به گزارش ایرنا از قوه قضاییه، حسن بابایی در نشست علمی« تحلیل چگونگی اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» اظهار داشت: پس از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سند عادی در مراجع قضایی و مراجع دولتی پذیرفته نیست.
وی افزود: اکنون دست کم ۳۰ میلیون سند عادی و قولنامه در دست مردم وجود دارد و در محاکم، پرونده‌های حقوقی مبتنی بر سند عادی بسیار است از سوی دیگر قانون‌گذار اعلام کرده است که قولنامه‌ها باید را در سامانه ساماندهی ثبت و ضبط شود تا از جعل جلوگیری شود همچنین بسیاری از جرایم مختلف پولشویی در قالب اسناد عادی اتفاق می‌افتد.
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: امنیت و صحت معاملاتی را با این قانون افزایش داده‌ایم؛ به طوری که به ۱۸۰ هزار مشاور املاک دارای مجوز اجازه دسترسی به سامانه کاتب را داده‌ایم و دو شاخص مهم صحت مورد معامله و اهلیت طرفین معامله به مشاوران املاک سپرده شده است تا پیش نویس را تنظیم کنند.
وی ادامه داد: موارد مختلفی در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پیش‌بینی شده است اگر در مسیر اجرای این قانون خوب حرکت کنیم به یک حکمرانی صحیح در داده‌ها خواهیم رسید و یک تنظیم و امنیت خوب را بر معاملات حاکم خواهیم کرد؛ این قانون نقطه عطفی برای قانون‌نویسی‌های بعدی است.
صدور اسناد حدنگاری برای ۸۸ درصد از تمام عرصه‌های کشور
معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این نشست علمی گفت: بحث نقل و انتقال عادی املاک، اسناد مشاعی و املاک فاقد سند به عنوان بزرگترین چالش‌های حوزه املاک در کشور است. قانون‌گذار در دو مرحله دو قانون را تصویب کرد که به گونه‌ای این چالش را برطرف کند. برای ساماندهی به این وضعیت دو قانون، جامع حدنگار و الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پیش‌بینی شده است.
صفدر کشاورز درباره قانون جامع حدنگار افزود: نگاه قانون‌گذار تهیه نقشه حدنگار برای تمام کشور و صدور اسناد مالکیت حدنگار بود و از زمان تصویب قانون تا امروز نقشه حدنگار ۸۸ درصد تمام عرصه‌های کشور تهیه و اسناد مالکیت صادر شده است اما در چهار عرصه ملی، زراعی، بافت مسکونی شهری و بافت مسکونی روستایی این عدد متفاوت است.
وی اضافه کرد: در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مهمترین هدف ساماندهی نقل و انتقال عادی در کشور است و به موجب ماده ۱ این قانون مقرر شده است که یک سال پس از راه‌اندازی سامانه، موضوع ماده ۱۰؛ تمام نقل و انتقالات در کشور باید به صورت رسمی انجام شود.
معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اظهار داشت: هدف دوم تصویب این قانون، ساماندهی مشاوران املاک است و مشاوران املاک به عنوان جبهه و پیشانی اصلی توسعه نقل و انتقال عادی در کشور هستند. در این قانون پیش بینی شده است که مشاوران املاک پس از ایجاد تفاهم میان خریدار و فروشنده دیگر قراردادی تنظیم نکنند بلکه پیش‌نویس قرارداد را در سامانه‌ای که سازمان ثبت اسناد دسترسی آن را به مشاوران املاک خواهد داد، وارد کنند و برای تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند.
وی ادامه داد: هدف سوم؛ رفع موانع و تسهیل در صدور اسناد بود زیرا تا قبل از این نسبت به برخی املاک امکان صدور سند مفروضی و برای قطعات زیرحدنصاب وجود نداشت همچنین واحدهای مسکونی که احداث شده بود ولی بنا به دلایلی پایان کاری صادر نمی‌شد و امکان تفکیک آپارتمانی وجود نداشت؛ بنابراین سند مالکیت نیز صادر نمی‌شد اگر این موضوعات حل نشود امکان تنظیم سند رسمی برای املاک فاقد سند وجود ندارد.
