بنگاه‌های املاک و دردسرهای قضایی شهروندان

به گزارش ایرنا، برای خرید یک واحد مسکونی در خیابان منتظری قزوین به یک واحد معاملاتی مراجعه می کنم، نوجوانی که پشت میز نشسته خود را مسوول بنگاه معرفی می کند و یک واحد نوساز را با اطمینان تمام از آماده بودن سند و پایان کار آن به من معرفی می کند و من را از کوچه پس کوچه های آن منطقه بر سرساختمان می برد که هنوز در مراحل پایانی کار قرار دارد.

به هرحال این معامله جوش می خورد و متصدی بنگاه از طرف سازنده ملک با قاطعیت اعلام می کند که خیالم از بابت خرید این واحد راحت باشد چون سند آن به زودی صادر می شود.

من هم با این ضمانت واحد را می خرم ولی سالها از موعد تنظیم سند ملک می گذرد و خبری از سند نمی شود، به ناچار به محاکم قضایی مراجعه می کنم و در راهروهای دادگاه بالا و پایین می روم تا حق تضییع شده خود را از متصدی بنگاه و سازنده واحد بگیرم و در این میان متوجه می شوم شهروندان بسیاری همچون من متضرر شده و پرونده های زیادی در این زمینه برای دستگاه قضا تولید شده است.

برای پیگیری این موضوع به سراغ معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری قزوین می روم، او توپ را به زمین بنگاه های املاک می اندازد و ناآشنایی حقوقی آنها را مهمترین عامل تشکیل پرونده های متعدد قضایی، اطاله دادرسی و ورود خسارت مالی به شهروندان می داند.

ساماندهی مشاوران املاک نقش موثری در کاهش پرونده های قضایی دارد

علی فولیان در این باره به خبرنگار ایرنا گفت: ساماندهی دفاتر مشاوران املاک نقش به سزایی در پیشگیری از وقوع جرم و کاهش پرونده های ورودی به دستگاه قضایی دارد.

وی گفت: با توجه به این موضوع، طرح ساماندهی بنگاه های معاملات املاک را برای اولین بار در استان با همکاری دستگاه های اجرایی در مرکز استان اجرا کردیم و ۱۶۰ بازدید صورت گرفت و ۵۷ اخطار، ۶۰ تذکر و ۲۲ پلمپ دفاتر مشاوران املاک انجام شد.

فولیان با اشاره به جرایم بنگاه‌های املاک، افزود: فروش اموال غیر، خرد کردن اراضی، جعل، انجام معاملات صوری، خیانت در امانت، فعالیت بدون پروانه، جابه جایی مجوز کسب، حضور نداشتن صاحب مجوز، مشکلات مربوط به نحوه قراردادها و دریافت مبلغ کمیسیون خلاف مقررات از جمله این تخلفات و جرایم است که به دلیل فقدان نظارت متولیان صورت می گیرد.

معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان قزوین گفت: ۲ هزار و ۵۱۸ واحد بنگاه املاک در قزوین مجوز دریافت کرده‌اند که فعالیت برخی از آنها زمینه ساز وقوع جرم است و یک سوم دیگر دفاتر املاک در شهرستان قزوین، فاقد پروانه هستند.

وی با بیان اینکه یکی از ماموریت های بسیار مهم دستگاه قضا پیشگیری از وقوع جرم است که به تنهایی از عهده قوه قضاییه برنمی آید، افزود: یکی از دعاوی پرتکرار دستگاه قضا که تمامی حوزه ها را درگیر کرده، اسناد عادی و رسمی، ابطال سند، الزام به تنظیم سند و مبایعه نامه ها است که در بنگاه های املاک تنظیم می شود.

