چرا مسافران در مازندران ساکن می‌شوند؟

گردشگری شمال کشور و به خصوص استان مازندران  این سال ها در کنار تمام معضلات ؛ از کمبود زیرساخت ها گرفته تا نبود برنامه‌ریزی مناسب برای ظرفیت‌هایی چون گردشگری دریایی، با معضلی جدی‌تری مواجه است که ظاهرا چاره‌ای برای آن وجود ندارد. این معضل همان روند رو به رشد و افزایش سکونت دائمی غیر بومیان در مازندران با خرید ملک و مسکن است ، سکونتی که بعضا میلیاردها تومان برای غیربومیانی که روزی مسافر استان بودند آب می خورد تا شهروندی دائمی مازندران را به دست بیاورند.

امروزه ما در مازندران شاهد ویلاها و خانه‌های چند میلیاردی یا چند صد میلیون تومانی هستیم که شاید سالانه حدود ۱۰ روز هم میزبان صاحبان خود نباشند اما روز به روز در حال افزایش هستند. حتی در برخی شهرهای مازندران به خصوص در بخش‌های ساحلی ساخت و سازها صرفا برای رفع نیاز غیر بومیان انجام می شود و نوع ساخت، امکانات و قیمت گذاری نیز برپایه مشتریان غیر بومی تنظیم و مهیا می گردد. 

البته این مسئله به شهرهای مازندران ختم نمی شود و اکنون بسیاری از روستاهای استان نیز اکنون محل سکونت غیربومیانی شده است که روزگاری به عنوان مسافر و گردشگر در آن قدم می زدند. حتی بافت جمعیتی بخشی از روستاهای استان نیز تغییر یافته است و تعدادی از آنها هم با مدیریت غیر بومی اداره می شوند. از این دست روستاها در مناطق مرکزی و غربی استان فراوان هستند. 

بر اساس آمارهای رسمی بیش از یکصد هزار دستگاه ویلا و خانه اجاره ای در استان مازندران وجود دارد. اگر به آمار غیر رسمی رجوع کنیم این تعداد چند برابر خواهد شد. البته اکتفا به آمار ویلاها خطای محاسباتی است زیرا در سال های اخیر بسیاری از غیر بومیان از سکونت در ویلاها به سمت آپارتمان نشینی در مازندران مهاجرت کردند. آمارهای رسمی نشان می دهد حدود یکصد هزار آپارتمان نشین غیر بومی در مازندران سکونت دارند که خانه دوم و تفریحی آنان محسوب می شود.

اما پرسشی که همواره بی جواب مانده این است که چرا گردشگران و مسافران که به مازندران سفر می کنند سعی در خرید منزل مسکونی ، ویلا ، آپارتمان یا هر چیز دیگری دارند تا جزو باشندگان استان محسوب شوند؟ آیا واقعا خرید یک واحد مسکونی که این روزها در شمال کشور چند میلیارد و یا حداقل چند صد میلیون تومان است برای یک مسافر غیربومی که شاید ۱۰روز تا حداکثر یک ماه در سال به مازندران سفر می کند توجیه پذیر است؟ و مهم تر از همه اینکه سکونت دائمی غیر بومیانی که روزی مسافر و گردشگر مازندران بودند با خرید واحدهای مسکونی جنبه اقتصادی دارد یا جنبه راحتی و آرامش؟

سالهاست که مدیران مختلف بدون پاسخ به این سئوالات و ارائه راهکارهای عملی مردم را نسبت به جلوگیری از فروش زمین و خانه به غیر بومیان نصیحت می کنند و راهکار این مشکل را فرهنگی می دانند در حالی که تنها با راهکار فرهنگی این موضوع حل نشده است بلکه در چند سال اخیر به شدت سکونت غیر بومیان از طریق خرید ملک و مسکن در حال افزایش است.

معضل یا فرصت

پیش از هر چیزی باید ابتدا مشخص شود که آیا حضور غیر بومیان در استان مازندران یک فرصت است یا تهدید؟

معاون گردشگری اداره کل میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی مازندران سکونت غیر بومیان را یک تهدید قطعی توصیف می کند و می گوید : فرصت دانستن سکونت غیربومیان و گردشگران در مازندران نه تنها به نوعی انحراف است ، بلکه آسیب جدی به آینده اقتصادی و فرهنگی استان وارد خواهد کرد.

