اگر بخواهیم از اهمیت مسکن بگوییم کافی است اشاره کنیم که یک اصل از اصول قانون اساسی؛ بالاترین مرجع قانونی کشور و منحصر به موضوع مسکن اختصاص یافته است.
در اصل سی و یکم قانون اساسی آمده است: "داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانوده ایرانی است."
مسکن به عنوان یک نیاز اساسی، نه تنها نقش مهمی در کیفیت زندگی شهروندان دارد بلکه از نظر اقتصادی نیز حائز اهمیت است به گونه‌ای که ۲ بخش مسکن و خوراک با سهم ۲۸ درصدی در محاسبه تورم بیشترین ضریب اهمیت را در محاسبه تورم دارند و موتور محرکه اقتصاد کشور به شمار می‌روند. با این وجود بخش مسکن همچون سایر بخش‌های اقتصادی در ایران همواره با فراز و نشیب‌های بسیاری مواجه بوده و این تحولات در سال‌های اخیر بیش از هر دوره دیگری خود را نشان داده است.
به گفته کارشناسان، بازار مسکن از سال ۹۵ به بعد وارد یک دوره رکود شد اما این وضعیت در سال گذشته و به ویژه در سه ماهه ابتدایی امسال به یک رکود تورمی تبدیل شده است.
رشد ۴۰ درصدی قیمت مسکن در شهرکرد طی سه ماهه اول امسال
در این میان گرانی قیمت زمین و مسکن برای مرکز استان چهارمحال و بختیاری که یکی از سه شهر گران کشور در حوزه مسکن شناخته شده است، گوی سبقت را از سایر استان‌های کشور ربوده به نحوی که بنا بر آمارهای اعلامی از سوی رییس اتحادیه مشاوران املاک شهرستان شهرکرد، معاملات مسکن در سه ماهه اول سال ۹۹ همانند زمستان سال گذشته همچنان در رکود به سر می‌برد با این تفاوت که قیمت زمین و مسکن در سالجاری با رشد حدود ۴۰ درصدی مواجه شده است.
محمد رییسی دهکردی ، در خصوص علل شکل‌گیری این وضعیت به خبرنگار ایرنا گفت: بی‌شک عوامل مختلفی در افزایش غیرمنطقی و نامتعارف قیمت زمین و مسکن در استان و به ویژه شهرکرد دخیل است اما وجود دلال‌ها و سفته‌بازان نقش محوری در این رابطه دارد.
در حالیکه روز به روز قدرت خرید مردم و متقاضی مصرفی برای خرید مسکن کاهش پیدا می‌کند اما دلالان و سفته‌بازان فربه‌تر شده و با مداخلات در بازار موجب افزایش غیرمنطقی و حبابی قیمت زمین و مسکن می‌شوند.
وی ادامه داد: در حالی که روز به روز قدرت خرید مردم و متقاضی مصرفی برای خرید مسکن کاهش پیدا می‌کند، اما دلالان و سفته‌بازان فربه‌تر شده و با مداخلات در بازار موجب افزایش غیرمنطقی و حبابی قیمت زمین و مسکن می‌شوند.
رییس اتحادیه مشاوران املاک شهرستان شهرکرد، از شناسایی این دلالان و چالش‌های موجود برای برخورد با آنها نیز گفت: در بازار کوچک و محدود شهرکرد ، کسانی که قصد اخلال و سوداگری در بازار مسکن و زمین دارند تا حدی قابل شناسایی هستند که با پیگیری‌های انجام گرفته در حدود ۴۰ نفر از این افراد شناسایی شده اما با توجه به خلاهای قانونی موجود، امکان احراز تخلفات و برخورد با این افراد شفاف و مشخص نیست.
رییسی تصریح کرد: دلالان همانطور که در بازار ارز، سکه و طلا دخالت می‌کنند و باعث گرانی و حبابی شدن قیمت‌ها می‌شوند، در بازار مسکن هم حضور دارند که این موضوع می‌طلبد قوانین مشخصی برای تقویت نظارت‌ها و ساماندهی بازار مسکن تدوین و اجرا شود.
تبدیل مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای
یک کارشناس حوزه مسکن، با تاکید بر اینکه مسکن طی سال‌های اخیر از یک کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است، اظهار داشت: مسکن یکی از نیازهای اولیه انسان‌ها و مکانی برای سکونت است، اما در سال‌های اخیر با تبدیل شدن به کالای سرمایه‌ای، بسیاری از خانواده‌ها از تامین این نیاز خود درمانده‌اند و افزایش تقاضا برای خانه‌های استیجاری افزایش شدیدی پیدا کرده است.
