انجماد در بازار اجاره

در اين گزارش كه در شماره يكشنبه 24 آبان 1394 خورشيدي به قلم نورا حسيني انتشار يافته، آمده است: بازار اجاره مسكن در پاييز امسال، با ثبت ركورد بيشترين افت ماهانه اجاره‌بها از ابتداي سال 92 تاكنون، به نفع اجاره‌نشين‌ها تغيير وضعيت داد. متوسط مبالغ اجاره آپارتمان در تهران در مهرماه 3 درصد نسبت به شهريور كاهش يافت و هم‌اكنون نرخ‌ها در اجاره‌نامه‌هاي سررسيد شده و همچنين قراردادهاي جديد اجاره، حدود 10 درصد بيشتر از سال 93 تعيين مي‌شود كه كمتر از تورم است. در بنگاه‌هاي املاك حجم زياد فايل اجاره، حق انتخاب مستاجران را افزايش داده و موجران نيز از «تمديد» استقبال مي‌كنند.
نوسانات غيرتورمي اجاره‌بهاي مسكن طي نيمه اول امسال در تهران، با ورود بازار اجاره به سومين فصل سال، در جهت كاهشي تشديد شد و ركورد بيشترين افت ماهانه هزينه اجاره‌نشيني از ابتداي سال 92 تا كنون، در مهرماه 94 به ثبت رسيد.
گزارش «دنياي اقتصاد» از آخرين وضعيت بازار اجاره حاكي است معاملات پاييزي موجر و مستاجر در شهر تهران، با 5 نوع تغيير فصلي هم نسبت به تابستان و هم در مقايسه با سال گذشته همين موقع، مواجه شده و در جريان است. ميانگين اجاره‌بها در اجاره‌نامه‌هايي كه مهرماه امسال توسط بنگاه‌هاي املاك شهر تهران صادر شد، مطابق آمارهاي دفتر اقتصاد مسكن، 3 درصد ارزان‌تر از شهريورماه تعيين شده كه اين ميزان افت ماهانه اجاره‌بها در 30 ماه اخير (دو سال و نيم گذشته) بي‌سابقه بوده است. در ماه‌هاي نيمه‌اول امسال، متوسط اجاره‌بهاي مسكن در هر ماه بين يك تا 3 درصد در جهت افزايش، در نوسان بود اما ماه گذشته، شيب مثبت، حالت منفي گرفت.
صرف‌نظر از تغييرات ماهانه اجاره‌بهاي مسكن، متوسط مبالغ اجاره واحدهاي مسكوني تهران نسبت به سال گذشته فقط 11 درصد افزايش يافته كه با توجه به رشد قيمت ساير كالاها و خدمات (تورم)، مشخص مي‌شود كه مالكان براي محاسبه بهاي اجاره آپارتمان‌هاي خود به افزايش در حد تورم، رضايت داده‌اند. اين در حالي است كه سال‌هاي قبل، اجاره‌بها به مراتب بالاتر از تورم، تعيين مي‌شد. در بازار اجاره با توجه به اعتبار يكساله قراردادها، تغييرات سالانه يا همان نقطه‌به‌نقطه (ميزان افزايش يا كاهش اجاره‌بها در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل) ملاك عمل است.
به اين ترتيب، با توجه به نرخ‌هاي رشد نقطه به نقطه اجاره‌بها در 7 ماه اخير، امسال رشد هزينه اجاره‌نشين‌هاي ساكن تهران حول و حوش نرخ تورم نقطه‌اي بوده است. در مهر 94 ميانگين اجاره‌بها 10.9 درصد نسبت به مهر93 افزايش پيدا كرد در حالي‌كه تورم عمومي نقطه‌به‌نقطه نيز در همين ماه، 10.8 درصد شد. از طرفي ابعاد معاملات اجاره در اولين ماه پاييز در مقايسه با ماه‌هاي تابستان، 21 درصد كوچك‌تر شده كه اين انقباض عمدتا ناشي از كم‌شدن تقاضاي اجاره در نيمه دوم سال، تحت‌تاثير پايان فصل اصلي نقل و انتقال مي‌تواند باشد.
