رشد بي سر و صداي اجاره خانه در تهران

نزديك شدن به فصل جابه جايي، قيمت هاي پيشنهادي در بازار اجاره روند صعودي به خود گرفته است. با اينكه كارشناسان مي گويند توان مالي مستأجران، پارامتر مهم تري نسبت به قيمت مسكن براي تعيين ميانگين نرخ اجاره بها محسوب مي شود، گزارش ها از رشد نرخ اجاره حكايت دارد.
البته گفته مي شود مالكاني كه آپارتمان هاي خود را كه بالاتر از نرخ اجاره مناطق عرضه مي كنند از شانس پاييني براي يافتن مستأجر برخوردارند و ممكن است فصل جابه جايي را از دست بدهند. به گزارش ايسنا و براساس اظهارات دفاتر اماك، به دنبال رشد 100درصدي قيمت مسكن، از عيد به بعد موجران 10 تا 40درصد اجاره ها را باا برده اند.
يكي از كارشناسان دفاتر اماك واقع در منطقه 8 تهران مي گويد: نرخ اجاره در هفته هاي اخير افزايش يافته و اين التهاب در واحدهاي نوساز محسوس تر است. در يك كام، واسطه هاي ملكي از افزايش 10 تا 40درصدي نرخ هاي پيشنهادي اجاره در ارديبهشت ماه امسال خبر مي دهند و گزارش هاي ميداني هم نشان مي دهد كه عدم تناسب نرخ اجاره با درآمد مستاجرها، اين اقشار را اجبارا به اولويت هاي بعدي سوق داده است.
نقل مكان مستأجران به خانه هاي كوچك تر و قديمي تر
گزارش هاي ميداني نشان مي دهد به دليل باارفتن نرخ اجاره، شاهد نوعي تغيير رفتار در اين بازار هستيم؛ نقل مكان اجاره نشين ها به خانه هاي متناسب با استطاعت مالي از فصل جابه جايي سال قبل كليد خورد و بنا به گفته واسطه هاي ملكي، اين روند امسال شدت بيشتري به خود گرفته است. يك خانم جوان كه در منطقه ولنجك اجاره نشين است مي گويد سال قبل ماهيانه 3ميليون تومان اجاره پرداخت مي كردم ولي امسال صاحب خانه گفته بايد ماهي 8 ميليون تومان پرداخت كني، به همين دليل قصد دارم به منطقه اي كه توان پرداخت داشته باشم نقل مكان كنم.
مشاوران املاك مي گويند موضوعاتي از اين دست را به طور روزانه شاهد هستند. حركت به سمت خانه هاي كوچك تر، قديمي تر و محله هاي ضعيف تر، مهم ترين ويژگي بازار اجاره در هفته هاي اخير است.
جهش اجاره در واحدهاي لوكس
در هفته هاي اخير التهاب اجاره بها در آپارتمان هاي لوكس، نوساز و بزرگ متراژ شمال شهر، بيشتر از ديگر مناطق ديده مي شود. با اين حال به دليل عدم موفقيت بسياري از مالكان در فروش اين واحدها پيش بيني مي شود در فصل جابه جايي وارد بازار اجاره شوند و ممكن است به تعادل قيمتي كمك كنند.
كوچ اجاره نشين ها به اطراف تهران
با اينكه اجاره بها نسبت به قيمت مسكن از رشد كمتري برخوردار بوده، اما رقم هاي كنوني هم با توان مالي بسياري از مستأجران تناسب ندارد. از سال گذشته گزارش هايي مبني بر مهاجرت اقشار اجاره نشين به شهرهاي اطراف تهران شنيده مي شد و پيش بيني كارشناسان اين است امسال هم اين روند ادامه پيدا كند. براساس آمار از سال 1390 تا 1395 استان هاي البرز، گيان و مازندران بيشترين مهاجر را از تهران داشته اند؛ برخي به قصد خريد و برخي ديگر به قصد اجاره. كرج، گرمدره، شهريار، مارد، فرديس، انديشه، پرديس، پرند و هشتگرد مقاصد اجاره نشين ها عنوان مي شود.
مسكن استيجاري همچنان در حد حرف
در بسياري از كشورهاي توسعه يافته، توليد و عرضه مسكن استيجاري دولتي به عنوان يك راه حل براي كنترل بازار اجاره بها در دستور كار قرار دارد. در ايران نيز از سال 1392 طرح مسكن استيجاري در قالب مسكن اجتماعي مطرح شده، اما به دليل عدم اختصاص بودجه كافي، شكلي عملياتي به خود نگرفت و مي توان گفت بازار اجاره كماكان در اختيار بخش خصوصي قرار دارد.
ساز و كار آن هم كاما سنتي و توسط مالكان مديريت مي شود. در روزهاي اخير سيستم بانكي بسته اي را در دستور كار خود قرار داده كه طبق اعام مديرعامل بانك مسكن به هر دو طرف عرضه و تقاضا در اين بسته توجه شده است. رحيمي اناركي درباره گروه هاي اجاره نشين بيان كرد: با توجه به شرايط موجود و براي مديريت اجاره بهاي پرداختي از سوي مستأجران، براي اولين بار بانك عامل بخش مسكن در اين حوزه ورود پيدا و ابزارهاي جديدي تدوين كرد.
6عامل اثرگذار بر نرخ اجاره بها
در شرايط طبيعي، قيمت مسكن مهم ترين عامل تعيين نرخ اجاره بها عنوان مي شود. با اين وجود بررسي ها نشان مي دهد عواملي همچون كاهش يا افزايش نرخ سود بانكي، مقايسه بازده سرمايه گذاري در بخش اجاره نسبت به فروش آپارتمان، نرخ تورم، نرخ بيكاري و توان خريد اقشار اجاره نشين در نوسانات بازار اجاره در ايران تاثيرگذار است. امسال با توجه به كاهش نرخ سود بانكي، تمايل مالكان به دريافت رهن كاهش يافته و بيشتر ترجيح مي دهند كه اجاره ماهيانه بيشتري دريافت كنند. از سوي ديگر به دليل ايجاد تورم در كليه سطوح اقتصادي، توان مستأجران براي پرداخت اجاره بها پايين آمده است. كارشناسان معتقدند منحني رشد اجاره بها با قدرت پرداخت اجاره نشين ها رابطه مستقيم دارد.
تهرام/8138/