راهكارهای كاهش بهای مسكن در كشور

«فرشید پورحاجت » روز یكشنبه در گفت وگو با خبرنگار اقتصادی ایرنا افزود: هرچه میزان سرمایه گذاری در بخش ساخت وساز كشور بیشتر شود و انجام پروژه های مشاركتی با انبوه سازان مسكن افزایش یابد، قیمت مسكن كاهش بیشتری می یابد.
وی با بیان اینكه معمولا دستمزدها و قیمت مصالح ساختمانی در حوزه ساخت و ساز از اقتصاد كلان تبعیت می كنند، گفت: هرچند كه این دو مولفه در تعیین قیمت مسكن موثرند، اما این دو عامل، تابع وضعیت اقتصادی كلان كشور هستند و ممكن است تاثیر دستمزدها بر قیمت مسكن در نقاط مختلف كشور متفاوت باشد.

** 60 درصد قیمت مسكن در تهران به هزینه زمین اختصاص دارد
دبیركانون انبوه سازان مسكن ایران تاكید كرد: در برخی از شهرها تاثیر قیمت زمین بیش از 10 درصد است، اما در تهران تاثیر قیمت زمین بر قیمت آپارتمان به طور متوسط بیش از 60 درصد است.
پورحاجت گفت: بررسی ها نشان می دهد بدون احتساب قیمت زمین، به طور متوسط 40 درصد قیمت آپارتمان در تهران به سایر عوامل بستگی دارد.
وی با بیان اینكه بازار مسكن در سال 98 شاهد ركورد تورمی خواهد بود، گفت: بزرگترین مشكل ما در بازار مسكن جهش قیمت ها در سال 97 و كاهش قدرت خرید مردم بود كه سبب شده خرید و فروش مسكن در بازار روند نزولی طی كند.
به گزارش ایرنا ، بانك مركزی در آخرین گزارش معاملات مسكن در بهمن سال 97 اعلام كرد: اگرچه گران شدن مسكن باعث شده تا خریداران بیشتری از این بازار خارج شوند و تعداد معاملات در 11 ماهه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 23.5 درصد كاهش پیدا كند اما همچنان خریداران باقیمانده به خرید خانه های متراژ پایین تمایل دارند.
بر اساس آمار بیش از 30 درصد معاملات صورت گرفته در بهمن مربوط به خانه هایی با متراژ 50 تا 70 متر مربع بوده است و بعد از آن خانه های 70 تا 80 متر و خانه های 40 تا 50 متر قرار گرفته اند.
آمارهای بانك مركزی نشان می دهد 57.3 درصد از معاملات مسكن در بهمن سال 97 مربوط به واحدهایی با متراژ كمتر از 80 متر مربع بوده است.
خریداران همچنین بیشتر به سمت آپارتمان هایی با قیمت متوسط هر متر مربع 5 تا 6 میلیون تومان رفته اند و در مجموع 58.9 درصد از معاملات با قیمتی كمتر از میانگین 9 میلیون و 980 هزار تومان انجام شده است و 47.7 درصد از معاملات، ارزشی كمتر از 600 میلیون تومان داشته اند.

** ادامه رشد بهای اجاره مسكن
بانك مركزی در گزارشی اعلام كرده است: در بازار اجاره همچنان شیب رشد قیمت ها مثبت است و اجاره مسكن در شهر تهران در بهمن 97 حدود 20.4 درصد رشد را نشان می دهد. این در حالی است كه رشد اجاره بها برای كل مناطق شهری كشور رقمی در حدود 17.5 درصد است.
تا مهر سال 96، اجاره بهای مسكن رشد بیشتری نسبت به قیمت مسكن داشت اما از آن زمان و با آغاز نوسان های اقتصادی در دی ماه 96، قیمت مسكن با شتاب بیشتری نسبت به اجاره بها بالا رفت.

