مشکل نوسان رو به افزایش نرخ مسکن و متعاقب آن سیر صعودی اجاره‌بهای منزل در شهر کویری کوچکی همچون گناباد با تنها ۴۵ هزار نفر جمعیت واقع در جنوب خراسان رضوی هم به دغدغه‌ای بزرگ و مهم برای اقشار آسیب‌پذیر و جوانانی مبدل شده که در عنفوان زندگی مشترک به دنبال سرپناهی امن و آرام هستند.
مسکن، نه تنها از مهمترین و اساسی‌ترین نیازها برای تامین امنیت اجتماعی و روانی شهروندان، ثبات اقتصادی و بهتر زیستن خانواده تلقی می‌شود بلکه حتی در روند زندگی، موثر است چنانکه دوری یا نزدیکی آن به محل کار و هزینه رفت و آمد عواملی تاثیرگذار بر سطح زندگی شهروندان و هزینه‌های ثابت معیشت است.
گرانی مسکن در شرایط اقتصاد آلوده به تورم شدید که حتی نرخ مصالح ساختمانی را دچار تلاطم ناخوشاینده کرده بر نرخ اجاره خانه آنچنان تاثیری دارد که ظرف سالهای اخیر آن را مایه نگرانی شهروندان نموده و به فهرست مشکلات اجتماعی و اقتصادی دارای اولویت برای رسیدگی و حل معضل از سوی مسوولان اضافه کرده است.
زمینهای کشاورزی و غیرقابل تغییر کاربری
وجود تعداد بسیار قطعات زمین کشاورزی و غیرقابل تغییر کاربری در داخل شهر گناباد و از طرفی قیمت گذاریهای کاذب توسط تعدادی افراد غیر متخصص و دلال در بازار زمین و مسکن و در کنار آن افزایش قیمت مصالح ساختمانی موجب تورم در این بخش شده است.
یکی از شهروندان گنابادی در این ارتباط به خبرنگار ایرنا گفت: افزایش قیمت مسکن و اجاره بهای واحدهای مسکونی طی سالجاری تنگناهای زیادی برای مردم ایجاد کرده و قدرت خرید آنها را کاهش داده است و باید از ظرفیت خیران برای اجرای طرحهای ساخت مسکن و تامین واحدهای مسکونی مردم و از جمله جوانان بهره گرفت.
حسن صادقی افزود: علاوه بر افزایش قیمت مسکن، بالارفتن اجاره بهای واحدهای مسکونی هم بر مشکلات این بخش افزوده است و مجموع این مسائل موجب شده که جوانان و از جمله جوانان در آستانه ازدواج نتوانند یک منزل مناسب تهیه و یا اجاره کنند.
وی ادامه داد: باید با احداث واحدهای مسکونی مناسب و اجاره آنها در فاصله زمانی مختلف به صورت رایگان و یا با نرخ کم از جوانان متقاضی حمایت کرد.
دیگر شهروند گنابادی می‌گوید:افزایش نرخ مصالح و سود بالای تسهیلات مسکن و تورم زیاد از جمله مشکلاتی است که رغبت افراد به خرید مسکن را کاهش داده است و اینها مشکلاتی است که کسی رغبت به خرید مسکن ندارد.
مهران رحمتی افزود: در کنار افزایش قیمت زمین و مسکن برخی از صاحب خانه ها هم با افزایش قیمت اجاره بها بر دامنه مشکلات مستاجران افزوده اند به طوری که آنان توانایی پرداخت اجاره خود را ندارند.
وی ادامه داد: مسکن در درازمدت بالاترین نرخ رشد را داشته است. سوداگری و دلالی و مافیای مسکن در بستر عدم تعادل عرضه و تقاضا شکل می گیرد و معلول وضعیت بازار مسکن است.
عوامل افزایش قیمت
یکی از متصدیان مشاور املاک در گناباد هم به خبرنگار ایرنا گفت: مولفه‌های مختلفی در افزایش قیمت مسکن و اجاره بها موثر است که یکی از این مولفه ها که متاثر از مسایل کلان کشوری است افزایش قیمت مصالح ساختمانی است.
