به گزارش ایرنا، امروزه نوسانات اقتصادی و افزایش نرخ ارز بر حوزه های مختلف به ویژه مسکن سایه انداخته در حالیکه قیمت مسکن حتی با وجود ثبات اقتصادی همواره رشد شتابانی داشته است.
به گفته بسیاری از مردم و فعالان این حوزه قیمت زمین و مسکن در زنجان نسبت به سایر استان های همطراز آن در کشور بالا است و رشد قیمت آن شیب تندی دارد به طوری که خرید مسکن حتی برای اقشار متوسط این استان نیز به یک آرزو و رویا تبدیل شده است.
مسوولان استان نیز این موضوع را تایید و یکی از گرانی‌های افسار گسیخته طی سال های اخیر را مربوط به املاک عنوان می کنند که نسبت به سال قبل تقریبا سه برابر افزایش قیمت داشته هر چند که این افزایش قیمت در سطح کشور نیز رخ داده است.
برخی از مردم و دست اندرکاران حوزه مسکن، این افزایش قیمت‌ها را ناشی از بی‌تدبیری و انجام نشدن وظایف و تکالیف مسئولان عنوان و برخی هم وجود واسطه ها و به اصطلاح دلالان را عامل اصلی این افزایش لجام گسیخته در حوزه مسکن بیان می کنند.
خبرنگار ایرنا در این راستا میزگردی با عنوان وضعیت نامطلوب بازار مسکن و فیش های زمین در زنجان را با حضور سعید شاهین فر معاون مسکن و ساختمان اداره‌کل راه و شهرسازی استان، مهدی طالب رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای اسلامی شهر زنجان و حسن لطفی رییس هیات مدیره اتحادیه املاک زنجان برگزار کرد که مشروح مباحث و گفت و گوهای آن در ادامه آورده شده است.
ایرنا: علل افزایش قیمت مسکن و زمین در زنجان به چه مسائلی باز می گردد؟
شاهین فر: موضوع مسکن یک بُعدی نیست بلکه سناریویی است که بازیگران زیادی در آن دخیل هستند، در این ارتباط دولت نقش مهمی را در قیمت بازار مسکن ایفا می کند.
دولت فقط بخش راه و شهرسازی را شامل نمی شود بلکه وزارتخانه کار، تعاون و امور اجتماعی و حتی صمت، قوه قضائیه و تعزیرات را نیز در بر می گیرد و برای بررسی علل افزایش این حوزه باید اقتصاد مسکن را بررسی کرد.
تولید مسکن، سه ضلع متقاضی در قالب انبوه ساز، حقیقی و یا دولت به نمایندگی از متقاضیان، ضلع دوم تسهیلات و اعطای آن از سوی بانک‌های عامل به ویژه بانک مسکن و ضلع دیگر مصالح ساختمانی را شامل می شود که با موشکافی این سه ضلع می توان به علل افزایش قیمت مسکن و تاثیرات عوامل حاشیه ای آن پی برد.
متقاضی یا انبوه ساز برای ساخت مسکن باید اطلاعات و صلاحیت لازم را داشته باشد که در شروع کار از شهرداری و نظام مهندسی مجوزهای لازم را دریافت می‌کند و علاوه بر آورده شخصی، سرمایه ای نیز مورد نیاز است که مجموعه ای از دستگاه های دخیل، صلاحیت گیرنده آن را بررسی می کنند تا دست افراد نا اهل یا به اصصلاح بدون صلاحیت از این سرمایه ها و تسهیلات کوتاه شود.
از طرفی باید گفت استاندارد اعطای تسهیلات در جهان دو سوم است به طوریکه بخش عمده هزینه های ساخت از سوی بانک تامین می شود، سپس متقاضی به باز پرداخت اقساط اقدام می کند.
این در حالی است که در کشور ما نیز دو سوم قیمت تمام شده ساخت مسکن را باید تسهیلات پوشش دهد، به این معنی که متقاضی یا سازنده یک سوم هزینه ساخت را تقبل کند، اما اگر نارسایی در بخش تسهیلات وجود داشته باشد، کاهش ارزش پولی، تورم و عوامل حاشیه ای نیز بر آن دامن بزند، آن وقت نبود توازن در بازار مسکن به وجود می آید.
