طبق آخرین سرشماری نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵، به ازای ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار خانوار، ۲۷ میلیون و ۵۱۰ هزار واحد مسکونی وجود دارد و در شرایطی که با مازاد مسکن مواجهیم، یک‌سوم خانوارها در سال اعلام شده، مستاجر بوده‌اند. آمار تاسف‌بار از وضعیت بخش مسکن در کشورمان این است که از جمعیت شهری حدود ۵۹ میلیون نفری، ۱۹ میلیون نفر معادل ۴۰ درصد از مردم ایران درگیر بد مسکنی هستند به این معنا که یا حاشیه‌نشینی می‌کنند یا در بافت فرسوده و نابسامان سکونت دارند. با تمام این شرایط، طبق گزارش سازمان برنامه و بودجه در سال ۹۷ سهم مسکن در سبد هزینه خانوار به ۳۳.۹ درصد رسید.
این آمار و ارقام و گزارش‌ها نشان‌دهنده وجود مشکلات بنیادی و اساسی در بخش مسکن است و تا زمانی که این مشکلات از ریشه حل نشوند هر چند وقت یک‌بار شاهد انفجار قیمت در بازار مسکن و خروج آن از تعادل و ثبات هستیم چنانکه در سال‌های ۶۸، ۸۶، ۹۱ و ۹۷ این جهش قیمتی رخ داد و باعث افزایش شکاف طبقاتی و تعمیق فقر شد.
مهم‌ترین مشکل مسکن کشورمان عدم سیاست‌گذاری صحیح و علمی در این حوزه است. نبود توازن و تعادل بین عرضه و تقاضا، بالا بودن سهم قیمت زمین در هزینه تمام شده املاک، نامتعارف بودن قیمت زمین به دلیل انحصار در مالکیت دولتی و حاکمیتی، محدودیت در تولید مسکن، نگاه کالای سرمایه‌ای به مسکن و نه مصرفی، ناتوانی در کنترل سوداگری در این بخش از جمله مهم‌ترین دلایل آشفتگی و التهاب در بازار و بخش مسکن محسوب می‌شوند. همچنین، فاصله بسیار زیاد میزان درآمدها با نرخ مسکن به ویژه در کلان‌شهرها باعث سنگینی هزینه‌ها بر دوش مردم و دولت شده‌است.
هر چند در شش برنامه توسعه از ابتدای انقلاب تاکنون دولت‌ها و مجالس در مقام سیاست‌گذاران، برنامه‌هایی برای بهبود شرایط در نظر گرفتند اما این برنامه‌ها یا به اجرا نرسید یا در مرحله اجرا به درستی پیاده‌سازی نشد که معروف‌ترین مصداق آن پروژه کلان مسکن مهر بود.
مشکل مسکن پس از روند رو به رشد جمعیت از دهه چهل شروع شد و در مقاطعی به اوج خود رسید. جاماندگی تولید مسکن از رشد جمعیت و ساخت خانه‌های لوکس و نامتناسب با قدرت خرید تقاضای موثر در بازار مشکل‌زا شد. از این رو در برنامه‌های شش‌گانه سیاست‌هایی برای کنترل بخش مسکن اتخاذ شد اما همانطور از شرایط امروز بازار و دسترسی مردم به این نیاز اولیه پیدا است این سیاست‌ها در مرحله اجرا موفق نبودند یا اینکه از همان ابتدا عقیم متولد شدند.
نکته جالب این است که تامین مسکن اقشار کم‌درآمد در تمام برنامه‌های توسعه پس از انقلاب ذکر شده اما امروز نه تنها مشکل خانه‌دار کردن دهک‌های فرودست رفع نشده بلکه گروه‌هایی با درآمد متوسط هم توان و قدرت خرید مسکن را از دست داده‌اند.
اجرای برنامه اول با تمرکز بر بازسازی‌ها و جاماندگی از کنترل تورم مسکن
برنامه توسعه اول از سال ۶۸ شروع و تا سال ۷۳ ادامه داشت. سال‌های پس از جنگ، تمرکز دولت روی بازسازی مناطق جنگی بود و به طور قطع در این سال‌ها بازار مسکن مانند سایر بازارها و حوزه‌های اقتصادی مبتلا به رکود عمیق بود اما از آنجایی که دولت با ریاست مرحوم هاشمی رفسنجانی سیاست تعدیل اقتصادی را در پیش گرفت و بازسازی‌های مناطق جنگ‌زده در اولویت قرار داشت، اعتبارات به بخش مسکن تخصیص نیافت. در همان سال‌ها هم افزایش جهشی قیمت زمین آغاز شد. تورم در همین دوران قد کشید و همزمان با شروع افزایش جمعیت، توان خرید مردم در بازار مسکن هم کاهش یافت.