حسن حجازی افزود: افزایش بسیار هزینه کارگری و مصالح و ساخت و ساز در افزایش زیاد قیمت مسکن نقش زیادی دارد و با وجود کمبود زمین برای احداث بنا در گناباد ولی طی هفت سال گذشته هیچ گونه زمینی توسط دولت واگذار نشده است و قیمتها هم به صورت غیر کارشناسی توسط مالکان مشخص می شود.
وی ادامه داد: با توجه به کاهش قدرت خرید مردم به دلیل افزایش زیاد قیمتهای واحدهای مسکونی طی چند ماهه اخیر در گناباد فقط ملک هایی با قیمت کمتر از ۱۰ میلیارد ریال مانند واحدهای مسکونی بهارستان و یا مسکن مهر معامله می شود که واگذاری زمین از سوی دولت در کاهش قیمتهای این بخش می تواند موثر باشد.
دیگر مشاور امور املاک فعال در گناباد هم گفت: کمبود زمین، عرضه کم مسکن و تقاضای زیاد منجر به افزایش قیمت زمین و مسکن در این شهرستان شده است.
حسن ملکی در گفت و گو با خبرنگار ایرنا افزود: با توجه به کمی عرضه ملک در این شهرستان شهرداری باید با اجرای بازآفرینی شهری و بازسازی مناطق فرسوده، مالکان این مناطق را با برنامه ها و اقدامات حمایتی نظیر تخفیف در صدور پروانه ساخمانی تشویق به ساخت و ساز واحد های خود کند و برای باغها و مزارعی که از حالت زراعی خارج شده است در قالب طرحهای شهرسازی پروانه ساختمانی صادر کند تا قیمت املاک کاهش یابد.
وی ادامه داد: طی سالهای گذشته هم اداره راه و شهرسازی گناباد هیچ زمینی را در شهر و روستاهای اقماری به متقاضیان واگذار نکرده است به همین علت افرادی که توان خرید ملک با قیمت بالا را ندارند به روستاهای اقماری برای خرید ملک عزیمت می کنند که این خود منجر به افزایش نرخ واحدهای مسکونی در این نقاط شده است.
یکی دیگر از متصدیان مشاوره املاک گناباد نیز دلال بازی در خرید و فروش زمین و ملک را از مهمترین مشکلات موثر در افزایش قیمت املاک در این شهرستان طی چهار سال گذشته ذکر و بیان کرد: در بیشتر این موارد در یک طرف معامله دلالان قرار داشتند.
مرتضی زارع حسینی به خبرنگار ایرنا گفت: با گذشت حدود ۱۵ سال از اتمام طرح تفصیلی قبلی گناباد هیچ اقدامی از سوی شهرداری و راه و شهرسازی برای اجرای طرح تفصیلی جدید صورت نمی گیرد
وی افزود: در طی مدت مذکور وضعیت نقشه شهری بدون تغییر مانده باغات و زمینهای زراعی وارد محدوده شهر نمی‌شود و تغییر کاربری ایجاد نشده است.
او اضافه کرد: ۵۰ تا ۶۰ درصد قیمت تمام شده یک واحد مسکونی را هزینه های مصالح ساختمانی و کارگری تشکیل می دهد و در حالی که ابتدای امسال بازار فروش ملک ثابت بوده ولی این هزینه ها افزایش یافته است که این خود در تورم این بخش تاثیر زیادی دارد.
نقدینگی های سرگردان
رییس اتحادیه مشاوران املاک گناباد نیز می‌گوید: افزایش قیمت دلار و نقدینگی سرگردان بسیار در دست مردم و سوق یافتن آن به سمت خرید و فروش مسکن و از طرف دیگر کمبود زیرساختها و زمین و ملک کافی در گناباد موجب افزایش قیمتها در این بخش شده است.
مهدی درویش در گفت و گو با خبرنگار ایرنا افزود: در خصوص برخورد با افراد متخلف در زمینه افزایش قیمت ملک جلسات متعددی برگزار شد که موثر واقع نگردید و برخورد با متخلفان مشکل خاصی را حل نکرد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک گناباد گفت: اکثر زمینهای مرکزی این شهر کاربری غیر مسکونی دارد و ۱۰ هکتار زمین و اغلب باغی و زراعی و در مالکیت خصوصی سه یا چهار نفر هستند و مالکان زمین و املاک خود نمی فروشند و این باعث شده زمین های قابل ساخت در مرکز شهر بسیار کم و از طرف دیگر تقاضا بسیار زیاد باشد و وقتی عرضه و تقاضا با هم توازن نداشته باشد شاهد تورم این بخش هستیم.