بروز همین مساله، موجب ورود واسطه ها و افراد بدون صلاحیت برای کسب سود بیشتر به این بازار می شود و در نتیجه توازن بازار به هم می خورد که بر این اساس باید بخش تسهیلات کنترل شود و این دست وزارت راه و شهرسازی و شهرداری نیست بلکه به اقتصاد کشور باز می گردد که در این هنگام سهم تسهیلات در مقابل سهم آورده کاهش و در نهایت قیمت مسکن افزایش می یابد. ورود واسطه ها و افراد بدون صلاحیت برای کسب سود بیشتر به بازار مسکن توازن بازار را به هم می زند.
در خصوص بازار مصالح نیز باید گفت خوشبختانه کمبودی در این بخش نداریم، به طوریکه در اوج تحریم ها نیز این حوزه پویا بوده و مشکلی وجود نداشته است و به عبارتی، صنعت ساختمان تنها صنایع بزرگی است که ارتباطی به تحریم ندارد چون مصالح مورد استفاده در آن از تولیدات داخل کشور است.
این درحالی است که افزایش قیمت مصالح ساختمانی مشکلاتی را موجب شده که کنترل این قیمت ها بر عهده ستاد تنظیم بازار (وزارت صمت) است و از طرفی مردم باید مطالبه گری کنند تا بدانند از کدام کانال وارد شوند، متاسفانه رشد قیمت مصالح ساختمانی نسبت به سایر کالاهای اساسی از اواخر سال ۹۸ بسیار بیشتر بوده به طوریکه حداکثر پنج برابر شده و وزن سنگینی بر سبد کالایی جامعه تحمیل کرده که عدد بزرگی است.
ایرنا: از نظر شما علل نابسامانی وضعیت مسکن در زنجان چیست؟
طالب: قیمت مسکن در زنجان سرسام آور و در مقایسه با استان های دیگر حادتر است و به نوعی نمود بیشتری دارد، عمده مشکل ما در این بخش به نبود سیاستگذاری اصولی و بلند مدت در آن بر می گردد.
با روی کار آمدن هر دولتی شعارهایی در خصوص مسکن به عناوین مختلف داده شده اما متاسفانه این شعارها در حوزه مسکن بدون کار کارشناسی بوده است، اکنون با وجود کارهای انجام گرفته در قالب مسکن مهر و نهضت ملی مسکن آنگونه که باید و شاید اثرگذاری لازم در کاهش قیمت ها مشاهده نمی شود. عمده مشکل قیمت بالای مسکن به نبود سیاستگذاری اصولی و بلند مدت بر می گردد.
طرح های مسکن در کشور باید پخته تر و کارشناسی شده باشد سیاستگذاری های بلند مدت در این بخش نداریم تا دولت ها مکلف به اجرا و حرکت در این مسیر باشند، هر دولتی که با یک برنامه به میدان می آید، باید چشم اندازی در این خصوص داشته باشد و از وظایف مجلس شورای اسلامی این است که یک سند و چشم انداز واقع بینانه با وضعیت موجود را برای جامعه ترسیم کند.
باید یک سند و چشم انداز واقع بینانه با وضعیت موجود مسکن برای جامعه ترسیم شود، با تهیه همین سند می توان به عرضه بیشتر مسکن و کاهش قیمت آن امیدوار بود که طبق قانون وظیفه تامین زمین بر عهده دولت است.
از طرفی وقتی شهرداری و دستگاه های دیگر به بحث فروش مسکن وارد می شوند املاک را با مزایده و با قیمت روز بازار می فروشند که این قیمت روز بازار موضوعی است که دلالان ایجاد کرده اند و دولت می تواند با ابلاغ آن در جهت کاهش قیمت مسکن نقش آفرینی کند.
