پيش‌اجاره» دريافت مي‌كند و ملك را طي يك تا دو ماه آينده در زمان تخليه از سوي مستاجر قبلي به وي تحويل مي‌دهد. مشاهدات ميداني از بازار حاكي است در اين پيش‌قراردادهاي اجاره عموما 10 درصد از وديعه ملك به موجر پرداخت مي‌شود و در زمان تحويل ملك، اين رقم از كل وديعه كسر خواهد شد و الباقي از سوي مستاجر پرداخت مي‌شود.
علت دوم استقبال از بازار پيش‌اجاره مسكن به امتياز قيمتي ويژه آن باز مي‌گردد كه مستاجران را ترغيب به ورود به اين بازار كرده است. طبيعي است مستاجراني كه در دو ماه پاياني سال به اين بازار ورود كرده و آپارتمان اجاري مطلوب خود را براي تحويل در يكي از ماه‌هاي فصل بهار سال آينده بيابند، مشمول انعقاد قرارداد با تعرفه سال 97 مي‌شوند و اين يعني از هرگونه رشد احتمالي بهاي رهن و اجاره آپارتمان در سال آينده تحت تاثير تغيير احتمالي در نرخ تورم يا ديگر عوامل توصيف‌كننده وضعيت اقتصادي كه ممكن است روي بازار اجاره اثرگذار باشد، در امان خواهند ماند.
به گزارش «دنياي اقتصاد» در پيش‌قراردادهاي منعقد شده هرگونه فسخ و اصطلاحا دبه از سوي موجر مشمول پرداخت ضرر و زيان مي‌شود و اين خود اطميناني براي مستاجر ايجاد مي‌كند كه از ادامه جست‌وجو براي يافتن آپارتمان صرف‌نظر و به همين قرارداد حاضر اكتفا كند. از طرفي پيش‌قرارداد اجاره هيچ هزينه مضاعفي به مستاجر تحميل نمي‌كند و وجهي كه به اين عنوان پرداخت مي‌كند در واقع بخشي از وديعه نهايي متناسب با ارزش ملك است. بنابراين بازار دوم معاملات اجاره هم براي موجران و هم براي مستاجران منفعت دارد و به همين خاطر در ماه‌هاي پاياني سال رونق گرفته است.
عمده مستاجران مشتري اين بازار را گروه آماده ازدواج شامل افرادي كه به زودي مراسم عروسي آنها برگزار مي‌شود و به‌عنوان زوج جديد تلقي مي‌شوند، تشكيل داده‌اند كه طبعا از اينكه خيالشان از بابت نهايي شدن آپارتمان محل سكونت، قدري زودتر راحت شود، استقبال مي‌كنند. از طرفي از آنجا كه بازار معاملات مسكن در سال آينده ركودي پيش‌بيني مي‌شود، اين ماجرا به افزايش تقاضا براي اجاره در سال آينده دامن خواهد زد و در نتيجه جست‌وجوي آپارتمان براي متقاضيان اجاره ممكن است قدري سخت‌تر از امسال باشد. البته احتمال رشد تقاضاي اجاره تحت تاثير ركود معاملات به هيچ وجه به معناي رشد اجاره‌بها نيست، چراكه هم واسطه‌هاي ملكي و هم كارشناسان بر اين باورند كه جهش اجاره‌بها در سال جاري سبب شده اجاره‌ها به بالاترين حد ممكن برسد و با توجه به نرخ تورم و شرايط اقتصادي سال جاري و ناتواني مستاجران از پرداخت اجاره‌هاي افزايش يافته پيشنهادي موجران، همين ارقام نيز فراتر از قدرت اجاره مستاجران برآورد مي‌شود و در نتيجه جايي براي رشد محسوس اجاره‌بها در سال آينده وجود ندارد.