درویش افزود: افزایش بی رویه قیمت و تورم در نرخ اجاره بهای واحدهای مسکونی هم تاثیر گذاشته است و بسیاری از افراد با افزایش قیمت مسکن و اجاره بهای واحدهای مسکونی خود به دنبال جبران هزینه های سنگین تورم برای خود هستند.
وی ادامه داد: طبق بخشنامه های اتاق اصناف ایران در شهرهای زیر ۳۰ هزار نفر اجاره بها باید ۱۵ درصد افزایش داشته باشد اما قیمت گذاری در اختیار مشاوران املاک نیست و بیشتر مالکان با افزایش قیمت املاک و اجاره بهای خود از ۲۰ و ۳۰ تا ۱۰۰ درصد به دنبال جبران هزینه ها و تبعات گزاف این وضعیت اقتصادی و تورم برای خود هستند.
رییس اتحادیه مشاوران املاک گناباد گفت: صاحبان ملک با قیمت های غیر کارشناسی ملک را به اجاره می‌دهند و چون تقاضا از عرضه بیشتر است برخی مجبورند تا مغازه ها و یا منزل را با قیمت غیرکارشناسی اجاره کنند و این باعث شده که نرخ اجاره در گناباد بسیار افزایش یابد.
درویشی افزود: در گناباد به دلیل اینکه مردم از تمکن مالی خوبی برخوردارند نیاز مالی کمی دارند و همیشه عرضه از تقاضا کمتر است و این به گرانی بیشتر دامن می‌زند و ما همانند شهرهای بزرگ کاهش قیمت محسوسی نداشتیم و در شرایط رکود بازار، قیمتها افزایش داشت.
وی ادامه داد: احداث مسکن مهر نیز در این شهر به دلیل آن که بیشتر به صورت آپارتمانی احداث شدند و با سلیقه مردم گناباد متفاوت بود تاثیری در کاهش مشکلات این بخش نداشت چون مردم این شهر بیشتر به دنبال منازل با عرصه ویلایی هستند ولی در طرح اقدام ملی مسکن که برخی واحدها به صورت ویلایی احداث می شوند ممکن است در کاهش این تورم تاثیر گذار باشد.
زمین و مسکن به عنوان کالاهای سرمایه‌ای
یکی از اعضای شورای اسلامی شهر گناباد نیز مهمترین عامل موثر بر گرانی مسکن در این شهر را فقدان تناسب بین میزان تولید و عرضه مسکن با نیازهای موجود بازار توصیف کرد و گفت: نگاه به حوزه زمین و مسکن به عنوان کالاهای سرمایه‌ای که طی چند ساله گذشته تشدید و موجب افزایش انگیزه تعداد زیادی برای سرمایه گذاری در این بخش شده است در بازار متلاطم و متورم سودهای نامتعارفی را نصیب این افراد کرده است.
مهران حسین‌زاده در گفت و گو با خبرنگار ایرنا افزود: این امر تا بدانجا پیش رفته که بنگاه‌های اقتصادی قوی چون شرکتهای سرمایه گذاری و بانکها با افزایش حضور در بازار زمین و مسکن سعی در خوشه چینی اقتصادی کرده اند که خود این امر باعث تشویش بازار و افزایش تقاضا و به دنبال آن افزایش قیمت مسکن شده است.
وی ادامه داد: سیاستگذاری‌هایی چون خروج بانک ها و صندوق‌های سرمایه‌گذاری از حوزه زمین و مسکن که در سنوات گذشته به بانک‌های دولتی به صورت تکلیفی ابلاغ شد سیاستهایی درست و متناسب با اقتصاد کلان ملی است که باید مورد توجه قرار گیرد.
رییس کمیسیون شهرسازی، معماری، گردشگری، بافت فرسوده و بازآفرینی شورای شهر گناباد گفت: نظارت و مدیریت افزایش بی‌رویه قیمت زمین از طریق ایجاد بانک اطلاعاتی زمین و مسکن، بهبود اطلاعات حوزه مالیات و مدیریت شهری در جلوگیری از افزایش بی رویه قیمت مسکن و زمین می تواند نقش موثری در کنترل قیمت مسکن داشته باشند.