محاسبه متفاوت مبلغ رهن كامل نيز سومين تغيير بازار اجاره در پاييز 94 است؛ در حال حاضر رهن آپارتمان‌هاي متراژ كوچك متري 750 تا حداكثر 900 هزار تومان و آپارتمان‌هاي بالاي 100 مترمربع، متري يك ميليون تومان از سوي موجران نرخ‌گذاري مي‌شود كه اين اختلاف، به توان مستاجران متقاضي واحدهاي بزرگتر برمي‌گردد. آرامش نسبي بازار اجاره مسكن، گذشته از تاثيرپذيري از عواملي همچون ثبات قيمت مسكن، كنترل تورم و برخي پارامترهاي بيروني اين بازار، طي يكي، دو ماه اخير مديون دو عامل نسبتا جديد شامل «تمديد اجاره‌نامه‌هاي 93» و «افزايش فايل اجاره واحدهاي نوساز» بوده است. آنطور كه دلالان بازار اجاره مي‌گويند، فروش نرفتن واحدهاي مسكوني سازنده‌ها و در نتيجه افزايش فايل اجاره در بنگاه‌ها، ريسك عدم تمديد با مستاجر قبلي را براي موجران كنوني افزايش داده و همين موضوع به سازش برسر افزايش متعادل اجاره‌بها در اجاره‌نامه‌هاي 94 شده است. هم‌اكنون متوسط اجاره‌بهاي ماهانه مسكن در تهران (بدون دريافت پول پيش) مترمربعي 23هزار و 300 تومان است.
**دليل آرامش اجاره بها به روايت بازار
مستاجران در 7 ماه نخست سال 94 بازار آرام و كم نوساني را تجربه كردند. نرخ رشد اجاره بها طي ماه‌هاي اخير همسو با تحولات نرخ تورم عمومي كشور از روند كاهشي برخوردار بوده است. بررسي روند تحولات اجاره بها و تركيب آن (رهن و اجاره) بيانگر «تاثيرپذيري مستقيم» آن از تغييرات قيمت مسكن و نرخ تورم است. طي ماه‌هاي اخير اجاره بها به دليل ارتباط مستقيم با تقاضاي مصرفي مسكن و سطح درآمد مستاجران و التزام به قراردادهاي اجاره و فقدان تقاضاي سفته‌بازي در اين بخش رشد شديدي نداشته است.
گزارش بانك مركزي از روند بازار اجاره بها در مهرماه سال 1394 نشان مي‌دهد ‌شاخص كرايه مسكن اجاره‌اي در شهر تهران و در كل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال گذشته، به ترتيب 11.0 و 12.4 درصد رشد داشته است.
ماهيت قراردادهاي اجاره مسكن كه غالبا يكساله تنظيم مي‌شود و نيز اثرپذيري شاخص اجاره بهاي مسكن از سياست‌هاي كنترل و مهار تورم، سبب رشد متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در كشور شده است. براساس تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» بازار اجاره در 7 ماه اول سال جاري به دليل ركود معاملات مسكن، كاهش تعداد مستاجران و افزايش تمديد قراردادهاي اجاره نسبت به مدت مشابه سال قبل آرام بوده است. گروهي از مشاوران املاك بخش مركزي شهر تهران با بيان اينكه تنوع فايل در بازار اجاره امسال بسيار بالا بوده اما تقاضا كاهش داشته است، معتقدند: به دليل ركود معاملاتي بسياري از فروشندگان براي كاهش ضرر، فايل‌هاي فروش را به فايل‌هاي اجاره منتقل كرده‌اند، به گونه‌اي كه به‌عنوان مثال در محدوده مركزي شهر تهران تعداد فايل‌هاي اجاره پنج برابر متقاضيان اجاره بوده است.