** مردم توان خرید مسكن را ندارند
دبیركانون انبوه سازان مسكن ایران اظهارداشت: متاسفانه به علت كاهش ارزش پول ملی قیمت مسكن به گونه ای افزایش یافته كه مردم توان خرید مسكن را ندارند و در حال حاضر شرایط مناسبی برای انجام سرمایه گذاری در حوزه ساخت و ساز نداریم.
پورحاجت بیان كرد: بخش خصوصی با تجزیه وتحلیل مسایل اقتصادی به این نتیجه رسیده كه هم اكنون شرایط مناسبی برای سرمایه گذاری در زمینه تولید مسكن نیست.
وی با بیان اینكه تقویت قدرت خرید مردم می تواند در افزایش معاملات موثر واقع شود، تاكید كرد: برای رونق كسب وكار در حوزه ساخت وساز باید شرایط پرداخت تسهیلات برای تولید كنندگان مسكن تسهیل و برای افزایش ساخت و ساز مكانیزم های تشویقی در نظر گرفته شود.
دبیركانون انبوه سازان مسكن ایران اظهاركرد: هرچند كه شورای پول و اعتبار با افزایش سقف تسهیلات برای خرید مسكن موافقت كرد، اما به علت رشد قیمت ها هنوز این تسهیلات برای تقویت قدرت خرید مردم كافی نیست.
در راستای رونق بخش مسكن، شورای پول و اعتبار در جلسه 14 اسفند سال 97 سقف تسهیلات ساخت مسكن با قابلیت تبدیل به فروش اقساطی در بانك‌های تجاری و بانك مسكن را افزایش داد.
بر این اساس، قابلیت انتقال سهم ‌الشركه بانك در تسهیلات اعطایی ساخت مسكن به خریداران این واحدها در تمامی بانك‌های تجاری (دولتی و خصوصی) و بانك مسكن به ازای هر واحد مسكونی در چارچوب رعایت تعادل منابع و مصارف بانك‌ها در شهر تهران به شكل انفرادی، تا یك هزار میلیون ریال و برای زوجین معادل یك هزار و 600 میلیون ریال (هریك از زوجین 800 میلیون ریال) افزایش یافت.
همچنین این رقم برای شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت به شكل انفرادی معادل 800 میلیون ریال و برای زوجین معادل یك هزار و 200 میلیون ریال (هریك از زوجین حداكثر 600 میلیون ریال) به تصویب رسید.
شورای پول و اعتبار این تسهیلات را برای سایر مناطق شهری به شكل انفرادی معادل 600 میلیون ریال و برای زوجین معادل هزار میلیون ریال (هریك از زوجین حداكثر 500 میلیون ریال) تعیین كرد.
همچنین در راستای حمایت و تشویق ساخت واحدهای كوچك و متوسط مقیاس، سقف تسهیلات جدید تنها ناظر بر تامین مالی ساخت واحدهای مسكونی با حداكثر زیربنای مفید 100 متر مربع است. ضمن آنكه امكان تقسیط بلند مدت این تسهیلات برای خریداران واحدهای ساخته شده تا 15 سال توسط بانك‌ها امكانپذیر شد.

** اصلاح قانون پیش فروش مسكن ضروری است
دبیركانون انبوه سازان مسكن ایران خواستار اصلاح قانون پیش فروش ساختمان شد و گفت: قانون پیش فروش ساختمان به عنوان یكی از قوانین مانع ساز، منابع مالی تولید كنندگان را كاهش داده است.
پورحاجت افزود: پیشتر، سازندگان می توانستند با آغاز پروژه های ساخت و ساز برای تقویت بنیه مالی خود تعدادی از واحدهای خود را پیش فروش كنند اما با تصویب این قانون در سال 89 و اجرایی شدن آن در سال 93 سازندگان و فروشندگان موظف شدند برای پیش‌فروش ساختمان از شهرداری پروانه ساختمانی بگیرند تا مجوز پیش فروش داشته باشند.
به گفته وی، وقتی شهرداری پروانه ساختمانی صادر می‌كند باید شناسنامه فنی ساختمان شامل مشخصات كامل ساختمان از جمله نام مالك، ناظر، مجری، تعداد طبقات و واحدها با متراژ آن، موقعیت ملك، كاربری زمین و نوع مصالح ساختمانی باید به صورت دقیق قید شود در حالی كه تاكنون صدور شناسنامه فنی ساختمان در كشور همگانی نشده است و تا این شرایط فراهم نشود تولید كننده، اجازه پیش فروش مسكن به خریداران در دفترخانه های رسمی را ندارد.
به گزارش ایرنا، در ماده 4 قانون پیش فروش، بحث وجود بیمه ‌نامه برای تنظیم سند مطرح، الزامی است در حالی كه توضیح بیشتری درمورد نوع بیمه (تضمینی، عمر و ساختمان و...)، رویكرد آن ارایه نشده و همین امر مجریان قانون را با مشكل مواجه كرده است.
برخی از كارشناسان حوزه مسكن معتقدند باتوجه به مشكلات موجود در راه اجرای قانون پیش فروش ساختمان به نظر نمی‌رسد كه این قانون بدون اصلاحیه، اجرایی شود زیرا فعالیت بخش خصوصی و به ویژه اتحادیه مشاوران املاك با اجرای این قانون تحت‌الشعاع قرار می‌گیرد.
براساس قانون پیش فروش ساختمان، مالكان یا سازندگان پیش از اتمام 30 درصد از فرآیند ساخت نمی‌توانند واحد مسكونی یا غیرمسكونی خود را پیش‌فروش كنند كه این قانون اگر چه از متقاضی حمایت می‌كند، اما به نفع سازندگان نیست.
بر مبنای قانون پیش‌فروش ساختمان درصورت ایجاد اختلاف میان فروشنده و خریدار، داور می‌تواند حل اختلاف را برعهده گیرد كه این بند بر خلاف اصل 34 قانون مبتنی بر نقش دادگاه برای انجام داوری و قضاوت است. همچنین در این قانون به قابلیت فسخ قرارداد در قانون پیش‌فروش ساختمان كمتر توجه شده است.
اقتصام**1108 **2022