سقف بالای سر به اندازه هوایی برای نفس کشیدن مهم است. خانه یا به عبارت دیگر، حق مسکن، یکی از حقوق اساسی بشر است که دولت‌ها در کشورهای مختلف، سیاست‌های متفاوتی را برای آن در پیش گرفته‌اند. در ایران نیز، مسکن همواره یکی از شعارهای مهم انتخاباتی ریاست جمهوری و یکی از برنامه‌های اساسی دولت‌ها بوده است؛ از پروژه مسکن مهر که در دولت نهم آغاز و همچنان ادامه دارد تا برنامه ساخت چهار میلیون واحد مسکونی دولت سیزدهم که باید دید سرنوشت آن در دولت جدید چه خواهد شد.
بر اساس جدیدترین داده‌های به‌دست آمده از سرشماری‌های انجام‌شده توسط مرکز آمار ایران، نزدیک به ۲۳ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد. نتایج آمارهای سرشماری عمومی نفوس و مسکن نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی در سال ۱۳۵۵ بیش از پنج میلیون و ۳۰۰ هزار واحد بوده که در آخرین سرشماری، به حدود ۲۳ میلیون واحد رسیده که به معنای ۴.۳ برابرشدن تعداد واحدهای مسکونی در طول ۴۰ سال است.
این در حالی است که تعداد خانوارها از حدود ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار در سال ۱۳۵۵ به حدود ۲۳ میلیون و ۶۰۰ هزار در سال ۱۳۹۵ رسیده که به معنای افزایش ۳.۶ برابری تعداد خانوارهاست. با استفاده از تعداد خانوارها می‌توانیم سرانه واحد مسکونی به ازای خانوار را به دست آوریم و به این صورت، دسترسی خانوارها را به واحدهای مسکونی بررسی کنیم.
با اینکه در طول ۴۰ سال، تعداد واحدهای مسکونی با سرعت بیشتری نسبت به تعداد خانوارها افزایش یافته است اما سرانه واحد مسکونی خانوار، از یک جاماندگی خبر می‌دهدبا اینکه در طول ۴۰ سال، تعداد واحدهای مسکونی با سرعت بیشتری نسبت به تعداد خانوارها افزایش یافته است اما سرانه واحد مسکونی خانوار، از یک جاماندگی خبر می‌دهد. سرانه واحد مسکونی به ازای خانوار را می‌توان از تقسیم تعداد واحدهای مسکونی بر تعداد خانوارها به دست آورد. این شاخص در همه سال‌هایی که در آنها سرشماری انجام شده، کمتر از یک است؛ یعنی در این سال‌ها در برخی واحدهای مسکونی، بیش از یک خانوار ساکن بوده‌اند. البته سرانه واحد مسکونی به ازای خانوار، از نزدیک به ۸۲ درصد در سال ۱۳۵۵ به حدود ۹۷ درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده که نشان‌دهنده بهبود این شاخص است.
یکی از دلایل این جاماندگی را می‌توان در وضعیت ساخت‌وساز بررسی کرد. در برخی سال‌ها، درخواست برای صدور پروانه ساخت مسکن کاهش یافته و این به معنای خانه‌های کمتر در سال‌های بعد است. از جمله دلایل کاهش تقاضای ساخت می‌توان به افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و نیز افزایش دستمزد نیروی کار در بخش مسکن اشاره کرد. با این حال، اینها بخشی از عواملی هستند که نیروهای درونی بازار مسکن را تشکیل می‌دهند.
تصمیم به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیز مانند دیگر تصمیم‌های سرمایه‌گذاری، از شرایط کلان اقتصاد، تأثیر می‌پذیرد. تورم، بازدهی مورد انتظار و بازدهی سایر بازارها بر تصمیم سرمایه‌گذاران برای ساخت‌وساز، مؤثرند. هم‌زمان که آمارها نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها کمتر است، موضوع خانه‌های خالی نیز مطرح می‌شود؛ واحدهایی که با وجود نیاز بازار به آنها، برای فروش یا اجاره عرضه نمی‌شوند. بنابراین برخی از خانوارها، به دلیل همین کمبود عرضه که افزایش قیمت را به همراه دارد، امکان خانه‌دار شدن ندارند و به جمعیت اجاره‌نشین اضافه می‌شوند.
آمارها نیز رشد جمعیت اجاره‌نشین را تأیید می‌کند. در فاصله ۳۰ ساله بین سرشماری‌های سال‌های ۱۳۶۵ و ۱۳۹۵، نسبت خانوارهای اجاره‌نشین به کل خانوارهای کشور، بیش از ۲ برابر شده و از ۱۲ درصد به ۳۱ درصد رسیده است.
