بیم‌وامید مالیات بر خانه‌های خالی

در حالی که طی روزها و ماه‌های اخیر بسیاری از کارشناسان به تاثیرگذاری اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی امیدوار هستند اما عده‌ای دیگر از پر بازده بودن سرمایه‌گذاری در خانه با وجود اعمال مالیات بر آنها خبر می‌دهند.

براساس جدیدترین گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی که چهارشنبه، چهارم تیرماه منتشر شد، میانگین قیمت مسکن پایتخت در خرداد ماه ۱۹ میلیون و ۷۱۹ هزار تومان در هر متر مربع بوده و بر این اساس خانه‌های پایتخت در سومین ماه بهاری در هر مترمربع بیش از ۲ میلیون تومان رشد داشته است.

آخرین سرشماری در کشور خبر می‌دهد که به طور متوسط جمعیت اجاره‌نشین به جمعیت صاحب‌خانه در مقیاس کشوری ۳۱.۷ درصد و در مقیاس شهر تهران ۴۳.۵ درصد برآورد شده و با این احتساب در کلانشهرها نزدیک به ۵۰ درصد جمعیت شهر را اجاره‌نشین‌ها به خود اختصاص داده‌اند.

مسئولان اتحادیه املاک نیز اعلام کرده اند که یک پنجم از ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور در استان تهران قرار دارد که ۲۵۰ هزار واحد آن در پایتخت و ۲۵۰ هزار واحد دیگر در شهرهای پیرامونی قرار گرفته است.

پیچگوشتی به جای دریل

محسنی ابراهیمی، معاون حسابرسی امور مالیاتی شهر و استان تهران در زمینه اثربخشی قانون مالیات بر خانه‌های خالی معتقد است که اکنون و در شرایط فعلی استفاده از این قانون مانند به کاربردن پیچگوشتی به جای دریل است و اثربخشی چندان موثری ندارد.

ابراهیمی می‌گوید: اگر این قانون امسال اجرایی شود، چندان بر قیمت مسکن تاثیر نمی‌گذارد، چون آنچنان قیمت‌ها افزایش یافته که هزینه نگهداری ساختمان و بنا به مراتب کمتر از رقم مالیاتی است که می‌توان پرداخت کرد.

وی لازمه تاثیرگذاری این قانون را تغییر در مسائلی طی سال جاری می‌داند و می‌افزاید: باید برای سال ۱۳۹۹ تغییراتی ایجاد و سال آینده از نتایج آن برداشت کنیم؛  امروز هرچه فریاد بزنیم به جایی نمی‌رسد.

ابراهیمی تاکید دارد که قانون موضوعی نیست که یک یا ۲ سال اثربخش باشد و سپس به کناری رها شود، قانون دائمی و شوک بازار موقتی است.

معاون حسابرسی امور مالیاتی شهر و استان تهران با بیان اینکه بازار مسکن با کالاهای دیگر متفاوت و مدیریت آن نیازمند دوراندیشی و تدبیر است، از جمله این تدابیر مورد نیاز را تسهیل ساخت‌وساز، و فروش املاک و جانمایی محل ساخت‌وساز در مکان‌هایی که مردم به سهولت بتوانند خانه‌های ارزان پیدا کنند تا جلوی تب بازار گرفته شود، اعلام می‌کند و می‌گوید: در غیر اینصورت با کار مالیات چندان نباید به کنترل بازار امیدوار بود.

وی به ارائه لایحه اصلاحی برای ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم که بر لزوم دریافت مالیات از خانه‌های خالی تاکید دارد، اشاره می‌کند و ادامه می‌دهد:  دولت هنوز  به صورت رسمی این لایحه را به مجلس تقدیم نکرده و از همین رو باید منتظر ماند و دید تا در آن روزی که به مجلس تقدیم می‌شود، تب مسکن چگونه است.

ابراهیمی می‌افزاید: زمانی که قانون مالیات بر خانه‌های خالی با ارقام کنونی در سال ۱۳۹۴ مصوب شد، به نظر کارشناسان در بازار مسکن اثرگذار بود و می‌توانست تاثیر قابل توجهی داشته باشد.

معاون حسابرسی امور مالیاتی شهر و استان تهران با صراحت می‌گوید: باید اسباب ایجاد شفافیت در معاملات مسکن را فراهم ساخت تا فروشنده و خریدار بدانند که سازمان امور مالیاتی از این معامله خبر دارد.

وی این موضوع را هم در خصوص سامانه ثبت معاملات ملکی راه‌اندازی شده به دست وزارت راه‌وشهرسازی یادآور می‌شود که باید دید اطلاعات موجود در این سامانه تا چه اندازه به روز بوده و اطلاعات کانالیزه نشده است؛ تا به یک مجموعه محدود برسد و باید همه اطلاعات را در دسترس داشته باشیم؛ این سامانه زاویه پنهان زیادی دارد در حالی که ارزش‌گذاری اجاره ما متفاوت است.

سود صاحب‌خانه‌ها بر مالیات می‌چربد

محمد تقی‌زاده، معاون هماهنگی امور عمرانی استاندار تهران معتقد است که قانون مالیات بر خانه‌های خالی چندان ابزار قدرتمندی برای کنترل قیمت مسکن نیست؛  چون آن افرادی که در این بازار سرمایه‌گذاری می‌کنند، راه‌های فرار را خوب بلد هستند.