مهران حسنی آسیب به اقتصاد گردشگری مازندران را یک بخش از تهدید سکونت دائمی غیر بومیان توصیف کرد و افزود : تغییرات و آسیب فرهنگی از دیگر پیامدهایی است که از مدت ها پیش شروع و اکنون به شدت در حال گسترش است. 

وی با بیان اینکه سکونت غیر بومیان در مازندران بسیار سریع تر از مدیریت و برنامه ریزی استان پیش می رود ، گفت : افزایش قیمت مسکن ، تغییر جمعیتی و بافت روستاها و شهرهای تازه تاسیس و همچنین تغییرات فرهنگی گسترده از مدت ها پیش آغاز شده است.

معاون گردشگری مازندران افزود : حتی اکنون بازار مسکن در برخی مناطق و حتی ییلاقات استان را غیر بومیان ساکن تعیین می کنند و ممکن است در سال های آینده حتی مردم مازندران به دلیل نرخ های نجومی مسکن نتوانند برای جوانان خود مسکن تهیه کنند. 

وی ادامه داد : از دیگر پیامدهای سکونت دائمی در مازندران را می توان در توجیه ناپذیر بودن سرمایه گذاری در بخش اقامتگاهی دانست که سرمایه گذاران این بخش را نیز برای جذب سود بیشتر به سمت ساخت و ساز مسکن سوق می دهد. علاوه بر این سرمایه گذاری دولت را نیز در تهیه و تدارک زیر ساخت های گردشگری غیر کاربردی و توجیه ناپذیر می کند.

حسنی تاکید کرد: این پیامدها نشان می دهد که نه تنها نباید سکونت غیربومیان در مازندران را به فال نیک گرفت ، بلکه باید به چشم تهدید بالقوه ای که اکنون بالفعل شده است ، دید.

وی از دست رفتن ظرفیت های بکر کشاورزی و باغداری و احتمال تغییرات آب و هوایی از طریق فروش زمین های بالادست و ییلاقی و انجام ساخت و ساز در آنها را از دیگر پیامدها برشمرد و توضیح داد : ضعف اقتصادی بومیان ساکن مناطق خوش آب و هوای کوهستانی و دامنه های استان مانند روستاهای جنگلی و ساحلی سبب می شود تا آنها در مقابل پول غیربومیان وسوسه شوند و زمین هایشان را بفروشند. بسیاری از مردم مناطق روستایی با نگاه به مسافران و گردشگران با زندگی تجملی در صدد دستیابی به نوع زندگی آنان هستند که به دلیل عدم برخوداری از منابع مالی ، فروش زمین را تنها راه چاره خود می دانند.

حسنی گفت : از طرف دیگر ، عدم مدیریت بر فروش زمین و مسکن همانند آنچه در کشورهای توسعه یافته چندین دهه اجرا می شود ، راه را برای بورس بازی و دلال بازی بازار مسکن مازندران فراهم می کند و در آشفته بازار قیمت ها تنها کسانی خریدار هستند که از بیشتری میزان منابع مالی و پولی برخوردار باشند که یعنی همان غیر بومیان.

راحتی یا سرمایه گذاری ؟

همان طور که در بالا مطرح شد ، پیش از ارائه راهکاری برای مقابله با تهدید سکونت دائمی غیربومیان در مازندران ابتدا باید دانست که این نوع سکونت ها ناشی از نیاز آنها برای راحتی و آسایش است یا اینکه جنبه اقتصادی و سرمایه گذاری دارد.

استاد اقتصاد دانشگاه در این باره به خبرنگار ایرنا گفت : حضور و سکونت غیربومیان در مازندران چند وجهی است و نباید صرفا در یک متغییر و عامل خاص و محدود به آن نگاه کرد زیرا برای درک درست این پدیده باید نگاهی چند وجهی داشت.