وی گفت: متاسفانه بسیاری از افراد داخل در املاک چه متصدی، صاحب مجوز، مباشر یا دلال عمدتا فاقد آشنایی های حقوقی هستند و آموزش لازم را ندیده اند که همین موضوع  تولید پرونده قضایی می کند و وظیفه ما شناسایی و راهبری آنها است.معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری قزوین:رویه غلطی میان مشاوران املاک استان جا افتاده که قبل از صدور مجوز فعالیت خود را آغاز می کنند که تخلف است و جلوی آن را می گیریم.

فولیان گفت: این افراد چون علم کافی برای تنظیم سند ندارند زمینه تشکیل پرونده های متعدد می شوند که باید با نظارت و برخورد قانونی جلوی آنها را گرفت.

وی افزود: متاسفانه یک رویه غلطی که میان مشاوران املاک جا افتاده این است که قبل از صدور مجوز، فعالیت خود را آغاز می کنند که این خود خلاف قانون محسوب می شود و باید جلوی آن را بگیریم.

برای پیگیری صحبت های معاون پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان قزوین به سراغ رییس اتحادیه صنف املاک استان قزوین می روم، او می گوید چند روزی است که مراسم انتخاب و معارفه او انجام شده هرچند قبلا هم در هیات مدیره حضور داشته است. (منظورش این است که من در عملکرد دوره گذشته هیات مدیره کاره ای نبوده ام).

فیلترهای متقاضیان ورود به کار مشاوران املاک بیشتر شود

محمد کشاورزی افزود: در خصوص موضوعات عنوان شده که عمدتا به عملکرد همکاران اتحادیه و اعضای صنف ما بر می گردد برخی از این موارد را شخصا مشاهده کرده ام چون در طرح ساماندهی و بازدید از دفاتر مشاوران املاک حضور داشته ام.

وی گفت: بازوی اجرایی اتحادیه املاک، کمیسیون های بازرسی و رسیدگی به شکایات است و کاری که می توانیم در یک بازه زمانی کوتاه مدت انجام دهیم فعال کردن آنها می باشد، ضمن اینکه در کنار آن می توانیم کمیسیون آموزش را فعال کنیم که باید در این مساله از همکاران حقوقی، کانون وکلای دادگستری و ثبت اسناد کمک بگیریم.رییس اتحادیه املاک قزوین:شرایط صدور مجوز مشاوران املاک ابتدایی و پیش پا افتاده است و همه مراجعه کنندگان این شرایط را دارند و باید فیلترها را بیشتر کنیم.

کشاورزی افزود: برخی از مشکلات و معضلات مطرح شده به نوعی از سیستم است، به عنوان مثال بحث پیش فروش واحدها و فروش مال غیر واقعا پیش آمده است که به نبود الزام ثبتی در فرایند انجام معاملات باز می گردد و این باید به صورت قانونی رفع شود.

وی با اشاره به دلایل افزایش و رشد واحدهای مشاوره املاک در قزوین، گفت: در صدور جواز مشاوره املاک، چهارچوب و ملاک هایی تعیین شده که اکثر افراد مراجعه کننده در این چهارچوب قرار می گیرند مثلا داشتن کارت پایان خدمت، نداشتن سوء سابقه و داشتن حداقل مدرک تحصیلی دیپلم از جمله شرایط است که تقریبا اغلب مراجعه کنندگان دارند و می توانیم این فیلترها را بیشتر کنیم.

کشاورزی اضافه کرد: متقاضی برای ورود به این شغل زیاد است و وقتی شرایط تعیین شده را دارد ملزم هستیم که جواز را برای آنها صادر کنیم.

وی گفت: متاسفانه در قانون، موضوع حدود صنفی و اینکه املاک باید حداقل ۵۰۰ متر فاصله از یکدیگر داشته باشند بنا به دلایل درآمدی و اشتغالزایی حذف شده است و ما عملا فیلتری بر روی محل فعالیت متقاضیان نداریم.