کشاورز اضافه کرد: هدف دیگر تصویب این قانون، تعیین تکلیف نقل و انتقالات قبل از راه‌اندازی سامانه بود که به صورت عادی و فاقد سند رسمی بودند؛ هر کدام از این اهداف مشکلاتی بودند که در سطح جامعه وجود داشتند و باید برای آنها تدبیری اندیشه شود و البته که هر قانونی عاری از اشکال نیست اما در مجموع هدف این قانون و قانون جامع حدنگار این است که وضعیت املاک کشور را ساماندهی کند.
وی درباره راه اندازی دو سامانه برای اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ادامه داد: سامانه ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت آنی که از شهریور ۱۳۹۲ در دفاتر اسناد رسمی ایجاد، راه‌اندازی و بهره‌برداری شد همچنین سامانه ثبت ادعاها یا سامانه ساماندهی اسناد عادی یا سامانه موضوع ماده ۱۰ است.
معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور افزود: نکته دیگر درباره ماده ۱ و ماده ۱۰ این قانون است. ماده ۱ ناظر بر تعیین نحو نقل و انتقال اموال غیرمنقول در آتیه است. ماده ۱۰ سامانه ساماندهی به اسناد عادی وقتی راه‌اندازی شود افرادی که قبل از راه‌اندازی این سامانه نقل و انتقال عادی انجام دادند که تاکنون نتوانسته‌اند سند رسمی دریافت کنند، ظرف دوسال از راه اندازی سامانه باید ادعا و مدارک خود را بارگذاری کنند و ظرف دو سال پس از ثبت نام و بارگذاری مدارک اقدام قانونی انجام دهند.
کشاورز گفت: در این قانون، سه وضعیت نسبت به واحدهای آپارتمانی ایجاد شده ولی به هر دلیل امکان صدور پایان کار برای آنها نیست. اول نسبت به املاکی که به واسطه وجود جریمه پایان کار برای آنها صادر نشده است که در این صورت طبق تبصره ۶ ماده ۱۰ این قانون شهرداری‌ها مکلف شدند که نسبت به این گونه املاک که به واسطه جریمه امکان صدور پایان کار ندارند با ذکر میزان جریمه ادارات ثبت نیز سند واحد ساختمانی را صادر کنند تا زمانی که مالک بخواهد ملک را به دیگری انتقال دهد هیچ مبلغی دریافت نشود و در زمان نقل و انتقال باید جریمه‌ها را تسویه کند.
وی افزود: نوع دوم عدم صدور پایان کار مربوط به اصلاحاتی می‌شود که باید در ساختمان انجام می‌گرفت و انجام نگرفته است که در این صورت شهرداری‌ها موظفند اصلاحات مورد نظر در بخش مشاعات و بخش اختصاصی را ذکر کنند و با آن وضعیت پایان کار صادر می‌شود؛ متقاضی برای گرفتن سند در بخش اختصاصی باید اصلاحات را انجام دهد ولی در بخش مشاعات بحث جریمه را لحاظ می‌کند با قید موضوع اصلاح سند مالکیت صادر می‌شود.
معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: نوع سوم نسبت به املاکی است که حکم قلع و قمع آن صادر شده است در این گونه موارد پایان کار و سند مالکیت صادر نمی‌شود فقط نام متصرف در آن بنا به ادارات ثبت جهت درج در سابقه اعلام می‌شود.
پیش قراردادها مشاوران املاک اعتبار حقوقی ندارد
معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این نشست اظهار داشت: یکی از ضرورت‌های اینکه کاداستر به حیات خود ادامه دهد، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بود. این قانون موجب تغییر در نظام معاملاتی کشور خواهد شد و به نوعی نظام معاملاتی کشور از حالت سنتی و عادی به حالت الکترونیکی و رسمی تبدیل خواهند شد؛ بنابراین مبدأ شروع معاملات رسمی و الکترونیکی در جامعه بر اساس این قانون خواهد بود.
وی افزود: اکنون مشاوران املاک صرفاً نتیجه مذاکرات اصحاب معامله را در آن سامانه داده آمایی می‌کنند که این پیش قراردادها اعتبار حقوقی نمی‌تواند داشته باشند و دفاتراسناد رسمی تنظیم سند را انجام می‌دهند.