مجموع نسبت واحدهای مسکونی ملکی و استیجاری لزوماً ۱۰۰ درصد نخواهد بود.
در فاصله ۳۰ ساله بین سرشماری‌های سال‌های ۱۳۶۵ و ۱۳۹۵، نسبت خانوارهای اجاره‌نشین به کل خانوارهای کشور، بیش از ۲ برابر شده و از ۱۲ درصد به ۳۱ درصد رسیده است
چالشی که با افزایش خانوارهای اجاره‌نشین موضوعیت پیدا می‌کند، بازار اجاره است. از آنجایی که اجاره‌داری ساختارمند مانند تجربه دیگر کشورها از طریق شرکت‌هایی که در این زمینه فعالیت می‌کنند یا مسکن اجتماعی و مدیریت دولتی بازار اجاره در کشور ما شکل نگرفته، بازار اجاره به بازاری تبدیل شده است که هر سال دولت‌ها تلاش می‌کنند با اقدامات موقت، در آن مداخله کنند. مداخله‌هایی که بیشتر مواقع ناموفق بوده و نتوانسته‌اند تضمین‌کننده رفاه خانوار باشند و مطلوبیتی که خانوار بابت پرداخت سهم قابل توجهی از سبد مصرفی خود انجام می‌دهد را به ایجاد کند.
بر اساس آخرین نتایج منتشرشده از طرح آمارگیری از هزینه و درآمد خانوار در سال ۱۴۰۱، بیش از ۵۲ درصد هزینه‌های غیر خوراکی خانوارهای شهری، به مسکن اختصاص پیدا کرده است. بنابراین مسکن می‌تواند نقش تعیین‌کننده‌ای در سیاست‌های اقتصادی دولت و جایگاه مهمی در وعده‌های انتخاباتی دارد.
مسکن در وعده‌های انتخاباتی
مسعود پزشکیان منتقد مداخله وعده‌های ساخت انبوه مسکن توسط دولت است. با این حال با توجه به حضور «حسین عبده تبریزی» به عنوان مشاور اقتصادی این نامزد، می‌توان پیش‌بینی‌هایی درباره برنامه احتمالی وی در زمینه مسکن داشت.
عبده‌تبریزی پیش از این با همکاری برخی دیگر از کارشناسان اقتصادی، چارچوبی با عنوان «خرید مسکن با تسهیلاتی از نوع فقط پرداخت سود» را طراحی کرد که به طور خلاصه در آن پیشنهاد شده بود بنا بر تجربه دیگر کشورها، بانک به خریدار مسکن تسهیلات ۵ ساله با نرخ‌های جاری اعطا می‌کند و خریدار مسکن فقط سود این تسهیلات را به بانک پرداخت کند و سپس با استفاده از ظرفیت عقد «اجاره به شرط تملیک» تسهیلات جدیدی دریافت کند که اصل تسهیلات را نیز بازپس دهد زیرا با گذشت زمان و با در نظر گرفتن اثر تورم، توانمندی خانوارها در بازپرداخت اقساط و بازتامین دوباره تسهیلات افزایش می‌یابد.
در آن زمان پیشنهاد شده بود این طرح مختص متقاضیان واحدهای حداکثر ۷۰ متری باشد تا افرادی که توانمندی مالی مناسب‌تری برای خرید واحدهای بزرگ‌تر دارند، در طرح ثبت‌نام نکنند و ثبت‌نام‌کنندگان طرح بیشتر به اقشار با درآمد متوسط رو به پایین باشد.
مصطفی پورمحمدی نیز با اشاره به تجربه‌های گذشته مسکن مهر و مسکن ملی معتقد است نباید شرایط مسکن به صورتی باشد که به پدیده مهاجرت دامن بزند. اظهارنظرهای وی در زمینه مسکن، دو دیدگاه اساسی را مشخص می‌کند: استفاده از ظرفیت خانه‌های خالی و نیز نوسازی بافت فرسوده.
وی معتقد است نزدیک به ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار خانه خالی در کشور وجود دارد. بر این اساس می‌توان احتمال داد سیاست‌های تشویقی برای مالکانی که خانه‌های خالی خود را برای فروش یا اجاره عرضه می‌کنند یکی از راهکارهای این نامزد برای مدیریت بازار مسکن باشد.
از سوی دیگر، اظهارنظرهای پورمحمدی درباره نوسازی بافت فرسوده، فقط با هدف مدیریت بازار مسکن نیست بلکه وی به زلزله‌خیز بودن کشور تأکید دارد و به نظر می‌رسد موضوع‌هایی همچون طراحی شهری و ایمنی ساخت‌وساز را نیز در زمینه مسکن در نظر قرار داده است.