کشاورزی با اشاره به انتخاب اعضای جدید و جوان برای اتحادیه مشاوران املاک شهرستان قزوین و ضرورت همفکری و ریل گذاری برای شروع کار، گفت: کمیسیون های بازرسی ما عملا در دوره های قبل به دلیل کرونا تعطیل بود و باید در دوره جدید فعال شود تا به صورت میدانی بازرسی داشته باشیم.

پیشگیری از تخلفات مشاوران املاک با صدور پروانه تخصصی

رییس اتاق اصناف شهرستان قزوین نیز وقوع تخلفات متعدد در دفاتر مشاوران املاک را تایید می کند و می گوید بخشی از این مشکلات ناشی از بحث های حقوقی است که باید برای رفع آن صدور مجوز مشاوران املاک از سوی سازمان فنی و حرفه ای یا سازمان ثبت اسناد صورت گیرد.

محمد فرج زاده ها گفت: برای ساماندهی مشاوران املاک، هفته ای دوبار بازدید از این دفاتر با همکاری دادگستری و پلیس اماکن داریم که بر این صنف تاثیرگذار بوده است.

وی گفت: از هزار و ۴۶۰ واحد مشاوره املاک در شهرستان، ۸۱ صاحب مجوز زن بوده که اصلا در دفتر حضور نداشته و ۱۶۱ پروانه نیز منقضی شده است.رییس اتاق اصناف قزوین:براساس ابلاغیه هیات عالی نظارت،پروانه تخصصی مشاوران املاک باید از سوی اداره ثبت اسناد و املاک صادر شود.

این مسوول درباره ضرورت رعایت حدود و فاصله صنفی میان دفاتر مشاوره املاک به منظور جلوگیری از رشد قارچ گونه آنها، گفت: مساله رعایت حدود صنفی از سال ۹۲ در قانون نظام صنفی مصوب مجلس شورای اسلامی لغو شد و کمیسیون نظارت استان نیز نمی تواند حدود صنفی را اجرا کند ولی شناسایی واحدهای صنفی املاک برعهده اتحادیه است که باید انجام شود.

وی با تایید بروز تخلفات در مشاوران املاک، گفت: به عنوان مثال در برخی موارد، مشاوران املاک، اجاره نامه را نسبت به صلح نامه ها تنظیم می کنند که ما در صدور پروانه در این زمینه با مشکلات زیادی مواجه می شویم.

فرج زاده ها گفت: برخی از این مشکلات به مباحث حقوقی و کارشناسی باز می گردد که در ماده ۱۳ قانون نظام صنفی باید برای این واحدها مجوز فنی و حرفه ای صادر شود که اخیرا سازمان فنی و حرفه ای به اتحادیه املاک و خودرو استان ورود کرده است و باید این واحدها از این سازمان مجوز بگیرند.

وی افزود: البته براساس ابلاغیه هیات عالی نظارت، پروانه تخصصی مشاوران املاک باید از سوی اداره ثبت اسناد و املاک کشور صادر شود و اداره فنی و حرفه ای نباید در این زمینه دخالت کند.

این مسوول گفت: یک مشکل دیگری که در این زمینه داریم متحد الشکل نبودن مبایعه نامه ها است که باید تحت نظر مشاور حقوقی تنظیم و همه یکدست شود که برخی واحدها به صورت سلیقه ای یا دستی و چاپی تنظیم می کنند و متن آنها نیز ناقص است و باید این موارد اصلاح شود.

وضعیت اقتصادی نامناسب، موجب تخلف برخی مشاوران املاک شده است

رییس پلیس نظارت بر اماکن عمومی استان قزوین که به صورت جدی برای ساماندهی مشاوران املاک قزوین ورود کرده و در طرح نظارت بر آنها مشارکت دارد لیستی از تخلفات این مشاوران ارایه می کند و می گوید متاسفانه کاهش تعداد معاملات و انعقاد مبایعه نامه ها در این واحدها براثر وضعیت اقتصادی نامناسب موجب شده است که برخی از آنها دست به تخلفات بزنند.