حسین زاده ناکارآمدی اطلاعاتی و نبود اطلاعات روزآمد از مشخصات و قیمتها را در تشدید معضل تورم در بخش مسکن و افزایش اجاره‌بها موثر توصیف و بیان کرد: برخی افراد با سوء استفاده از این ناکارآمدی اطلاعاتی و مدیریت نامتمرکز حوزه زمین و مسکن در راستای اهداف خود بهره می برند.
وی اظهار کرد: هزینه مبادله بالا در بازار مسکن، باعث کاهش تعداد معاملات و رکود این بخش می شود و این نشان دهنده رابطه مستقیم بین نقص و کمبود اطلاعات و بالا بودن هزینه مبادله در این بخش است.
عضو شورای شهر گناباد گفت: هر چند بازار مسکن در برابر شوکهای اقتصادی واکنش کند نشان می‌دهد و پیوندی عمیق با ساختارهای اقتصادی کلان دارد ولی باید پذیرفت در اقتصادی پویا بازار های متنوع مالی و سرمایه گذاری باعث پویایی و بهبودی و تولید ثروت می شوند.
حسین زاده افزود: رشد نقدینگی و تورم بر همه عوامل تولید مسکن نیز تاثیرگذار است لذا دولت باید با رویکردها و سیاست‌های تعدیلی از جمله افزایش سهم تسهیلات مسکن و کاهش هزینه مولفه های جانبی مسکن، هزینه‌های شهرداری ها، تامین اجتماعی، نظام‌مهندسی و استعلامات متعدد دوایر دولتی برای کاهش تورم در بخش مسکن بکوشد.
حاشیه سود و قیمت‌گذاری کاذب
رییس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی گناباد هم در تشریح عوامل مهم تورم قیمت زمین و مسکن در این شهر گفت: برخی افراد سودجو و بنگاهها به دلیل حاشیه سود بالا در معاملات مسکن و با قیمت گذاریها منجر به افزایش شدید قیمت در واحدهای مسکونی شده اند که مردم می بایست در زمان خرید ملک حتماً با کارشناس خبره مشورت کنند و از خرید با قیمت های غیرمتعارف بپرهیزند.
ناصر چیتگر در گفت و گو با خبرنگار ایرنا افزود: افزایش هزینه‌های ساخت به دلیل گرانی مصالح ساختمانی تاثیر بسزایی در رشد قیمت مسکن داشته و کاهش تولید مسکن طی سنوات قبل مزید بر علت شده است اما امیدواریم با اجرای طرح جهش تولید مسکن این تنگناها کاهش یابند.
رییس اداره راه و شهرسازی گناباد هم به خبرنگار ایرنا گفت: به طور کلی قیمت کالاها و املاک در کشور طی چند سال اخیر به دلایل متعدد از جمله افت ارزش پول ملی دچار تورم و افزایش قیمت شده است ولی در این شهرستان علاوه بر این مسایل ملی یک سری دلایل خاص هم در افزایش تورم این بخش تاثیرگذار است و در افزایش سرسام آور و بیش از حد قیمتها نسبت به متوسط کشوری نقش داشته است.
حامد گوهری افزود: گسیل سرمایه گنابادی های ساکن در شهرستان یا شهرهای دیگر از جمله کلانشهرهای مشهد و تهران به حوزه زمین و مسکن گناباد با توجه به ارزش افزوده و سرمایه گذاری ایمن و سودآوری بیشتر بازار املاک و مستغلات گناباد به نسبت شهرهای دیگر و سایر بازارها از قبیل بورس، ارز، خودرو و طلا از عوامل موثر در تشدید تورم این بخش بود.
وی ادامه داد: عدم نظارت صحیح بر عملکرد بنگاه‌های املاک و معاملات حوزه املاک در شهرستان گناباد و اجرای نادرست و یا غیر موثر قوانین مالیاتی حوزه املاک و واحدهای مسکونی نیز از سایر عوامل موثر در این زمینه است.
شهر هزار و ۸۰۰ هکتاری گناباد ۴۵ هزار نفر جمعیت دارد.
مرکز شهرستان ۹۳ هزار نفری گناباد در فاصله ۲۸۷ کیلومتری جنوب مشهد واقع است.