ساخت مسکن یک بحث هزینه ساخت و دیگری هزینه زمین را به دنبال دارد، در زمان حاضر قیمت مصالح ساختمانی حالت افسار گسیخته ای پیدا کرده است به طوریکه سازنده نمی داند مصالح را با چه قیمتی خریداری خواهد کرد و به دلیل همین نوسانات اقتصادی بسیاری از سازندگان نتوانستند به تعهد خود عمل کنند و با مشکلات عدیده ای مواجه شدند.
فقدان ثبات قیمت مصالح ساختمانی معضل و چالش در بحث مسکن به شمار می رود، در زمان حاضر افزایش قیمت در تمامی حوزه ها عینیت دارد و یکی از علل مهم افزایش قیمت مسکن، معاملات صوری آن در بنگاه‌های معاملات ملکی است و در عمل زمینی رد و بدل نمی شود و این خود عاملی است که بر وضعیت نامطلوب مسکن دامن می زند.
ساماندهی این معاملات و از طرفی حذف دلالان همچنین شناسایی افرادی که چندین بار به خرید و فروش مبادرت می کنند و اخذ مالیات از این محل به کاهش قیمت زمین منتهی می شود.
از دیگر علل افزایش قیمت مسکن در زنجان به کمبود زمین بر می گردد که متاسفانه افزایش محدوده شهر زنجان از سالهای گذشته صفر بوده است.
در خصوص ضوابط ساخت و ساز نیز باید گفت، این افزایش قیمت ها باید طوری باشد که سازنده یا انبوه ساز هم سود لازم را کسب کند، برآوردها نشان می دهد آن چیزی که طبق ضوابط طرح تفضیلی شهر اجازه می دهد، انجام این کار در برخی مواقع به ضرر سازنده است بنابراین با همکاری های بین بخشی در راستای کاهش قیمت مسکن و اصلاح مسائل و ضوابط فنی و دست و پاگیر می توان حرکت کرد و در مجموع سیاست مشخصی را در این خصوص در پیش گرفت.
نکته مهم اینکه برای کاهش قیمت مسکن باید به سمت فناوری های روز حرکت کنیم و سازندگان باید ساخت و سازهای صنعتی را مد نظر قرار دهند که این امر علاوه بر ساخت مسکن مقاوم در برابر سوانح، قیمت مسکن را نیز کاهش می دهد.
ایرنا: چه تعداد بنگاه معاملاتی املاک در شهر زنجان وجود دارد و نظارت ها بر آنها چگونه است؟
لطفی: در زمان حاضر هیچ نوع معاملات صوری در بنگاه‌های معاملاتی مسکن استان انجام نمی گیرد، املاکی های شهر به سیستم و سامانه مجهز شده اند و نمی توانند معاملات صوری انجام دهند، مگر آنکه فردی جزو املاکی ها نباشد و به عنوان سازنده، قرارداد یا قولنامه ای را چاپ و نسبت قیمتگذاری آن اقدام کند.
این اتحادیه به این موضوع حساسیت دارد و به طور مستمر آن را رصد می کند.
یکی از علل اصلی افزایش قیمت مسکن، مزایده املاک از سوی دولت است، پیش از این قیمت ها پایین‌تر از بازار بود، اما اکنون قیمت کذایی و بسیار بالایی را اعلام می کنند که جای شگفتی دارد، این در حالی است که عرضه زمین دولتی با قیمت پایین می تواند به کاهش معضل کنونی کمک کند.
در زمان حاضر شهر زنجان با جمعیت ۵۲۱ هزار و ۳۰۲ نفر، ۹۹۶ املاکی فعال در زمان حاضر هیچ نوع معامله صوری در بنگاه‌های مسکن انجام نمی شود چون املاکی های شهر به سیستم رایانه ای مجهز هستند.دارد که نسبت به استان های دیگر آمار پایینی را شامل می شود به عنوان مثال تعداد مشاوران املاک در شهر اردبیل با ۶۰۵ هزار نفر جمعیت، یک هزار و ۸۰۰ مورد است، قزوین با ۵۹۶ هزار نفر جمعیت، یک هزار و ۷۷۰ مشاور املاک و همدان با بیش از ۶۰۰ هزار نفر جمعیت یک هزار و ۷۳۰ املاکی دارد.