سرهنگ رضا اسماعیل پور افزود: خوشبختانه در ماه های اخیر اقدامات و بازدیدهای خوبی در بحث مشاوران املاک شده و ۱۱۶ واحد با شنیدن خبر انجام بازدیدهای ما برای دریافت مجوز اقدام کردند که بسیار مطلوب است.  

اسماعیل پور افزود: اولین درخواست ما از هیات مدیره جدید این اتحادیه آن است که آمار دقیقی از مشاوران املاک قزوین تهیه کند چون آمار موجود در این خصوص متناقض است و انجام هرکاری در این حوزه نیازمند داشتن آمار صحیح می باشد.

وی گفت: با توجه به حساسیت موضوع فعالیت مشاوران املاک، تیمی را تشکیل دادیم و در سه مرحله در شهرهای اقبالیه، قزوین و چوبیندر برای بازدید از فعالیت مشاوران املاک اقدام کردیم که موضوعاتی از قبیل حضور متصدی و مباشر در داخل واحد صنفی، داشتن پروانه یا مجوز فعالیت، بررسی نحوه ثبت مبایعه نامه ها، نحوه بازدید از منازل مردم و افراد شاغل در واحد معاملاتی بررسی شد.رییس پلیس اماکن قزوین:متاسفانه خیلی از افرادی که در واحدهای مشاوره املاک کار می کنند اطلاعات و آشنایی حقوقی ندارند.

این مسوول انتظامی گفت: در نتیجه این ۳۱۱ بازدید مشترک ۵۷ اخطار به واحد صنفی، ۴۹ تعهد، ۴۱ تذکر و ۴۹ پلمب واحد صنفی در سه ماه اخیر انجام شد البته برخی از این واحدها با تذکر ما قانونمند شده و پروانه کسب دریافت کردند و خیلی از مشکلات مرتفع شد.

وی افزود: با توجه به وضعیت اقتصادی فعلی، تعداد انعقاد مبایعه نامه ها و معاملات در واحدهای صنفی به شدت کاهش پیدا کرده و وضع اقتصادی مشاوران املاک در سطح پایینی قرار گرفته که همین موضوع باعث شده است واحدهای مشاوره غیرمجاز، اعمال خلاف قانون را انجام دهند تا به درآمد مورد نظر خود برسند.

این مسوول با اشاره به یک مشکل دیگر در واحدهای مشاوره املاک، گفت: متاسفانه خیلی از این افرادی که در این صنف کار می کنند اطلاعات حقوقی در حوزه شغلی خود ندارند و فقط یک فرمی را تهیه کرده اند و براساس آن فرم، نقطه چین ها را پر می کنند و آن را تحویل طرفین می دهند.

اسماعیل پور افزود: این افراد چون اطلاعات حقوقی ندارند بعضا نوشته هایی را اضافه یا کم می کنند که منجر به تشکیل پرونده های قضایی می شود بنابراین درخواست می کنیم که برای این افراد کلاس های آموزشی برگزار شود.

وی گفت: تحویل ندادن برگه های مبایعه نامه به طرفین و در اختیار قرار دادن اوراق خام مبایعه نامه ها به افراد فاقد مجوز از دیگر مشکلات این صنف است که باید راهکاری برای مقابله با آن اتخاذ شود.

نقص و ابهام قوانین موجب مشکلات متعدد در فعالیت مشاوران املاک شده است

خبرنگار ایرنا برای بررسی این موضوع به سراغ یک دادرس محاکم قضایی استان قزوین رفت.

او یکی از دغدغه های مهم حاکمیت و ملت را تهیه و توزیع عادلانه مسکن و املاک می داند و می گوید: مشکلاتی که پیرامون املاک وجود دارد غالبا چندوجهی می باشد و بررسی مشکلات آنها مستلزم تشکیل کمیسیونی از نهادهای دخیل در موضوع است.