سید حسین حسینی افزود : البته اعداد و ارقام نشان می دهد برای غیربومیانی که ساکن می شوند و اینجا زندگی می کنند و نه بساز و بفروش های غیر بومی) ، اقامت در مازندران بیشتر جنبه راحتی و آرامش دارد تا سرمایه گذاری، زیرا قیمت واحدهای مسکونی و هزینه ای که غیر بومیان برای سکونت در مازندران پرداخت می کنند نیز در بهترین شرایط اقتصادی  توجیه پذیر نیست. 

وی گفت: برای مثال برخی میلیاردها تومان برای خرید یک واحد مسکونی یا ویلا در شمال و مازندران هزینه می کنند در حالی که ارزش افزوده این میزان سرمایه در بازار غیر مسکن و حتی بورس چندین برابر است. پس باید صادقانه گفت که شرایط گردشگر پذیری در مازندران بر اساس الگوی رفاهی گردشگران تعریف نشده است. در نظر بگیرید حتی اگر یک مسافر برای یک ماه در سال در گرانترین هتل مازندران سکونت کند شاید به اندازه سود بانکی یک ماهه پولی که برای خرید خانه در مازندران هزینه می کند نیز نباشد.

این استاد اقتصاد با اشاره به اینکه زیرساخت های اقامتی و گردشگری مازندران بر اساس نیاز گردشگران تهیه نشده است ، افزود : در دنیایی که گردشگری بر تنوع امکانات ، کیفیت خدمات و انعطاف پذیری بر اساس نیاز گردشگر در حال توسعه است، زیرساخت های گردشگری در مازندران و کشور از الگویی کهنه ، ثابت و همچنین غیرکاربردی برای نیاز مخاطب پیروی می کند و تقریبا گردشگرگریز است تا گردشگر پذیر.

حسینی که خود نیز یک فعال اقتصادی است ، گفت : اغلب اسکان غیر بومیان در شمال کشور در شهرهای ساحلی است که نشان دهنده این است که سرمایه گذاری و توجیه اقتصادی در اولویت قرار ندارد ، از طرفی هم اغلب این افراد در شهرهای ساحلی اقدام به خرید خانه دوم می کنند. البته توجیه اقتصادی در کنار هدف راحتی برای مسافران بی تاثیر نبوده زیرا بازار مسکن و ملک در مازندران از الگوی غیر منطقی و افراطی رو به رشد پیروی می کند که تقریبا برای دارندگان سرمایه وسوسه انگیز است.

چرا مازندران ؟

حتی با فرض اینکه توجیه اقتصادی یکی از مهم ترین عوامل اصلی سکونت غیر بومیان در مازندران باشد، اما چرا چنین پدیده ای مثلا در استان گلستان ، گیلان یا حتی مناطق آزاد مانند کیش اتفاق نمی افتد؟

استاد اقتصاد دانشگاه مازندران در پاسخ به این پرسش گفت: مازندران را نباید با هیچکدام از استان های دیگر حتی پایتخت کشور مقایسه کرد زیرا در ایران ، مازندران به نوعی استانی لوکس با مطلوبیت امکانات رفاهی برای زندگی و تفریح محسوب می شود. 

حسینی با تکرار اینکه مازندران رفاه ، آرامش ، توجیه اقتصادی، امنیت و خدمات مطلوب را در یک بسته کامل دارد ، افزود: چنین ظرفیتی در هیچ استانی حتی تهران نیز دیده نمی شود.

مدیریت به جای نصیحت‌گرایی

این استاد دانشگاه به راه برون رفت از بحران سکونت غیر بومیان اشاره کرد و گفت: نخستین قدم باید ساماندهی و مدیریت بازار مسکن باشد. مالیات سنگین و تصاعدی برای املاک با قیمت بالا، عوارض سنگین برای سکونت غیر بومیان، و همچنین توجیه ناپذیر کردن سکونت از مهم ترین راه حل هایی است که در کشورهای دیگر نیز نتیجه بخش بود. 

حسینی افزود: همچینن ارتقای سطح کیفیت و خدمات گردشگری و به طوری که حتی مسافر رغبت نکند به سمت خرید ویلا و مسکن برود از دیگر راهکار است.