با توجه به مشکلات بازار مسکن در آن سال‌ها، برنامه اول توسعه در بخش مسکن با هدف جلوگیری از رشد شهرهای بزرگ، عرضه زمین شهری با قیمت ترجیحی، ایجاد شهرهای جدید، کاهش تملک زمین، ارایه تسهیلات برای ساخت مسکن اجاره‌ای، ارایه مشوق‌ها به انبوه‌سازان، ایجاد واحدهای مسکونی کارگری و کارمندی، تقویت تعاونی‌های مسکونی و افزایش کیفیت ساخت مسکن تدوین و تنظیم شد اما همچنان اولویت دولت تامین مسکن برای مردم مناطق آسیب دیده پس از جنگ تحمیلی بود.
تعریف مسکن اجتماعی، حمایتی و آزاد در دومین برنامه توسعه
در برنامه دوم توسعه یعنی حد فاصل سال‌های ۷۴ تا ۷۸، برای اولین بار طرح مسکن اجتماعی با هدف حمایت از اقشار کم‌درآمد مطرح شد. در برنامه دوم گروه‌های هدف شناسایی و دسته‌بندی شدند و بر این اساس مسکن اجتماعی برای گروه‌های کم‌درآمد، مسکن حمایتی برای گروه‌های میان‌درآمد و مسکن آزاد برای گروهای درآمدی بالا تعریف شد. از این رو سیاست‌های دولت تقویت طرف عرضه و ساخت مسکن بود.
برای تحقق این سیاست‌ها دولت در برنامه دوم ارایه تسهیلات بانکی و واگذاری زمین برای جلب مشارکت سازندگان، تخفیف و معافیت در قیمت زمین برای ساخت طرح‌های مذکور، معافیت‌های مالیاتی برای واحدهای کمتر از ۱۲۰ متر را در دستور کار قرار داد. مهم‌ترین روش دولت در این برنامه برای خانه‌دار کردن سه مخاطب دسته‌بندی شده پس‌انداز و افزایش ساخت خانه‌های کم‌متراژ در شهرهای بزرگ و انبوه‌سازی بود.
ورود مسکن به بازار بورس از برنامه سوم توسعه
از آنجایی که با افزایش جمعیت و رشد خانوارهای متعلق به دهک‌های کم‌درآمد مشکلات در دو برنامه قبل حل نشد، برنامه سوم توسعه رفع مشکل تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد را در اولویت قرار داد. در همین حال در این برنامه دولت به آزادسازی بازار مسکن و کاهش دخالت‌ها هم توجه داشت. از جدیدترین برنامه‌های دولت برای رونق بخش مسکن و افزایش دسترسی مردم به آن، ایجاد بازار ثانویه رهن مسکن بود و از این رو امکان خرید و فروش اوراق رهن ثانویه در بازار سرمایه و مشارکت بخش مسکن در بازار بورس را به عمل آورد.
در برنامه سوم توسعه مانند دو برنامه قبل، ارایه تسهیلات بانکی برای خانه‌دار کردن مردم جزو سیاست‌های اصلی به‌شمار می‌رفت که در کنار آن پلکانی کردن پرداخت اقساط وام‌ها برای ساخت مرحله‌ای مسکن گروه‌های کم‌درآمد مطرح شد. اما یکی از مهم‌ترین رویکردهای برنامه سوم توسعه، آزادسازی کامل بازار زمین بود؛ موضوعی که امروز بسیاری‌ها به آن نقد دارند و آن را عامل اصلی قیمت نامتعارف مسکن در کلان‍‌شهرهایی مانند تهران می‌دانند.
در سال‌های ۷۹ تا ۸۳ در قالب برنامه سوم توسعه، ارایه نشدن مستقیم زمین دولتی به مصرف‌کنندگان نهایی، تشکیل صندوق‌های مسکن برای گروه‌های خاص، اصلاح مقررات ناظر بر ساخت و تولید مسکن، افزایش ساخت و ساز مسکن در قالب واحدهای استیجاری دولتی با حضور تعاونی‌ها و انبوه‌سازان و ایجاد بانک اطلاعات ساختمان و مسکن با محوریت وزارت مسکن و شهرسازی در دستور کار نهادها و دستگاه‌های ذی‌ربط قرار گرفت.