محمد محمدخانلو گفت: من معتقد هستم باید کمیسیونی از همه نهادها و با حضور نمایندگان مجلس در این حوزه تشکیل شود چرا که همه مشکلات ما به این نهادها محدود نمی شود و بعضا به قوانین و مقررات باز می گردد.

وی گفت: اعتباری که بعضا محاکم قضایی برای اسناد عادی(اسنادی که در بنگاه ها تنظیم می شود) قایل می شوند علت آن نقص یا ابهام قوانین است اما این کمیسیون رسالت دارد که وضعیت موجود را ارزیابی کند و برای رسیدن به وضعیت مطلوب راهکارهای پیشگیرانه را ارایه نماید.

محمدخانلو با اشاره به تخلف پیش فروش یک واحد به چند نفر در واحدهای مشاور املاک، گفت: متاسفانه رسانه های ما نیز در این زمینه و ضرورت استفاده از اسناد رسمی در معاملات املاک فعالیت خاصی نداشته است.

وی با اشاره به یک مشکل مهم دیگر در املاک، گفت: بنگاه های معاملات املاک چون بدون استعلام ثبتی املاک، قراردادها را تنظیم می کنند بعضا املاک موقوفه یا جزو منابع ملی و اراضی دولتی را نیز منتقل می کنند و مردم نیز چون از محدوده اراضی ملی، موقوفه و دولتی اطلاعی ندارند تن به این معاملات داده و متاسفانه سرمایه خود را از دست می دهند که در این باره نیز رسانه می تواند نقش آفرینی کند.دادرس محاکم قضایی قزوین:بسیاری از مفاد مبایعه نامه ها به کسی تفهیم نمی شود مثلا بسیاری از مردم مفهوم عبارت اسقاط کافه خیارات را نمی دانند و مبایعه نامه را امضا می کنند.

دادرس محاکم قضایی استان قزوین گفت: همچنین خود این نهادها مثل اداره منابع طبیعی، اوقاف و راه و شهرسازی باید محدوده های تحت تملک خود را در رسانه ها اعلام کنند تا مردم اطلاع داشته باشند.

وی گفت: به نظر من بنگاه های معاملات املاک فقط باید محلی برای مذاکرات طرفین و تنظیم پیش نویسی از قرارداد باشد و بقیه مراحل در دفاتر اسناد رسمی انجام شود چون مشاوران املاک بعضا آن چیزی که در مبایعه نامه قید می کنند با آنچه که در سند رسمی انتقال قید می شود مغایرت دارد درحالیکه اراده فروشنده و خریدار چیز دیگری بوده است.

این مسوول قضایی افزود: از طرفی مبایعه نامه های این دفاتر همه به صورت فرم است و مفاد آنها هم به کسی تفهیم نمی شود به عنوان مثال عبارت "اسقاط کافه خیارات" که در بسیاری از پرونده های قضایی به کار می رود متاسفانه قریب به اتفاق مردم می گویند مفهوم آن را نمی دانیم و یک فرمی بود و ما امضا کردیم و اینها باید به مردم تفهیم شود تا از دعاوی متعدد جلوگیری کند.

برآیند:

متاسفانه رشد قارچ گونه واحدهای مشاوره املاک در قزوین و ناآشنایی متصدیان آنها به مسایل حقوقی و مباحث کارشناسی مرتبط با شغل آنها و همچنین وضعیت اقتصادی و درآمدی پایین آنها موجب افزایش تخلفات، کلاهبرداری ها و در نهایت از دست رفتن سرمایه و منابع شهروندان و تولید پرونده برای دستگاه قضا شده است.

بخشی از این مشکل به قصور و بی برنامگی دستگاه های متولی و بخش دیگر به نقص و ابهام قوانین و مقررات باز می گردد که باید هرچه سریعتر برای حل این مشکلات برنامه ریزی جامعی از سوی دستگاه های متولی صورت گیرد.