درمان رکود بازار مسکن؛ از عرضه زیاد و صنعتی‌سازی تا خانه‌های کپسولی

مسکن از فهرست دسترسی میلیون‌ها خانوار ایرانی خارج شده و بسیاری با تن دادن به سبک اجاره‌نشینی و رصد مسائل بازار اجاره‌بها که بخش عمده سفره معیشت آن‌ها را می‌بلعد، تنها به نظاره‌گری وقایع بازار خرید و فروش املاک نشسته‌اند. از طرف دیگر وضعیت اقتصادی کنونی و وضعیت دریافت و بازپرداخت وام سبب شده تمایل به خرید و تهیه مسکن کم شود و در نتیجه خرید و فروشی در این بازار در حد مطلوب صورت نگیرد.

از سویی دیگر، اظهارنظر برخی مشاوران املاک که می‌گویند، بسیاری از اهالی این صنف که در کار ساخت‌وساز نیستند به کار در اسنپ و تپسی مشغولند و پربازتاب‌ شدن آن در رسانه‌ها، نمایی از رکود در بازار را به تصویر می‌کشد.

در این وضعیت پژوهشگر ایرنا به سراغ «عباس شوکتی» و «مهدی احمدی» دو نفر از فعالان و کارشناسان بازار مسکن رفته و برخی پرسش‌های این حوزه را با آنان در میان گذاشته است.
در ادامه شرحی از این پرسش و پاسخ‌ها را می‌خوانید:

رسانه‌ها در آخرین روزهای پاییز ۱۴۰۲ خبر دادند تورم سالانه آپارتمان‌های تهران در آبان سال جاری به ۸۶.۳ درصد رسیده که بالاترین رقم ثبت‌شده از آبان ماه سال ۱۳۹۸ تاکنون است. همین موضوع اعلام آمار واکنش‌های متعددی به دنبال داشته است. از دید برخی کارشناسان، این آمار نشانگر توقف‌ناپذیر بودن روندی افسارگسیخته است. از سوی دیگر تعدادی هم می‌گویند ما به یک پایگاه آماری قوی برای داده‌های بخش مسکن نیازمندیم و آمارهای اینچنینی انعکاس دقیقی از وضعیت بازار را به دست نمی‌دهد و نتیجه آن تشویش، بحران و سونامی در بازار مسکن است. نظر شما در این باره چیست؟

ساختارهای مختلفی باید چیده شود. به مسکن نباید نگاه تک بعدی داشت. ساده‌ترین راه تولید مسکن، عرضه بسیار زیاد و صنعتی‌سازی ساخت و ساز استشوکتی: آمار درست باشد. زیرا تصور بر این است که تورم پایین‌تر از این عدد باشد. پیش‌بینی ما این است که بر اساس تمهیداتی که بانک مرکزی برای کنترل ارز، طلا و پیش فروش‌هایی که برای دلار اتفاق می‌افتد صورت بگیرد، در اردیبهشت ۱۴۰۳ شاهد کاهش قیمت مسکن باشیم. یعنی وقتی قیمت دلار و ارز روند کاهشی پیدا می‌کند قیمت مسکن‌ها هم تحت تاثیر قرار می‌گیرد.

احمدی: بخش تورم ۸۶.۳ درصدی موثق نیست. یعنی نمی‌شود به آن اتکا کرد با این حال آنچه که قابل پذیرفتن است این است که در بخش مسکن همچنان تورم داریم. این تورم‌ هم ادامه خواهد داشت. زیرا قیمت مصالح ساختمانی هم رو به افزایش است و در سال آینده همین امر ادامه هم خواهد داشت.

برآورد کلی از وضعیت بازار مسکن چیست؟

شوکتی در پاسخ به این سوال می‌گوید: اکنون رکود هست و رکود را نمی‌توانیم انکار کنیم. آمار خرید و فروش بسیار پایین‌ است. آن‌ چیزی که اتحادیه املاک در چند ماه گذشته مطرح کرده بود، حاکی از این است که نه تنها بازار مسکن رشد نداشته، بلکه رشد نزولی هم داشته است. با این حال در بهار و خرداد ۱۴۰۳ هم شاهد هم رونق بازار مسکن و هم کاهش قیمت مسکن خواهیم شد.

احمدی نیز در این باره می‌افزاید: تولید مسکن به نسبت تقاضایی که برای آن وجود دارد، کم است و مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده و هر چه ظرفیت تولید مسکن را افزایش دهیم، مردم برای نگهداشت پول ترجیح می‌دهند که در مسکن سرمایه‌گذاری کنند، به همین دلیل تقاضای انباشته در بازار مسکن بسیار است. برآورد من این است که در سال‌های آینده هم تورم خواهیم داشت اما با رکود. یعنی رکود تورمی. یعنی خرید و فروش در سال آینده ضعیف خواهد بود.