استاد اقتصاد دانشگاه مازندران هشدار داد : این بحران که در آینده نه چندان دور گریبان مردم و مدیران استان را خواهد گرفت باید به شکل عملی حل شود و روش های فرهنگی و نصیحتی دیگر کارایی خود را از دست داده اند. برای جلوگیری از سکونت روبه رشد غیربومیان در مازندران نیاز به کشف و آزمون و خطای راهکارهای جادویی نیست ، زیرا الگوبرداری از کشورهای موفق مانند ترکیه کاملا در دسترس و کاربردی است.

بی مدیریتی بازار مسکن 

یک کارشناس اقتصادی و فعال بازار مسکن هم در مورد توجیه اقتصادی خرید مسکن توسط غیر بومیان ، گفت : بازار مسکن و املاک در مازندران با توجه به ظرفیت‌های طبیعی و زیبایی‌های توریستی استان کاملا نابسامان است. 

جواد جمالی افزود : قیمت گذاری های عجیب و غریب ناشی از همین نابسامانی است که متاسفانه تقریبا در حال خارج کردن بومیان از چرخه مسکن است و در نهایت بازار مسکن را آرام آرام غیر بومیان کنترل می کنند.

وی گفت : خرید مسکن در مازندران به دلیل همین نابسامانی و هرج و مرج برای دارندگان صاحب سرمایه دارای توجیه اقتصادی است و سود فزاینده‌ای به همراه دارد. وقتی قیمت ملک و مسکن در مازندران روزانه روند افزایشی دارد ، حتما برای کسی که دارای منابع مالی است توجیه اقتصادی دارد که در این بخش سرمایه گذاری کند و از طرف دیگر خانه دومی هم داشته باشد.

به گفته او ، در شرایط کنونی که بازارهای غیر مسکن از بی ثباتی رنج می برند ، مسکن آن هم در استان مازندران کاملا برای شخص توجیه پذیر و به عبارتی یک تیر و چند نشان است.

این فعال بازار مسکن به افزایش قیمت در این بازار اشاره کرد و گفت : تا زمانی که مشتریان خوبی مانند غیر بومیانِ دست به نقد وجود دارند، افزایش لحظه ای قیمت نباید دور از انتظار باشد.

این کارشناس اقتصادی بار دیگر با تاکید بر ضعف گردشگری مازندران گفت: نبود هتل های مناسب ، خدمات مدرن و متنوع و همچنین آرامش ذهنی در بخش اقامتگاهی و تفریحی یکی از مهم ترین مسائلی است که می توان مقصر سکونت غیر بومیان دانست.

مقصر کیست ؟

بسیاری از کارشناسان معتقد هستند که سه عامل اصلی ریشه شیوع سکونت غیربومیان در مازندران است. به اعتقاد آنها ضعف زیرساخت های گردشگری ، مشکلات اقتصادی مردم مناطق خوش آب و هوای مازندران و همچنین بی مدیریتی بازار مسکن  عمده عواملی است که خرید حداقل یک خانه یا زمین در مازندران را برای غیربومیان توجیه پذیر می کند.

البته در زمینه گردشگری باید این نقد را پذیرفت زیرا در حال حاضر سهم مازندران از اقامتگاه های گردشگری حدود ۶۰ هتل تنها با هفت هزار تخت است که از این تعداد نیز بیشترین آن هتل های تک یا ۲ ستاره هستند. این آمار برای استانی که سالانه میزبان بیش از ۳۰ میلیون نفر گردشگر است، جز تعجب هر کارشناس نتیجه ای دیگر ندارد.

بر اساس آمار سال ۹۷، جزیره کیش با مساحت ۹۱ کیلومتر مربع و جمعیتی حدود ۴۰ هزار نفر، بیش از ۵۰ هتل فعال با ۱۲ هزار و ۴۸۶ تخت و ۴ هزار و ۵۱۹ اتاق و بیش از ۳۰ هتل در حال ساخت دارد. این درحالی است که استان مازندران با مساحتی ۲۶۴ برابری نسبت به جزیره کیش (۲۳ هزار کیلومتر مربع) و با میزبانی سالانه حدود ۲۰ میلیون مسافر فقط حدود ۶۰ هتل با ظرفیت حدود هفت هزار نفر دارد که اکثر آن هم هتل های کوچک هستند.