آغاز بزرگ‌ترین مداخله دولت در بخش مسکن در چهارمین برنامه توسعه
در مدت زمان اجرای برنامه چهارم توسعه یعنی سال‌های ۸۴ تا ۸۸ دورانی که با اجرای مسکن مهر باید بازار به تعادل می‌رسید شاهد دومین دوران جهش قیمت‌ها در تاریخ بازار مسکن بودیم. تدوین طرح جامع مسکن در قالب ۹ محور و ۵۵ برنامه عملیاتی، تصویب قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و اجرای یکی از بخش‌های طرح جامع مسکن با عنوان واگذاری حق بهره‌برداری از زمین به صورت اجاره بلند مدت ۹۹ ساله یا همان پروژه مسکن مهر از مهم‌ترین اقداماتی بود که در طول برنامه چهارم به اجرا رسید اما نتوانست ثبات را در بازار حاکم کند.
بر اساس بند ج ماده ۳۰قانون برنامه چهارم توسعه، وزارت مسکن با توجه به اثرات متقابل بخش مسکن مکلف بوده با اقتصاد ملی و نقش تعادل بخشی آن در ارتقای کیفیت زندگی و کاهش نابرابری‌ها، طرح جامع مسکن را حداکثر تا پایان سال اول برنامه چهارم، تهیه و به تصویب برساند. برخی محورهای آن شامل تقویت تعاونی‌های تولید مسکن، تشکیل بازارهای ثانویه رهن، افزایش سهم انبوه‌سازی در امر ساخت به میزان سه برابر عملکرد برنامه سوم، گسترش بازار سرمایه مسکن و اتخاذ تدابیر لازم برای تامین سرمایه در بخش مسکن بود و اهداف طرح جامع مسکن هم تامین مسکن امن و سالم و در استطاعت مالی خانوار بدون تبعیض برای همه، ارتقای کمی و کیفی تولید و عرضه مسکن و تعادل بخشی به بازار مسکن، ارتقایی کیفیت زیست، بهبود شرایط مسکونی همه جوامع، کاهش نابرابری‌های اقتصادی در برخورداری از مسکن مناسب و ایجاد هماهنگی بین برنامه‌های مسکن و سیاست‌ها و برنامه‌های آمایشی را در بر می‌گیرد.
اساسا سیاست برنامه چهارم توسعه در بخش مسکن برقراری عدالت اجتماعی، کاهش نابرابری‌های منطقه‌ای، مهار تورم مسکن و تولید مسکن متناسب با توان مالی خانوار تعریف شده بود. از دیگر اهداف مهم برنامه چهارم توسعه، تامین مسکن جوانان و خانوارهای دارای سرپرست زن، صنعتی شدن ساخت و ساز ها و افزایش استانداردها در بخش ساخت و مصالح ساختمانی محسوب می‌شد.
برای تحقق این اهداف و سیاست‌ها، طرح جامع مسکن با رویکرد توسعه پایدار، عدالت اجتماعی و توانمندسازی اقشار کم درآمد تهیه شد. همچنین دولت نسبت به فروش مزایده‌ای زمین‌های شهری در تملک برای تامین بخشی از اعتبارات مورد نیاز اجرای قانون تشویق عرضه و احداث واحدهای مسکونی استیجاری اقدام کرد. واگذاری حق بهره‌برداری از زمین با هدف تثبیت بازار زمین و ارایه بسته حمایتی برای خانوارهای کم‌درآمد در قالب مسکن مهر از دیگر اقدامات مهم در راستای اجرای برنامه چهارم توسعه بود.
حضور ضعیف مسکن در برنامه پنجم توسعه
برنامه پنجم توسعه با هدف تحقق سند چشم‌انداز ۱۴۰۰ تدوین و تنظیم شد که در بخش مسکن مهم‌ترین برنامه آن تحقق طرح جامع مسکن بود. این برنامه هم پیرو چهار برنامه قبل، تامین مسکن اقشار کم‌درآمد را دنبال می‌کرد.