دولت در تحول وضعیت مسکن یعنی رونق عرضه و تنظیم بازار چه سهمی دارد و بخش خصوصی تا چه حد باید مشارکت داشته باشد تا روندهای بازار به صورت اساسی سامان یابد؟

شوکتی: به نظر من زور بخش خصوصی شاید تنها به ۱۰ درصد می‌رسد، اما دولت ۹۰ درصد است. بنابراین دولت باید حمایت و پشتیبانی کند و همه کارها از خود دولت شروع شود.

نقدی که به ساخت خانه‌های انبوه به دست چینی‌ها داشتم این بود که وقتی ما بخش خصوصی در داخل داریم چرا باید از خارج بیاوریم. اگر شرایطی ایجاد شود که آن ۱۰ درصد بخش خصوصی به ۷۰ یا ۸۰ درصد برسد، به طور قطع اتفاقات بسیار خوبی در تحولات قیمت مسکن به وجود خواهد آمد.

احمدی: یکیاحمدی: یکی از اشکالات بازار مسکن این است که دولت می‌خواهد صفر تا صد کار را انجام دهد. اگر دولت تسهیلات و اعتبارات را تخصیص می‌داد و بخش خصوصی هم کار می‌کرد و خیلی سریعتر می‌شد به نتیجه رسید از اشکالات بازار مسکن را در این می‌دانم که دولت می‌خواهد صفر تا صد کار را انجام دهد. اگر دولت تسهیلات و اعتبارات را تخصیص می‌داد و بخش خصوصی هم کار می‌کرد، خیلی سریعتر می‌شد به نتیجه رسید.
برای مثال زمانی‌ که مسکن‌های مهر ساخته شد، قسمتی که در دست بخش خصوص بود زود تحویل داده شد و متقاضیان هم از آنها استفاده کردند. اما قسمتی که در دست دولت بود، معمولا با تاخیر مواجه بود و نتوانستند آنها را به موقع تحویل دهند. بنابراین بخش خصوصی بازوی تنومندی است که می‌تواند به دولت کمک کند. منتها همیشه این اتفاق هم افتاده که بخش خصوصی اذیت شده و تمایلی برای مشارکت خوب ندارد.

وضعیت بازار به گونه‌ای است که تهیه مسکن را از دسترس میلیون‌ها نفر خارج کرده است. برای خروج از این وضعیت، اساسی‌ترین اقداماتی که باید صورت بگیرد، چیست؟

شوکتی در این خصوص می‌گوید: پیشنهادی که ما به دولت خدمتگذار و هم به انجمن انبوه سازان داریم، ایجاد مسکن‌های کپسولی است. منظور از مسکن‌های کپسولی آپارتمان‌های ۳۰ تا ۴۰ متری هستند که خانه اولی‌ها یعنی زوجین جوان بتوانند با قیمت‌های مناسب‌تر خریداری کنند.

به عبارتی هدف ما این است که مردم بتوانند با توجه به بودجه‌ای که در اختیار دارند و با تسهیلاتی که دولت در اختیارشان قرار می‌دهد، مسکن تهیه کنند. بنابرین اعطای وام از یک سو و از سوی دیگر کم شدن متراژ خانه‌ها می‌تواند تاثیرگذار باشد.

شوکتی: ساخت مسکن‌های کپسولی شامل آپارتمان‌های ۳۰ متری تا۴۰ متری سبب خانه دار شدن زوج‌های جوان می‌شودپیشنهاد دیگر این است که زمین های مناسب از سوی دولت به سازندگان خصوصا انبوه‌سازان ارائه شود تا همان زمین‌ها با قیمت‌های ساخت که تحت تاثیر مواد و متریال (آجر، سیمان، گچ و...) است، باز از طریق حمایت دولت و با سوبسیدهایی که دولت در اختیار قرار می‌دهد ساخته شود. وقتی حدود ۵۰ هزار و یا ۷۰هزار مسکن در کل کشور تامین کنیم، همین امر صد در صد باعث کاهش قیمت می‌شود. وقتی مسکنی که متراژش ۵۰ متر و قیمت‌اش هم مناسب باشد، فرد به سراغ مسکن ۹۰ متری با اقساط و وام بسیار نمی‌رود.

احمدی نیز در این زمینه تاکید می‌کند: ساختارهای مختلفی باید چیده شود. به مسکن نمی‌شود نگاه تک بعدی داشت. ساده ترین راه تولید مسکن، عرضه بسیار زیاد و صنعتی سازی ساخت و ساز است