مجید نیکخو ادامه داد: این چالش جدی برای مردم استان چهارمحال و بختیاری و به ویژه برای شهرهای شهرکرد، بروجن و لردگان عمیق‌تر از سایر استان‌های کشور است چرا که بنا بر آخرین گزارش‌های حوزه مسکن، چهارمحال و بختیاری در کنار استان‌های قم و تهران جزو گران‌ترین استان‌ها به شمار می‌رود.
وی، کمبود زمین را از دلایل گرانی زمین و مسکن در شهرکرد در مقایسه با سایر مناطق کشور دانست و گفت: علاوه‌بر موقعیت توپوگرافی که توسعه شهری را با مشکل مواجه کرده است، طرح تفصیلی و جامع شهرکرد نیز از ۱۰ سال گذشته بروزرسانی نشده و همین موضوع شهر را با افزایش تقاضا و کمبود عرضه مواجه کرده است.
سفته‌بازی اصلی‌ترین عامل افزایش قیمت مسکن
معاملاتی که در سالجاری انجام گرفته توسط مردم عادی نیست بلکه دلالان با هدف جابجا کردن قیمت‌ها و سود بالاتر با خرید و فروش‌های نجومی، به قیمت‌های غیرمنطقی رسمیت می‌بخشند.
با این وجود این کارشناس حوزه مسکن، نقش سفته‌بازی در گرانی غیرمنطقی قیمت زمین و مسکن در استان را بیش از سایر عوامل ارزیابی کرد و افزود: قیمت‌های موجود به شدت کاذب است و با نگاهی به معاملات مسکن در استان طی سه ماهه ابتدایی امسال مشخص می‌شود، که معاملاتی که انجام شده توسط مردم عادی نیست و دلالان با هدف جابجا کردن قیمت‌ها و سود بالاتر با خرید و فروش‌های نجومی، به قیمت‌های غیرمنطقی رسمیت می‌بخشند.
نیکخو، با اشاره به کاهش شدید قدرت خرید مردم در بازار مسکن، خاطر نشان کرد: در واقع با شکل‌گیری پدیده عجیب و غریبی در بازار مسکن این روزهای شهرکرد مواجه هستیم، که اگر روند به همین شکل ادامه پیدا کند قدرت خرید مسکن نه تنها برای زوج‌های جوان بلکه برای بخش زیادی از جامعه غیرممکن و به آرزویی دست‌نیافتنی تبدیل می‌شود.
وی، ایجاد تحول اساسی در نگاه‌های موجود مدیریتی، تقویت نظارت‌ها و تدوین قوانین موثر برای جلوگیری از رشد سوداگری در اقتصاد را از راهکارهای موجود برای ساماندهی بازار مسکن و سایر بازارهای موازی دانست و گفت: قوانینی نظیر مالیات بر عایدی مسکن، بازنگری در طرح‌های تفصیلی و ارائه طرح‌های حمایتی از سوی دولت برای کاهش قیمت مسکن می‌تواند نقش موثری در این حوزه ایفا کند.
این کارشناس رسمی کانون کارشناسان دادگستری با اشاره به رشد ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن در چهارمحال و بختیاری در سال ۹۸ نسبت به سال گذشته آن، افزود: در سالجاری نیز شاهد افزایش بیش از ۳۰ درصدی قیمت‌ها در این حوزه هستیم، که با نگاه‌های موجود به نظر می‌رسد چشم‌انداز روشنی برای توقف این روند و ساماندهی بازار مسکن تا پایان سال نمی‌توان ترسیم کرد.
خلاهای قانونی منشاء شکل‌گیری سوداگری
دبیر اتحادیه مشاوران املاک شهرستان شهرکرد، نیز نبود سازوکارهای نظارتی بر فعالیت مشاوران املاک و جلوگیری از سفته‌بازی در بخش مسکن را از عوامل موثر جولان دلالان در این عرصه دانست و اظهار داشت: وقتی واسطه‌گری در قانون جرم شناخته نمی‌شود و یا سازوکار مشخصی برای نظارت بر آن وجود ندارد، این فرصت برای سفته‌بازان فراهم می‌شود تا بتوانند با سرمایه خود در بازار اخلال ایجاد کنند.
یوسف محمودیان افزود: مواردی پیش آمده که شاکی خصوصی نسبت به تخلفاتی که در این حوزه شکل گرفته پیگیری حقوقی کرده اما پس از ۲ سال پیگیری راه به جایی نبرده است.
وی تصریح کرد: این وضعیت نه تنها برای مردم عادی بلکه برای واحدهای صنفی مشاور املاک هم وضعیت ناخوشایندی است و در بسیاری از بنگاه‌های املاکی از ابتدای امسال تاکنون حتی یک معامله هم به ثبت نرسیده و رکود عمیقی بر بازار حاکم است.