با اين حال هرچه بر تعداد متقاضيان بازار اجاره افزوده شود، جست‌وجوي آپارتمان مناسب دشوارتر مي‌شود و از اين بابت منفعت مستاجران در پيش‌اجاره است. آمار رسمي از وضعيت بازار اجاره‌بها در پاييز امسال حكايت از آن دارد كه ميانگين اجاره‌بها در اين فصل در تهران (بدون دريافت وديعه) مترمربعي 34 هزار تومان بوده است. اين در حالي است كه تحقيقات ميداني از بازار اجاره در حال حاضر و بررسي بهاي رهن و اجاره قطعي آپارتمان‌هاي اجاره رفته در بهمن و اسفند نشان مي‌دهد اين نرخ در حال حاضر به حول و حوش 40 هزار تومان رسيده است. البته رقم مذكور برآورد حاصل از ميانگين اجاره‌بهاي 100 آپارتمان عمدتا 50 تا 100 مترمربعي اجاره رفته در مناطق مختلف شهر در چند هفته اخير بوده و نرخ نهايي محسوب نمي‌شود. بنابراين طبيعتا بهاي اعلام شده از اين ميانگين‌گيري ممكن است در آمارهاي رسمي از زمستان توسط نهادهاي متولي انتشار آمار قدري تغيير كند، چراكه تعداد قراردادهاي اجاره بسيار بيش از اين تعداد است.
**تازه‌ترين گزارش از بازار مسكن در بهمن
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، روز گذشته گزارش بانك مركزي از وضعيت بازار معاملات و اجاره مسكن در بهمن ماه منتشر شد. بر اساس اين گزارش شاخص كرايه مسكن اجاري در شهر تهران و در كل مناطق شهري در بهمن‌ماه امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته 20.4 درصد افزايش يافته است. همچنين نرخ پيشنهادي اجاره‌بها در بهمن نسبت به دي ماه 17.5 درصد رشد داشته است. اين رشد ماهانه تحت تاثير افزايش دماي معاملات بازار مسكن در ايام شب عيد رخ داده است. افزايش اجاره‌بهاي پيشنهادي پس از جهش اين نرخ در نيمه اول سال جاري علت اصلي ناتواني مستاجران از يافتن فايل مناسب و در نتيجه رسوب طولاني‌مدت فايل‌هاي اجاره در بازار مسكن ارزيابي مي‌شود.
رسوب فايل اجاره در بنگاه‌ها مخمصه‌اي بود كه بسياري از موجران در نيمه دوم امسال به آن دچار شدند اما موجراني كه نسبت به تعديل بهاي پيشنهادي خود متناسب با شرايط فصل (كاهش تقاضاي اجاره) اقدام كردند، توانستند از اين مخمصه به در بروند. گزارش بانك مركزي همچنين ميانگين قيمت مسكن در شهر تهران را مترمربعي 9 ميليون و 970 هزار تومان اعلام كرده است كه اندكي در مقايسه با رقم اعلامي از سوي دفتر اقتصاد مسكن پايين‌تر است. بر اساس اين گزارش ميانگين قيمت مسكن در معاملات بهمن ماه نسبت به دي ماه در شرايطي كه معاملات با رشد 39 درصدي همراه بوده، 1.7 درصد رشد داشته است. البته در گزارش دفتر اقتصاد مسكن از بازار بهمن ماه اين ميزان 2.9 درصد اعلام شده بود. گزارش بانك مركزي همچنين ميزان رشد نقطه‌اي قيمت مسكن را 85.1 درصد اعلام كرده است. طبق گزارش بانك مركزي از بهمن‌ماه بازار مسكن، تعداد معاملات مسكن در تهران در ماه مياني زمستان 9 هزار و 300 فقره بوده است كه با افزايش قابل توجه نسبت به دي همراه است، اما اين معاملات سبب نشده فاز بازار مسكن از ركود به پيش‌رونق تغيير كند و همچنان حجم معاملات كمتر از 10 هزار فقره است.
منبع: روزنامه دنياي اقتصاد، 1397.12.09
گروه اطلاع رساني**2002**
تهران- ايرنا- معاملات پيش‌اجاره مسكن در بازار املاك تهران شيوع پيدا كرد. تحقيقات ميداني از آخرين وضعيت بازار اجارهنشيني در پايتخت نشان مي‌دهد گروهي از موجران كه قرارداد آنها با مستاجر فعلي يك تا دو ماه آينده به اتمام مي‌رسد و قصد خاتمه سكونت در آن آپارتمان را دارند، هم‌اكنون آپارتمان خود را پيش‌اجاره مي‌دهند. اين اقدام كه در برخي مناطق پرتقاضا شروع شده، در سمت تقاضاي اجارهنشيني با استقبال كساني كه «آماده ازدواج» هستند روبه‌رو شده است.