وی ادامه می‌دهد: اجرای این قانون برای تاثیرگذاری بر بازار مسکن بستگی به مکانیزم‌های آن دارد که باید در همین راستا تدابیر لازم را اتخاذ کرد.

تقی‌زاده می‌گوید: در حوزه مسکن یک تقاضای موثر داریم که مربوط به افراد نیازمند به خانه و یک تقاضای کاذب داریم که ثمره آن همان خانه‌های خالی است که اغلب آنها در نقاط لوکس شهر قرار دارد و چندان تقاضای موثری نیست.

معاون هماهنگی امور عمرانی استاندار تهران می‌افزاید: خانه‌های خالی کارکرد دیگری دارد و وقتی از آنها مالیات دریافت شود، مالکان آن را در نرخ نهایی خانه لحاظ می‌کنند و این موضوع اثری بر تمایل فرد برای وارد کردن خانه خود به بازار مسکن و عرضه آن نمی‌گذارد چون سود وی بر میزان مالیات پرداختی می‌چربد.

به گفته وی شاید بتوان با دریافت مالیات از خانه‌های خالی بخشی از منابع مورد نیاز دولت را تامین کرد اما به این قانون نمی‌توان به عنوان ابزار کنترلی نگاه کرد.  

فشار بر مالکان خانه‌های خالی با ابزار مالیات

حسام عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران و کشور می‌گوید: این مالیات باید با هدف وادار کردن مالکان خانه‌های خالی به عرضه خانه‌ها در بازار مسکن اجرا شود.

وی خاطر نشان می‌کند: در صورتی که رقم مالیات تعیین‌شده برای خانه‌های خالی پایین باشد، سوداگری در بازار مسکن ادامه پیدا می‌کند و از همین رو باید به شکل پلکانی رقم مشخص شده افزایش یابد تا در نهایت انگیزه ورود سرمایه‌های سرگردان به بازار مسکن را کاهش دهد.

«عقبایی» در خصوص ضمانت اجرایی این قانون برای تاثیرگذاری در قیمت مسکن و اجاره بها تاکید دارد که میزان مالیات تعیین شده برای این نوع خانه‌ها باید آنقدر بالا باشد که نگهداشت خانه خالی توجیه اقتصادی نداشته باشد.

کنترل اجاره‌بها با مالیات بر خانه‌های خالی

«انوشیروان محسنی بندپی» استاندار تهران در مورد قانون مالیات بر خانه‌های خالی نظر دیگری دارد و معتقد است که مالیات بر این نوع خانه‌ها قابلیت کنترل اجاره‌بها را دارد.

وی با اشاره به افزایش روزافزون اجاره‌بها و قیمت خرید مسکن در تهران می‌افزاید: بر اساس این قانون خانه‌های خالی شناسایی می‌شود و با موافقت مالکان در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد.

وی با تاکید بر اینکه واگذاری این خانه‌های خالی به متقاضیان می‌تواند در کاهش اجاره‌بها موثر باشد،  اظهارداشت: چندین عامل می‌تواند در کنترل قیمت اجاره‌بها یا خرید مسکن موثر باشد که یکی از آنها دریافت مالیات از خانه‌های خالی است.

استاندار تهران طرح دیگر برای کنترل و مدیریت قیمت مسکن در این استان را اجرای طرح اقدام ملی مسکن برشمرد و آن را زمینه مناسبی برای تامین خانه مورد نیاز اقشار مختلف اعلام کرد.

آخرین اطلاعات مرکز آمار نشان می‌دهد که قیمت خرید مسکن طی زمستان سال گذشته و در مقایسه با پاییز همین سال ۱۱.۱ درصد و اجاره‌بها ۱۴.۹ درصد افزایش یافت و مسوولان امر با اجرای طرح‌های مختلف به دنبال کنترل قیمت‌ها هستند.  

متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی طی زمستان سال گذشته از طریق بنگاه‌های ملکی در شهر تهران ۲۰۸ میلیون ریال با میانگین مساحت ۲۳۵ مترمربع بود که این رقم نسبت به فصل قبل از آن یعنی پاییز ۱۳۹۸ به میزان ۱۱.۱ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل یعنی زمستان ۱۳۹۷ به میزان ۴۳.۱ درصد افزایش داشت.

قانون مالیات بر خانه‌های خالی که در سال ۱۳۹۴ مصوب و برای اجرا در سال ۱۳۹۵ ابلاغ شد، تاکید دارد که در شهرهای بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور که از طریق وزارت راه‌وشهرسازی ایجاد می‌شود، خانه‌های خالی از سال دوم بدون سکنه مشمول پرداخت مالیات می‌شود.

بر همین اساس مالک از سال دوم معادل نصف اجاره‌خانه مشابه، در صورت خالی ماندن در سال سوم به میزان کل اجاره‌خانه مشابه و در سال چهارم به بعد ۱.۵ برابر اجاره‌خانه‌ مشابه را باید تحت عنوان مالیات بپردازد.