به گفته دلالان ملك بيشتر قراردادهاي اجاره در تابستان و دو ماه ابتدايي پائيز امسال تمديد قراردادهاي سال گذشته بوده است و مالكان با افزايش كمتر از 10 درصد حاضر به تمديد قراردادهاي سال گذشته خود شده‌اند. افزايش «تمديد» قراردادهاي اجاره نسبت به سال گذشته موضوعي است كه در تمامي مناطق تهران صادق است. به گفته تعدادي از مشاوران املاك در منطقه شرق پايتخت دليل اصلي افزايش اندك اجاره بها برخي از مشكلات حل نشده در حوزه مسكن است.
مالكان به دليل كاهش تعداد مستاجران نگران هستند در صورت تمديد نكردن قراردادهاي خود مجبور شوند چند ماه املاك خود را براي يافتن مستاجر مناسب خالي نگه دارند بنابراين امسال بيشتر موجران با مستاجران خود كنار آمده و حدود 60 درصد قراردادهاي اجاره، تمديد شده است.
**رهن كامل در بازار نوسازها
در غرب تهران نيز نرخ اجاره‌بها به دليل كاهش تعداد مستاجر رشد چنداني نداشته است. برخي از مستاجران كه ديگر توان رشد قيمت‌ها در بازار اجاره تهران را نداشته‌اند به مناطق حاشيه‌اي غرب تهران كوچ كرده‌اند. در اين محدوده پايتخت نيز با وجود آنكه فصل اصلي جابه‌جايي‌ها به اتمام رسيده است هنوز فايل‌هاي اجاره زيادي در دفاتر مشاور املاك وجود دارد. به گفته برخي از مشاوران املاك در مناطق غرب و شمال غرب موجران از ترس خالي ماندن املاك خود حتي مشابه نرخ اجاره سال قبل قراردادهاي خود را تمديد كرده‌اند.
هر چند گروهي ديگر از فعالان بازار اجاره با اين ديدگاه كاملا مخالف و معتقد هستند نرخ اجاره در ماه نخست تابستان امسال افزايش چشمگيري داشت اما مالكان به مرور زمان مجبور به كاهش اجاره بها شدند و در برخي نقاط پرطرفدار اجاره بها تا 15 درصد نيز رشد داشته است. از ديدگاه مشاوران املاك دليل افزايش فايل‌هاي اجاره در تابستان امسال ادامه يافتن ركود معاملات خريد مسكن بوده كه بسياري از مالكان و سازندگاني كه با مشكل مالي روبه‌رو بودند را مجبور كرده خانه‌هاي نوساز خود را از فايل فروش به اجاره منتقل كنند، اما در جنوب شهر تهران بازار اجاره با رونق همراه بوده است.
**نبض اجاره در دست مستاجران
به گزارش «دنياي اقتصاد» امسال نيز مانند سال‌هاي گذشته تقاضاي رهن از سوي مستاجران بيشتر بوده و بيشتر موجران نيز گرايش به دريافت اجاره بهاي بالاتر داشته‌اند. به گفته فعالان بازار اجاره در سال 94 به دليل كاهش نرخ سود بانكي برخي مالكان تمايل به افزايش اجاره بها داشته اما دو گروه از مالكان، متقاضي واگذاري املاك خود از طريق رهن بودند.
بيشتر فايل‌هاي رهن متعلق به واحدهاي نوسازي بوده كه سازندگان آنها با كمبود نقدينگي روبه‌رو شدند يا خريداراني كه بيش از نقدينگي خود خريد كرده و براي جبران مابه‌التفاوت هزينه مسكن مجبور به رهن آپارتمان خود شده‌اند. به گفته گروهي از فعالان بازار اجاره در سال 94 مستاجران در اين بازار برش بيشتري داشته و مالكان مجبور بوده‌اند براساس تقاضاي آنها ميزان رهن و اجاره را تغيير دهند و مالكاني كه در برابر خواست مستاجران مقاومت مي‌كردند، هنوز فايل‌هاي اجاره خود را نتوانستند عرضه كنند.
*منبع: روزنامه دنياي اقتصاد
**گروه اطلاع رساني**9165**9131