اجرای قانون قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیاز به اقناع عمومی دارد
علی خندانی رئیس کانون سردفتران و دفتریاران در این نشست گفت: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به صورت کامل می‌خواهد اسناد عادی را در کشور جمع‌آوری کند. این قانون نیاز به اقناع افکار عمومی در سطح جامعه دارد و قرار است نظم را در کشور برقرار کند.
خدیجه رضاییان مدرس دانشگاه علامه طباطبایی نیز در این نشست علمی گفت: تیر ۱۴۰۲ رهبر معظم انقلاب در دیدار با مسئولان قوه قضاییه بر مسئله سلب اعتبار از اسناد عادی تاکید داشت و پس از رفت و آمدهای طولانی میان مراجع قانون‌گذاری در ۲۶ اردیبهشت سال جاری طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب شد ولی در سال ۱۴۰3 با اصلاحاتی در مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید و از تیر امسال لازم الاجرا شد.
وی افزود: این قانون ۱۵ ماده ۲۸ تبصره و ۱۴ آیین نامه دارد و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پاسخ مناسب در شرایط کنونی به مشکل تاریخی اسناد عادی در خصوص نقل و انتقال اسناد است. نگاه این قانون تسهیل حداکثری است و از ابتدا تصویب این قانون تا امروز با سوالات متعدد و متکثری در حوزه حقوقی مواجه شده‌ایم.
استاد دانشگاه تهران، رئیس هیات مدیره انجمن آیین دادرسی مدنی ایران هم در این نشست علمی اظهار داشت: مهلت هایی که در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در نظر گرفته شده است طولانی است و باید سریع تر فرایندهای آن انجام شود. طبق این قانون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ظرف یک سال ابتدای اجرای این قانون باید سامانه‌ای را برای ثبت معاملات عادی ایجاد کند و یک سال پس از اینکه سامانه آماده شد باید تمام معاملات در این سامانه ثبت شود اما سوال این است که اگر ثبت نشدند حکم آن چیست؟ آیا این معاملات صحیح هستند یا باطل؟
عباس کریمی افزود: در اجرای ثبتی سامانه‌هایی که در قانون دیده شده است برخی با غرض از وضع قانون شیوه کارش سازگار نیست. در سامانه ساماندهی اسناد عادی مهلت‌های بسیار طولانی تعیین شده است و باید سریع‌تر اسناد عادی را جمع‌آوری می‌کردیم. اسناد عادی نباید آنقدر جولان داشته باشند. در سامانه ثبت الکترونیک مقرراتی وجود دارد که در بحث اجرای قانون با مشکل رو به رو می‌شود.
عضو معاون و مدیرکل هیات عمومی دیوان عالی کشور در این نشست علمی اظهار داشت: حق مالکیت در همه کشورها مورد احترام بوده و در ایران نیز برای اعتبار بخشیدن به حق مالکیت اشخاص قوانین متعددی تصویب شده است تا اکنون به این نقطه رسیده‌ایم. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در ۱۵ ماده ۲۸ تبصره و ۱۴ آیین نامه پیش بینی شده و در قانون نویسی تعداد تبصره‌های یک قانون بیشتر از خود مواد قانونی بوده همچنین آیین نامه‌ها برابر با مواد قانونی است.
وی افزود: برای اینکه یک قانون اجرا شود ضرورت دارد قانون‌گذار ابتدا زیرساخت‌های قانون را فراهم کند. ما ابتدا این قانون را تصویب و سپس اجرای این قانون را به آیین های متعدد و راه‌اندازی سامانه‌های مختلف منوط کرده‌ایم برای اینکه یک قانون فرایند اجرای موفق داشته باشد؛ مستلزم این است که زیرساخت‌های آن قبل از تصویب تدارک دیده شود و باید زمینه اجرا از قبل ریل‌گذاری شود سپس به مرحله اجرا در آید در حالی که اجرای این قانون منوط به تصویب آیین نامه شده است.
عضو معاون و مدیرکل هیات عمومی دیوان عالی کشور گفت: در این قانون بسیاری از موارد مغفول مانده است و در آینده مشکلات عدیده ای را برای سازمان ثبت ایجاد می‌کند.