ایرنا: آیا آماری در خصوص خرید و فروش غیرقانونی زمین و فیش ها وجود دارد؟
لطفی: از سال ۷۰ یکسری فیش های زمین به صورت بلاتکلیف در دستان مردم مانده است، طی چند ماه گذشته دلالان بی هویتی در شهر با مشاهده افزایش لجام گسیخته قیمت زمین، به سمت خرید فیش های تعاونی های مسکن روی آوردند، به طوریکه قیمت این فیش ها بسیار افزایش یافت.
این دلالان با تبلیغات فریبنده در فضای مجازی عنوان می کنند، زمین فیش های موجود قرار است به محدوده شهر الحاق شود.
موضوع فیش های زمین ها باید مشخص و تعیین تکلیف شود، بسیاری از مردم از عواقب خرید و فروش این فیش ها مطلع نیستند و توجه چندانی به آن نمی کنند.
طبق آمارها بیشترین آمار این فیش ها به منطقه گلشهر زنجان اختصاص دارد که اطلاع رسانی در این خصوص امری ضروری است.
از طرفی قیمت اجاره بها و رهن مسکن در زنجان نیز تابعی از قیمت مسکن و نوسانات اقتصادی است، اغلب مقصر این قضیه را املاکی ها می دانند در حالی که قیمت مصالح ساختمانی نیز نسبت به گذشته روند تصاعدی داشته است همچنین دلال های بی هویت نیز در این بخش نقش آفرینی می کنند.
ایرنا: آیا برنامه ای برای الحاق زمین جدید به محدوده شهر زنجان وجود دارد؟
شاهین فر: طبق برنامه ریزی ها یک هزار هکتار زمین واقع در شمال منطقه الهیه به محدوده شهر زنجان الحاق خواهد شد که این مهم در کارگروه مربوط مصوب شده است که حداکثر ۳۰ درصد آن به بخش مسکونی اختصاص خواهد یافت و تا ۱۰ سال آینده نیز می تواند نیاز خانوارهای جدید به زمین را برطرف کند.
از طرفی طبق برنامه ریزی ها بخشی از واحدهای نهضت ملی مسکن به تعداد چهار هزار واحد از سال آینده به مردم واگذار خواهد شد که در اجاره بها تاثیر دارد.
با عرضه بیشتر مسکن تقاضا کاهشی می شود و قیمت های حبابی آن از بین می رود.
قانونی با عنوان ساماندهی عرضه تولید مسکن در سال ۸۷ وجود دارد که همه طرح های مسکن در این قالب بوده است که در صورت نتیجه نداشتن باید بررسی شود، در نهایت قانون جهش تولید مسکن در سال ۱۴۰۰، مورد تصویب قرار گرفت، به این معنی که اگر در حوزه مسکن ورود جدی نداشته باشیم، نمی توان به کنترل این حوزه امیدوار بود.
در این خصوص دولت موضوع تسهیلات در حوزه بافت های تاریخی و ناکارآمد شهری و تسهیلات خود مالکی را مورد توجه قرار داده و اینکه گفته می شود دولت هیچ برنامه ای در حوزه مسکن ندارد، چنین نیست، هرچند برنامه های اعلام شده ضعف هایی دارد که با رایزنی هایی با وزارت راه و شهرسازی درصدد هستیم تا موارد پوشش داده شود.
هزینه های حاشیه ای بین ۲۰ تا ۲۵ درصد ساخت را در بر می گیرد، این هزینه ها شامل مالیات بر ارزش افزوده در حدود ۹ درصد است که می تواند در قانون بودجه اصلاح شود و از طرفی برای تفاهم نامه های ساخت مسکن باید سهم ۷.۸ درصد بیمه را متقاضی پرداخت کند که هزینه بالایی است و در صورت توجه نمایندگان مجلس شورای اسلامی این مسائل قابل حل است. هزینه های حاشیه ای بین ۲۰ تا ۲۵ درصد ساخت مسکن را در بر می گیرد.
یکی از کارهای لازم برای کنترل قیمت زمین و مسکن توسعه افقی و الحاق اراضی است که این مهم در شهر زنجان در شرق و غرب در دستور کار قرار گرفته است و زمین باید نقش حکمروایی داشته باشد.