ایجاد هماهنگی بین برنامه‌های مسکن با سیاست‌های آمایشی و توسعه، کاهش نابرابری منطقه‌ای در برخوداری از مسکن مناسب، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوه شهری، حمایت از اقشار کم درآمد زوج‌های جوان از دیگر برنامه‌های مسکنی برنامه پنجم توسعه کشور بود.
در کل لایحه برنامه پنجم فقط ۸ ماده با بخش مسکن ارتباط دارد که مهم‌ترین آن، ماده ۱۴۹ است. براساس این ماده دولت موظف می‌شود برای ساخت واحدهای مسکونی کوچک مخصوص اجاره به زوج‌های جوان، زمین ارزان قیمت و تسهیلات بانکی ارایه کند که البته محتوای ماده ۱۴۹ در قانون ساماندهی مسکن مصوب سال ۸۷ آمده و این موضوع کاملا تکراری است.
همچنین طبق این ماده دولت اجازه دارد تا ضوابط طراحی الگوی مسکن ایرانی- اسلامی را تا پایان سال اول برنامه تدوین و ابلاغ کند. ماده مهم برنامه پنجم در بخش مسکن ماده ۱۵۵ مبنی بر جلوگیری از ایجاد سکونتگاه‌های غیررسمی با تاکید بر طرح‌های هادی روستایی است.
بسیاری از کارشناسان برنامه پنجم توسعه را ضعیف‌ترین برنامه در بخش مسکن می‌دانند که نتوانست تاثیری در توسعه صنعت ساختمان و بازار مسکن داشته باشد.
اختصاص احکام برنامه ششم توسعه به بازآفرینی شهری
برنامه ششم توسعه نقشه راه بخش مسکن کشور را تا سال ۱۴۰۰ مشخص کرده‌است. هر چند که بسیاری نسبت به احکام ششمین برنامه توسعه برای مسکن انتقاد دارند آن را ضعیف و محدود می‌دانند اما مهم‌ترین مشکل در بخش مسکن یعنی بافت‌های فرسوده و بازآفرینی شهری در این برنامه دیده شده‌است.
طبق برنامه ششم توسعه وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و کشور و شهرداری‌ها مکلفند در طول برنامه نسبت به احیاء، بهسازی، نوسازی و مقاوم‌سازی و بازآفرینی سالانه حداقل دویست و هفتاد محله در قالب مطالعات مصوب ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار با احتساب انواع آن از جمله بافت ناکارآمد، تاریخی، سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای و ارتقای دسترسی به خدمات و بهبود زیرساخت‌ها با رویکرد محله‌محور در چهارچوب قوانین و مقررات اقدام کنند.
همچنین طبق این سند دولت موظف است برای کاهش آسیب‌پذیری سکونتگاه‌های روستایی و همچنین تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد شهری منابع مالی و تسهیلات ارزان‌قیمت و زمین مورد نیاز را در قالب بودجه سنواتی در طول اجرای قانون برنامه تامین کند.
برنامه دولت در طول این ۵ سال ، بهسازی و نوسازی سالانه حداقل ۲۰۰ هزار واحد مسکونی روستایی با پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت با کارمزد پنج درصد، تامین منابع مالی و تسهیلات ارزان‌قیمت و زمین مورد نیاز برای کمک به ساخت یا خرید سالانه حداقل صد و پنجاه هزار واحد مسکن اقشار کم‌درآمد در شهرها(با اولویت شهرهای زیر صد هزار نفر جمعیت) را باید انجام دهد. همچنین براساس ماده ۶۰ برای مقاوم‌سازی ساختمان‌ها و اصلاح الگوی مصرف به ویژه مصرف انرژی در بخش ساختمان و مسکن شهرداری‌ها مکلفند نسبت به درج الزام رعایت مقررات ملی ساختمان در پروانه‌های ساختمانی اقدام کنند.
هر چند که روح برنامه ششم توسعه و عمده مفاد آن در بخش مسکن به نوسازی بافت فرسوده با ادبیات جدید بازآفرینی شهری اختصاص داشت اما دیدیم که این دستور قانونی در مرحله اجرا بسیار کم اثر است و با جدیت دنبال نمی‌شود و دولت برنامه جدید مسکن ملی را در دست اجرا دارد؛ برنامه‌ای که هر چند به طور مشخص در برنامه ششم یا برنامه‌های قبل از آن نیامده‌است اما همان سیاست تامین مسکن اقشار کم‌درآمد و با دهک توسط را محقق می‌سازد.
نظر شما