سعید جلیلی ریشه مسأله مسکن را در زمین می‌داند و معتقد است با رفع انحصار و تبعیض در زمین، می‌توان موضوع مسکن را ساماندهی کرد. وی برنامه هفتم توسعه و امکان اضافه‌شدن دو درصد از مساحت کشور به محیط سکونت‌گاهی را فرصتی برای بازار مسکن می‌داند اما معتقد است نباید در این زمینه نگاه تک‌بعدی داشت. به عقیده وی، نگاه به مسکن وقتی نتیجه می‌دهد که از آمایش سرزمینی استفاده کنیم تا مساله اشتغال نیز تأمین شود.
وی می‌گوید مسکن فقط خوابگاه نیست؛ معماری و موضوع‌های فرهنگی نیز در ایجاد مسکن اهمیت دارد تا محلی برای آرامش ایجاد کنیم و باید فرد در یک دقیقه از محل سکونت به محل تفریحی برسد.
علیرضا زاکانی وعده حل مشکل مسکن در مدت پنج سال را مطرح کرده است. وعده ساخت ۳۰۰ هزار واحد مسکن حمایتی غیر از ایجاد یک میلیون مسکن از دیگر وعده‌های وی در زمینه مسکن است. این نامزد ریاست جمهوری، گفته است در حوزه مسکن با تجربه بسیار خوبی که در شهرداری تهران کسب کرده، برنامه‌ها و ایده‌های خوبی در سراسر کشور دارد. او در تبلیغات انتخاباتی خود از بسته مسکنی گفته است که در زمینه زمین، بافت فرسوده و اجاره‌نشینی، راه‌حل‌هایی دارد.
امیرحسین قاضی‌زاده هاشمی مسأله مسکن را در بخش عرضه می‌داند و در اظهارنظرهایش به بالا بودن هزینه ساخت‌وساز مسکن اشاره کرده است. وی معتقد است با مدیریت هزینه ساخت، می‌توان بر قیمت مسکن تأثیر گذاشت. وعده او، مدیریت هزینه ساخت مسکن و قیمت تمام‌شده تا جایی است که قیمت مسکن تا ۴۰ درصد کاهش یابد. پیشنهاد دیگرِ سمت عرضه از طرف این نامزد، کاهش قیمت زمین توسط دولت تا جایی است که متقاضی ساخت، زمین را تقریبا رایگان دریافت کند.
محمدباقر قالیباف در تبلیغات انتخاباتی خود گفته است می‌توان در محدوده مسکونی ۸۰ درصد از شهرها و نه در وسط بیابان، زمین به مسکن‌ندارها داد. پیشنهاد وی، دادن زمین‌های ۲۰۰ متری برای افراد فاقد مسکن است برای ساخت‌وساز است. پیشنهاد دیگر این نامزد در زمینه مسکن، مربوط به بازار اجاره و زوج‌های جوان است. او پیشنهاد داده به زوج‌های جوان، واحدهای ۷۵ متری و مسکن رایگان می‌دهد که تا سه سال اجاره پرداخت نکنند.
همه این وعده‌ها در حالی مطرح شده که چندی پیش مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اعلام اینکه ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن در کشور در حال ساخت است، گفته بود ۲۴۰ هزار واحد مسکن مهر از دولت‌های قبلی به دولت سیزدهم رسید که از این تعداد ۱۲۴ هزار واحد در کل کشور به بهره‌برداری رسیده و ۱۲۴ هزار واحد دیگر باقیمانده است. «ابوالفضل نوروزی» دلیل اصلی عدم پیشرفت و تکمیل واحدهای مسکن مهر را نقش پیمانکاری دولت در گذشته در پروژه‌های مسکونی بیان کرده که سبب تاخیر در تحویل واحدهای مسکونی شده است.
از نگاه کارشناسان بخش مسکن، افزایش جمعیت و در نتیجه افزایش تراکم جمعیت در یک منطقه، سبب افزایش قیمت زمین و مسکن در آن منطقه خواهد شد؛ بر این اساس یکی از اقدامات کلیدی از سوی سیاست‌گذار برای کاهش قیمت زمین در برخی شهرها و مراکز استان‌ها به عنوان اصلی‌ترین و مهم‌ترین عامل تولید مسکن، تلاش برای پیشگیری از وقوع تمرکز بیش از حد جمعیت در شهرهاست. در واقع سیاست‌گذار باید تلاش کند نسبت به توزیع جمعیت متناسب با ظرفیت‌های اقتصادی کشور اقدام شود. در واقع حل چالش مسکن به عنوان یک موضوع چندبعدی نیازمند ارائه راهکارهای چندبعدی است و صرف ارائه راهکارهای سیاستی و اجرایی تک‌بعدی نمی‌تواند به عنوان راه‌حل اساسی و بنیادی مورد توجه قرار گیرد.