از طرفی شفاف سازی مالکیت ها نیز اهمیت دارد، در این ارتباط سامانه اسکان و املاک وجود دارد که با سامانه مستغلات ثبت و اسناد لینک است و اگر فردی بیش از ۲ واحد ساختمانی داشته و بیش از سه ماه خالی باشد، مشمول قانون مکرر خانه های خالی می شود.
کمبود محل سرمایه گذاری از جمله علل مهم افزایش قیمت مسکن به ویژه در زنجان است چراکه اقشار مختلف مردم به سمت خرید ارز و زمین تمایل بیشتری پیدا می کنند که در ۲ ماه اخیر نمود بیشتری داشت، در زمان حاضر برنامه های کنترلی لازم برای قیمت مسکن و زمین در حال انجام است.
ایرنا: آیا از نظر شما قیمت زمین، اجاره و رهن مسکن در زنجان نسبت به استان های دیگر بالا است؟
طالب: به یقین قیمت مسکن در زنجان در مقایسه با استان های دیگر بالا است، در حوزه مسکن قانون داریم، اما به خوبی از سوی دولت ها اجرا نمی شود یا به صورت سلیقه ای عمل می شود پس باید قانون بازبینی و اصلاح گردد و دولت ها ملزم باشند از آن تبعیت کنند.
از طرفی در خصوص سامانه شفافیت حوزه مسکن هر چند بهترین کار است، اما متاسفانه اقدامی نشده یا ضعیف عمل می شود چرا که باید املاک خالی شناسایی شود و به دلیل نبود دیتا، این کار به درستی پیش نمی رود هرچند در خرید و فروش مسکن یا زمین ثبت سیستمی انجام می گیرد اما از آن بهره برداری لازم نمی شود.
در خصوص سامانه شفافیت حوزه مسکن هر چند بهترین کار است، اما متاسفانه اقدامی نشده یا ضعیف عمل می شود.
تعیین قیمت واقعی زمین کار سختی نیست، اینکه در سه ماه اخیر قیمت زمین ۱۰۰ درصد افزایش یافته بسیار نگران کننده است، در واقع قیمت نباید از سوی افراد حقیقی و عادی تعیین شود بلکه این امر از سوی کارشناسان ذیصلاح و اهل فن باید انجام گردد و خرید و فروش املاک باید با نظارت های مستمر همراه باشد.
حذف دلال ها در حوزه زمین و مسکن نیز شدنی است، برای هزینه ساخت باید کنترل قمیت داشته باشیم تا زمانی که ثبات قیمت نباشد، تولید مسکن توسط انبوه سازان کاهش می یابد.
تا زمانی که نتوانیم سیاستگذاری صحیحی در حوزه مسکن به ویژه حذف دلال های بی هویت را انجام دهیم وضعیت کنونی همچنان تداوم می یابد و افزایش لجام گسیخته قیمت ها را در این بخش شاهد خواهیم بود.
برای الحاق زمین به محدوده شهر زنجان با توجه به طرح تفضیلی تا سال ۱۴۰۴ به ظرفیت لازم برای انجام این مهم نرسیده ایم و هنوز از ابلاغ طرح جامع شهری مدتی نگذشته است، حرف از افزایش یک‌هزار هکتاری می شود، البته مخالف این امر نیستیم ولی باید با مطالعه و با کار کارشناسی انجام شود.
هرچند انجام این کار مشکلات حوزه مسکن استان را رفع می کند، اما زیرساخت های لازم را نیاز دارد، از طرفی بافت های فرسوده در قانون جهش تولید مسکن به دولت برای اراضی داخل بافت فرسوده اولویت داده است ولی متاسفانه تاکنون در هیچ استانی اجرا نشده چراکه هزینه بر است، اما قانون در این خصوص وجود دارد.
در پایان این میزگرد: کارشناسان، کاهش قیمت مسکن و زمین را در استان در گرو حذف دلالان بی‌هویت، تعیین واقعی قیمت زمین، سرمایه گذاری در حوزه تولید و سیاستگذاری اصولی در این حوزه عنوان کردند.
نظر شما