وی افزود: علاوه‌بر کاهش قدرت خرید مردم و نبود متقاضی، فروشنده‌ای هم در بازار مسکن وجود ندارد چراکه فروشندگان اعتقاد بر این دارند که افزایش قیمت زمین و مسکن همچنان تداوم دارد و می‌توانند با قیمت‌های بالاتری زمین و مسکن خود را بفروشند.
راه‌اندازی «سامانه جامع املاک و اسکان» راهگشای توزیع عادلانه مسکن
در بهمن ۹۸ طرحی از سوی وزارت راه و شهرسازی با عنوان «سامانه جامع املاک و اسکان» رونمایی شد، که بر اساس قانون، در این سامانه واحدهای خالی شناسایی می‌شود و اطلاعات آن در اختیار سازمان امور مالیاتی کشور قرار می‌گیرد.
معاون بازآفرینی شهری و مسکن اداره‌کل راه وشهرسازی چهارمحال و بختیاری در همین خصوص به خبرنگار ایرنا گفت: این طرح هنوز در سطح وزارتخانه مطرح است و قابلیت اجرایی پیدا نکرده است، اما اگر وارد مرحله اجرا شود می‌توان به موفقیت بزرگی در حوزه مهار افزایش قیمت مسکن و جلوگیری از سوداگری دست پیدا کرد.
ابراهیم علیرضایی در خصوص سامانه «ثبت املاک و مستغلات معاملات مسکن» از دیگر طرح‌های وزارت راه و شهرسازی برای مدیریت بخش مسکن نیز تصریح کرد: در این طرح نیز که در سال‌های اخیر مطرح شده، بایستی معاملات املاک و مستغلات با یک کد رهگیری در این سامانه به ثبت برسد که بدین ترتیب میزان معاملات، قیمت و سایر اطلاعات این معاملات به صورت شفاف ثبت می‌شود.
وی ادامه داد: این طرح نیز هنوز در استان اجرایی نشده که امید است با اجرایی شدن آن علاوه‌بر نظارت بر نحوه فعالیت مشاوران املاک، از بروز هرگونه سفته‌بازی و قیمت‌گذاری‌های کاذب و غیرواقعی جلوگیری کرد.
معاون بازآفرینی شهری و مسکن اداره‌کل راه وشهرسازی چهارمحال و بختیاری، لایحه مالیات بر عایدی مسکن را از دیگر طرح‌های موجود برای ساماندهی بازار مسکن در کشور برشمرد و گفت: این طرح از سوی دولت و مجلس در حال چکش‌کاری است و به گفته مسئولان امید است در سالجاری تبدیل به قانون و وارد مرحله اجرا شود.
لزوم تسریع در تصویب قانون مالیات بر عایدی مسکن
کارشناسان اقتصادی به این مهم دست یافتند که راهکار بهبود بازار مسکن در حذف سوداگران و توزیع عادلانه منابع با استفاده از اهرم مالیات بر عایدی سرمایه است.
به گزارش ایرنا، بررسی طرح مالیات بر عایدی مسکن از سال ۹۷ در دستور کار مجلس قرار گرفت و کارشناسان اقتصادی به این مهم دست یافتند که راهکار بهبود بازار مسکن در حذف سوداگران و توزیع عادلانه منابع با استفاده از اهرم مالیات بر عایدی سرمایه است.
در این طرح در هنگام نقل و انتقال از فروشنده، مالیاتی دریافت خواهد شد و سازوکار اخذ آن به گونه‌ای است که تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و تقاضاهای مصرفی (مردم عادی) و سرمایه‌ای مولد (ساخت و ساز مسکن) و خانه‌های نوساز مشمول پرداخت مالیات نمی‌شوند.
از این رو با توجه به اوضاع نابه‌سامان بازار مسکن و لزوم کنترل سریع سوداگری، انتظار می‌رود در فرایند بررسی و تصویب طرح مالیات بر عایدی مسکن تسریع شود و در کنار آن از دیگر ظرفیت‌های موجود از جمله تقویت نهادهای نظارتی و راه‌اندازی سامانه‌های مرتبط در وزارت راه و شهرسازی، خانه‌دار شدن برای جمعیت قابل توجهی از مردم کشور به یک رویای دست‌نیافتگی تبدیل نشود و این حق برای همه مردم و به ویژه جوانانی که ازدواج خود را به دلایلی همچون نداشتن خانه به تاخیر انداخته‌اند محقق شود.
به گزارش ایرنا، چهارمحال و بختیاری دارای ۱۰ شهرستان با جمعیتی افزون بر ۹۷۹ هزار نفر است و شهرکرد به عنوان مرکز استان ۲۰۰ هزار نفر جمعیت دارد.